【正文】 比如說北京的東三環(huán)這條街，被稱為飯店的金街，王府井這條街是商業(yè)金街，但是從飯店經(jīng)營的角度來說只是銀街。現(xiàn)在飯店的浪費空間太大，意味著調(diào)整余地也很大。土地資源涉及到兩點，一點是土地面積有多大，很多老飯店占地都很大，這就為將來的發(fā)展打下一個基礎。要想把無形資產(chǎn)做出來，核心問題在于人才，有了好的人才，才可能創(chuàng)造出無形資產(chǎn)，所以人才的短缺可以說是根本性的短缺?！　〉谌齻€賣點是賣資產(chǎn)。 　　第二個賣點是賣品牌。這個概念在國外是很普及的，在國內(nèi)倡導這么多年，大家也都接受了這個概念。　?。ǘ┙?jīng)營過程　　　　第一個層次是日常經(jīng)營，賣房子、賣餐飲、賣娛樂等等，這就是日常的經(jīng)營。初始設計中，一是沒有員工食堂，二是倉庫很小。但是現(xiàn)在很多飯店外立面追求時髦，里邊也追求時髦，等飯店建好了，時髦的東西也過時了。全國飯店平均下來，餐館收入占總收入的20%，廣東的飯店可以占到50%，這是情況有所不同，但是總體來說這個比率必須把握好?！　【C合來看，關鍵問題是還本付息的安排問題。所以如何選擇幣種，如何把握時機，如何研究合理的匯率，對投資商來說就是一個非常重要的問題，也是一個專業(yè)化非常強的問題。三、飯店投資回報的模式分析飯店投資回報的模式實際上是兩個過程。還有一次是澳大利亞的一個財團，也是和澳大利亞的一個飯店集團聯(lián)手，看好了中國市場，但也只是霧里看花。所以，現(xiàn)在就形成了這個新的狀況，就是說飯店市場和房地產(chǎn)市場的聯(lián)系，在外延上擴大了，在內(nèi)涵上更深化了，形成了相互影響，相互融合的局面。但這是扭轉(zhuǎn)不了的現(xiàn)實，原因很簡單，飯店原來提供的只是一種市場上的替代品，而不是真正的精品。最重要的一個影響是公寓和寫字樓配套進入市場，這就從飯店吸引了大量的客流。如果引發(fā)了大量投資，實際上對于整個行業(yè)的供求關系也會產(chǎn)生一個比較大的負面影響。好的一方面就是積極推動，誤區(qū)就是使大家籠統(tǒng)地形成一個市場感覺，但是這種感覺未必準確。五是現(xiàn)金流的作用。如果回答還好，就說明他可能是平手。二是成長性好。也就是說投資者有很多種選擇，這四類都可以選擇，為什么還要投資飯店？從直接回報的角度來說，投資飯店是低的，效益也不突出，這是總體狀況。行業(yè)的投資比較問題，換句話來說，就是為什么要投資飯店?，F(xiàn)在飯店2672億固定資產(chǎn)原值中，外資飯店大概占了1000億，其中既包括外商投資，也包括中方的相應投資。西安多年是單一的觀光模式，雖然經(jīng)濟發(fā)展速度不慢，但是總體來說還是比不上東部，所以就使西安的高檔飯店數(shù)量不少，但是經(jīng)營狀況普遍不景氣。沿海地區(qū)實行的是一種復合型的飯店發(fā)展模式，也就是說沿海地區(qū)的商務飯店占據(jù)高端市場，一般城市的中檔賓館占據(jù)了中端市場，一些大眾性的飯店占據(jù)了大眾性的市場，這個復合型的發(fā)展模式是比較清楚的。從飯店行業(yè)來說，一般都存在淡季、平季、旺季，可是在溫州、泉州就沒有這個現(xiàn)象，只是一周之內(nèi)周五、周六、周日這三天是高峰，周一跌下去，周二、周三勉勉強強，到周四開始恢復，每周之內(nèi)都有小起伏，形成了這樣一個特點?，F(xiàn)在市場需求大幅度的增長，就使上海飯店的經(jīng)營處在非常良好的狀態(tài)。尤其是奧運申辦成功，引發(fā)了新一輪的飯店建設熱潮。從區(qū)域情況來看，基本情況是總體景氣上升，局部地區(qū)旺盛。同等道理，同樣是經(jīng)營飯店，在不同的地區(qū)也有這么大的差異，這就不能只在經(jīng)營管理方面找原因。江蘇189億資產(chǎn)，71億收入，比率是37%。所以，品牌化發(fā)展的飯店，在一定意義上也構成了一個發(fā)展的熱點。如家客棧叫做一星的墻，二星的堂，三星的房，四星的床，你說它算幾星？如果按照星級標準來說，什么星都無法算。同時，這個熱點自然引導大家去投資高星級飯店和規(guī)模大的飯店，因為市場上這樣的飯店效益好。包括客房在300間至499間的飯店和500間以上的飯店。所謂不倫不類就是規(guī)模不大不小，二三百間客房；檔次不高不低，三星級左右。