【正文】 住宅共220戶，均價為2600元/平米。建筑面積2萬平米，共12層L形全框架結構建筑，單層面積1800㎡。臺北新時代廣場：，底商四層約3萬方全部賣給大商。劣勢： 外立面形象一般。金桂大廈：總建面積8600方，內廊式建筑，底商近3000方，位于人民路與勞動路交匯處，位置優(yōu)越。早已完工，并投入運營。龍郡地 址榮校路38號（原平原省委大院0開 發(fā) 商新鄉(xiāng)博遠置業(yè)投 資 商江蘇索普集團項目規(guī)模6萬多㎡用地面積40多畝市場類別高檔住宅項目情況規(guī)劃要點現(xiàn)代簡約風格、沿衛(wèi)河微弧狀排布規(guī)劃戶數(shù)300多戶建筑形態(tài)7棟高層，一棟多層容積率一房戶型比例多高層比例1：9二房工程進度剛開始動工三房140160㎡72%品質檔次高端人文大宅四房170㎡、200㎡16%復式290㎡12%交房標準毛坯、外墻外保溫、可視對講主力格局三室兩廳主力面積140160㎡商業(yè)面積沿河兩層底商，面積待定起 價待定均 價待定主力總價/綠化率35%配套運動網球場、會所物業(yè)管理/供熱方式市政銷售率未銷售停車方式地下車庫、200多個車位停車費用/銷售速度未銷售，9月16日開盤主要賣點規(guī)劃、配套、環(huán)境客戶情況市縣高端客戶，特別是品位知識型客戶開發(fā)策略兩期開發(fā)分期開發(fā)量一期開發(fā)180套總體評價良性分析 規(guī)劃超前，產品品質高 自然環(huán)境優(yōu)美抗性分析 戶型面積過大，總價高 地理位置稍偏簡介樓盤名稱五星座地 址南干道與和平路交匯處，國際飯店旁邊開 發(fā) 商靖業(yè)地產投 資 商項目規(guī)模3萬多㎡用地面積3畝多地市場類別高端住宅、小戶型公寓項目情況規(guī)劃要點純現(xiàn)代板式高層，沿街梯次排布規(guī)劃戶數(shù)小戶型200多戶，住宅100多戶建筑形態(tài)單棟，1223層板式容積率/一房小戶型已售完戶型比例多高層比例純高層二房140150㎡25%工程進度完工三房170180㎡50%品質檔次依托國際飯店的高檔豪宅四房216㎡25%五房交房標準毛坯、外墻涂料主力格局大三房主力面積170180㎡商業(yè)面積無起 價2800元/㎡均 價3000元/㎡主力總價4550萬綠化率無配套酒店物業(yè)管理1元供熱方式市政銷售率普通住宅85%以上停車方式全地下，1：1停車費用租40元/月售價未定銷售速度去年上半年開始銷售，現(xiàn)普通住宅僅剩十幾套，月均去化20套左右主要賣點地段、物業(yè)管理客戶情況小戶型投資客，市縣高收入人群開發(fā)策略整體開發(fā)分期開發(fā)量/總體評價良性分析 靠近人民公園，位置優(yōu)越 物業(yè)管理發(fā)達抗性分析 單體建筑，無綠化 戶型面積過大，總價高簡介樓盤名稱星海面積建議控制在40㎡60㎡第六部分、項目可行性分析及建議容積率：土地面積：總建面積：116000㎡，其中：商業(yè)面積25000㎡；住宅面積50000㎡；公寓面積18000㎡；商務面積為23000㎡項目成本構成表項目單價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）合計（元）備注土地成本2698216375839,2000前期費用50116000580,0000上交建委及政府相關職能部門水電增容費511600058,0000（住宅朝向以南偏東15度至南偏西15度范圍 之內為宜）（5）、樓型設計均為板式，或板塔形式，一層三戶的平面房形應有變化（6）、注重鄰里單元的圍合性，并在統(tǒng)一的總體風格中尋求形式的多樣變化。項目的產品價值排序：商業(yè)價值住宅價值公寓價值商務價值B、城市中心區(qū)項目已然決定其投資價值的重要性C、因此，精工建議在項目開發(fā)上分三期銷售：（1）、一期以商業(yè)和公寓類投資性產品入市，以提升地段價值并實現(xiàn)資金回流；（2）、二期以住宅類產品繼續(xù)對市場進行促動，并逐漸實現(xiàn)利益最大化（3）、三期推出商務屬性的SOHO類產品，實現(xiàn)全盤銷售另外一個思路：由于目前新鄉(xiāng)的商務市場很不成熟，因此，三期的SOHO產品也可考慮作成酒店式公寓，這就需要前期引入較高檔次的酒店項目規(guī)劃指標建議（配表）容積率：不低于5停車比例：以地上和地下結合的設計方式，力爭做到1：綠化率：不低于28%建筑高度：不超過80米總體規(guī)劃布局及空間布局建議A、總體規(guī)劃布局的原則： 總體設計遵從項目的整體定位，秉承城市發(fā)展肌理的同時，須考慮注入地塊新的主題，完善項目整體核心價值體系。 新鄉(xiāng)市很大一部分公司都選擇了商住兩用的樓盤辦公，有很多大客戶存在，但產品需求并沒有得到滿足。出租情況：總體出租情況不錯，出租率在90%以上，毛坯出租租金約為20元/平米/月，裝修房租金約22元/平米/月。