【正文】 00億元，經(jīng)營收入500億元的生態(tài)居住區(qū)、高科技實(shí)驗(yàn)區(qū)、科教文衛(wèi)示范區(qū)、汽車工業(yè)集地區(qū)。其中以惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭。 活動背景轎車作為一種高檔耐用品，越來越成為現(xiàn)代城市生活中不可缺少的重要組成部分?；顒油茝V提交方向1） 1）寶馬活動2） 2）運(yùn)動會3） 3）廟會4) 名園網(wǎng)絡(luò)競賽項(xiàng)目活動推廣草案 向市場放量，探測市場反應(yīng)；2） 2）讀書活動月”——名園與名人 類型：文化營銷 目的：提升品牌價值 操作過程： ■圍饒一本書，展開全市范圍內(nèi)的讀書月活動 ■與逛街欄目文化風(fēng)向標(biāo)、新華書店、交通臺/江南之聲媒體整合、介紹此書及作者，并與其對面對面的交流 ■作者簽名售書 ■讀書活動月頒獎典禮?名車試駕活動；1）國際品牌化妝品show類型：活動營銷目的：提升品牌知名度，提升品牌形象操作過程：? 與某化妝品牌商/代理商舉行一次新品秀展? 邀請相關(guān)行業(yè)人士對如何搭配服飾，如何選擇美容產(chǎn)品進(jìn)行介紹；注意點(diǎn):地點(diǎn)的選擇 隨文：名園，精心耕作8萬方，采用現(xiàn)代簡約解構(gòu)手法，外部典雅、細(xì)部豐富，體現(xiàn)生活高度。隨文：名園，精心耕作8萬方,采用現(xiàn)代簡約解構(gòu)手法,外部典雅、細(xì)部豐富，體現(xiàn)生活高度。解析：1）從名園的品質(zhì)——品位的晉升 2) 市場先行者正文：人類的建筑史告訴我們：優(yōu)秀的建筑從來都不是一頁時尚雜志。 訴求重點(diǎn)：針對當(dāng)時情況有的放矢 推廣方式： 1）客戶答謝會+“珍藏”產(chǎn)品抽獎配送活動 2）“賞風(fēng)格之美，品名園生活”客戶定期聯(lián)誼會 聚會、聚樂；對話，對味 廣告跟蹤發(fā)布，讓市民感覺名園就是一個處處顯生活品味的地方。 媒體安排：以低頻率投放硬廣告、新聞報(bào)道形式的軟文為佳。從邂名園——解讀名園——閱讀名園——享受名園。新 典 范：先河、模范、示效作用。深化理解： 1）開發(fā)商的開發(fā)理念先進(jìn) 2）產(chǎn)品的高檔性第二階段（開盤期）：給實(shí)體，讓消費(fèi)者對產(chǎn)品有更深了解。[長期目標(biāo)]樹立泰富投資的公司品牌形象；推廣名園知名度，培育忠誠客戶；通過品牌內(nèi)涵的提升拉動品牌外延的增加，刺激購買；項(xiàng)目建筑形態(tài)的多樣化，決定了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群不是單一的，但會使其主流購買者具備一定的共性。 一種植物,代表一個門戶。坡屋頂?shù)慕诲e搭接，墻身的虛實(shí)對比，透明的玻璃幕窗，領(lǐng)略人本主義關(guān)懷。【細(xì)節(jié)詮釋尊貴借鑒自然路徑，在喬木、花灌木掩映下，感受生命的流動。[北城富地 未來CLD]遠(yuǎn)見決勝千里，唯有發(fā)展眼光，才能收獲未來；[美墅宅院 上層交際圈]臨水別墅,放養(yǎng)高貴，悠然天地，淡定從容；[文化世家 氣質(zhì)天成]這里的孩子，是鄰居更是同學(xué)。2） 2）建 筑：它必然是與自然共存的住宅；人住在里面能感知四季的變化；自然風(fēng)可以進(jìn)入建筑；保證私密前提下鄰里間的交流、溝通。堰橋鎮(zhèn)正處于建設(shè)發(fā)展中，板塊日趨走熱，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商如上海富地、順馳、賽維拉等也陸續(xù)在其圈地開發(fā)高品質(zhì)的物業(yè)，都將形成本項(xiàng)目較強(qiáng)的潛在競爭對手。交通系統(tǒng)的完善新錫澄路、惠山大道這兩條規(guī)劃道路的建設(shè)，在很大程度上將完善本區(qū)域的交通系統(tǒng)，大大提升本區(qū)域的地段品質(zhì)。 二、 二、■省重點(diǎn)中學(xué)錫山高級中學(xué)就在本案馬路對面，也提升了本項(xiàng)目的人文品位。■緊靠惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而開發(fā)區(qū)建設(shè)正如火如荼，將來人氣和商機(jī)都很可觀。銷售價格：未定預(yù)計(jì)開盤時間：預(yù)計(jì)竣工時間：2005年年底前后（一期別墅和公寓）容積率：綠化率：70%車庫戶數(shù)比：1配套設(shè)施：社區(qū)教育體系、商業(yè)中心、美食街、河濱公園、休閑廣場、中心體育和商務(wù)會所，公交總站營銷策略分析：主打生活主題，建造一座低密度、大空間、高品質(zhì)的花園新城物業(yè)管理情況：未定項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商資金實(shí)力雄厚引入“新市鎮(zhèn)、新街域”的全新開發(fā)理念 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 豐富多元的文化形態(tài)和景觀采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品項(xiàng)目缺點(diǎn)：體量較大，建設(shè)周期長 主打“無錫生活城”概念顯得太空泛 建筑形態(tài)包羅萬象，業(yè)主層次不一 產(chǎn)品整體檔次還是偏低 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足本案參考：☆產(chǎn)品走差異化道路，提升產(chǎn)品檔次，與之錯位競爭☆獨(dú)特景觀布置，營造優(yōu)美居住環(huán)境 ☆充分利用行政中心地理優(yōu)勢因此，不少資金實(shí)力雄厚，綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，如中環(huán)、蘇源等，開始了大手筆地“造城”運(yùn)動。