【正文】 中心，發(fā)展前景被普遍認(rèn)可；開發(fā)區(qū)作為一個(gè)知識型區(qū)域其優(yōu)美的環(huán)境和人文素養(yǎng)也將成為未來居住的首選。三、 結(jié)論部分通過以上分析，關(guān)于新鄉(xiāng)的地產(chǎn)宏觀市場，本司得出結(jié)論如下： 城市發(fā)展較快，濟(jì)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好。其中商業(yè)部分所占比例較大，整個(gè)新鄉(xiāng)市80%以上的商業(yè)產(chǎn)品集中在這一區(qū)域。受地段和品質(zhì)的影響，內(nèi)城區(qū)域的各類商品房銷售均價(jià)均高于其他區(qū)域。（2）購房客戶購買行為比較分析 相比其他區(qū)域，本區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力更加雄厚，購房目的多為改善居住條件的二次置業(yè)和投資客?！? 高品質(zhì)開發(fā)將成為本區(qū)域開發(fā)的方向。同樣的地段、共享的配套、同樣的產(chǎn)品形式、同樣的高密度高容積率，要在未來的競爭中占據(jù)優(yōu)勢，除了在營銷手段上的創(chuàng)新之外，還要在產(chǎn)品上進(jìn)行創(chuàng)新，確立產(chǎn)品優(yōu)勢，方可對之進(jìn)行壓倒性打擊。216。品牌電梯，廣州日立。第五部分、項(xiàng)目分析及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量用地面積畝，實(shí)際用地指標(biāo)為42畝總建筑面積㎡現(xiàn)規(guī)劃面積為75728面積分配地上㎡72869居住41048商業(yè)26981辦公地下㎡2859建筑層數(shù)層地上高層、小高層22層、11層多層商業(yè)5層地下容積率%綠化率%綠化面積㎡人均綠化面積㎡道路及廣場面積㎡項(xiàng)目地塊形狀分析A、項(xiàng)目地塊狹長，自東向西成凹字形，整體臨街展示面長，可利用率高，但對社區(qū)整體配套、景觀安排難度較高，焦點(diǎn)性資源共享性不足；B、 土地呈現(xiàn)南低北高，未來土地平整、排水、地基等施工成本提高；C、 從后期開發(fā)情況看，社區(qū)中心和重點(diǎn)在于平原路、沿河路，此處也易于形成聚集場所。：B、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議（配圖）（1）、項(xiàng)目由于臨街展示面長，且區(qū)域商業(yè)成熟，因此，商業(yè)以大型底商為主，建議為主體3層，局部5層（2）、住宅部分建議規(guī)劃在地塊東北角，以避免干道噪音的影響，保證住宅品質(zhì)，以18層和22層建筑為主在設(shè)計(jì)上要注意：住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然 采光、自然通風(fēng)的要求。設(shè)計(jì)要求整體3層，局部5層。項(xiàng)目損益表項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)(元)銷售收入商業(yè)6500250001,6250，0000住宅2600500001,3000，0000公寓2800180005040，0000商務(wù)2700230006210，0000銷售收入合計(jì) 4,0500,0000減銷售費(fèi)用銷售收入的2%810, 0000廣告推廣銷售收入的2%810, 0000管理費(fèi)用銷售收入的1%405, 0000營業(yè)稅銷售收入的%2227,0000項(xiàng)目成本2，3123，0000利潤總額1，3125,0000利潤率32 %項(xiàng)目社會效益分析本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不僅提升了項(xiàng)目所在區(qū)域的形象，同時(shí)也改變了項(xiàng)目區(qū)域的整體環(huán)境，使項(xiàng)目居民及周邊居民的生活質(zhì)量得到極大的提升。