【正文】 、決賽一天）因此，不少資金實(shí)力雄厚，綜合勢實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，如中環(huán)、蘇源等，開始了大手筆地“造城”運(yùn)動。通過市場比較定價法，確定出項目整體均價（主要針對多層和小高層，別墅的整體均價單獨(dú)考慮），然后根據(jù)工程分期及銷售分段，采用“低開高走”的整體價格走勢，制定本價格策略體系。采光 因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照 橫向因素的影響——通過經(jīng)驗(yàn)分析8幢多層樓層的變化來確定層差；樓層樓層均價1層30502層31503層32304層33105層32106層3130取2層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差平均為80元/㎡，4層均價最高，1層比2層低100元/㎡、2層比3層低80元/㎡、3層比4層低80元/㎡、5層比4層低100元/㎡，6層比5層低80元/㎡。步驟一：以上各因素對價格影響的價差分析綜合價差，得出各因素對價格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價差權(quán)重比例30%15%13%8%7%10%5%12%100%3150= 最高分值=(3150+305)247。步驟四：通過對各各因素進(jìn)行打分，得出各例房屋的價格系數(shù)，具體見下表：步驟五：由各層均價相應(yīng)各例的總系數(shù)，得出各層各套房屋的價格，即多層的一房一價表基本形成216。 橫向因素的影響——過經(jīng)驗(yàn)分析5幢小高層樓層的變化來確定層差；取4層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差平均為30元/㎡，因考慮到吉祥樓層等特殊因素，則具體調(diào)整為1層比2層低50元/㎡、2層比3層低50元/㎡、3層比4層低30元/㎡，4層比5層低30元/㎡、5層比6層低50元/㎡、6層比7層低30元/㎡、7層比8層低50元/㎡、8層比9層低30，而10層比9層低60元/㎡，11層比10層低50元/㎡，各層均價見下表：樓層樓層均價 1層 2730 2層 2780 3層 2830 4層 2860 5層 2890 6層 2940 7層 2970 8層 3020 9層 3050 10層 299011層29402860= 最高分值=（2860+280）247。總面積=加權(quán)均價，若實(shí)際均價與給定均價有差異，則通過普升或普降調(diào)平至給定均價?預(yù)測面積出具后的差異調(diào)整?客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整因本盤一期開發(fā)的建筑形態(tài)為多層、小高層，故建議在鄰近售樓處的地方造樣板房，既是風(fēng)景又引導(dǎo)消費(fèi)。本盤的形象定位是高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，所以我們建議將有品位的生活細(xì)節(jié)化的東西引入到案場，讓人切身體會。接待區(qū)：可作為總臺形式，以本盤的大幅形象展板為背景。洽談區(qū)要求面積較大，不必封閉，做成敞開式，在售樓處辟一區(qū)域即可。音像休閑區(qū)：本盤既為現(xiàn)代浪漫高尚小區(qū)，就有必要設(shè)置一處場所，有著浪漫的音樂、溫馨的氣氛和柔和的燈光，讓客戶充分感受這種浪漫的家居生活。售樓處的細(xì)節(jié)配置售樓書：專業(yè)的售樓資料。手袋：本身可作為流動媒體宣傳，并可裝售樓書等資料。各功能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，突出運(yùn)作專業(yè)性。九、售樓處組織管理策略（二）、售樓人員的培訓(xùn) 基礎(chǔ)知識培訓(xùn)對于項目本身的很多關(guān)于戶型、價格、配套設(shè)施、按揭計算等售房基本知識進(jìn)行售前培訓(xùn)。 樓盤答客問培訓(xùn)售前準(zhǔn)備或售中積累客戶可能會提到的諸多問題，設(shè)計好統(tǒng)一的的答案，編寫成《客戶100問》，每位售樓人員人手一冊，定期進(jìn)行問答考核，以統(tǒng)一對外宣傳口徑。連續(xù)兩個月未出業(yè)績或排名三個月墊底者將被淘汰。(四) 售樓部規(guī)范工作制度 員工必須關(guān)心公司、執(zhí)行本職工作、遵守職業(yè)道德。 員工應(yīng)準(zhǔn)時上班、不準(zhǔn)遲到、早退和曠工。 員工在工作時間應(yīng)堅守工作崗位，接待來訪，業(yè)務(wù)洽談等應(yīng)在洽談區(qū)內(nèi)進(jìn)行。 上班時間不得吃東西或吸煙，不得高聲喧嘩、聊天。 