富貴園底商營(yíng)銷策劃建議書(shū)模板(文件)
【正文】 M2以上，格局規(guī)正、視野開(kāi)闊。第二節(jié) 價(jià)格建議定價(jià)原則：綜合考慮項(xiàng)目的成本和公司的贏利目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格和產(chǎn)品及市場(chǎng)需求和目標(biāo)客戶群體對(duì)產(chǎn)品的預(yù)期值來(lái)確定本案的產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)方法一：市場(chǎng)比較定價(jià)法定價(jià)方法二：成本定價(jià)法定價(jià)方法三：市場(chǎng)需求和目標(biāo)客戶心理預(yù)期價(jià)位（略）第三節(jié)富貴園營(yíng)銷思路探討一、思考的前提 商業(yè)與住宅的輕重關(guān)系* 住宅依然是本案的重頭戲；* 商業(yè)部分應(yīng)成為促進(jìn)住宅銷售的有機(jī)部分；* 不論是商業(yè)的推廣還是住宅物業(yè)的推廣應(yīng)以市場(chǎng)機(jī)會(huì)和成功的可能性為根本的出發(fā)點(diǎn)； 可以考量的環(huán)境及市場(chǎng)因素* 該區(qū)域內(nèi)高尚住宅獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可較為不易，所以必須有強(qiáng)力突破；* 兩廣路的修建在短期內(nèi)無(wú)法帶來(lái)可觀效益，需要依靠時(shí)間演進(jìn)；* 政府力量已經(jīng)不能成為左右市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，所以富貴園項(xiàng)目，不論是住宅還是商業(yè)部分都需靠市場(chǎng)力來(lái)拉動(dòng)需求，而不是政府強(qiáng)制力； 項(xiàng)目本身內(nèi)在素養(yǎng)* 成功的商業(yè)需要依托很多因素造就，但歸根結(jié)底是能夠滿足市場(chǎng)需求和具有吸引力的氛圍；* 好的產(chǎn)品是吸引客戶的首要關(guān)鍵因素；二、推廣的思路思路一 以商業(yè)帶動(dòng)住宅物業(yè)的銷售可行性： 北京市內(nèi)的商業(yè)區(qū)由來(lái)已久，大型的商業(yè)區(qū)通常是建在城市的繁華地帶，并且歷史悠久，普遍得到社會(huì)認(rèn)可，形成客流與物流的有機(jī)良性循環(huán)。杜絕片面追求商業(yè)的檔次性和全能性，商業(yè)必然要考慮最近的需求去滿足。三、商業(yè)的定位思路 前提： 避免與其他商業(yè)區(qū)形成重復(fù)和雷同效應(yīng)，產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，處于弱勢(shì)； 通常，人們?cè)敢饩幼≡谂c商業(yè)繁華地段保持一定距離的安靜區(qū)域內(nèi)，這是商業(yè)區(qū)過(guò)于繁華會(huì)給生活帶來(lái)不便的弊端。 住宅配套商業(yè)區(qū)這些商業(yè)區(qū)主要是以一些社區(qū)性的大型超市或中小型商場(chǎng)為依托，發(fā)展起來(lái)的集餐飲和娛樂(lè)為主的商業(yè)區(qū)。 （THE END） 整理分享 。 商業(yè)定位的理念：富貴園商業(yè)區(qū)畢竟緊依大片生活住宅區(qū)，所以商業(yè)氣氛應(yīng)該充滿生活化氣息，而非濃重的商業(yè)氣息，成為溫馨、細(xì)致、寧?kù)o有序的生活輔助商業(yè)區(qū)。通常的商業(yè)區(qū)分成以下一些類型 綜合性的商業(yè)中心區(qū)： 如王府井、西單、前門等，這些商業(yè)區(qū)是以大而全的商品門類著稱，所以客戶群是吸引盡可能多的消費(fèi)群，而不是有特定需求的人群，通常也是歷史悠久的地區(qū)。這樣難度在于住宅本身的銷售應(yīng)該 具有強(qiáng)力的賣點(diǎn)作為依托。結(jié) 論： 富貴園不適合成為密集型的大型商業(yè)中心，否則會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的壓力。第二章 營(yíng)銷推廣第一節(jié) 目標(biāo)對(duì)象銷售實(shí)施原則：銷售前期加大宣傳項(xiàng)目概念和主題定位吸引客戶，后期加強(qiáng)主題概念的實(shí)施和控制。第三部分 營(yíng)銷推廣篇第一章 規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié) 規(guī)劃體量商業(yè)用房的總體面積約為3萬(wàn)平方米， %。第三章 地區(qū)配套情況一、社區(qū)內(nèi)部配套情況綜述 新興住宅小區(qū)九十年代中期以后建設(shè)的一些項(xiàng)目，除小規(guī)劃的項(xiàng)目外，一般社區(qū)內(nèi)都自建有商業(yè)配套、會(huì)所等，一部分近年興建或在建的大規(guī)模項(xiàng)目，如東花市小區(qū)等，在這些基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，還自建了中小學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等文化及休閑娛樂(lè)型配套設(shè)施。 投資回報(bào)率分析投資住宅底商的回報(bào)率一般在15%17
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