【正文】 牌照、稅務(wù)問(wèn)題、來(lái)往賬戶之開(kāi)設(shè)等；:項(xiàng)目所在地消費(fèi)者零售消費(fèi)能力、檔次、品味、流行情報(bào)；項(xiàng)目所在地游客數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)分布地區(qū)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；：圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價(jià)目表等；：租賃年期、起租期、免租期、管理費(fèi)、水、電、煤、電話費(fèi)、違約責(zé)任等。216。二、全面招商運(yùn)作工作，根據(jù)每一行業(yè)的分類，為項(xiàng)目選擇具適合的租戶進(jìn)行推廣；，以不斷提高物業(yè)實(shí)力，努力開(kāi)拓及發(fā)掘更多新客戶。當(dāng)商場(chǎng)招商工作完成超過(guò)80%時(shí)，我司將制定商場(chǎng)全力推廣宣傳活動(dòng)，協(xié)助舉辦試業(yè)活動(dòng)?？傮w形象目標(biāo)：建成立足區(qū)域，呼應(yīng)漢渝，面向全國(guó)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，躋身全國(guó)百億、百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)行列。四期開(kāi)業(yè)本階段將由集團(tuán)的宏觀介紹具體到四期***商業(yè)城，著力表現(xiàn)本項(xiàng)目匠心獨(dú)運(yùn)的設(shè)計(jì)，符合創(chuàng)業(yè)者深邃的眼光，巧妙的規(guī)劃設(shè)計(jì)與明麗的外表，突出本項(xiàng)目別具一格的神采。該公益活動(dòng)將能極大帶動(dòng)社會(huì)各界，尤其是九縣市區(qū)的關(guān)注，不僅能讓***商業(yè)城的開(kāi)業(yè)顯得與眾不同，更讓***的金字招牌增加了一道公益色彩。比如，***商業(yè)城工程主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收、各樓體的封頂?shù)鹊龋屓藗兏兄_(kāi)業(yè)日期的步步臨近。媒體選擇：報(bào)紙廣告具有注目時(shí)間較長(zhǎng)，能夠保存的特點(diǎn)，在整個(gè)樓盤宣傳中占有舉足輕重的地位，其廣告路線戰(zhàn)略運(yùn)用得當(dāng)與否，關(guān)系到整個(gè)策劃的成敗，且所達(dá)效果也最大，選擇有效的報(bào)紙，根據(jù)銷售的不同時(shí)段，以相對(duì)統(tǒng)一的主題、風(fēng)格和不同格調(diào)展示不同賣點(diǎn)，并選擇關(guān)鍵時(shí)機(jī)進(jìn)行全面、密集的廣告覆蓋；考慮到**市所有平面媒體的發(fā)行量和影響力，以及報(bào)紙媒體的閱讀群體，建議以**本土主流媒體作為本項(xiàng)目的主要平面媒體。以后有規(guī)律投放廣告?！浶侣勚С中侣勗V求點(diǎn)以***商業(yè)城的開(kāi)業(yè)，意味著**百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，價(jià)格戰(zhàn)已由***提前打響為切入口，讓消費(fèi)者通過(guò)新聞?wù)J為自己是最終的受益者，從而放心購(gòu)買的目的?！耙粌r(jià)到底”即取市場(chǎng)、超市二者之長(zhǎng)，以市場(chǎng)形式、超市經(jīng)營(yíng)為原則，在***商業(yè)城就能買到極具競(jìng)爭(zhēng)力的最低價(jià)格。b、購(gòu)買時(shí)贈(zèng)送實(shí)惠禮物，如潔廁劑、家具上光油、空氣清新劑等。（關(guān)于報(bào)刊贈(zèng)送***報(bào)將另附合作方案）b、通過(guò)廣告，將商戶公布于眾，幫助其拓展商路。內(nèi)容：聯(lián)系知名攝影師參與角逐，所有參賽的優(yōu)秀作品均通過(guò)報(bào)紙刊登。上述三項(xiàng)活動(dòng)方式，費(fèi)用較低、易于執(zhí)行控制，且能夠較全面宣傳***商業(yè)城特色。（3）***商業(yè)城杯少兒書畫大賽目的：以“小”帶“大”，通過(guò)對(duì)兒童的感染，進(jìn)而滲透家長(zhǎng)內(nèi)容：每年**市內(nèi)舉辦的少兒書畫大賽，都會(huì)吸引數(shù)百名兒童參與，反響很大?；顒?dòng)策劃（1）百民消費(fèi)者大游園目的：以景帶動(dòng)，引發(fā)產(chǎn)品聯(lián)想內(nèi)容：***商業(yè)城無(wú)論是整體規(guī)劃還是建筑設(shè)計(jì)，都是一道靚麗的城市風(fēng)景線。f、和***其他市場(chǎng)聯(lián)手，購(gòu)物、裝修一條龍服務(wù)。八：【開(kāi)業(yè)策劃】新聞策劃“***商業(yè)城”開(kāi)業(yè)之際，在**主要媒體上刊登廣告，內(nèi)容以“一價(jià)到底一站購(gòu)齊”為主題，由場(chǎng)內(nèi)各總代理商、直銷廠家、經(jīng)銷商聯(lián)合簽名，承諾“明碼標(biāo)價(jià)”并“一價(jià)到底”，首開(kāi)商貿(mào)市場(chǎng)超市經(jīng)營(yíng)之先河，氣勢(shì)恢宏，由此在業(yè)內(nèi)引起震動(dòng)，引導(dǎo)媒體及公眾就以下問(wèn)題進(jìn)行討論。就目前來(lái)說(shuō)，**市場(chǎng)大多以出租場(chǎng)地的形式操作，本身并無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容，所以市場(chǎng)形象并不飽滿，少數(shù)打出口號(hào)的市場(chǎng)也只是采用了模糊策略，令人感覺(jué)似有若無(wú)，如“誠(chéng)信商城”、“消費(fèi)者信得過(guò)單位”等?！