切實(shí)服從上司作安排和調(diào)配，按時完成任務(wù)，不得拖延、拒絕或終止工作。 必須按編排表當(dāng)值，不得撞離職守、個人調(diào)離，調(diào)換更值時需經(jīng)主管或經(jīng)理同意。 必須如實(shí)向上司匯報工作，堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為。 必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對所從事的工作認(rèn)真、負(fù)責(zé)、精益求精。 員工必須遵守“守法、廉潔、誠實(shí)、敬業(yè)”的道德。 不得玩忽職守、違反工作、影響公司的正常運(yùn)作秩序。 員工禁止索取非法利益。 員工未經(jīng)公司批準(zhǔn)不得兼職。 員工有義務(wù)保守公司的經(jīng)營機(jī)密。 員工不得超越本職務(wù)和職權(quán)范圍開展經(jīng)營活動。 禁止用公款謀取個人利益。 員工對違反本制度行為有權(quán)向本公司投訴，所有投訴嚴(yán)格保密。 對違反本制度的，視其對公司造成的損害程度等輕重給予通報批評、罰款、降職、開除處分。 負(fù)有監(jiān)督責(zé)任的主管人員疏于職守的，視情節(jié)給予處分。 違反制度給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的公司將向其追索賠償。 銷售部員工如遇工作上的問題，不得擅自與甲方溝通，應(yīng)把問題上報經(jīng)理，由經(jīng)理統(tǒng)一協(xié)調(diào)解決。嚴(yán)于職守員工必須按時上下班，不得遲到，早退或曠工，必須按編排表當(dāng)值，不得擅離職守，個人調(diào)離、調(diào)換更值時需經(jīng)得主管同意。（二）售樓人員的工作態(tài)度1．友善：以微笑來迎接客人，與同事和睦相處；2．禮貌：任何時刻均應(yīng)使用禮貌用語；3．熱情：工作中應(yīng)主動為客人著想；4．耐心：對客人的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽，并耐心地介紹、解釋。 。（5）在售樓部內(nèi)，不得大聲說笑或手舞足蹈。（9） （9）4．舉止（1） （1）（2） （2）（3） （3）（7）不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人。3．交談（1）與別人交談時，必須保持衣著整潔；（2）交談時，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容（3）聽客人講話時，上身微微前傾，不可東張西望或顯得心不在焉。（3） （3）（2） （2）2．坐姿（1） （1）正直誠實(shí)必須如實(shí)向上司匯報工作堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為。二、售樓人員的行為準(zhǔn)則（一）售樓人員的行為準(zhǔn)則1．服從公司切實(shí)服從上司的工作安排和調(diào)配，依時完成任務(wù)，不得拖延、拒絕或終止工作。具體的管理制度見附件一。（三）售樓人員的激勵與考核售樓人員采用底薪加提成的分配方式，多勞多得。 溝通技巧培訓(xùn)定期對售樓代表售樓過程中出現(xiàn)的溝通方面的問題及時進(jìn)行培訓(xùn)，采用技巧講解與模擬客戶演練相結(jié)合的形式，不斷提高售樓代表的溝通技巧。 本公司將抽掉一名售樓部經(jīng)理及1~2名售樓骨干，再通過招募或同行挖角等誠聘2名新人來組成本盤的營銷團(tuán)隊。其專門的裝修設(shè)計及空間布局可供業(yè)主參考。禮品：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信、能夠制造銷售熱點(diǎn)。折頁：售樓普及資料。以及顯示屏方便快捷的資料查詢，包括當(dāng)?shù)厍闆r，以及發(fā)展商、合作商背景基本情況等，使客戶對項目有更深入的了解和認(rèn)識。辦公區(qū)：辦公區(qū)是為現(xiàn)場辦公的公司領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)、以及現(xiàn)場辦按揭的人員而設(shè)置的，放在售樓處的二樓較合適。洽談區(qū)：要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化。售樓處的功能設(shè)計售樓處作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的購買，銷售的操作中任何的干擾都可能導(dǎo)致交易失敗，所以售樓處應(yīng)該設(shè)置不同的區(qū)域，避免干擾與混亂。