【正文】 本區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力更加雄厚，購房目的多為改善居住條件的二次置業(yè)和投資客。※ 多數(shù)是為了改善現(xiàn)有居住條件的二次置業(yè)者。受地段和品質(zhì)的影響，內(nèi)城區(qū)域的各類商品房銷售均價(jià)均高于其他區(qū)域。2．項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售狀況研究目的：了解本區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售的總體水平和特征。其中商業(yè)部分所占比例較大，整個(gè)新鄉(xiāng)市80%以上的商業(yè)產(chǎn)品集中在這一區(qū)域。調(diào)研內(nèi)容： 本區(qū)域與其他區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀比較（1）樓盤總規(guī)模及各類型樓盤規(guī)模比較分析2006年內(nèi)城區(qū)域商品房推盤面積近百萬㎡，遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。三、 結(jié)論部分通過以上分析，關(guān)于新鄉(xiāng)的地產(chǎn)宏觀市場，本司得出結(jié)論如下： 城市發(fā)展較快，濟(jì)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好。而在房價(jià)上漲的影響下，會(huì)有更多的開發(fā)資金流入市場，所以在未來兩到三年內(nèi)，商品房的市場供給量也將逐漸增加，具體為東區(qū)增加的幅度最大，供給量將逐漸大于內(nèi)城區(qū)，而鐵西區(qū)則基本保持不變。從區(qū)域發(fā)展來看，內(nèi)城作為傳統(tǒng)發(fā)展區(qū)域其重要的經(jīng)濟(jì)中心地位不會(huì)得到改變，而東區(qū)作為一個(gè)新興的政治交通中心，發(fā)展前景被普遍認(rèn)可；開發(fā)區(qū)作為一個(gè)知識(shí)型區(qū)域其優(yōu)美的環(huán)境和人文素養(yǎng)也將成為未來居住的首選。（3）區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售特征 各區(qū)域銷售面積同比均有不同幅度的增長，其中增長幅度最大的是東區(qū)。由于6月1日和9月1日開征二手房營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，7月、8月交易集中。%。新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場銷售情況及趨勢分析研究目的：了解新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體銷售水平、發(fā)展?fàn)顩r以及區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售特征，并分析總體市場銷售以及區(qū)域市場銷售的現(xiàn)狀與趨勢。價(jià)格傾向：受全國價(jià)格普遍上漲的影響，新鄉(xiāng)市民已逐漸接受了不斷上漲的市場價(jià)格，目前20003000元/平米的住宅價(jià)格已普遍被客戶接受。部分項(xiàng)目建筑類型對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑類型星海從區(qū)域價(jià)格來看，地段影響價(jià)格表現(xiàn)明顯，擁有良好的交通、配套等資源的內(nèi)城產(chǎn)品價(jià)格明顯高于周邊區(qū)域。存量房成交價(jià)格上漲14%。%。其中多層住宅均價(jià)1368元/平方米，與2005年相比，%的上漲幅度。%。（4）產(chǎn)品價(jià)格情況？各類產(chǎn)品價(jià)格總體呈增長趨勢。由于6月1日和9月1日開征二手房營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，7月、8月交易集中。%。2006年非住宅投放總量增長依然較快。供應(yīng)量加大，價(jià)格升幅放緩。近年來，新鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，%；，%。汽車空調(diào)、制動(dòng)器生產(chǎn)在全國同行業(yè)排名第二，濾清器排名第三，動(dòng)力轉(zhuǎn)向器排名第四。新型電池及原材料　是國內(nèi)十大電池出口基地之一，現(xiàn)有環(huán)宇集團(tuán)、國有７５５廠等近２００家電池生產(chǎn)企業(yè)，是國內(nèi)同行業(yè)種類最全的電池及原材料生產(chǎn)基地。新鄉(xiāng)市也是中原地區(qū)重要的工業(yè)基地，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)683家，大中型工業(yè)企業(yè)88家，全國520戶重點(diǎn)企業(yè)2家，全省100強(qiáng)企業(yè)11家，銷售超億元企業(yè)49家，超5億元企業(yè)8家。 