【正文】 仍然看好這個(gè)領(lǐng)域，所以還在繼續(xù)投資?！　〉诙?，飯店經(jīng)營(yíng)的多元化態(tài)勢(shì)比較突出。這種多元化態(tài)勢(shì)的突出，使飯店超越了原來(lái)簡(jiǎn)單的靠一個(gè)建筑單體本身經(jīng)營(yíng)的這種態(tài)勢(shì)，有些飯店開(kāi)始進(jìn)行其他方面的投資。但是從這幾年的情況看，其他方面的投資基本上都不成功，但在總體形成了一個(gè)多元化經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)?！　〉谌?lián)動(dòng)化的擴(kuò)充態(tài)勢(shì)。飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、商務(wù)市場(chǎng)的聯(lián)系更加緊密，形成了一個(gè)聯(lián)動(dòng)化的態(tài)勢(shì)。在這個(gè)過(guò)程之中，飯店的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)越來(lái)越突出。80年代、90年代很多的飯店投資商不關(guān)注飯店的經(jīng)營(yíng)，不關(guān)注飯店的回報(bào)，這實(shí)際上是一種非經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)的結(jié)果。但是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，應(yīng)該說(shuō)這些方面的因素越來(lái)越少了，現(xiàn)在的很多政府部門，包括很多事業(yè)單位開(kāi)辦的飯店也不能不考慮經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也就是說(shuō)，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，飯店的市場(chǎng)形勢(shì)實(shí)際上更加復(fù)雜，這就要求整個(gè)飯店行業(yè)要向深度進(jìn)軍，要研究飯店行業(yè)的深度發(fā)展問(wèn)題。但是現(xiàn)在普遍來(lái)看，大家還只是滿足眼前的經(jīng)營(yíng)、日常的經(jīng)營(yíng)或者直接的經(jīng)營(yíng)，這樣就很可能產(chǎn)生發(fā)展的第三個(gè)誤區(qū)，就是錯(cuò)失深度發(fā)展的機(jī)遇。　　　　從上述三個(gè)階段來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)我們?nèi)〉昧撕艽蟮某煽?jī)，但是每一個(gè)階段我們都有非常集中的誤區(qū)，原因有很多，總體來(lái)說(shuō)有三個(gè)很獨(dú)特的現(xiàn)象：　　第一，在飯店行業(yè)的發(fā)展過(guò)程之中，非旅游因素是主導(dǎo)性的，非經(jīng)濟(jì)因素是主流性的，這是中國(guó)飯店的發(fā)展和世界上其他各個(gè)國(guó)家發(fā)展的一個(gè)最大的不同之處。我們的多數(shù)飯店在發(fā)展過(guò)程中實(shí)際上沒(méi)有考慮旅游的因素，除了原來(lái)旅游局系統(tǒng)投資的一批飯店，這一批飯店因?yàn)橹鞴懿块T是旅游局，所以考慮旅游發(fā)展的因素是最強(qiáng)的，其他基本上沒(méi)有考慮旅游因素的，只不過(guò)就是看著有需求而已。非經(jīng)濟(jì)因素也是如此，多數(shù)飯店的投資者，一開(kāi)始并沒(méi)有把飯店作為一個(gè)企業(yè)來(lái)看待，投資的時(shí)候也沒(méi)有嚴(yán)格追求投資回報(bào)，在很大程度上是把它當(dāng)作自己的一個(gè)接待基地，當(dāng)作自己的一個(gè)培訓(xùn)基地，甚至當(dāng)作自己的一個(gè)公關(guān)基地，這樣就使很大一批飯店投資的時(shí)候不合理，設(shè)計(jì)的時(shí)候也不合理，這都為長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)埋下了隱患?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)型基本上已經(jīng)完成了，多數(shù)飯店的業(yè)主不能不考慮投資回報(bào)，不能不考慮經(jīng)濟(jì)因素。正是在這種情況之下，這幾年飯店行業(yè)在產(chǎn)權(quán)的變更，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的變化方面發(fā)生了很劇烈的變動(dòng)，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同于80年代和90年代的一個(gè)發(fā)展過(guò)程，但是由于歷史上非旅游因素和非經(jīng)濟(jì)因素所占據(jù)的主導(dǎo)地位，客觀來(lái)看一直影響到現(xiàn)在。全世界不能說(shuō)沒(méi)有一個(gè)國(guó)家，但多數(shù)國(guó)家都沒(méi)有這樣的現(xiàn)象。