鶓敉釺牌媒體目標(biāo)：戶外T牌主要安放在幾大主要路段，目的是希望消費(fèi)者在經(jīng)過(guò)其它市場(chǎng)的同時(shí)，能夠產(chǎn)生“***商業(yè)城值得一逛，去比較比較”的想法，而著重價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？稍?*本土主流媒體上開(kāi)設(shè)《***商業(yè)城專版》，形成專享的、長(zhǎng)期的宣傳陣地。包括平面媒體、電視媒體、廣播電臺(tái)、戶外T牌、公交車廣告和短信平臺(tái)。(2)政府部門：任何項(xiàng)目的成功必須得到政府部門的首肯，本部分表達(dá)市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、市工商局、市商務(wù)局等政府職能部門對(duì)***商業(yè)城的評(píng)價(jià)；(3)行業(yè)協(xié)會(huì)：行業(yè)協(xié)會(huì)作為專業(yè)性較強(qiáng)的組織，他們的評(píng)價(jià)具有很好的建設(shè)意義，本部分表達(dá)工商聯(lián)、商業(yè)聯(lián)合會(huì)、個(gè)私協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)***商業(yè)城的評(píng)價(jià)；(4)大客戶：市場(chǎng)做得好不好，場(chǎng)內(nèi)的大客戶最清楚，他們具有示范效應(yīng)，他們的聲音尤為重要，本部分表達(dá)市場(chǎng)內(nèi)大客戶對(duì)***商業(yè)城的評(píng)價(jià)；(5)市民：市民至最廣泛的群體，他們的聲音最真實(shí)、最有說(shuō)服力，本部分選取經(jīng)常光顧***商業(yè)城的市民，讓他們?cè)u(píng)價(jià)***商業(yè)城；(6)媒體：媒體不僅是市場(chǎng)推廣的橋梁，更是天天與***商業(yè)城目標(biāo)客戶見(jiàn)面，本部分讓媒體客觀公正評(píng)價(jià)***商業(yè)城；五、【項(xiàng)目進(jìn)度介紹】***商業(yè)城的開(kāi)業(yè)離不開(kāi)持續(xù)的關(guān)注。***商業(yè)城開(kāi)業(yè)以來(lái)，各方如何評(píng)價(jià)***商業(yè)城？本階段通過(guò)側(cè)面推廣市場(chǎng)。鑒于本階段的宣傳將在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前推出，且推出時(shí)間正值“新中國(guó)成立60年”的宣傳高潮，可將本階段宣傳融入到中共**市委、市政府、市委宣傳部與***報(bào)聯(lián)合舉辦的“**榮耀 獻(xiàn)禮祖國(guó)”活動(dòng)中。屆時(shí)整個(gè)***大市場(chǎng)規(guī)劃中七個(gè)鄂西最大的專業(yè)市場(chǎng)集群將完成六個(gè)，其經(jīng)營(yíng)相輔相成、互惠互利、共享配套和客源，使得***大市場(chǎng)與鄂西其他同類專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)更為明顯，真正成為鄂西商業(yè)龍頭！直奔中國(guó)百億百?gòu)?qiáng)大市場(chǎng)！項(xiàng)目定位***商業(yè)城——批零兼營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)二、【目標(biāo)客戶群分析】※地域：以**城區(qū)為主，吸引大**九縣市區(qū)打貨人群；※職業(yè)：**城區(qū)普通居民、大**范圍及周邊批發(fā)商、個(gè)體戶；※心理：追求高質(zhì)低價(jià)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用；※收入：居民月收入在2500元以下；※他們的共同特征：文化素質(zhì)一般，但同樣追求生活品質(zhì)，容易被低價(jià)的事物所吸引，他們的到本項(xiàng)目采購(gòu)目的不僅僅要求價(jià)格低、質(zhì)量好，還包括對(duì)***品牌的信任。三、落實(shí)商戶進(jìn)駐物業(yè)，視商鋪（物業(yè)）出租狀況，及時(shí)調(diào)整及制定招商策略；，協(xié)助甲方與商戶直接洽談租賃條件；，完成整個(gè)簽約程序。我司將根據(jù)目標(biāo)主力租戶名單，以直銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造其需要的市場(chǎng)資料,了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較惠租賃條件吸引其進(jìn)駐，務(wù)求在招商的最早階段便能落實(shí)此批“主力租戶”，從而提高項(xiàng)目號(hào)召力，增加其他商戶的信心。216。十三、營(yíng)銷推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正；。 交通組織系統(tǒng)（外部交通組織、內(nèi)部交通組織、入口、中庭、電梯、消防通道、休息場(chǎng)所、停車場(chǎng)等）216。 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量計(jì)算、分析與規(guī)劃本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式、分布格局、組合方式等總體規(guī)劃216。 價(jià)格制訂依據(jù)的闡述本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位216。216。 主要商圈、次要商圈、輻射商圈的確定商圈消費(fèi)人群分析216。