新鄉(xiāng)市地處中原腹地，緊鄰河南省會(huì)鄭州，襟帶輻射豫北，是國家二級(jí)交通樞紐，京廣、太石（太原—山東石臼所）鐵路在此交匯，107國道、106國道、京珠高速公路及正在規(guī)劃建設(shè)的阿（內(nèi)蒙古阿榮鎮(zhèn)）—深（深圳）、濟(jì)（濟(jì)源）—東（山東東明）、新（新鄉(xiāng)）—陵（山西陵川）等高速公路穿境而過。目前已發(fā)現(xiàn)和開采的礦藏有20余種，其中水泥石巖儲(chǔ)量最豐，達(dá)100億噸；煤炭儲(chǔ)量達(dá)84億噸；大理石儲(chǔ)量20億立方米；白堊土和粘土礦儲(chǔ)量均在2億立方米以上。（市區(qū)人口90萬）。新鄉(xiāng)市國有土地總面積8169平方公里，其中市區(qū)規(guī)劃面積625平方公里。分析手段：定性研究、定量研究、綜合集成分析。調(diào)研目的：了解市場整體狀況，洞悉競爭樓盤銷售現(xiàn)狀，明晰本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及可行性分析建議。調(diào)研區(qū)域：道清路以南－建設(shè)路以北－解放大道以東－新中大道以西。調(diào)研方法：樓盤普查，人員訪問、文獻(xiàn)資料/數(shù)據(jù)庫資料檢索，實(shí)地勘查分析。54′，南臨黃河，與省會(huì)鄭州、古都開封隔河相望；北依太行，與鶴壁、安陽毗鄰；西連煤城焦作，與晉東南接壤；東接油城濮陽，與魯西相連。平原面積和山區(qū)丘陵面積分別占總面積的78%和22%。資源非常豐富。京廣、 新焦和新荷三條鐵路的交匯處。%；（2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)），%；，%；，%；，%。生物工程與新醫(yī)藥　現(xiàn)有藥品生產(chǎn)企業(yè)26家，醫(yī)療器械、衛(wèi)生和藥用包裝材料生產(chǎn)企業(yè)30家，其中華蘭生物的血液制品行業(yè)排名第三；華星藥業(yè)的青霉素占國內(nèi)市場份額的70％；衛(wèi)材產(chǎn)品國內(nèi)市場占有率50％。汽車及零部件　現(xiàn)有汽車及零部件生產(chǎn)企業(yè)４１家，零部件銷售額占全省的２５％。水泥　生產(chǎn)規(guī)模約９７０萬余噸，居全省第三位?？傮w供求情況持續(xù)去年的供大于求。%，%。但住宅交易旺盛，商品房空置率進(jìn)一步下降。%。（資料來源：新鄉(xiāng)市房管局《2006年市場分析報(bào)告》）如圖，06年新鄉(xiāng)市商品房住宅市場供應(yīng)面積主要以110—130平米的中等三房為主，受國家90/70的政策影響并不是很大，隨著客戶對(duì)居住舒適度的追求進(jìn)一步提高，130平米以上的大面積住宅市場投放量有所增長，但相信隨著市場的逐漸成熟和政府干預(yù)力度的加大，小面積舒適住宅會(huì)逐漸成為市場主流。由于國家對(duì)二手房交易稅收調(diào)整和土地及建筑成本增加，2006年我市各類房屋交易均價(jià)都有不同程度的上漲。說明我市住宅價(jià)格在合理范圍內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展。從下半年發(fā)展走勢來看，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格有小幅攀升趨勢。因其地域決定價(jià)格特色明顯，銷售價(jià)格變化起伏較大。07年1到7月份新鄉(xiāng)住宅商品房銷售價(jià)格仍然處于上漲的趨勢，受寫字樓市場疲軟以及商業(yè)部分市場投放量過大等因素的影響，非住宅產(chǎn)品價(jià)格有小幅回落。大量的中式、歐式、古典主義、現(xiàn)代簡約等類型建筑投入市場。戶型傾向：如圖，110—130是購買的主力面積，多集中在三房，其次是2房，再次是1房和4房建筑類型傾向：多層一直客戶的主要市場需求，但隨著市場供應(yīng)量的減少，以及價(jià)格相對(duì)提高，這一市場傾向必將改變。其他區(qū)域發(fā)展平緩。住宅交易旺盛，商品房空置率進(jìn)一步下降。%。雖有經(jīng)濟(jì)適用房的支撐，依然落在最后。（4）區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售情況差異分析從客戶群體上來看，內(nèi)城區(qū)以舊城改造安置戶、市區(qū)老居民、中老年人及外來務(wù)工人員為主；東區(qū)以公務(wù)員及青年人為主；開發(fā)區(qū)以商人，私營企業(yè)主及有經(jīng)濟(jì)實(shí)力大型企業(yè)職員為主；而鐵西區(qū)則以中低收入家庭為主。（5）房地產(chǎn)市場總體銷售情況總結(jié)及趨勢預(yù)測受國家地產(chǎn)價(jià)格政策影響，以及政府新區(qū)建設(shè)和老城改造步伐的加快，未來兩到三年來新新鄉(xiāng)市的土地供應(yīng)量會(huì)逐漸加大。