【正文】 二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。第十九條 納稅人因財(cái)務(wù)制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)難以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅實(shí)行核定征收。清結(jié)算時(shí)，對(duì)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份，按其占總建筑面積的比例，相應(yīng)扣除土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。對(duì)納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按2%—3%預(yù)征。第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同，應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本辦法申報(bào)繳納土地增值稅。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》格式,并報(bào)省局備案。第十七條納稅人未按本規(guī)程辦理納稅申報(bào)和繳納稅款，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。第十二條納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在開工之前應(yīng)持項(xiàng)目計(jì)劃文件，投資概算和設(shè)計(jì)施工圖紙等資料報(bào)經(jīng)與下達(dá)該項(xiàng)目計(jì)劃部門同級(jí)的地方稅務(wù)局審核。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的，最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算申報(bào)繳納土地增值稅。第六條納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，應(yīng)按照本規(guī)程的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取按轉(zhuǎn)讓收入2％—5％的比例預(yù)征土地增值稅，預(yù)征的具體比例由地、州、市地方稅務(wù)局調(diào)查測(cè)算后確定。第三條納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后七日內(nèi)，填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表，并持納稅申報(bào)表、轉(zhuǎn)讓房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用證證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在辦理納稅申報(bào)手續(xù)后3日內(nèi)繳納稅款。㈢項(xiàng)目開發(fā)面積情況本公司開發(fā)商品房項(xiàng)目可售總建筑面積平方米，其中：住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。60000）＋（400 12000940000）（50000247。17．A B【解析】稅法規(guī)定，兩種經(jīng)營方式采取先按比例征收，然后清算的辦法：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的；納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。10． C DE【解析】財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。要繳納土地增值稅；個(gè)人與個(gè)人之間互換房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅，其他企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與個(gè)人之間互換房地產(chǎn)不存在免征的優(yōu)惠。19． B【解析】納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。3525 100％＝％14．C【解析】（1）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。A2062 ，參考答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1． B【解析】轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為是違法行為；房地產(chǎn)出租行為沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征收范圍；房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。（3）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。A土地出讓金數(shù)額 C．土地使用權(quán)D．房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)E．評(píng)估價(jià)格15．以下關(guān)于土地增值稅的繳納方法表述中，正確的是（）。A外商投資企業(yè) B國家機(jī)關(guān)C．個(gè)人 D．國有企業(yè)E．個(gè)體工商戶（）。A取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的 B整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的C．納稅人審批注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的D已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目部分銷售，其余可銷售部分自用或出租的二、多項(xiàng)選擇題1．屬于土地增值稅的特點(diǎn)的是（）。李某應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。（2）轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出210萬元（能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，但其中有30萬元屬于超過貸款期限的利息）。A營業(yè)稅、印花稅B房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C．營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D．印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅9．按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值額時(shí)，應(yīng)按照（）確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目?！?應(yīng)納土地增值稅稅額＝40%－5%＝（萬元）第二篇：土地增值稅試題10一、單項(xiàng)選擇題1．下列各項(xiàng)中，有關(guān)土地增值稅征稅范圍表述正確的是（）。【該題針對(duì)“土地增值稅征稅范圍”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】3.【正確答案】 AC【答案解析】 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許單獨(dú)扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。(2).該企業(yè)繳納土地增值稅時(shí)可以扣除的開發(fā)費(fèi)用是（）萬元。，應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯率折合成人民幣，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，可以加計(jì)扣除，又建別墅銷售的，應(yīng)該分別計(jì)算增值額、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除、房地產(chǎn)管理部門有義務(wù)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供（）等資料。，而不是納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的是（）。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。第一篇：土地增值稅試題8一、單項(xiàng)選擇題，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅款以及有關(guān)費(fèi)用合計(jì)220萬元(不含印花稅)。、完成銷售的 。，其成本費(fèi)用可以扣除的情況有（）。(3).計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)是（）萬元。【該題針對(duì)“土地增值稅扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】5.【正確答案】 C【答案解析】 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝(400－100)+(1000 + 6000)5％＝ 650(萬元)【該題針對(duì)“土地增值稅扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】6.