陽光廣場地 址平原路與勝利路交匯處東80米開 發(fā) 商河南華彬房地產有限公司投 資 商華彬國際集團項目規(guī)模㎡用地面積1萬㎡市場類別中高端商住樓項目情況規(guī)劃要點底商加住宅，現(xiàn)代簡約風格，點板結合規(guī)劃戶數(shù)600建筑形態(tài)3棟29層多層，14層商業(yè)，529層住宅容積率一房4360㎡40%戶型比例多高層比例純高層二房80100㎡20%工程進度全現(xiàn)房，尾盤銷售三房120150㎡40%品質檔次5000㎡中心水景、7大水主題景觀、4400㎡會所鮮明建筑立面，高層二梯三戶四房五房交房標準外墻涂料、彩鋁窗主力格局三房、小戶型主力面積4360㎡/120150㎡商業(yè)面積4萬多㎡起 價2500元/㎡，最高3000元/㎡，每層差價20元均 價2700元/㎡主力總價14萬/35萬綠化率40%配套天然氣，底商丹尼斯物業(yè)管理5毛供熱方式送壁掛爐銷售率60%停車方式全地下，租售結合停車費用暫無銷售速度7月1日開盤，小戶型速度快，150200套/月主要賣點交通，地段，品牌客戶情況自用型中端客戶開發(fā)策略一期整體開發(fā)，一棟捂盤銷售分期開發(fā)量/總體評價良性分析 交通便利 位置優(yōu)越，絕對商業(yè)區(qū) 產品定位符合市場需求抗性分析大容積率，樓間距小 戶數(shù)多，商業(yè)面積過大3停車位少 綠地面積少，綠化率低，景觀差案例分析：216?！? 在高層逐漸成為區(qū)域市場主題的情況下，正確的產品定位將在競爭中占優(yōu)勢?！? 商貿城個體戶，傳統(tǒng)的居住觀念比較深厚，喜歡三世同堂，所以3室、4室的大戶型是其購買的主要目標。調研內容：本區(qū)域與其他區(qū)域購房客戶情況比較（1）購房客戶基本特征比較分析※ 本地經濟條件雄厚的居民是市場主力。商業(yè)部分以底層整體商業(yè)和商業(yè)街為主，和其他區(qū)域的項目社區(qū)商業(yè)相比，體量大、配套完善、商業(yè)氛圍更加濃厚。第三部分、區(qū)域市場調研分析1．項目所在區(qū)域房地產市場供應狀況研究目的：了解本區(qū)域房地產市場供應的總體水平和特征。（5）房地產市場總體銷售情況總結及趨勢預測受國家地產價格政策影響，以及政府新區(qū)建設和老城改造步伐的加快，未來兩到三年來新新鄉(xiāng)市的土地供應量會逐漸加大。雖有經濟適用房的支撐，依然落在最后。住宅交易旺盛，商品房空置率進一步下降。戶型傾向：如圖，110—130是購買的主力面積，多集中在三房，其次是2房，再次是1房和4房建筑類型傾向：多層一直客戶的主要市場需求，但隨著市場供應量的減少，以及價格相對提高，這一市場傾向必將改變。07年1到7月份新鄉(xiāng)住宅商品房銷售價格仍然處于上漲的趨勢，受寫字樓市場疲軟以及商業(yè)部分市場投放量過大等因素的影響，非住宅產品價格有小幅回落。從下半年發(fā)展走勢來看，經濟適用房價格有小幅攀升趨勢。由于國家對二手房交易稅收調整和土地及建筑成本增加，2006年我市各類房屋交易均價都有不同程度的上漲。%。%，%。水泥　生產規(guī)模約９７０萬余噸，居全省第三位。生物工程與新醫(yī)藥　現(xiàn)有藥品生產企業(yè)26家，醫(yī)療器械、衛(wèi)生和藥用包裝材料生產企業(yè)30家，其中華蘭生物的血液制品行業(yè)排名第三；華星藥業(yè)的青霉素占國內市場份額的70％；衛(wèi)材產品國內市場占有率50％。京廣、 新焦和新荷三條鐵路的交匯處。平原面積和山區(qū)丘陵面積分別占總面積的78%和22%。調研方法：樓盤普查，人員訪問、文獻資料/數(shù)據庫資料檢索，實地勘查分析。調研目的：了解市場整體狀況，洞悉競爭樓盤銷售現(xiàn)狀，明晰本項目產品定位，提出本項目的規(guī)劃設計建議及可行性分析建議。新鄉(xiāng)市國有土地總面積8169平方公里，其中市區(qū)規(guī)劃面積625平方公里。目前已發(fā)現(xiàn)和開采的礦藏有20余種，其中水泥石巖儲量最豐，達100億噸；煤炭儲量達84億噸；大理石儲量20億立方米；白堊土和粘土礦儲量均在2億立方米以上。新鄉(xiāng)市也是中原地區(qū)重要的工業(yè)基地，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)683家，大中型工業(yè)企業(yè)88家，全國520戶重點企業(yè)2家，全省100強企業(yè)11家，銷售超億元企業(yè)49家，超5億元企業(yè)8家。汽車空調、制動器生產在全國同行業(yè)排名第二，濾清器排名第三，動力轉向器排名第四。供應量加大，價格升幅放緩。%。（4）產品價格情況？各類產品價格總體呈增長趨勢。其中多層住宅均價1368元/平方米，與2005年相比，%的上漲幅度。存量房成交價格上漲14%。部分項目建筑類型對比項目名稱建筑類型星海新鄉(xiāng)市房地產市場銷售情況及趨勢分析研究目的：了解新鄉(xiāng)市房地產市場總體銷售水平、發(fā)展狀況以及區(qū)域房地產市場銷售特征，并分析總體市場銷售以及區(qū)域市場銷售的現(xiàn)狀與趨勢。由于6月1日和9月1日開征二手房營業(yè)稅和個人所得稅，7月、8月交易集中。從區(qū)域發(fā)展來看，內城作為傳統(tǒng)發(fā)展區(qū)域其重要的經濟中心地位不會得到改變，而東區(qū)作為一個新興的政治交通