七、項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析、需求分析、銷售價(jià)格分析、初步定位第二部分市場(chǎng)定位報(bào)告一、項(xiàng)目區(qū)域總體概況總結(jié)分析二、項(xiàng)目分析功能互動(dòng)分析216。其他各項(xiàng)影響因素分析216。品牌檔次216。租客組合216。經(jīng)營(yíng)模式216。 商業(yè)物業(yè)租賃、銷售價(jià)格分析三、經(jīng)營(yíng)店型調(diào)研分析 MALL（購(gòu)物中心）分析（傳統(tǒng)百貨）分析四、客戶群體的調(diào)研分析五、主要商圈與重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析（商業(yè)市場(chǎng)）分析地理位置216。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。（14）全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問(wèn)候。（11）客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說(shuō)“對(duì)不起，打擾您”。（9）當(dāng)客人在電話中提出問(wèn)訊或查詢時(shí)不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語(yǔ)意不清的回答。（5）所有電話，務(wù)必在三聲內(nèi)接答。節(jié)點(diǎn)二：（1）如果要與客人談話，要事先打招呼，如正逢客人在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽(tīng)，如有急事需立即與客人說(shuō)話時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。（18）不得用手指或筆竿為客人指示方向。（14）無(wú)論任何時(shí)刻從客人手中接過(guò)任何物品，都要說(shuō)聲“謝謝”，對(duì)客人造成任何的不便，都要說(shuō)對(duì)不起，將證件等還給客人時(shí)要給予致謝，不能將證件一聲不吭地仍給客人或是仍在桌上。不開(kāi)過(guò)分的玩笑。（7）三人談話時(shí)，要使用三人均聽(tīng)得懂的語(yǔ)言。（3）站立或落座時(shí)應(yīng)保持正確站姿，切忌雙手叉腰，插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。極特殊場(chǎng)合才行45度鞠躬禮。（10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或垛腳。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑做出手勢(shì)“您先行”。（3）走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)kao左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。動(dòng)姿（1）行走時(shí)步伐要適中女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。（7）兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。（3）當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來(lái)相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下（4）造訪生客時(shí)，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不得kao依椅背。銷售人員的行為舉止規(guī)范：站姿：（1）軀干：挺胸、收腹、緊臀、頭部端正、微收下頜；（2）面部：微笑、目視前方；（3）四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi),右手在左手上面。第二階段以理性訴求為主，突出“精巧合適的戶型”和“升值無(wú)限和八大景觀”的產(chǎn)品特性，這是硬件優(yōu)勢(shì)，是作為“擁有明月港灣是一種財(cái)富”的物理支撐。從前期的推廣中分析得失，為后期尾盤的推廣調(diào)整市場(chǎng)策略。u 找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，找出本案賣點(diǎn)與目標(biāo)消費(fèi)者心態(tài)和需求的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行有針對(duì)的宣傳。u 以“親水生活，今日開(kāi)啟”為宣傳口號(hào)，將“明月港灣”的主要賣點(diǎn)做“處女秀”。u 硬廣告與軟新聞相結(jié)合，傳達(dá)這一概念。第三階段 開(kāi)盤后至項(xiàng)目封* 沖刺沸騰階段——強(qiáng)銷期 此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，進(jìn)一步挖掘本案亮點(diǎn)，承接前期聲勢(shì)把銷售氣氛推至高峰，完成主要銷售目標(biāo)。沙盤模型工地圍墻二、推廣媒體（一）公開(kāi)媒體：報(bào)紙、電視臺(tái)、廣播電臺(tái)（二）印刷媒體：樓書、DM、促銷宣傳品（三）戶外媒體：路牌、大牌、車身第二節(jié) 推廣重點(diǎn)階段 時(shí)間 內(nèi)容 目的及作用第一階段 取得預(yù)售許可證前二個(gè)月 籌備階段——售前宣傳及優(yōu)先認(rèn)購(gòu)（引導(dǎo)期）本階段強(qiáng)調(diào)售前的引導(dǎo)性。b、售樓處分為接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)，每個(gè)區(qū)的功能清晰，風(fēng)格化，為售樓提供好的氛圍。