中小飯店在數(shù)量上占優(yōu)勢，比如說客房在99間以下的飯店，在8880家飯店里占了5633家，這個數(shù)字很大，客房在200間以下的是2225家，二者相加占星級飯店總數(shù)的88%，但這只是一個客房數(shù)量比重，在市場上的影響力沒有達到應有的程度。可是要按殘值來說，恐怕也就是幾百億到一千億，所以我們不能簡單地看這個原值。如果我們只滿足于常規(guī)性的分析，也就意味著對市場的判斷容易失誤。調(diào)的意思有了，控的力度沒有，這也恰恰是地方割據(jù)和部門割據(jù)這種諸侯經(jīng)濟的一種典型體現(xiàn)。但是做一下分析，實際上有相當有一批飯店倒閉之后，只是轉(zhuǎn)了一下手，變更了一下業(yè)主，變更了一下投資商，但是飯店的功能沒有轉(zhuǎn)變，也不可能轉(zhuǎn)變，這是內(nèi)地飯店市場非常獨特的現(xiàn)象。比如中央的一個部門在全國有80幾個培訓中心，根本不需要考慮回報。但是現(xiàn)在普遍來看，大家還只是滿足眼前的經(jīng)營、日常的經(jīng)營或者直接的經(jīng)營，這樣就很可能產(chǎn)生發(fā)展的第三個誤區(qū)，就是錯失深度發(fā)展的機遇?！　〉诙?，飯店經(jīng)營的多元化態(tài)勢比較突出。也就是說，有心人就可以看到，社會上一般人看不到?！　蓚€投資高峰都使飯店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴大，也產(chǎn)生了兩次比較大的失誤，這是從計劃經(jīng)濟向市場轉(zhuǎn)軌變型的過程之中產(chǎn)生的必然現(xiàn)象，所以這里很難講責任，但是需要分析原因。但是那個時候從實際經(jīng)營狀況來說，普遍的感覺還是非常好的。之所以現(xiàn)在國內(nèi)內(nèi)資的第一批飯店經(jīng)營情況普遍不好，但是中外合資的這一批飯店經(jīng)營情況普遍良好，最大的一個區(qū)別就在這里，就是我們國內(nèi)的第一批飯店的價格給被壓的死死的，但是中外合資的飯店，相應來說價格有一定的松動余地?！　》治鲞@個階段，總體是基礎差，發(fā)展快，和國際上相比較，我們錯失了一個良好的原始積累過程。這批飯店的設計格局基本都一樣，比如哈爾濱的“天鵝”，吉林的“長白山”、沈陽的“鳳凰”、北京的“燕京”，一直到南昌的“青山湖”，廣州的白云賓館等都是那一批，都是方方正正的一個火柴盒，這是國內(nèi)自己設計、自己投資、自己建造的第一批賓館，在歷史上起到了很大的作用，但是目前這批賓館總體來說經(jīng)營情況都不好，其中一個重要的原因就是當時的設計不合理。所以，到了一個飯店把這五個數(shù)問下來，這個飯店的基本情況都清楚了，從投資到檔次，一直到目前的經(jīng)營情況，基本上都清楚了，再看一眼這個飯店的實際狀況，大體上就有數(shù)了。這個數(shù)據(jù)是我逐步感覺到的。不要認為出租率越高越好，而且這是一個組合狀況，如果出租率過高，就反映了另一面，也可能是平均房價太低。比如說我們所在的亞洲國際大酒店，建設面積11萬平方米，客房400多間，我昨天一聽就說不對，這個建筑一定有寫字樓?，F(xiàn)在的經(jīng)驗數(shù)據(jù)大體上就是從五星飯店說起，總的建筑面積除了客房數(shù)，平均一間客房建筑面積100平方米，四星飯店85?90平方米，三星飯店大體上在80平方米，依此類推，基本上就形成了一套經(jīng)驗數(shù)據(jù)。所以，在出租率過高的情況之下，就要把房價提上去，盡可能保持在一個合理的出租率。我有一次去長沙，問這個住宅賣多少錢？他們說是5000塊錢，我說長沙的五星級飯店平均房價不會超過500塊錢。這一系列經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累，可以專門做一個課題來研究，把這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)歸納總結出來，然后形成一個系統(tǒng)的參照系，每個飯店看了這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)，和自己飯店的情況比一比，就知道自己處在一個什么程度上。按說有早期的積累過程，這批賓館的日子應該是好過的，但是實際上沒有達到。