從國際經(jīng)驗(yàn)看城市土地增值收益管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。但政府必須充分預(yù)計(jì)到干預(yù)對土地市場產(chǎn)生的影響，避免出現(xiàn)政府干預(yù)過度影響市場運(yùn)作即“政府失靈”的現(xiàn)象。美國加州大學(xué)伯克利分校的David 。這一體系的建立需要較長時(shí)間，建立后還必須定期更新，成本較高，但這是土地市場發(fā)展的必然趨勢。此外，開發(fā)商不僅被要求提供一定的土地、資金用于公共設(shè)施的建設(shè)，還必須負(fù)責(zé)其維護(hù)。一方面，政府不得不承擔(dān)公共設(shè)施建設(shè)投資的巨大成本，而使另外一些集團(tuán)或個(gè)人搭便車；而另一方面，某些集團(tuán)或個(gè)人卻不得不承擔(dān)本應(yīng)由全社會擔(dān)負(fù)的成本。事實(shí)上，由于土地增值政策相當(dāng)復(fù)雜，沒有任何一種政策是完美的，并且可以放之四海而皆準(zhǔn)。加拿大借鑒了美國的管理政策。在1960年代初期，美國開始將要求提供開發(fā)所需的配套公共設(shè)施(包括開敞空間。公共設(shè)施投資短缺、土地所有者之間的沖突等，尤其在城市邊緣地區(qū)這些問題更為突出。迄今為止，在人類的發(fā)展史上，人們已經(jīng)歷過多種不同形式的土地產(chǎn)權(quán)。因此，喬治在這種情況下提出征收土地單一稅種的主張，認(rèn)為人人都應(yīng)有使用土地的權(quán)利，具有進(jìn)步意義。他在寫作這本書的時(shí)候，正是美國西部土地投機(jī)盛極一時(shí)的時(shí)候。 亨利他建議對英國所有土地的市場價(jià)值進(jìn)行全面評估，未來土地增值的效益除了屬于業(yè)主在上蓋物業(yè)的投資引起的增值外，應(yīng)全部歸政府所有。 土地再調(diào)整潛在的一些問題也不能不引起人們的注意。廣泛應(yīng)用于人口和地價(jià)增長較快但政府缺乏足夠資金用于公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地區(qū)，如澳大利亞、韓國、日本、中國的臺灣以及德國的部分城市。此外，土地儲備還是導(dǎo)控城市發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地利用規(guī)劃最有效的手段。重新執(zhí)政的工黨政府再次實(shí)行土地開發(fā)稅，不過吸取20年前的教訓(xùn)將稅率定在40%，以達(dá)到增加政府收益和不挫傷土地業(yè)主積極性的雙重目的。地方物業(yè)年稅是迄今為止使用最為廣泛的稅種，通常它是在周期性評估物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上收取的，為地方政府提供了穩(wěn)定的收入來源。(Land Taxation) 土地稅收是迄今為止收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。換言之，一方面政府應(yīng)從土地增值中受益，但另一方面必須保證市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)。不同管理政策的成本將在下文作詳細(xì)說明。一方面，在不同的發(fā)展階段，政府有自己的目標(biāo)和政策；另一方面，政府必須考慮到土地使用者的利益，不能挫傷了土地使用者的積極性，從而影響經(jīng)濟(jì)增長。生產(chǎn)的衰退與貧富差距的日益擴(kuò)大直接導(dǎo)致了19世紀(jì)末期西方世界的工業(yè)衰退?！ ν恋貎r(jià)值理論最早進(jìn)行研究的社會經(jīng)濟(jì)學(xué)家包括英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉土地是如何增值的?增值的收益如何分配?這些問題至今仍爭論不休，莫衷一是。尤其是在城市化進(jìn)程的加速階段，城市土地增值的速度十分驚人，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會學(xué)家在觀察近幾個(gè)世紀(jì)城市增長軌跡后得出的普遍結(jié)論。在1879年出版的不朽名著《進(jìn)步與貧窮》中，喬治認(rèn)為土地的價(jià)值之所以增加，是人口的集聚和生產(chǎn)的需求，而非某個(gè)人的勞動或投資引起的，因此土地增值的收益應(yīng)歸全社區(qū)所有。馬克思認(rèn)為地租來源于超額利潤，是對社會生產(chǎn)關(guān)系的反映，因此制度在地租分配中至關(guān)重要。但在現(xiàn)實(shí)生活中，分離由于不同原因引起的土地增值收益以及政府、社區(qū)和土地使用者應(yīng)獲取多少收益十分復(fù)雜，在某些情況下甚至完全不可行。通常情況下公共設(shè)施建設(shè)的成本十分高昂，建成后往往會引起某些土地的增值；如果政府忽視了收取這些外部收益。英國則以處理土地增值收益上的多變政策而聞名；荷蘭和瑞典以建立土地銀行的方式來保證土地增值的收益歸政府所有；韓國、日本和中國臺灣的政府當(dāng)局則運(yùn)用土地再調(diào)整的措施來收取部分增值收益。征收土地稅具有很多理論上的優(yōu)勢，但在現(xiàn)實(shí)操作中卻存在很多問題。如英國工黨政府的綱領(lǐng)是防止土地自然增值的收益歸土地業(yè)主所有，因此在1948年引入100%的土地開發(fā)稅(土地轉(zhuǎn)讓時(shí)收取)，此項(xiàng)稅費(fèi)的收取使得房地產(chǎn)市場幾乎陷于停滯狀態(tài)?！ ⊥ǔ?，土地儲備發(fā)生于政府購買并不急需的土地，然后對土地進(jìn)行改良，待土地增值后以較高價(jià)值賣給私人業(yè)主。世界銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shoup(1988)提出土地儲備潛在的問題包括： (1)政府購買土地預(yù)示著該區(qū)的地價(jià)可能上漲，有實(shí)力的開發(fā)商有可能跟進(jìn)，使土地增值的收益部分流向開發(fā)商； (2)土地儲備要求大量的資金，政府可能面臨金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行利率、運(yùn)營管理成本等可能會高于土地增值的收益； (3)政府在預(yù)征土地后可能發(fā)現(xiàn)另外的基地更適合公共設(shè)施的建設(shè)，但基于成本考量，政府往往不會放棄原來選擇的區(qū)位； (4)土地儲備的機(jī)會成本相當(dāng)大，亦即用于土地儲備的資金應(yīng)用于其他用途或者會產(chǎn)生更多收益。土地再調(diào)整的成功需要一系列先決條件，如完整的地籍統(tǒng)計(jì)資料，業(yè)主權(quán)益登記信息，訓(xùn)練有素且公平的房地產(chǎn)估價(jià)師和管理人員，以及來自國家和地方政府的政策支持。(Land Nationalization) 土地國有化的概念可追溯到100多年以前。土地使用者只能自己占有和使用土地。對土地征稅將促使土地業(yè)主提高土地利用的效率，增加產(chǎn)出，競爭引發(fā)地價(jià)下降，因而對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利。土地投機(jī)者與立法部門勾結(jié)。Farrier和McAuslan(1975)批評它只考慮國家利益而置居民的利益和生活于不顧，他們認(rèn)為這種倡議過于幼稚?！ o疑，在土地絕對所有的情況下土地?fù)碛姓叩耐顿Y積極性最高，但土地的絕對所有也常帶來這樣或那樣的問題，尤其對地少人多，人口密度較高的城市并不適用。如果缺乏一個(gè)高效廉潔的政府，公共土
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