新古典主義規(guī)劃戶數(shù)700多戶建筑形態(tài)多層、小高層、復(fù)式，沿街底商，26棟多層，兩棟11層高層容積率/一房戶型比例多高層比例13：1二房80100㎡工程進(jìn)度一期交房，二期出地面80%三房123137㎡品質(zhì)檔次中高檔新古典主義建筑四房150170㎡五房190290㎡（復(fù)式）交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯，鋼質(zhì)保險(xiǎn)門，彩磚主力格局三房主力面積123150㎡商業(yè)面積5500㎡起 價(jià)17302700元/㎡均 價(jià)2200元/㎡主力總價(jià)2140萬綠化率37%配套會所、商業(yè)街、新一中、廣場物業(yè)管理0．39元供熱方式無銷售率一二期完，3期60%停車方式1200個(gè)地上和地下停車費(fèi)用未定銷售速度2006年8月份開始銷售，現(xiàn)在一二期全盤售磬主要賣點(diǎn)低密度、景觀、產(chǎn)品和規(guī)?？蛻羟闆r以本市開發(fā)區(qū)廠礦高管和政府官員為主，部分外地客戶開發(fā)策略東西沿景觀軸開發(fā)分期開發(fā)量一二期4萬㎡，三期3萬㎡總體評價(jià)良性分析 三期一層送地下室和花園 景觀優(yōu)勢 低密度建筑抗性分析 位置稍偏 市政配套比較缺乏 生活便利度不足簡介樓盤名稱維多利亞城地 址新鄉(xiāng)市和平大道衛(wèi)河北開 發(fā) 商河南中房置業(yè)投 資 商項(xiàng)目規(guī)模22萬㎡用地面積60畝市場類別高端高層住宅項(xiàng)目情況規(guī)劃要點(diǎn)南北雙入戶，開放式商業(yè)，封閉社區(qū)，一層架空，空中花園，最大70米樓間距規(guī)劃戶數(shù)900多戶建筑形態(tài)10棟分別為1228層板點(diǎn)式高層，容積率一房7080㎡4%戶型比例多高層比例全高層二房100110㎡50%工程進(jìn)度主體封頂，正在做外立面三房130多㎡/150多㎡40%品質(zhì)檔次新鄉(xiāng)高端豪宅四房170/190㎡3%小復(fù)式200多㎡3%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯，塑鋼窗，外墻涂料主力格局三房兩廳主力面積80㎡/130㎡商業(yè)面積5萬㎡，最小單鋪15㎡，柱距5060米起 價(jià)2700元/㎡均 價(jià)2900元/㎡主力總價(jià)2040萬綠化率30%以下配套天然氣，中央空調(diào)分戶控制物業(yè)管理暫無供熱方式市政供暖銷售率一期銷售50%停車方式地上地下租售結(jié)合，600多個(gè)停車費(fèi)用暫無銷售速度年消化量45萬方，2006年9月2007年9月去化50%主要賣點(diǎn)景觀，地段，配套，產(chǎn)品，設(shè)施客戶情況住宅以新鄉(xiāng)縣市高端客戶為主，商業(yè)以業(yè)主為主開發(fā)策略分三期開發(fā)分期開發(fā)量一期開發(fā)1012萬平方總體評價(jià)良性分析 高端住宅入市，具備豪宅素質(zhì) 開發(fā)商品牌優(yōu)勢抗性分析 產(chǎn)品面積偏大，總價(jià)偏高 高密度，高容積率簡介樓盤名稱石榴園地 址勝利路與中同路交匯處開 發(fā) 商新星地產(chǎn)投 資 商項(xiàng)目規(guī)模用地面積11畝市場類別中檔高層住宅加沿河底商項(xiàng)目情況規(guī)劃要點(diǎn)純板式現(xiàn)代風(fēng)格，沿河規(guī)劃戶數(shù)220戶建筑形態(tài)兩棟12層，單棟面寬120米容積率8一房戶型比例多高層比例純高層二房工程進(jìn)度一棟已完工，一棟在做外立面三房品質(zhì)檔次中檔住宅商業(yè)四房五房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力格局主力面積商業(yè)面積8000平米，單層2000平米起 價(jià)均 價(jià)2600元/平米主力總價(jià)綠化率配套物業(yè)管理供熱方式銷售率停車方式地下車庫停車費(fèi)用銷售速度主要賣點(diǎn)客戶情況開發(fā)策略分期開發(fā)量總體評價(jià)良性分析抗性分析東方文化步行街：建筑形態(tài)：兩層內(nèi)街商鋪加6層、17層住宅。