高層住宅的增多與土地的稀缺及地價(jià)的上漲有直接的關(guān)系，而隨著國家對(duì)耕地的控制，高層住宅將繼續(xù)增加，多層將成為稀缺產(chǎn)品，并且隨著高層住宅的增加導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，開發(fā)成本的增加必然會(huì)促使房價(jià)的增長。第三部分、區(qū)域市場調(diào)研分析1．項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況研究目的：了解本區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)的總體水平和特征。（2）推盤總量及各類型樓盤總量比較分析 目前內(nèi)城區(qū)域在售樓盤30多個(gè)，高于新鄉(xiāng)市其他區(qū)域。商業(yè)部分以底層整體商業(yè)和商業(yè)街為主，和其他區(qū)域的項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)相比，體量大、配套完善、商業(yè)氛圍更加濃厚。（2）銷售價(jià)格及各類型樓盤銷售價(jià)格比較分析。調(diào)研內(nèi)容：本區(qū)域與其他區(qū)域購房客戶情況比較（1）購房客戶基本特征比較分析※ 本地經(jīng)濟(jì)條件雄厚的居民是市場主力。※ 因大量商業(yè)部分的存在，投資客的比例明顯較大?！? 商貿(mào)城個(gè)體戶，傳統(tǒng)的居住觀念比較深厚，喜歡三世同堂，所以3室、4室的大戶型是其購買的主要目標(biāo)?！? 高層住房是本區(qū)域市場主流?！? 在高層逐漸成為區(qū)域市場主題的情況下，正確的產(chǎn)品定位將在競爭中占優(yōu)勢。調(diào)研內(nèi)容：（1）樓盤地理位置（2）樓盤規(guī)模與規(guī)劃（規(guī)劃要點(diǎn)、建設(shè)用地面積、總建筑面積、總套數(shù)、容積率、建筑密度、多高層比例）（3）建筑形態(tài)（4）項(xiàng)目定位（5）品質(zhì)檔次（環(huán)境/配套/設(shè)備/材料）（6）戶型配置（種類、套型面積、比例）（7）價(jià)格水平（8）主要賣點(diǎn)（9）供熱方式（10）停車方式及物業(yè)管理、收費(fèi)情況（11）會(huì)所配置（12）目前銷售狀況（13）已購房客戶基本特征及購買行為分析（14）評(píng)價(jià)個(gè)案一：維多利亞城簡介樓盤名稱維多利亞城地 址新鄉(xiāng)市和平大道衛(wèi)河北開 發(fā) 商河南中房置業(yè)投 資 商項(xiàng)目規(guī)模22萬㎡用地面積60畝市場類別高端高層住宅項(xiàng)目情況規(guī)劃要點(diǎn)南北雙入戶，開放式商業(yè)，封閉社區(qū)，一層架空，空中花園，最大70米樓間距規(guī)劃戶數(shù)900多戶建筑形態(tài)10棟分別為1228層板點(diǎn)式高層，容積率一房7080㎡4%戶型比例多高層比例全高層二房100110㎡50%工程進(jìn)度主體封頂，正在做外立面三房130多㎡/150多㎡40%品質(zhì)檔次新鄉(xiāng)高端豪宅四房170/190㎡3%小復(fù)式200多㎡3%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯，塑鋼窗，外墻涂料主力格局三房兩廳主力面積80㎡/130㎡商業(yè)面積5萬㎡，最小單鋪15㎡，柱距5060米起 價(jià)2700元/㎡均 價(jià)2900元/㎡主力總價(jià)2040萬綠化率30%以下配套天然氣，中央空調(diào)分戶控制物業(yè)管理暫無供熱方式市政供暖銷售率一期銷售50%停車方式地上地下租售結(jié)合，600多個(gè)停車費(fèi)用暫無銷售速度年消化量45萬方，2006年9月2007年9月去化50%主要賣點(diǎn)景觀，地段，配套，產(chǎn)品，設(shè)施客戶情況住宅以新鄉(xiāng)縣市高端客戶為主，商業(yè)以業(yè)主為主開發(fā)策略分三期開發(fā)分期開發(fā)量一期開發(fā)1012萬平方總體評(píng)價(jià)良性分析 高端住宅入市，具備豪宅素質(zhì) 開發(fā)商品牌優(yōu)勢抗性分析 產(chǎn)品面積偏大，總價(jià)偏高 高密度，高容積率案例分析：維多利亞城與我項(xiàng)目處在同一個(gè)，同樣位于和平大道，一河之隔，隔岸相望，共享衛(wèi)河水景資源，未來將與我項(xiàng)目進(jìn)行直面競爭。陽光廣場地 址平原路與勝利路交匯處東80米開 發(fā) 商河南華彬房地產(chǎn)有限公司投 資 商華彬國際集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模㎡用地面積1萬㎡市場類別中高端商住樓項(xiàng)目情況規(guī)劃要點(diǎn)底商加住宅，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，點(diǎn)板結(jié)合規(guī)劃戶數(shù)600建筑形態(tài)3棟29層多層，14層商業(yè)，529層住宅容積率一房4360㎡40%戶型比例多高層比例純高層二房80100㎡20%工程進(jìn)度全現(xiàn)房，尾盤銷售三