一般來說，一個國家在旅游剛剛興起的時候，尤其是在具有神秘感，資源吸引力非常強的情況之下，是一個典型的供不應求的過程，在一定意義上就是一個賣方市場的過程?！　　　∵M入90年代之后，最突出的一個特點就是變化。1996年飯店行業(yè)的平均出租率是68%，大體上達到了90年代的高峰，飯店的收入利潤率是12%。1998年進行全行業(yè)統(tǒng)計，當時飯店行業(yè)虧損32億。到了1999年，這個統(tǒng)計項目就取消了，實際上1999年全行業(yè)的虧損是54億，虧損進一步在加劇。這種多元化態(tài)勢的突出，使飯店超越了原來簡單的靠一個建筑單體本身經(jīng)營的這種態(tài)勢，有些飯店開始進行其他方面的投資?！　　　纳鲜鋈齻€階段來看，應該說我們?nèi)〉昧撕艽蟮某煽?，但是每一個階段我們都有非常集中的誤區(qū)，原因有很多，總體來說有三個很獨特的現(xiàn)象：　　第一，在飯店行業(yè)的發(fā)展過程之中，非旅游因素是主導性的，非經(jīng)濟因素是主流性的，這是中國飯店的發(fā)展和世界上其他各個國家發(fā)展的一個最大的不同之處。很多這種培訓中心在立項的時候按教育項目立項，可以享受很多優(yōu)惠政策，經(jīng)營的時候仍然用教育項目來經(jīng)營，照樣享受很多政策，這樣就直接影響到整個市場的秩序。香港的很多飯店一看市場形勢不大好，就把飯店改造成寫字樓，在市場上爭取尋找出一條新路來?！　≡谶@個過程之中，高星級飯店一直到現(xiàn)在的經(jīng)營情況總體來說還是比較好的，而主要的決策者和主要投資者的主要活動場所都在高星級飯店，所以就給主要的決策者和主要投資者造成一個誤區(qū)，走到哪個飯店情況都不錯，所以堅定了領導者的信心，位置越高耳朵越聾，把握不到真正的情況。二、現(xiàn)狀分析（一）總量與結構目前中國星級飯店的總量是8880家，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年的營業(yè)總收入914億元，%。第三是從飯店的客房出租率來看。飯店投資回報與經(jīng)營管理(2)第三個結構是經(jīng)營檔次。經(jīng)營類型就是原來的旅游賓館，即房型以標準間為主，客源以旅游團隊為主，這樣的飯店是現(xiàn)在經(jīng)營困難的飯店。這兩類飯店一共是400家，%；，%；總收入是305億，占總量的33%。所以對于高星級飯店的投資市場來說，“調(diào)而不控”也好，其它因素也好，更主要的是市場性因素在起作用。從外立面來說，是一星的感覺，進了大堂是二星的感覺，進了房間是三星的感覺，上了床是四星的感覺。（二）區(qū)域與分工關于區(qū)域比較，主要用資產(chǎn)和收入的比率數(shù)字來說明。山東138億資產(chǎn)，39億的收入，比率是28%。其原因一是其實很多地方的飯店經(jīng)營實在是艱難，但是投資已經(jīng)下去了，所以再艱難也得咬著牙堅持，現(xiàn)在有些地方就形成了這個狀態(tài)?，F(xiàn)在全國熱的地方是“三大三小”?，F(xiàn)在，北京作為政治中心的地位始終存在，同時，一個金融中心，經(jīng)濟中心，科技中心的發(fā)展勢頭越來越猛，所以自然就吸引了大量的客商，這是北京市場旺盛的根本原因。北京的飯店房價總體來說有所失控，這造成了北京雖然市場需求很旺盛，但是飯店的經(jīng)營狀況總體來說要比上海低一個檔次的局面。東莞是另外一個情況，它實際上主要是靠制造業(yè)來支撐飯店。中西部地區(qū)很多地方實際上還是單一的經(jīng)營模式，就是以旅游團隊為主，以標準間為主的旅游賓館，所以，沿海地區(qū)和中西部地區(qū)形成了一個垂直分工的局面，高端市場基本上集中在沿海地區(qū)，中低端市場集中在西部地區(qū)。昆明發(fā)展勢頭很猛，但是世博會產(chǎn)生了一個高潮，之后迅速下滑。國有的大體上也是1000億，其它類型的投資者大概占了700億。從歷史過程來看，飯店投資始終是一個熱點，這幾年尤其突出，這也會引發(fā)一些深層次的問題。無論是跨行業(yè)比較，還是行業(yè)內(nèi)的比較，從直接的表層的角度來看，都是不值的，為什么還要投，必有深層的道理。雖然飯店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好，其中的基礎是級差地租效益。如果他要能興高采