【正文】 兩手平放腿上，不要插入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品。 接待客人時(shí)，落座在座椅的1/3到2/3之間，不得靠依椅背。（三）售樓人員的舉止1．站姿軀干挺直、頭部端正、面露微笑、目視前方，兩臂自然下垂。20． 20．19． 19．18． 18．17． 17．16． 16．15． 15．14． 14．13． 13．12． 12．11． 11．10． 10．8． 8．6． 6．4． 4．2． 2．現(xiàn)場管理制度：我們在每個(gè)樓盤的現(xiàn)場都有一套嚴(yán)格的現(xiàn)場管理制度，每個(gè)售樓人員都必須簽字認(rèn)可并參照執(zhí)行。（一）、售樓團(tuán)隊(duì)的組建本公司在幾個(gè)樓盤的營銷中已鍛煉出一批有素養(yǎng)、有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀售樓人員，尤其是本公司的幾名售樓部經(jīng)理，有豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)及相當(dāng)?shù)皿w的表現(xiàn)。展板：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇信息。并可在此區(qū)域放置一大屏幕彩電與觸摸顯示屏，大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶。放置樓盤的相關(guān)宣傳資料，配置兩至三臺(tái)電話，有固定的電話接聽人員，售樓處門口再安排兩位迎賓。從售樓處到樣板房再布置一條綠意濃濃的林蔭小道，二者既獨(dú)立又相連，從而形成一個(gè)整體，令客戶在不知不覺中完成了看樓的全過程，完整緊湊，既讓客戶感受到小區(qū)的非凡之處，又完全體驗(yàn)了家居的溫馨氣氛。2860= 中間值“1”表示：某個(gè)因素對某套房屋的價(jià)格影響相對比較適中，若總系數(shù)為“1” 則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。 小高層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為2860元/㎡）1． 1． 216。3150= 中間值“1”表示：某個(gè)因素對某套房屋的價(jià)格影響相對比較適中，若總系數(shù)為“1” 則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。步驟三：確定對各因素打分的分值范圍，具體如下表： 分值范圍最低分值中間值最高分值 1 備注：最低分值=（3000175）247。通風(fēng)綜合價(jià)差價(jià)差絕對值40110607030101020350這對于本項(xiàng)目開發(fā)商——無錫泰富投資發(fā)展有限公司來說，競爭壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。人員準(zhǔn)備、評委、專業(yè)人士、安排7）頒獎(jiǎng)典禮【參賽方式】1）網(wǎng)上報(bào)名，填寫相關(guān)個(gè)人信息。費(fèi)用預(yù)算：攤位費(fèi)：350元/個(gè)*5=1750（10個(gè)平方）現(xiàn)場噴繪：2*4尺寸一塊/=1800元宣傳單頁（1000）：1200元橫幅：100元/條*2=200禮品（可供選擇）筆：1元/支*400=400傘：15元/把*100=1500設(shè)計(jì)費(fèi)用：700元費(fèi)用合計(jì)：7550元各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）⑥16:30—17:00【主辦單位】無錫泰富投資發(fā)展有限公司【目標(biāo)客戶】周邊城鎮(zhèn)所有客戶群【活動(dòng)內(nèi)容】A：活動(dòng)流程①參賽運(yùn)動(dòng)員到場進(jìn)行賽前檢錄，準(zhǔn)備入場儀式②10:00—10:20近點(diǎn)選擇：長三角國際名人俱樂部（堰橋，需探點(diǎn)）遠(yuǎn)點(diǎn)選擇：太湖飯店（距離問題） 媒介精英試駕活動(dòng)1） 1）相關(guān)媒體試駕寶馬2） 2）高端客戶試駕寶馬3） 3）相關(guān)寶馬裝飾服務(wù)的介紹◆ ◆寶馬自04年進(jìn)入無錫市場后，才真正揭開它神秘的面紗。強(qiáng)調(diào)的是“新聞點(diǎn)”所謂灑苗，即喂食，填充物，欲擒故縱。其位于惠山新城行政中心，緊鄰錫山高級中學(xué)，毗鄰吳文化公園，身處堰橋居住集中區(qū)域，交通便利。二、 二、該區(qū)建成后，將是惠山經(jīng)濟(jì)文化的中心區(qū)，區(qū)機(jī)關(guān)將于年底搬遷到區(qū)內(nèi)，其規(guī)劃也是按照可居住20萬人口的現(xiàn)代城區(qū)來建設(shè)的。 通過相信渠道，搜集客戶信息，對下階段推廣作及時(shí)調(diào)整；名人CARD：購物卡/美容卡/出行卡/讀書卡通過限量限時(shí)的發(fā)售,激發(fā)客戶群來現(xiàn)場搶購操作過程：?聚集惠山區(qū)區(qū)政府、無錫交通臺(tái)、高力汽車文化村、無錫經(jīng)濟(jì)臺(tái)等諸多媒體的力量，在惠山區(qū)國際會(huì)展中心舉行首屆汽車賞析會(huì)，有效鎖定客戶群；?