【正確答案】 B【答案解析】 扣除項(xiàng)目金額＝50+200+(200+50)10%+60+(50+200)20%＝385(萬元)增值額＝1000－385＝615(萬元)增值率＝615247。對(duì)于代收費(fèi)用，如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。A對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為征稅L無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)還是房屋和土地一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍C．對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)未取得收入的行為征稅D．對(duì)房地產(chǎn)的出租行為征稅2．下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A稅務(wù)部門估定的價(jià)格B稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價(jià)格C．房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格D．房屋重置成本價(jià)10．某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例10％計(jì)算；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。另知該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5‰該單位應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。年初取得該土地使用權(quán)時(shí)支付金額420萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生相關(guān)費(fèi)用6萬元。 18．以下屬于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，而不是納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的是（）。人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象B．單一采用扣除法計(jì)算增值額C．實(shí)行超率累進(jìn)稅率D實(shí)行按次征收E．征稅面廣2．（）。A土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)B建筑安裝工程費(fèi)C．公共配套設(shè)施費(fèi)D前期工程費(fèi)E．廣告費(fèi)9．土地增值稅規(guī)定，允許從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅入加計(jì)20％扣除的項(xiàng)目是（）。A以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小等，選擇在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性或分次繳納土地增值稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)合同規(guī)定的收款日期確定具體的納稅期限C．項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往轉(zhuǎn)讓后才建成，此時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)先行轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，在取得收入時(shí)預(yù)征土地增值稅D．以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅E．預(yù)征方法預(yù)征土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣工辦理清算時(shí)，需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)16．按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中屬于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)有（）。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。2． B【解析】直系親屬繼承的房屋、無償贈(zèng)與直系親屬的房屋、房地產(chǎn)評(píng)估增值，均不繳納土地增值稅。9． C【解析】對(duì)土地增值稅的納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算。（2）計(jì)算綜合樓應(yīng)納土地增值稅：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)支付的金稅＝2000 （1—1/4）＝1500（萬元）支付開發(fā)成本＝6000（萬元）扣除稅金＝180005％（l＋7％＋3％）＝990（萬元）（其中5％的營業(yè)稅，城建稅在營業(yè)稅稅金的基礎(chǔ)上征7％，教育費(fèi)附加征3％）開發(fā)費(fèi)用＝（1500＋6000）10％＝750（萬元）加計(jì)扣除費(fèi)用＝（1500＋6000）20％＝1500（萬元）扣除項(xiàng)目金稅＝1500＋6000＋990＋750＋1500＝10740（萬元）②增值稅＝18000—10740＝7260（萬元）③增值額占扣除項(xiàng)目的比率＝7260247。20． B【解析】納稅人應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并同時(shí)提供下列證件和資料：（）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書；（2）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；（3）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證；（5）其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。4A D【解析】選項(xiàng)已農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是轉(zhuǎn)讓集體土地，屬于非法行為；選項(xiàng) C，房產(chǎn)所有人通過當(dāng)?shù)亟逃窒虍?dāng)?shù)匦W(xué)捐贈(zèng)的房屋，未取得收入，不征收土地增值稅；選項(xiàng)E，房地產(chǎn)評(píng)估增值，未取得收入，也未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。11．A B DE【解析】房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，利息符合規(guī)定可據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之利的5％以內(nèi)扣除；利息不符合規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本立和的10％以內(nèi)扣除。18．A D【解析】納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。60000）＝6100（萬元）（3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他項(xiàng)目金稅＝（700＋6100）（10％＋20％）＝2040（萬元）（土地增值稅開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10％）（4）2007年應(yīng)繳納的土地增值稅。⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。納稅人因經(jīng)常發(fā)生簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同而難以在每次辦理納稅申報(bào)的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，于每季終了后十日內(nèi)辦理申報(bào)繳納稅款手續(xù)。待單個(gè)核算項(xiàng)目或核算對(duì)象全部竣工之后三十日內(nèi)辦理稅款的清算手續(xù)，多退少補(bǔ)。成本核算的單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前不得變動(dòng)。未經(jīng)審核出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不享受《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的優(yōu)惠政策。第十八條本規(guī)程與湘政辦發(fā)[1995]48號(hào)文同時(shí)執(zhí)行。五、閩地稅發(fā)［2005］號(hào)印發(fā)的《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關(guān)清（結(jié)）算條件和時(shí)間的規(guī)定以國稅發(fā)［2006］187號(hào)文和本文為準(zhǔn)。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)