之所以我們的飯店這么長(zhǎng)的時(shí)間經(jīng)營(yíng)不景氣還有大量的投資進(jìn)入，用經(jīng)濟(jì)因素來(lái)分析就解釋不清楚，正是因?yàn)楹芏嗤顿Y者不需要考慮回報(bào)，所以就會(huì)產(chǎn)生盲目投資。比如中央的一個(gè)部門在全國(guó)有80幾個(gè)培訓(xùn)中心，根本不需要考慮回報(bào)。很多這種培訓(xùn)中心在立項(xiàng)的時(shí)候按教育項(xiàng)目立項(xiàng)，可以享受很多優(yōu)惠政策，經(jīng)營(yíng)的時(shí)候仍然用教育項(xiàng)目來(lái)經(jīng)營(yíng)，照樣享受很多政策，這樣就直接影響到整個(gè)市場(chǎng)的秩序。再比如，各個(gè)省市在北京都有辦事處，一開(kāi)始還都叫大廈，現(xiàn)在有一批大廈直接更名叫飯店了，比如河南大廈已經(jīng)是四星級(jí)飯店。同時(shí)，現(xiàn)在幾乎每家大型企業(yè)，甚至每一個(gè)縣在北京都有辦事處，這種辦事處現(xiàn)象，很難把它歸到飯店類型里，但是客觀來(lái)說(shuō)是飯店市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，因?yàn)樗墓δ芎惋埖甑墓δ芑臼窍嗤?。這種投資都是政府拿錢，政府的要求很簡(jiǎn)單，最好別虧本，如果虧本也沒(méi)辦法。政府就是這種要求，談何投資回報(bào)？客觀上來(lái)說(shuō)就加劇了北京市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，造成了北京飯店市場(chǎng)的混亂，因?yàn)檎l(shuí)也說(shuō)不清北京到底有多少飯店，所以，這就使市場(chǎng)的狀況越來(lái)越復(fù)雜，雖然非經(jīng)濟(jì)因素的作用比以前已經(jīng)大大減少了，但到現(xiàn)在為止還在持續(xù)。　　第二是飯店倒閉不轉(zhuǎn)向　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有相當(dāng)一批飯店已經(jīng)維持不下去了，也有相當(dāng)一批飯店已經(jīng)倒閉了，但是產(chǎn)生了一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象是倒閉不轉(zhuǎn)向。1998年就有一批飯店老總說(shuō)真應(yīng)該倒閉一批飯店，這樣我們的日子就好過(guò)多了。但是做一下分析，實(shí)際上有相當(dāng)有一批飯店倒閉之后，只是轉(zhuǎn)了一下手，變更了一下業(yè)主，變更了一下投資商，但是飯店的功能沒(méi)有轉(zhuǎn)變，也不可能轉(zhuǎn)變，這是內(nèi)地飯店市場(chǎng)非常獨(dú)特的現(xiàn)象。香港的很多飯店一看市場(chǎng)形勢(shì)不大好，就把飯店改造成寫字樓，在市場(chǎng)上爭(zhēng)取尋找出一條新路來(lái)。但是我們國(guó)內(nèi)恰恰相反，工業(yè)企業(yè)搞不好了可以轉(zhuǎn)產(chǎn)，轉(zhuǎn)不成可以搞“三產(chǎn)”，“三產(chǎn)”再搞不成就搞房地產(chǎn)，房地產(chǎn)再搞不成，就搞飯店，最后搞到飯店，基本上就是產(chǎn)業(yè)鏈的末端，沒(méi)有回旋的余地?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目虎視眈眈盯住飯店市場(chǎng)，只要有一點(diǎn)空馬上就進(jìn)來(lái)，所以就使飯店市場(chǎng)沒(méi)有辦法往回走，這就造成了倒閉不轉(zhuǎn)向的獨(dú)特現(xiàn)象。雖然現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓在逐步發(fā)生，數(shù)量也在逐步增加，但是對(duì)于飯店的總量來(lái)說(shuō)，不但沒(méi)有減少，還在持續(xù)增長(zhǎng)，也就意味著總體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境并不樂(lè)觀?！　〉谌恰昂暧^調(diào)而不控”，這也是我們的一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象從1984年開(kāi)始，高檔飯店建設(shè)過(guò)多的呼聲就開(kāi)始了，到現(xiàn)在將近20年的時(shí)間，高檔飯店建設(shè)過(guò)多的呼聲持續(xù)了20年，始終在呼吁，但是始終在發(fā)展，形成了這么一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象?！罢{(diào)而不控”也是如此，1988年中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)治理整頓，當(dāng)時(shí)下發(fā)了一個(gè)“101號(hào)文件”，應(yīng)該說(shuō)力度很大，把旅游飯店列入高檔房地產(chǎn)類型進(jìn)行嚴(yán)格控制，但是實(shí)際上基本沒(méi)起到作用。