綜合價差，得出各因素對價格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價差權(quán)重比例25%18%16%9%11%7%5%9%100% 縱向因素的影響——通過分析各單元，各列房屋由于受“景觀”、“戶型”、“由東向西的朝向變化”、 “面積”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”“日照”這幾個因素的影響所產(chǎn)生的價格差異性變化，來確定各例房屋的均價?？偯娣e=加權(quán)均價，若實(shí)際均價與給定均價有差異，則通過普升或普降調(diào)平至給定均價?預(yù)測面積出具后的差異調(diào)整?客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整216。3000= 最高分值=（3000+175）247。通風(fēng)步驟二：由各因素的價差絕對值247。具體如下表：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音所以，在制定本項目價格時，我們主要考慮的問題，也是如何在激烈的競爭環(huán)境下，制定出最有競爭力的價格。每個新區(qū)的開發(fā)都會帶來該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。第七部分 價格策略體系在房地產(chǎn)的市場上，決定產(chǎn)品基本定價的不是成本而是市場，它的市場價值就是消費(fèi)者心目中的認(rèn)知價值，只考慮產(chǎn)品成本的定價策略是難以獲得成功的?！惊勴椩O(shè)置】最佳創(chuàng)意獎：1名最佳表現(xiàn)獎：1名最佳視覺獎：1名凡所有參加比賽的選手均可獲得紀(jì)念品一份。4）初賽時，選手可將作品傳至dwbdc2004（競賽組收）。2）電話或至主辦方現(xiàn)場，填寫相關(guān)參賽信息。2）參賽作品具有原創(chuàng)性，任何抄襲行為，將取消參賽資格。名園網(wǎng)絡(luò)競賽項目活動推廣草案（初）【活動名稱】“我思想，我idea”2005名園網(wǎng)絡(luò)策劃競賽【活動主題】在這個都市變奏的年代，建筑、音樂、時尚、電影肆意切換著面孔。宣傳資料準(zhǔn)備、制作、運(yùn)送和管理；、訂購、運(yùn)送和管理 4鐵人三項賽（家庭組）5 2人3足踩氣球 6背夫人大賽（團(tuán)體組）7氣撥山河 8奧運(yùn)火炬大接力9三人足球爭霸賽 10四人網(wǎng)式毽球賽C:光彩眩目的獎項——競賽項目類：各組別冠、亞、季軍各壹名；最具體育精神獎；全能大獎；最具人氣獎熱心參與類：最佳啦啦隊獎、最佳攝影獎（多項）……D繽紛活潑的舞臺表演——舞臺活動時間：10:00—12:00、14:00—16:30全天表演內(nèi)容：金牌司儀直擊評述賽事、無錫最酷街舞團(tuán)隊表演、青春啦啦隊客戶參與內(nèi)容：趣味IQ有獎問答、歡樂刺激的舞臺互動游戲、掀起高潮的全場大抽獎（全天兩次）E運(yùn)動會參賽資格及報名程序——除家庭組及團(tuán)體組項目外，比賽項目分為少兒組、成年女子組，成年男子組參加的客戶須在報名表上填妥個人真實(shí)資料，并交回各指定報名處擬訂相關(guān)報名截止日期運(yùn)動會特設(shè)專職的服務(wù)人員為您解答疑問本次運(yùn)動會所有比賽項目裁判，均特邀體委專業(yè)評判擔(dān)任F:運(yùn)動會索取資料及報名地點(diǎn)名園售樓處 咨詢熱線：05103562288注：對活動內(nèi)容如有疑問，可向報名處的專職服務(wù)人員咨詢詳情。 2舉重若輕⑨軟文的跟進(jìn)?！九c本項目的給合】①與寶馬公司建立客戶資源共享；與車友俱樂部資源的共享②與長三角國際名人俱樂部聯(lián)盟（可成為名園會所性質(zhì)的角色，例凡名園客戶可以享受名人俱樂部特殊優(yōu)惠，反之亦然。游車河活動矣可考慮另行一天。 寶馬3系新品推介1） 1）寶馬品牌故事介紹2） 2）寶馬新品介紹展示◆ ◆五、活動主題【主題】體驗(yàn)名車，非凡之旅BMW新年推廣活動寶馬，從未與你如此接近——系寶馬3系廣告語圍繞主題活動，在開盤期前后串連系列活動，通過前期宣傳通路及道具的配合，使有意向的客戶達(dá)成交易，初步控制第一個銷售節(jié)奏。如何讓它更接近消費(fèi)者，媒體首當(dāng)其充是認(rèn)知的第一步。對外拋出誘惑、好處?；萆叫鲁前鎵K的建設(shè)將拉動人氣聚集，此區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)購買力。另一個主題園區(qū)是汽車及其零配件、生產(chǎn)、銷售、展示為一體的無錫汽車工業(yè)園區(qū)（總投資15億，占地800畝，建筑面積35萬）。區(qū)委區(qū)政府的目標(biāo)是，在5年內(nèi)把該區(qū)建設(shè)成為工業(yè)產(chǎn)值超10