居民家庭人均總收入達(dá)9941．5元，同比增加1429元。值得一提的是工業(yè)園區(qū)的較多高素質(zhì)技術(shù)人員和管理人員，他們需要就近居住、生活，會優(yōu)先考慮搬遷或落戶本區(qū)域，所以對這部分人我們應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，爭取集體落戶來迅速聚集人氣。但隨著惠山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來高素質(zhì)人才的到來，對本地區(qū)的住房觀念有了一定沖擊，越來越多的居民消費(fèi)觀念在改變，特別是一些年輕人，他們有些已厭倦了很傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)，也想改變自己的居住現(xiàn)狀，渴望一種全新的居住空間。E金融類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 各大銀行在堰橋鎮(zhèn)上都有網(wǎng)點(diǎn)。C教育文化 本項(xiàng)目的教育文化資源豐富。西面為規(guī)劃道路。到堰橋的公交線路不多，主要的線路有25路、25支路，這在無形中直接導(dǎo)致整個區(qū)域與無錫城區(qū)的缺乏交流與溝通，阻礙了無錫城區(qū)向西向北的延伸。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對外聯(lián)絡(luò)非常便捷。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。第二部分 地塊環(huán)境分析一、 一、 區(qū)位環(huán)境分析區(qū)位特征A　區(qū)域情況本項(xiàng)目位于無錫市北郊，惠山區(qū)的新行政中心。這一決策使城北從幕后走向了大無錫發(fā)展的前沿，擔(dān)負(fù)起“北秀”的使命。綜觀無錫目前土地供應(yīng)情況，其它各區(qū)的土地資源已經(jīng)非常有限，發(fā)展后勁不足，而惠山區(qū)有廣袤的土地儲備，因而從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，本區(qū)必將是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)所在?；萆絽^(qū)加快城市化步伐，確定了“一區(qū)四組團(tuán)”的發(fā)展格局。主城區(qū)為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向?yàn)椤澳贤?、北展、東聯(lián)、西優(yōu)”。同時，各大銀行抬高了住房貸款的門檻，也嚴(yán)格了審查的手續(xù)，部分投機(jī)者因此失去了存活的溫床，所以房價增幅放緩。就無錫目前的房地產(chǎn)開發(fā)量而言，如果僅在無錫市約為220萬人口中消化，將是一個漫長的過程，供需總量將趨于平衡。一方面顯示出先行增值的區(qū)域漲幅正在放緩，一方面暗示我市的房價仍有上行的空間。2004年前三季度成交量已經(jīng)突破了250萬平方米，而2003年全年成交量也不過210萬平方米。2004年市區(qū)前三季度的商品房上市量為290萬平方米，市區(qū)可供百姓選擇的房源已達(dá)490萬平方米，供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改善，賣方市場將逐步過渡為買方市場。在大部分市民還未“醒”過來的時候，房價已到達(dá)了較高的價位。 堰橋項(xiàng)目策劃全案第一部分 市場分析一、無錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r二、無錫房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀第二部分 地塊環(huán)境分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、人口環(huán)境分析三、居民消費(fèi)分析第三部分 項(xiàng)目競爭分析一、板塊競爭分析二、品牌競爭分析三、產(chǎn)品競爭分析第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）二、項(xiàng)目劣勢分析（W）三、機(jī)會點(diǎn)分析（O）四、威脅點(diǎn)分析（T）第五部分 項(xiàng)目定位建議第六部分 市場營銷策劃第七部分 價格策略體系第八部分 售樓中心包裝策略第九部分 售樓處組織管理策略2001年以來，無錫房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，往往一個新盤剛出來就被搶購一空，市場出現(xiàn)了罕見的“井噴”行情，大部分地區(qū)房價也因此翻了一倍。近來國家又加大宏觀調(diào)控力度，無錫市房地產(chǎn)市場有了新的動向，整體正處于一種高位整理的階段。 同時市場需求持續(xù)旺盛，穩(wěn)中有升。