2006年底售磬并運(yùn)營。優(yōu)勢：新鄉(xiāng)第一家專業(yè)寫字樓。百貨大樓：共五層商業(yè)，單層面積6000多㎡，總建筑面積在1萬平米左右。產(chǎn)品設(shè)計(jì)超前，結(jié)合了多層與高層雙重優(yōu)點(diǎn)，如：全框架結(jié)構(gòu)，帶入戶花園，地面輻射采暖，6米挑空陽臺等?？傉嫉?1畝，兩棟12層簡約式高層住宅，兩層底商，面積約8000平米。其中1樓2樓底商整體出租給鄭州一足浴經(jīng)營商，其他二樓部分被股東整體購買。目前瑞雪廣告已購買10兩整層，電力公司購買三整層。總建筑面積20萬方。 有很多大客戶存在，但產(chǎn)品需求沒有得到滿足。商務(wù)配套有蕭記燴面，中國平安保險(xiǎn)等金融證券機(jī)構(gòu)。商業(yè)島面積為50㎡左右，單層面積25003000㎡。 住宅多為安置房簡介樓盤名稱華彬不可預(yù)見費(fèi)30116000348,0000由于目前城市商業(yè)中心已經(jīng)形成，并且體量在迅速加大，中心商圈的地位無可撼動，因此，在一個(gè)二級城市中很難形成第二個(gè)中心商圈，所以本項(xiàng)目商業(yè)建議定位為以高檔餐飲、酒店、娛樂、休閑、文化為主的城市配套性商業(yè)。、交通流線的規(guī)劃設(shè)計(jì)： 結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)模及用地特征，研究合理并能持續(xù)發(fā)展的三流(人、車、物)線組織系統(tǒng)。216。優(yōu) 勢：新鄉(xiāng)第一家專業(yè)寫字樓。216。研究目的：對可比項(xiàng)目及典型項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案詳細(xì)分析，了解對手，知已知彼。4．項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展預(yù)測項(xiàng)目所在區(qū)域作為傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，發(fā)展前景廣闊?！? 除部分選擇小戶型的客戶外，年齡普遍在30歲左右。和其他區(qū)域相比，高層和非住宅部分比例明顯偏高。但品質(zhì)較高，商業(yè)比例較大，是個(gè)典型的高品質(zhì)樓盤區(qū)域。※高層住宅將主導(dǎo)市場，房價(jià)將理性穩(wěn)定保持走高。而內(nèi)城區(qū)作為傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，在整體房地產(chǎn)市場發(fā)展大趨勢下，銷售面積增長幅度也較大，%，其他區(qū)域雖然也有所增長，但幅度相對較小。存量房交易量小幅回落，下半年較為明顯。受市府東遷的影響，東區(qū)將成為未來新鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展速度最快的一個(gè)區(qū)域，而內(nèi)城土地等會逐漸變得稀缺，市場供應(yīng)將會縮小，但市場需求會不斷擴(kuò)大。為了滿足客戶對居住品質(zhì)要求的不斷提高和提高產(chǎn)品市場競爭力，新鄉(xiāng)市商品房建筑類型已由以前僅能滿足居住需求的隊(duì)列式多層建筑向多樣化發(fā)展。非住宅類商品房銷售均價(jià)為6270元/平方米。各月交易價(jià)格比較平穩(wěn)，有小幅升跌，主體呈小幅回落、穩(wěn)步發(fā)展趨勢。（3）市場提供的戶型面積？戶型面積以中等舒適面積為主，受90/70政策影響不大。（2）市場的消化情況？，與去年相比，%。二、 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場表現(xiàn)?（1）商品房市場的供應(yīng)量？房地產(chǎn)市場歷年商品房供應(yīng)情況：2002年2004年新鄉(xiāng)市商品房供應(yīng)情況年份2002年2003年2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）79869122509244437房地產(chǎn)開工面積（平米）