重慶地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書(文件)
【正文】 景觀建設(shè)。寧靜的港灣）（1）2001年秋季房交會(huì)：放心房，物華造 房交會(huì)期間特價(jià)銷售房，免五通費(fèi)（2）精貴龍珠花園，精彩絢麗綻放內(nèi)容：A看房有禮連環(huán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)（須集滿“龍珠花園”三張文選到現(xiàn)場(chǎng)兌獎(jiǎng)；B龍珠花園開盤讓利獻(xiàn)愛心活動(dòng)（10套特價(jià)房，1668元／㎡，5套定點(diǎn)房享受開發(fā)商提供8000元現(xiàn)金，龍珠花園前5000萬銷售額中，每2500萬開一次獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為豪華神秘大獎(jiǎng)）。（5）“在寬廣空間中快樂游弋”唯有寬廣氣派的個(gè)性空間，才能永久保持您那份快樂游弋的自在心情。綠韻小區(qū)由四棟小高層樓宇（其中A型樓宇17層、B型樓宇12層）和兩棟兩層高的商用建筑半圍合而成，總套數(shù)272戶。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，不脫離區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，控制成本，形成相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以此使本項(xiàng)目成為具有較高水平性價(jià)比的樓盤，吸引消費(fèi)者的注意力，形成良好的銷售環(huán)境，縮短銷售周期，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、價(jià)值變現(xiàn)的目的。 目標(biāo)客戶群分析： ——本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群綜合素質(zhì)較高，普遍學(xué)歷在大專以上，家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，以二口或者三口之家為主。其營(yíng)銷總體思路要點(diǎn)如下：經(jīng)開大道通車后，新牌坊片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)更是高潮迭起，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用這一開發(fā)熱潮的連帶效應(yīng)，著力體現(xiàn)本項(xiàng)目將面臨的升值潛力。其營(yíng)銷啟動(dòng)過程如下圖所示：新牌坊效應(yīng)經(jīng)開大道效應(yīng)項(xiàng)目定位本項(xiàng)目潛在價(jià)值大本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)目前本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀本項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間讓利于消費(fèi)者本項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低目標(biāo)客戶群心理特征目標(biāo)客戶群圖便宜消費(fèi)者獲得更大利益而采取購(gòu)房行動(dòng)本項(xiàng)目綜合素質(zhì)高基于以上情況，我們對(duì)“”提出如下初步建議：（1）本項(xiàng)目應(yīng)以中檔物業(yè)身份立足新牌坊片區(qū)。步驟二：研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，確定目標(biāo)客戶，明確項(xiàng)目主要賣點(diǎn)及推廣主題，擬定出最佳的市場(chǎng)銷售策略，使銷售達(dá)到效益最大化。而軟價(jià)值的判斷是一個(gè)感性過程，增加軟價(jià)值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。內(nèi)容：樓盤外圍墻：工地戶外看板：施工公告牌：工程全貌展示牌：工程質(zhì)量控制牌： 布 幅：各樓宇在開盤、封頂、竣工等階段掛置大型宣傳布幅包括樓宇名稱、宣傳語等。定價(jià)及價(jià)格策略定價(jià)有三種導(dǎo)向，即成本導(dǎo)向、購(gòu)買者導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向。附周邊樓盤價(jià)格匯總表：樓盤名稱起價(jià)（套內(nèi)）均價(jià)（套內(nèi)）最高價(jià)（套內(nèi)）開盤日期龍珠花園2000210025002001年8月江龍大廈1800186020002002年12月北城綠景2200230025002001年碧云花園2180230028002002年9月加新時(shí)代印象2388250028002002年12月九龍湖畔220024002700還未開盤開盤發(fā)售時(shí)機(jī)：選擇開盤發(fā)售的時(shí)機(jī)是決定項(xiàng)目能否順利面市的重要因素之一。他們不僅對(duì)樓盤的建筑質(zhì)量、綠化環(huán)境、社區(qū)配套等硬件設(shè)施有較高的要求同時(shí)也非常重視開發(fā)商的物業(yè)管理水平，因此，渝復(fù)麗園可盡早考慮選擇一家有市場(chǎng)品牌號(hào)召力的物管公司（即使是以顧問的形式介入也可）作為合作伙伴來提升產(chǎn)品的服務(wù)附加值。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃及廣告投入的最終目的是為了樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和贏得消費(fèi)群的認(rèn)同，并盡可能的將目標(biāo)客戶引至銷售賣場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際交易，由銷售隊(duì)伍來完成最后一擊。24 / 24。由此可以看出銷售隊(duì)伍專業(yè)與否、水平高低也是決定樓盤是否能讓市場(chǎng)迅速消化的重要因素。各階段的銷售率為：25：30：20：25。開工初期階段的推廣策略據(jù)目前我司所悉，將在今年年底以前開工建設(shè)，我司建議本項(xiàng)目可在明年1月份參加在渝中區(qū)上清寺鑫隆達(dá)大廈舉行的“重慶市第四屆春季房展會(huì)”，并擬定樓盤主打廣告語同時(shí)提煉出項(xiàng)目的亮點(diǎn)利用主流媒體進(jìn)行軟性引導(dǎo)宣傳，其主旨是借助房交會(huì)大舞臺(tái)的強(qiáng)盛人氣和房地產(chǎn)傳統(tǒng)熱銷旺季的到來展開項(xiàng)目蓄勢(shì)推廣以及快速傳遞樓盤信息和展示項(xiàng)目形象，讓把置業(yè)目標(biāo)鎖定在新牌坊區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤的消費(fèi)群體猶豫徘徊、持幣觀望從而實(shí)現(xiàn)大量搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額的預(yù)期目的。作為期房，、銷售動(dòng)態(tài)環(huán)境相連接，建議采用動(dòng)態(tài)的價(jià)格策略，即主要由：開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)、入住價(jià)組成，建議本項(xiàng)目開盤期起價(jià)（套內(nèi)面積）：1950元/m2；均價(jià)：2100元/m2較為適合。售樓中心目標(biāo)：售樓部的裝修和布置不僅要體現(xiàn)出樓盤的內(nèi)涵同時(shí)還應(yīng)為看房客戶營(yíng)造一種舒適、閑逸的自然環(huán)境來協(xié)助銷售人員從旁達(dá)到加促購(gòu)買意向的目的，其銷售道具也會(huì)銷售過程中起到舉足輕重的作用。我們認(rèn)為，實(shí)實(shí)在在地做好從以下幾個(gè)方面的工作是本項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出的基本保證。十、營(yíng)銷策略的展開準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤營(yíng)銷展開的基礎(chǔ)；樹立良好的項(xiàng)目形象是市場(chǎng)購(gòu)買信心的保障；有效的項(xiàng)目推廣和信息傳播是銷售時(shí)機(jī)到來的前提條件。即形成品質(zhì)完善、單價(jià)適中、總價(jià)尚可接受的總體經(jīng)營(yíng)思路。正因?yàn)楸卷?xiàng)目潛在價(jià)值大，性價(jià)比高，因此不僅適于家居，也適于投資。九、本項(xiàng)目營(yíng)銷總體思路本項(xiàng)目營(yíng)銷總體思路
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