市中心(崇安、北塘、南長三區(qū))土地供應(yīng)量少，房價偏高，導(dǎo)致商品房成交份額正在逐步萎縮，而新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經(jīng)超過半數(shù)。二、無錫房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測市場轉(zhuǎn)入買房市場，消費(fèi)者心理日趨成熟和理性：這兩年，無錫房地產(chǎn)開發(fā)用地批租出讓的數(shù)量已達(dá)一定規(guī)模，下階段將迎來新樓盤上市的高潮。但是房價的漲勢會進(jìn)一步趨緩，這是因?yàn)樵谧杂凶》柯室堰_(dá)85%后，在供給較為充分的形勢下，改善型和投資型消費(fèi)者持幣觀望者會相應(yīng)增多，從而房價很難快速增長。本項(xiàng)目所在的北區(qū)將是無錫房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。根據(jù)無錫市的城市規(guī)劃，市區(qū)城鎮(zhèn)布局將形成“1+6”（一個主城區(qū)和六個組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架（如下圖所示）?；萆絽^(qū)是無錫主城區(qū)工業(yè)企業(yè)北移的重要區(qū)域，重要的交通樞紐和商貿(mào)物流集散地，是重要的都市農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和示范區(qū)。吸引周邊城鎮(zhèn)人群來此落戶。到新世紀(jì)多年的“從容”發(fā)展后，已有十余個樓盤如明珠般散落在無錫城北。堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，在住宅建設(shè)上以成片集中開發(fā)為原則，發(fā)展居住區(qū)群，進(jìn)一步形成規(guī)模效應(yīng)。堰橋鎮(zhèn)距無錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。B　交通情況惠山區(qū)南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道以及京杭大運(yùn)河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越，保障了無錫與周邊城市實(shí)現(xiàn)快速對外交通。出行將會更方便快捷。東臨石塘灣路，隔石塘灣路與錫山高級中學(xué)相望。B餐飲娛樂 在堰橋段錫澄路旁有金玉滿堂和德寶大酒店，在堰橋老街也有比較完善的餐飲娛樂設(shè)施。D醫(yī)療保健 規(guī)劃中的惠山新區(qū)醫(yī)院將為本區(qū)域居民提供醫(yī)療服務(wù)，目前堰橋鎮(zhèn)的醫(yī)療設(shè)施主要有鎮(zhèn)醫(yī)院、小型診所和多家藥房。這對本項(xiàng)目而言，具有良好的市場機(jī)遇，在我們實(shí)地考察和目標(biāo)客戶訪談中，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)除了少量幾個安居小區(qū)如金惠苑、新惠苑和金都花園外，大部分居民還是居住在傳統(tǒng)的自建房內(nèi)。不光有當(dāng)?shù)鼐用窈凸I(yè)園區(qū)工作的外來人員，還有大量來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。2004年前8個月市區(qū)居民家庭收入較上年同期相比，出現(xiàn)較大幅度地增長。從這些數(shù)據(jù)可以看出，隨著無錫經(jīng)濟(jì)的增長，居民的消費(fèi)水平也在不斷提高，改善型和投資型購房者持幣觀望現(xiàn)象相應(yīng)增多，居民居住類消費(fèi)增長速度很快，反映出居民購房欲望還是比較強(qiáng)烈的?；萆叫聟^(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來磁場聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來此購房落戶。二、 二、 品牌競爭分析本項(xiàng)目的開發(fā)商泰富公司初涉房地產(chǎn)，在品牌上無法和中環(huán)、復(fù)地等公司相比，但和大項(xiàng)目大品牌競爭能迅速提升公司的知名度，若能建設(shè)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，則公司美譽(yù)度馬上會建立。競爭對手二：天一城 可居住人口4萬余人，社區(qū)2公里帶狀濱河公園 超過10萬平米的自然生態(tài)水面 國家康居示范工程實(shí)施項(xiàng)目 項(xiàng)目一期開發(fā)累計(jì)面積40余萬平米，包括國家康居示范實(shí)施工程一期精品公寓住宅19萬平米（21幢小高層和高層，面積有90200平方米不等）；純現(xiàn)代水岸別墅區(qū)12萬平米（300多戶獨(dú)棟別墅、雙拼別墅以及townhouse）；各類商業(yè)休閑、娛樂和商業(yè)設(shè)施超過5萬平米。 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）區(qū)位優(yōu)勢■位于惠山區(qū)新行政中心，磁場聚集效應(yīng)明顯。 文化氛圍濃郁■聞名全國的吳文化公園緊靠本案，周邊營造出濃郁的文化氛圍?！稣块T以及事業(yè)機(jī)關(guān)單位集中，辦事較為便捷。 周邊環(huán)境不理想