【正文】 新樓盤采用該風格較少 混搭型 御園（法式 +artdeco） —— 含別墅 汾河上院子、中央公園（含多層）（英倫 +新古典）、 博睿國典（新中式混搭） —— 含多層 高端、中高端樓盤使用 較多 東南亞建筑風格 東外灘 風格創(chuàng)新代表 地中海風格 天明第一城（含多層）、昌華翡翠城（含多層）、羅馬假日（含多層）、純水岸（多層為 主） 低端樓盤、經(jīng)適房項目 英倫風格 藍湖小區(qū)（含多層）、蘇荷公館（使用一些英倫元素） 一般社區(qū) 三、項目利銷因素分析 通過市場走訪和業(yè)內訪談，漯河項目產(chǎn)品力驅動的利銷元素核心集中以下幾個方面： 產(chǎn)品形態(tài)差異：大河花園（會展區(qū)稀缺供應多層，無明顯產(chǎn)品創(chuàng)新） 立面形象品質：召陵區(qū)東郡華府（立面實景品質較好，無其他產(chǎn)品創(chuàng)新） 景觀環(huán)境：蘭喬圣菲（半地下停車、人車完全分流、臺地景觀），戶型設計存在一定問題 戶型設計： 鳳凰城項目（集約戶型、低總價） —— 無其他實質性品質創(chuàng)新元素 外灘平層大戶設計、帝景城入戶花園 配套因素：蘭喬圣菲會所、金桂苑會所、汾河上院子會所等（會所功能模糊，不純粹） 細部元素：入戶門廳挑高、精裝門廳、 1. 8米挑出露臺、落地飄窗等常規(guī)的基本元素等 品質口碑驅動：金土地系列項目、昌建項目、東郡華府項目 解讀 4： 市場在售項目產(chǎn)品大多數(shù)研發(fā)能力一般，本項目相對來說具有較強的創(chuàng)新機遇 市場上不同項目雖然都有包裝概念，但品質都很一般，要快速打動市場必須抓住 實景體驗，建立明顯的差異化形象，應考慮樣板間提前建造及提前開放等形式。 在本項目規(guī)?；纬珊螅邆湮{改善性需求（二改型）條件時，可在適度開發(fā)一定量的舒適性三房和集約型四房產(chǎn)品，三房面積可適度放大控制在 125平米以上（對河景高層設計有較強的借鑒意義）。 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應狀況及競爭環(huán)境 五、 受訪群體對項目的看法及興趣 /意見等 六、 項目的發(fā)展方向 七、 可比性項目產(chǎn)品分析 八、 項目規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品發(fā)展策略 根據(jù)上述分析，本項目發(fā)展策略如下： 競爭策略 充分利用項目的規(guī)模、環(huán)境體驗、大盤氣勢、規(guī)劃差異化、產(chǎn)品多元化 及風格實用等綜合因素，徹底搶占召陵區(qū)市場；同時爭取分流金山板塊的客 源，建立口碑，確立明星樓盤的地位，以抵御后來籌建的其它同類型產(chǎn)品的競爭 一、產(chǎn)品發(fā)展策略 產(chǎn)品構成描述： 主力產(chǎn)品： 5或 6層多層帶電梯洋房（本項目整體重點） 次主力產(chǎn)品： 電梯洋房 :810層小高層（根據(jù)地塊規(guī)劃布局需要可考慮少量設置） 高層洋房：高層、濱河高層（通過空間贈送，塑造高層洋房 ) 輔助產(chǎn)品： 聯(lián)排疊加產(chǎn)品 開發(fā)策略描述： 快速啟動、搶占先機 樣板先行、創(chuàng)造體驗 產(chǎn)品純粹、低容規(guī)模效應 低密度 —— 高綠化率 第一期需凸顯濱河樓盤的特質，向金山板塊貼近 第一期需顯示規(guī) 模 化（大盤） 迅速制作項目自有環(huán)境及體現(xiàn)產(chǎn)品質量 戶型設計 多元化 —— 不同階段都能滿足市場需求 各類產(chǎn)品的賣點明確 單價及總價在目標客戶的預期內 ?常青片區(qū) 由新世界集團統(tǒng)一開發(fā)運營，一個總規(guī)模超過百萬平方米的中央商業(yè)街即將出爐，首期 30萬平方米大型城市綜合體即將面世。 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應狀況及競爭環(huán)境 五、 受訪群體對項目的看法及興趣 /意見等 六、 項目的發(fā)展方向 七、 可比性項目產(chǎn)品分析 八、 項目規(guī)劃建議 您認為召陵行政區(qū)附近居住的環(huán)境如何？ 16%39%43%2%很好好一般較差如果房子在召陵區(qū)淞江路附近，沙河沿岸開發(fā)低密度、 環(huán)境舒適的、臨河洋房小區(qū)，你會購買嗎？ 17%69%14%會看情況不會居住環(huán)境認同度一般，項目濱河概念需要重點提倡 14%的客戶會考慮， 69%客戶視情況而定，產(chǎn)品的實景感受至關重要 （漯河沒有真正的洋房產(chǎn)品） 您認為淞江路附近，沙河兩岸的樓盤，售價 應該相差多少比較合理？ 32%40%28%差價3 0 0 以內差價3 0 0 5 0 0 元差價5 0 0 元以上 沙河東西兩岸價格認同度相差 300元以上占到 68%， 同類產(chǎn)品與河西競爭很難具有價格提升的空間 受訪認為南北兩岸差價的原因主要為：東岸 偏僻、發(fā)展相對落后、地理因素、沿河景觀相 差較大、購物不便、教育資源缺乏、交通因素、 距市中心較遠等幾個方面 你購房的用途為 4%91%5%投資自用其它區(qū)域內購房仍以自用為主，占到 91%， 區(qū)域內投資性物業(yè)目前開發(fā)可能性不大 選擇其他選項的受訪者主要用途為：結婚、談戀 愛、給家人住、送朋友、無力購買 您意向購買的戶型為？ 