在賞析會(huì)期間設(shè)看房直通車，將予會(huì)去帶至售樓現(xiàn)場或區(qū)域內(nèi)其它樓盤看房，一線貫之。標(biāo)題：你可以買到流行,但是你買不到品位正文：靠窗的香熏水療浴缸旁，是半杯晶瑩透亮的紅葡萄酒 客廳的沙發(fā)上，攤開一本《中國國家地理》 衛(wèi)生間的馬桶邊，放一本米蘭昆德拉的《生命中不能承受之輕》 自己的房間？隨心所欲？音樂？閱讀？咖啡？冥想？正文:真正的品味不是穿金戴銀的艷俗，也不是昂貴布料的戴盆望天砌，而是一種生活方式的內(nèi)在折射。形象廣告文案show標(biāo)題：引領(lǐng)生活品味新典范n推廣方式：1）讀書活動(dòng)月 2）名師座談會(huì) 訴求重點(diǎn)：樹立名園品牌形象 媒體安排：密集型硬廣告投放、戶外廣告的向外推出、三維動(dòng)畫、電視片的制作投放； 推廣形式：新聞發(fā)布會(huì) 具體安排：邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，發(fā)放產(chǎn)品相關(guān)資料、演示VCD并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場認(rèn)購并進(jìn)行抽獎(jiǎng)。名園提供給消費(fèi)者的利益: 1)高質(zhì)素的生活 2)受人尊重的生活 3)享受的生活 4）禮遇的生活旗幟性口號：引領(lǐng)北城生活品味新典范口號注解：引領(lǐng)：敢為人先，趨勢，帶領(lǐng)的意思。1）為樓盤正式入市銷售作充分的準(zhǔn)備；2）進(jìn)行入市前的信息發(fā)布，預(yù)熱市場，制造局部供不應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購氣氛；4） 4）戶型采光通透，局部退臺(tái)、動(dòng)靜皆宜。本項(xiàng)目的主要競爭對手金都花園，開發(fā)商實(shí)力雄厚，這將在今后一定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競爭。 距離市區(qū)較遠(yuǎn)?！稣块T以及事業(yè)機(jī)關(guān)單位集中，辦事較為便捷。 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）區(qū)位優(yōu)勢■位于惠山區(qū)新行政中心，磁場聚集效應(yīng)明顯。競爭對手二：天一城惠山新區(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來磁場聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來此購房落戶。2004年前8個(gè)月市區(qū)居民家庭收入較上年同期相比，出現(xiàn)較大幅度地增長。這對本項(xiàng)目而言，具有良好的市場機(jī)遇，在我們實(shí)地考察和目標(biāo)客戶訪談中，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)除了少量幾個(gè)安居小區(qū)如金惠苑、新惠苑和金都花園外，大部分居民還是居住在傳統(tǒng)的自建房內(nèi)。B餐飲娛樂 在堰橋段錫澄路旁有金玉滿堂和德寶大酒店，在堰橋老街也有比較完善的餐飲娛樂設(shè)施。出行將會(huì)更方便快捷。堰橋鎮(zhèn)距無錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，在住宅建設(shè)上以成片集中開發(fā)為原則，發(fā)展居住區(qū)群，進(jìn)一步形成規(guī)模效應(yīng)。吸引周邊城鎮(zhèn)人群來此落戶。根據(jù)無錫市的城市規(guī)劃，市區(qū)城鎮(zhèn)布局將形成“1+6”（一個(gè)主城區(qū)和六個(gè)組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架（如下圖所示）。但是房價(jià)的漲勢會(huì)進(jìn)一步趨緩，這是因?yàn)樵谧杂凶》柯室堰_(dá)85%后，在供給較為充分的形勢下，改善型和投資型消費(fèi)者持幣觀望者會(huì)相應(yīng)增多，從而房價(jià)很難快速增長。市中心(崇安、北塘、南長三區(qū))土地供應(yīng)量少，房價(jià)偏高，導(dǎo)致商品房成交份額正在逐步萎縮，而新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經(jīng)超過半數(shù)。近來國家又加大宏觀調(diào)控力度，無錫市房地產(chǎn)市場有了新的動(dòng)向，整體正處于一種高位整理的階段。 堰橋項(xiàng)目策劃全案第一部分 市場分析一、無錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r二、無錫房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀第二部分 地塊環(huán)境分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、人口環(huán)境分析三、居民消費(fèi)分析第三部分 項(xiàng)目競爭分析一、板塊競爭分析二、品牌競爭分析三、產(chǎn)品競爭分析第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）二、項(xiàng)目劣勢分析（W）三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）四、威脅點(diǎn)分析（T）第五部分 項(xiàng)目定位建議第六部分 市場營銷策劃第七部分 價(jià)格策略體系第八部分 售樓中心包裝策略第九部分 售樓處組織管理策略在大部分市民還未“醒”過來的時(shí)候，房價(jià)已到達(dá)了較高的價(jià)位。