【正文】 烈的給你講兩個故事，就說明他盈利了。飯店的經營會形成穩(wěn)定的、而且比較大量的現金流，從企業(yè)經營的角度來說，現金流比利潤還重要。二是入世效應。四是西部效應。原來飯店客戶很多是常住戶，現在常住戶沒有了，基本上都被公寓和寫字樓配套的房地產拉走了，這大概影響飯店全行業(yè)出租率10個百分點。所以現在很多飯店轉換了一個思路，就是飯店、公寓、寫字樓配套進行，這種綜合方式才能真正保持市場份額，但這需要大投資，也需要大市場，不是說干就能干起來，所以只有少數飯店能夠保持這個局面，多數飯店還是眼睜睜的看著常住戶走，這是房地產市場的一個最大的影響?，F在房地產市場風起云涌，很多人也說現在房地產市場的泡沫化現象已經很嚴重了，我們不去評價是否有泡沫化現象，但是至少這個局面形成了，也就意味著在下一步的發(fā)展過程中，房地產市場對飯店市場的影響程度會更加大。成批的系列的收購飯店雖然做不下來，但是反映了一個趨勢。（一）投資過程多年以來，投資者在飯店的投資方面走了不少彎路，也有很多經驗和教訓。　　從內資飯店的投資和配套來說，核心問題就是利率問題。按計劃進行當然是比較理想的，但市場時機的把握更為關鍵。第二是飯店的空間盈利率要占到總建筑面積的85%，這是一個最佳的狀態(tài)，但是我們現在飯店的設計，空間盈利率能占到60%就不錯了。女士買時裝可以三兩天一換，飯店能三兩天一換嗎？可是在更新改造的過程中，現在很多飯店還在追求時髦，而不是追求文化，不是追求客人的需要，不是追求百年老店，這是一個很大的誤區(qū)，就造成了這個飯店往下經營很困難，因為初始成本在不斷提高，后續(xù)的投資也在不斷提高，但是市場有限，經營效果有限，還講什么投資回報？　　總之，從投資過程來說，根本性的問題就是如何研究以比較低的成本達到最好的效果。很簡單，因為國外不需要這一套。日常經營是飯店經營的基礎，日常經營比較到位，飯店的底子就保住了。飯店的資本經營相應來說難度比較大，但是從發(fā)展來說，資金密集長遠回報，最終還是要在資本經營上做文章。賣品牌包括兩個層次，一是飯店自身的品牌，飯店經營得越好，市場的影響越大，飯店品牌也越突出。賣資產是一個長遠的運營過程，而且這個過程運營到位，就會形成一個比較好的狀態(tài)。雖然現在飯店的管理人才并不缺乏，但是成建制、成系列、成標準、成規(guī)范的管理人才缺乏，團隊性的人才更缺乏。第二是位置。 從這三者來說，人才是根本，無形資產是主導，土地和位置是升值的空間所在，這三者之間的關系應該是這樣一個關系。所謂連帶效應，核心問題是通過連鎖化經營、品牌化經營形成的一種規(guī)模效應，這種規(guī)模效應現在在國內還不是特別突出，但是從長遠發(fā)展來說，肯定是將來的一個規(guī)模效益的生長點。道理很簡單，因為飯店聚集了，客人自然就聚集了，客人聚集了，就意味著大家都獲益。如果土地文章做不了，就看看樓里有什么東西可以調整?，F在有一批老飯店在這方面資源最突出，優(yōu)勢最突出?！　〉诙侨瞬诺亩倘?。這也就意味著飯店品牌越突出，品牌性的效應自然也就越突出。并且不光是提供服務產品，而是提供綜合性的產品，比如餐飲產品就是物理性產品，是一個制造業(yè)的概念，而不僅是一個餐飲業(yè)的概念?！　〉谌齻€層次是資本經營。類似這樣的情況應該說普遍存在，如果說在新飯店的投資方面，或者在飯店更新改造方面不及時調整，也就意味著給下一步的經營管理會造成更大的困難。建國飯店設計的基本思路就是低成本、高回報，提高飯店的空間盈利率。在上海外灘見到的建筑，都是百年建筑，現在看著還是貴族氣派，不覺得落后。比如廣東的飯店一般來說客房的比率都低，因為廣東人吃的要求高，所以廣東的飯店餐飲的比率都比較高。從現在來看，利率水平相應來說比較穩(wěn)定，而且在逐步降低，實際上對飯店全行業(yè)這幾年的景氣上升起了一個重要的推動作用。