65%會購買三室兩廳 24%會購買二室 5%會購買四室兩廳 2%會購買一室一廳 4%會購買聯(lián)排別墅和其他戶型 戶型選擇上基本與當前市場戶型配比一致 您意向購買戶型的面積是： 3%6%11%17%23%19%8%7%4% 1%1%6 0 ㎡以下 6 0 —8 0 ㎡8 0 —9 0 ㎡ 9 0 —1 0 0 ㎡1 0 0 —1 1 0 ㎡ 1 1 0 —1 2 0 ㎡ 1 2 0 —1 3 0 ㎡ 1 3 0 ㎡—1 4 0 ㎡1 4 0 ㎡—1 5 0 ㎡1 5 0 —2 0 0 ㎡2 0 0 ㎡以上 100— 120平米： 42% 120140平米： 15% 90— 100平米： 17% 8090平米： 11% 80平米以下： 9% 140平米以上： 6% 與購買意向的戶型結合分析可看出， 90140平米整體 達到 64%，與三房需求比例相近， 100120平米之間三房 集約化設計比較重要。 綜合觀點 快速啟動項目： 區(qū)域內物業(yè)持續(xù)性放量大、且未來產(chǎn)品供應已呈現(xiàn)出多元化態(tài)勢（銀海、汾河上院 6套三層獨棟市場試探、熙園的疊加、以甲天下極可能開發(fā)的低容物業(yè)），本項目需快速啟動，提前抓住當前市場差異化的機遇。 本項目 熙園 80畝 華東 森林湖 180畝 英楊村 600畝 甲天下 400畝 鄭州銀海 400畝 建業(yè) 五里廟 改造約 1000余畝。中央公園 38萬㎡ 9棟小高層， 19棟高層 多層 3300，小高層 3100 多層已告罄，小高層房源去化約 140套 汾河上的院子 9萬㎡ 16棟高層住宅、一棟酒店式公寓 高層 3300， 復式獨棟 6套報 6000 一期已基本告罄，二期三棟小高層去化近 30% 當前召陵區(qū)在售物業(yè)總量及產(chǎn)品形態(tài) 解讀 4： 召陵板塊待建面積約 107萬平米，均為小高層、高層產(chǎn)品 上半年，召陵區(qū)同樓盤多層比高層售價約高出 6%8%，當前價差約提升至 10%以上 本項目若開發(fā)低容產(chǎn)品，以品質相對較好的東郡華府為借鑒，售價應可到 4000元左右 項目 待售面積 產(chǎn)品形態(tài) 當前均價（約元 /平米） 當前去化量 東外灘 26萬（扣除商業(yè)） 11棟高層 東外灘均價 5500 銷售 255套，開出 590戶（含部分底商） 帝景城 未定，整 體 60萬 高層（開發(fā)根據(jù)拆遷定） 上半年均價 4200 一期剩余 20套左右 熙園 16萬㎡ 8棟高層、聯(lián)排疊加別墅 高層報價未出，聯(lián)排別墅報出 未售 釣魚臺 4萬㎡ 3棟高層 高層售價比東外灘略低，預計 5200 未售 當前金山板塊在售物業(yè)總量及產(chǎn)品形態(tài) 解讀 5： 金山板塊已面市待建物業(yè)量為 106萬平米（不包含未面市項目），僅有 68套聯(lián)排疊加物業(yè)，其余均為高層產(chǎn)品 本項目若開發(fā)低容產(chǎn)品，并能與金山板塊靠近，應可實現(xiàn) 4200元以上的價格 綜合觀點 產(chǎn)品形態(tài)具有差異化的機遇： 目前市場低容產(chǎn)品雖有供應（召陵區(qū)前期多數(shù)樓盤都有多層 物業(yè)規(guī)劃），但多數(shù)已基本銷售完畢，且在售物業(yè)中多未再供應低容產(chǎn)品，具有很大的產(chǎn) 品形態(tài)差異化機遇 低容產(chǎn)品具備價格提升空間： 在召陵區(qū)和漯河典型樓盤匯總表（附后文件）中可以看出， 當前多層物業(yè)要高出高層 /小高層物業(yè)售價 10%左右，優(yōu)質地段要高出 20%左右，具備價格 溢出的空間 洋房物業(yè) /聯(lián)排疊加物業(yè)基本處于市場空白： 在當前所有在售或已面市的樓盤中，大區(qū)域 內，僅有熙園項目規(guī)劃有 68套聯(lián)排疊加物業(yè)（汾河上院子 6套復式）。但預計解決難度較大，可能會拖延項目入市時間，從而失去產(chǎn)品差異化所獲得市場機遇， 不建議先行啟動 如 首期啟動 4號地塊開發(fā)（ 70畝）， 并考慮修建一段南北向的規(guī)劃路，建設淞江路和南北向規(guī)劃路的展示面，較易于形成規(guī)模效應和形象效益， 利于先行啟動 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應狀況及競爭環(huán)境 五、 受訪群體對項目的看法及興趣 /意見等 六、 項目的發(fā)展方向 七、 可比性項目產(chǎn)品分析 八、 項目規(guī)劃建議 當前市場整體供需狀況 當前市場整體在售產(chǎn)品形態(tài)及售價 當前不同區(qū)位典型樓盤去化及售價情況 當前召陵區(qū) /金山板塊在售物業(yè)形態(tài)及售價情況 一、市場整體供需狀況 11191907574400204060801001202023年 2023年