一方面是大家呼吁飯店建的過(guò)多，包括高檔飯店建的過(guò)多；另外一方面大批的飯店投資還在繼續(xù)進(jìn)行，高檔飯店的投資也在繼續(xù)進(jìn)行，就形成了這樣一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，叫做“宏觀調(diào)而不控”。調(diào)的意思有了，控的力度沒(méi)有，這也恰恰是地方割據(jù)和部門割據(jù)這種諸侯經(jīng)濟(jì)的一種典型體現(xiàn)。　　在這個(gè)過(guò)程之中，高星級(jí)飯店一直到現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況總體來(lái)說(shuō)還是比較好的，而主要的決策者和主要投資者的主要活動(dòng)場(chǎng)所都在高星級(jí)飯店，所以就給主要的決策者和主要投資者造成一個(gè)誤區(qū)，走到哪個(gè)飯店情況都不錯(cuò)，所以堅(jiān)定了領(lǐng)導(dǎo)者的信心，位置越高耳朵越聾，把握不到真正的情況。同時(shí)，很多地方把高星級(jí)飯店看作一個(gè)地方投資環(huán)境的重要組成部分，也確實(shí)起到了這個(gè)作用，所以就必須發(fā)展。我們當(dāng)時(shí)就有一個(gè)目標(biāo)，國(guó)內(nèi)的主要城市，尤其是省會(huì)城市必須有五星飯店，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市必須要有四星飯店，一般的城市必須要有三星飯店，這不是為旅游發(fā)展，這是對(duì)地方改革開(kāi)放的一種總體促進(jìn)。當(dāng)時(shí)安徽飯店上四星，他們就說(shuō)了一句話，我們6300萬(wàn)人口的一個(gè)省份，連個(gè)四星飯店都沒(méi)有怎么能行？是這個(gè)道理，所以一邊整改一邊審批，這不僅是支持飯店本身，主要是支持安徽的改革開(kāi)放，要為安徽的投資環(huán)境樹(shù)立一個(gè)好的形象。但是作為一個(gè)老的國(guó)有飯店，四星牌子拿到手了，經(jīng)營(yíng)情況并沒(méi)有恢復(fù)。　　正是因?yàn)槎喾矫娴膹?fù)雜狀況，所以才構(gòu)成了三個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。這三個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象到現(xiàn)在為止，對(duì)飯店的總體發(fā)展和總體經(jīng)營(yíng)環(huán)境應(yīng)該說(shuō)還在起著重大的作用，決定性的作用還是市場(chǎng)的作用，尤其是“入世”后，市場(chǎng)化的力量越來(lái)越突出，同時(shí)其他的因素也仍然在發(fā)揮作用，這就使中國(guó)飯店市場(chǎng)有別于世界各國(guó)的市場(chǎng)，用一般的常規(guī)性分析推導(dǎo)不出來(lái)。如果我們只滿足于常規(guī)性的分析，也就意味著對(duì)市場(chǎng)的判斷容易失誤。二、現(xiàn)狀分析（一）總量與結(jié)構(gòu)目前中國(guó)星級(jí)飯店的總量是8880家，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年的營(yíng)業(yè)總收入914億元，%。以上數(shù)字反映的行業(yè)總體情況中有不合理的因素，因?yàn)樵瓉?lái)的統(tǒng)計(jì)口徑是旅游涉外飯店，后來(lái)統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整為旅游飯店，到2000年之后，統(tǒng)計(jì)口徑再次調(diào)整為星級(jí)飯店。如果從旅游飯店這個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的總量應(yīng)該是12000家，可是2000年之后按照星級(jí)飯店口徑來(lái)統(tǒng)計(jì)，就很難分析哪些是新增飯店，哪些是統(tǒng)計(jì)的工作性結(jié)果。因此從縱向進(jìn)行歷史性的比較就很難，只能進(jìn)行橫向比較，從比較當(dāng)中至少可以反映出以下幾個(gè)問(wèn)題。第一是現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)很大，即使在世界上也是飯店大國(guó)。第二是從資產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō)，行業(yè)的固定資產(chǎn)原值是2672億元，實(shí)際上這個(gè)數(shù)不能完全說(shuō)明問(wèn)題?，F(xiàn)在反映出來(lái)的客觀狀況有兩個(gè)，一是資產(chǎn)殘值小，因?yàn)樵得刻於荚谡叟f，實(shí)際上反映出來(lái)的是殘值在逐年縮??；二是市值大，如果按照市值，就是按照重置價(jià)來(lái)評(píng)估，現(xiàn)在的2672億元固定資產(chǎn)原值，至少可以達(dá)到5000億元人民幣。可是要按殘值來(lái)說(shuō)，恐怕也就是幾百億到一千億，所以我們不能簡(jiǎn)單地看這個(gè)原值。