多年以來，人民幣的匯率總體來說相應穩(wěn)定，所以我們現在把匯率問題有點淡化了，但是隨著中國進一步開放，匯率機制也會有所變化，比如現在強迫人民幣升值的壓力很大，雖然我們現在挺住了不升值，但是能挺到哪一天呢？再比如說1997年亞洲金融危機之后，很多人提出人民幣應該貶值，我們當時也挺住了不貶值，在我們的資本市場沒有完全開放的情況下可以這么做，隨著資本市場的進一步開放，我們就做不到這一步了，也就意味著將來在投資方面，尤其在引進外資方面的匯率風險會越來越大。很多飯店將來的前景實際上也是在這一點上，隨著房地產市場的發(fā)展，房地產市場和飯店市場的一體化的局面也會逐步形成，也就意味著飯店轉手炒作的余地還是存在的。達不到就不買，不買就算了?，F在房地產的開發(fā)還保持了一個比較高的利潤率，利潤率高就意味著上繳的所得稅要高，所以在開發(fā)樓盤的同時建一個飯店，加大了開發(fā)成本，在一定意義上就減少了政府的稅收，抵稅是房地產開發(fā)商更多的一種考慮。所以這個影響不單是營業(yè)收入減少一個億，實際上是系列的拉動，系列的減少。這也有個發(fā)展過程，一開始是飯店的發(fā)展，在80年代的時候，飯店的生意普遍都很好，之后進入90年代，尤其是到90年代后半期，房地產市場迅速膨脹，所以對飯店的經營產生了直接的影響。但是這種短期的高峰不可能保持長久的發(fā)展。這“四個效應”都有積極拉動的一面，同時也有需要深層次進行分析的一面：一是假日效應覆蓋了全國，假日效應推動了全國旅游行業(yè)的總體上升，但是也產生了一個模糊的導向，產生了一個誤區(qū)，大家認為旅游市場現在好得很，消費熱點、市場熱點自然就變成投資熱點。當然原因很多，比如說規(guī)模過小，核心競爭力不夠，市場定位不準確等等，這些原因都有，但是在這種狀況之下，為什么大家還要投呢？其中很重要的一點就是看到這個品牌效應。有時候碰到一個老板，問他情況怎么樣？他回答馬馬虎虎，就意味著他肯定是虧損經營。所以，同工業(yè)比較，飯店的穩(wěn)定性很強?？傮w來看，工業(yè)基本上叫做兩元錢的固定資產形成一元錢的銷售收入，是一個2比1的關系；，；科技產業(yè)的投資不好比較，因為風險太大；房地產業(yè)現在基本上的投資回報率在15%20%，還是一個高利行業(yè)。進入新世紀以來，實際上外資投入飯店建設領域的量在縮小，進入飯店管理領域的量在增加，所以，給我們的感覺是外資飯店在增加，實際上是外國管理公司的品牌在增加，不完全是外資在增加。（三）投資與比較如果從總體上算個大帳，基本上叫做“三三制”。但是像西安、昆明這些地方就不足?，F在東部沿海地區(qū)和中部、西部地區(qū)，在飯店領域大體上已經形成了分工。溫州、泉州也是這樣，都是民營企業(yè)投資飯店，也是民營企業(yè)消費飯店，所以這兩個地方飯店的經營特點是全年起伏小，一周有高低。除了個別例外，上海的飯店始終維持在一個比較好的狀態(tài)。這幾年北京有了進一步的變化，經濟發(fā)展速度不斷加快，對外開放的步伐不斷加大，高新科技產業(yè)區(qū)等各種園區(qū)不斷發(fā)展，同時還構建CBD等等，這些概念的提出，使北京城市轉型的力度很大。這十個地區(qū)還是營業(yè)收入最高的十個地區(qū)，剩下的21個省區(qū)市還沒有算在內，但由此也可以判斷出來。同樣是投資飯店，在不同的地區(qū)會有這么大的差異。上海229億資產，100億收入，比率是44%，和廣東一樣，也高于全國平均水平10個百分點。第三是品牌化發(fā)展的飯店，不在于飯店檔次的高低，而在于品牌在市場上的影響力是否能夠形成核心競爭力。比如首旅集團的如家客棧就是比較典型的，既有連鎖性的經營，同時又是比較單一的功能。從出租率來說也是這樣，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級飯店的出租率是66%，所以，在行業(yè)里形成一個很突出的“三高”的現象，也形成了現在的一個熱點。