2004年前三季度成交量已經(jīng)突破了250萬平方米，而2003年全年成交量也不過210萬平方米。就無錫目前的房地產(chǎn)開發(fā)量而言，如果僅在無錫市約為220萬人口中消化，將是一個(gè)漫長的過程，供需總量將趨于平衡?；萆絽^(qū)加快城市化步伐，確定了“一區(qū)四組團(tuán)”的發(fā)展格局。綜觀無錫目前土地供應(yīng)情況，其它各區(qū)的土地資源已經(jīng)非常有限，發(fā)展后勁不足，而惠山區(qū)有廣袤的土地儲(chǔ)備，因而從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，本區(qū)必將是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)所在。第二部分 地塊環(huán)境分析一、 一、 區(qū)位環(huán)境分析區(qū)位特征A　區(qū)域情況本項(xiàng)目位于無錫市北郊，惠山區(qū)的新行政中心。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對外聯(lián)絡(luò)非常便捷。西面為規(guī)劃道路。E金融類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 各大銀行在堰橋鎮(zhèn)上都有網(wǎng)點(diǎn)。值得一提的是工業(yè)園區(qū)的較多高素質(zhì)技術(shù)人員和管理人員，他們需要就近居住、生活，會(huì)優(yōu)先考慮搬遷或落戶本區(qū)域，所以對這部分人我們應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，爭取集體落戶來迅速聚集人氣。銷售價(jià)格：未定預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2005年年底前后（一期別墅和公寓）容積率：綠化率：70%車庫戶數(shù)比：1配套設(shè)施：社區(qū)教育體系、商業(yè)中心、美食街、河濱公園、休閑廣場、中心體育和商務(wù)會(huì)所，公交總站營銷策略分析：主打生活主題，建造一座低密度、大空間、高品質(zhì)的花園新城物業(yè)管理情況：未定項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商資金實(shí)力雄厚引入“新市鎮(zhèn)、新街域”的全新開發(fā)理念 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 豐富多元的文化形態(tài)和景觀采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品項(xiàng)目缺點(diǎn)：體量較大，建設(shè)周期長 主打“無錫生活城”概念顯得太空泛 建筑形態(tài)包羅萬象，業(yè)主層次不一 產(chǎn)品整體檔次還是偏低 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足本案參考：☆產(chǎn)品走差異化道路，提升產(chǎn)品檔次，與之錯(cuò)位競爭☆獨(dú)特景觀布置，營造優(yōu)美居住環(huán)境 ☆充分利用行政中心地理優(yōu)勢■省重點(diǎn)中學(xué)錫山高級中學(xué)就在本案馬路對面，也提升了本項(xiàng)目的人文品位。交通系統(tǒng)的完善新錫澄路、惠山大道這兩條規(guī)劃道路的建設(shè)，在很大程度上將完善本區(qū)域的交通系統(tǒng)，大大提升本區(qū)域的地段品質(zhì)。2） 2）建 筑：它必然是與自然共存的住宅；人住在里面能感知四季的變化；自然風(fēng)可以進(jìn)入建筑；保證私密前提下鄰里間的交流、溝通。借鑒自然路徑，在喬木、花灌木掩映下，感受生命的流動(dòng)?！炯?xì)節(jié)詮釋尊貴 一種植物,代表一個(gè)門戶。[長期目標(biāo)]樹立泰富投資的公司品牌形象；推廣名園知名度，培育忠誠客戶；通過品牌內(nèi)涵的提升拉動(dòng)品牌外延的增加，刺激購買；新 典 范：先河、模范、示效作用。 媒體安排：以低頻率投放硬廣告、新聞報(bào)道形式的軟文為佳。 訴求重點(diǎn)：針對當(dāng)時(shí)情況有的放矢 推廣方式： 1）客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng) 2）“賞風(fēng)格之美，品名園生活”客戶定期聯(lián)誼會(huì) 聚會(huì)、聚樂；對話，對味 解析：1）從名園的品質(zhì)——品位的晉升 2) 市場先行者 隨文：名園，精心耕作8萬方，采用現(xiàn)代簡約解構(gòu)手法，外部典雅、細(xì)部豐富，體現(xiàn)生活高度。 1）國際品牌化妝品show類型：活動(dòng)營銷目的：提升品牌知名度，提升品牌形象操作過程：