第三是從飯店的客房出租率來(lái)看。出租率畢竟是在年年上升，說(shuō)明了這幾年飯店經(jīng)營(yíng)的總體狀況是在逐步恢復(fù)。第一個(gè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)類型。目前我國(guó)的國(guó)有飯店占飯店總數(shù)的二分之一，在客房的總數(shù)上大體也是占二分之一。中外合資企業(yè)，包括港澳投資企業(yè)和外商投資企業(yè)，%，%。第二個(gè)結(jié)構(gòu)是單體規(guī)模及結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在客房數(shù)在500間以上的雖然很少，但是在行業(yè)里起到很大的作用。中小飯店在數(shù)量上占優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)客房在99間以下的飯店，在8880家飯店里占了5633家，這個(gè)數(shù)字很大，客房在200間以下的是2225家，二者相加占星級(jí)飯店總數(shù)的88%，但這只是一個(gè)客房數(shù)量比重，在市場(chǎng)上的影響力沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的程度。飯店投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)管理(2)第三個(gè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)檔次。同樣如此，中低檔飯店所占的飯店總量很大，但是在市場(chǎng)上的影響并不大，實(shí)際上在市場(chǎng)上占主導(dǎo)性影響的還是四五星級(jí)飯店。第四個(gè)結(jié)構(gòu)是飯店的類型。這些年來(lái)產(chǎn)生了一個(gè)新的變化，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，所以飯店在市場(chǎng)分工上，在飯店自身定位上都產(chǎn)生了層次區(qū)分?，F(xiàn)在高檔商務(wù)酒店占據(jù)了市場(chǎng)的高端市場(chǎng)，有少量的度假飯店正在悄然產(chǎn)生?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的類型也在逐步分工，只不過(guò)還不是特別突出。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。所謂不倫不類就是規(guī)模不大不小，二三百間客房；檔次不高不低，三星級(jí)左右。經(jīng)營(yíng)類型就是原來(lái)的旅游賓館，即房型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，客源以旅游團(tuán)隊(duì)為主，這樣的飯店是現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)困難的飯店。因?yàn)檫@類飯店在市場(chǎng)上很難有鮮明的產(chǎn)品形象，很難有明確的產(chǎn)品定位，也很難有合理的產(chǎn)品分工，這批飯店現(xiàn)在還是占了一定數(shù)量。在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，從檔次結(jié)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在形成了兩個(gè)方面的熱點(diǎn)，這兩個(gè)方面的熱點(diǎn)都是經(jīng)營(yíng)得比較好的，大體上歸納下來(lái)叫做“三高三低”。從“三高”來(lái)說(shuō)，第一是中外合資企業(yè)。目前中外合資飯店總數(shù)686座，%；，%；營(yíng)業(yè)總收入269億，%。這些數(shù)據(jù)是值得回味的，就是說(shuō)7%的飯店總量和15%的客房總量，占據(jù)了全行業(yè)30%的營(yíng)業(yè)收入總量，基本上把高端市場(chǎng)都落入囊中。第二是規(guī)模比較大的飯店。包括客房在300間至499間的飯店和500間以上的飯店。這兩類飯店一共是400家，%；，%；總收入是305億，占總量的33%。同樣是這個(gè)概念，%的飯店量和18%的客房量，收入量占全行業(yè)的33%。第三是檔次高的飯店。現(xiàn)在五星飯店175家，四星飯店635家，加在一起是810家，%；，占總量的24%；，占總量的46%。也就是說(shuō)，9%的四五星飯店和24%的客房總量，但是接近50%的收入總量。當(dāng)然，“三高”里有很多是交叉的，也有很多重復(fù)，總體來(lái)說(shuō)是市場(chǎng)的半壁江山。從出租率來(lái)說(shuō)也是這樣，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級(jí)飯店的出租率是66%，所以，在行業(yè)里形成一個(gè)很突出的“三高”的現(xiàn)象，也形成了現(xiàn)在的一個(gè)熱點(diǎn)。同時(shí)，這個(gè)熱點(diǎn)自然引導(dǎo)大家