第二是規(guī)模比較大的飯店。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。現在客房數在500間以上的雖然很少，但是在行業(yè)里起到很大的作用。現在反映出來的客觀狀況有兩個，一是資產殘值小，因為原值每天都在折舊，實際上反映出來的是殘值在逐年縮??；二是市值大，如果按照市值，就是按照重置價來評估，現在的2672億元固定資產原值，至少可以達到5000億元人民幣。這三個獨特的現象到現在為止，對飯店的總體發(fā)展和總體經營環(huán)境應該說還在起著重大的作用，決定性的作用還是市場的作用，尤其是“入世”后，市場化的力量越來越突出，同時其他的因素也仍然在發(fā)揮作用，這就使中國飯店市場有別于世界各國的市場，用一般的常規(guī)性分析推導不出來。一方面是大家呼吁飯店建的過多，包括高檔飯店建的過多；另外一方面大批的飯店投資還在繼續(xù)進行，高檔飯店的投資也在繼續(xù)進行，就形成了這樣一個獨特的現象，叫做“宏觀調而不控”。1998年就有一批飯店老總說真應該倒閉一批飯店，這樣我們的日子就好過多了。之所以我們的飯店這么長的時間經營不景氣還有大量的投資進入，用經濟因素來分析就解釋不清楚，正是因為很多投資者不需要考慮回報，所以就會產生盲目投資。但是進入新世紀以來，應該說這些方面的因素越來越少了，現在的很多政府部門，包括很多事業(yè)單位開辦的飯店也不能不考慮經濟問題，也就是說，進入21世紀以來，飯店的市場形勢實際上更加復雜，這就要求整個飯店行業(yè)要向深度進軍，要研究飯店行業(yè)的深度發(fā)展問題。但是還在繼續(xù)增長，還有很多投資商仍然看好這個領域，所以還在繼續(xù)投資。最后形成了這么一個意見，數字披露，但是不在報紙上大規(guī)模的披露，而是在統計年鑒里披露。同時，市場在不斷培育、不斷發(fā)展，但是很多市場的機遇我們并沒有把握到，這是90年代的一個基本情況。在1996年下半年，1997年上半年我們做經濟分析的時候，當時就向全行業(yè)提出了警告，飯店行業(yè)必須要警惕了，實際上正在走下坡路。所以，這個階段產生了兩個結果，第一個結果是得到社會上的普遍認同，覺得旅游飯店是一個好行業(yè)，所以，那個時候飯店行業(yè)集中了素質很高的一批員工；第二個結果是引發(fā)了一次飯店投資高峰，但錯失了一個原始積累的過程，如果說那個時候的第一批飯店在價格上能夠有比較大的自由裁量權，現在很多飯店就不是這樣的狀態(tài)。中外合資酒店在早期起到了一個非常好的示范作用，不僅在于投資，而且在管理方面的示范作用非常之大。1979年中央在北戴河召開會議，決定每個省建一家旅游賓館，這批旅游賓館在那個時候在全行業(yè)發(fā)揮了示范作用，也起到了骨干的作用。這個房價合理不合理呢？不合理，但是也有合理的一面，這一面就是在深層次上飯店市場的平均房價受到方方面面的制約，不是說想定多高價就能定多高價，自然而然也形成這么一個經驗數據。我最近歸納了一個經驗數據，一般來說，一個城市飯店的房價，相當于本城市同等檔次房地產的平均價格的1/10。全年的平均出租率達到85%，就意味著旺季一定會超過100%，在一定意義上，超過85%的出租率，飯店就是在破壞性經營。多年以來，飯店業(yè)發(fā)展的產業(yè)規(guī)模已經很大，所以25年的過程走下來，積累了很多經營數據，就形成了一些參照系，有了參照系，對飯店的基本判斷就有了。投資額也是這樣，一個建筑平米，五星級飯店平均10000塊錢，四星級飯店大體上在9000塊錢，三星級飯店在8000塊錢，也是依此類推。我們現在的多數情況不是保持合理的出租率，而是爭取更高的出租率。他們說你怎么知道的？我說就是從這兒判斷出來的。比如投資合理不合理，目前的經營情況是處在好的狀況，還是