如何避免價(jià)格這個(gè)陷阱，如何運(yùn)用價(jià)格這個(gè)法寶，全看對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的把握，以及弓馬嫻熟的定價(jià)技巧。前面，我們?cè)诋a(chǎn)品的定位中說(shuō)到了尋找產(chǎn)品的差異化。n 以“明月港灣，居家港灣”為主線，以新聞宣傳手法貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷售期，最終達(dá)到項(xiàng)目銷售與巨森品牌名利雙收之效果。n 將整個(gè)項(xiàng)目分為兩到三個(gè)銷售周期，實(shí)行“低開(kāi)高走”的策略，保證項(xiàng)目最終平均結(jié)算售價(jià)不低于1608元/平方米n 在樓盤亮相之初，必須讓更多的人群關(guān)注東區(qū)片區(qū)，起售價(jià)必須具有誘惑力，建議定在1480元/㎡n 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，低價(jià)入市，逐步提價(jià)更能夠贏得消費(fèi)者的追捧，而如果入市時(shí)價(jià)格偏高，再來(lái)調(diào)低時(shí)，則很難再帶旺人氣，這也是樓市買漲不買跌的效應(yīng)。我們的定價(jià)原則是：n 向利潤(rùn)極限挑戰(zhàn)；n 保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)最大化；n 在嚴(yán)格調(diào)研的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)的實(shí)際情況為準(zhǔn)則，實(shí)事求是；n 可以控制的風(fēng)險(xiǎn)；n 力圖均衡市場(chǎng)、供方、求方三者的利益；n平衡銷售周期與售價(jià)的關(guān)系。（此價(jià)格可做參考之用）教育——讓孩子不輸在起跑線上根據(jù)前面的市調(diào)所反映出的軟肋，教育問(wèn)題不容忽視，特別在幼兒教育上，本案周邊缺乏好的幼兒教育機(jī)構(gòu)，制約了教育的發(fā)展。（略）第八、綠松喚嶺：月明閣樓距的綠化帶上種上松樹(shù)及其他草木，并配以假山奇石。第四、柳岸聞鶯：以二十埠河一帶為主，沿河栽種垂柳，在綠化的同時(shí)也改造了二十埠河，營(yíng)造出 “萬(wàn)條垂下綠絲濤”的畫意。隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們不再滿足于簡(jiǎn)單的栽點(diǎn)樹(shù)，種點(diǎn)草，對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂(lè)的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機(jī)勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽(yáng)光草坪，太陽(yáng)島等景點(diǎn)是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂(lè)園則是兒童們玩耍的天堂。先進(jìn)的環(huán)保材料，使小區(qū)居民遠(yuǎn)離污染。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑??■通過(guò)人工與自然的交匯形成人們觀水、聽(tīng)水、戲水的場(chǎng)景。三大倡導(dǎo)——揭開(kāi)明月港灣神秘面紗為了體現(xiàn)明月港灣的特點(diǎn)和價(jià)值理念，也為了促進(jìn)明月港灣的營(yíng)銷，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂(lè)土三大倡導(dǎo)，作為本案營(yíng)銷的概念傳播。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒(méi)有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來(lái)自自然，只是在其中加了些小小的點(diǎn)綴。關(guān)于環(huán)境調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購(gòu)房的消費(fèi)者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。n 陽(yáng)臺(tái)盡可能寬大，長(zhǎng)度不小于寬度；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開(kāi)，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開(kāi)門不影響主人休息；n 針對(duì)門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計(jì)中可考慮陽(yáng)光房。n 小區(qū)大門內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書“明月港灣”，n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時(shí)，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合；n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。關(guān)于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺(tái)走廊、假山奇石）為世界著名的中國(guó)建筑師陳世民倡導(dǎo)的時(shí)代呼喚開(kāi)發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點(diǎn)：對(duì)自然的污染小，