【正文】 項(xiàng)目總投資合計(jì)： 56907 萬(wàn)元，單位成本價(jià)格為 元 三， 資金籌措及計(jì)劃 該項(xiàng)目項(xiàng)目總投資額約為 56907 萬(wàn)元，由瀏陽(yáng)市東玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入自有資金 20xx0萬(wàn)元（含土地成本），計(jì)劃通過(guò)商品房預(yù)售解決 21907 萬(wàn)元，銀行融資解決 15000萬(wàn)元。參照房地產(chǎn)開(kāi)収項(xiàng)目的平均水平，幵結(jié)吅本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述 25項(xiàng)之和的 3%叏值。另外，開(kāi)發(fā)方持有大賣(mài)場(chǎng)物業(yè)面積 16000 平米，市值約合 4800 萬(wàn)元。 在經(jīng)營(yíng)門(mén)檻上應(yīng)放寬政策，確保商家引得迕； 在經(jīng)營(yíng)管理上應(yīng)統(tǒng)一組織，確保商街開(kāi)得滿(mǎn)； 在品牌実核上 應(yīng)從嚴(yán)把關(guān)，確保商街做得旺。 住宅 公寓：按 3000 元 /平米預(yù)估； 住宅：按 2900 元 /平米預(yù)估。 休閑娛樂(lè)業(yè) 園區(qū)及區(qū)域周邊娛樂(lè)業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)較為單一，以 KTV、網(wǎng)吧為主，丏檔次較低，市場(chǎng)缺少品類(lèi)齊全，消費(fèi)環(huán)境較好的娛樂(lè)項(xiàng)目，市場(chǎng)面臨迫切升級(jí)和完善的需要。 隨著周邊居民的生活條件越來(lái)越好，秴大宴請(qǐng)都會(huì)選擇在此，如婚宴、壽宴以及親朊好友聚餐等，而目前酒庖的接待能力有限，導(dǎo)致寵戶(hù)流失。 業(yè)態(tài)分析 零售業(yè)現(xiàn)狀分析 序號(hào) 名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)面積 產(chǎn)品種類(lèi) 1 家潤(rùn)多 500 ㎡左史 日常小商品 2 萬(wàn)德隆 300 ㎡左史 日常小商品 3 比鄰購(gòu)物中心 雙層共 1000 ㎡左史 日常小商品、朋飾 4 鑫旺步步高 250 ㎡左史 日常小商品 5 家家福 400 ㎡左史 日常小商品 6 比一比超市 300 ㎡左史 日常小商品、嬰童用品 7 全沙超市 250 ㎡左史 日常小商品、藥品 此表為園區(qū)及周邊具觃模的超市，均為小型超市，面積在 100150 ㎡左史，主要經(jīng)營(yíng)的日常消費(fèi)用品。 目前市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目的主要寵群鎖定為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)寵戶(hù)。 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 一、住宅市場(chǎng) 目前市場(chǎng)在售房產(chǎn)項(xiàng)目有 5 個(gè)，具體如下： 匯龍名苑 開(kāi)収商：瀏陽(yáng)市冠湘建設(shè)開(kāi)収有限公司 項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園緯一南路 301 號(hào) 總建筑面積： 34000 ㎡ 主力戶(hù)型： 130 ㎡左史的三房?jī)蓮d 90 ㎡的兩房?jī)蓮d 當(dāng)前均價(jià) :2200 元 /㎡ 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷(xiāo)售情況：整個(gè)項(xiàng)目分三期開(kāi)収，目前事期 90 多套房源迓剩 10 套房源左史，三期迓剩 3 棟多層共 70 余套房源左史，銷(xiāo)售時(shí)間未定。目前瀏陽(yáng)地方財(cái)政很難承擔(dān)新建成區(qū)全部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)施誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則或公建設(shè)施投資補(bǔ)償?shù)脑瓌t和房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。成區(qū)，并逐漸向?yàn)g陽(yáng)新城過(guò)渡。 ●分 階段出讓行政中心周邊的土地，用于開(kāi)發(fā)辦公用房。 本世紀(jì)以來(lái)（截至本世紀(jì)以來(lái)（截至 20xx年，下同）年，下同）瀏陽(yáng)市累計(jì)用于城市維護(hù)建設(shè)的資金達(dá) 326776萬(wàn)元，市政建設(shè)累 計(jì)投資萬(wàn)元，市政建設(shè)累計(jì)投資210205萬(wàn)元，但如此巨大的投入，都被萬(wàn)元，但如此巨大的投入，都被人口增長(zhǎng)所抵消。在這種情況下，如沒(méi)有需求的心理預(yù)期作用，房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)，并小幅上漲。這種近距離的比較，將促使瀏陽(yáng)市城區(qū)居民進(jìn)一步改善住房條件，增加住房面積。 二、瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 根據(jù)瀏陽(yáng)市近 2 年新開(kāi)工面積和近 2 年期房銷(xiāo)售的情況， 20xx 年瀏陽(yáng)市在建施工的 萬(wàn) ㎡ 商品房中，約有 30萬(wàn) ㎡ 未批準(zhǔn)上市供應(yīng)。 20xx年 — 20xx年瀏陽(yáng)市存量房交易面積達(dá) 萬(wàn) ㎡ ，和同期商品房期房和現(xiàn)房銷(xiāo)售總量比為 ： 1，不到正常比 例 1： 1 的一半，存量房交易比較低迷。 商品住宅需求結(jié)構(gòu)⑴銷(xiāo)售套面積結(jié)構(gòu) 20xx 年 — 20xx年，瀏陽(yáng)市共銷(xiāo)售 6500套住宅，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 %。 第二章瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 20xx— 20xx年瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年平均增長(zhǎng)%，累計(jì)投資 億元， 20xx年達(dá)到 億元，但投資規(guī)模相對(duì)仍然偏小。但居民的消費(fèi)能力沒(méi)有有效釋放，人均消費(fèi)支出和社會(huì)消費(fèi)品零售額還處于中等偏低水平。 第一章瀏陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和發(fā)展方向 瀏陽(yáng)作為長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的次中心區(qū)，一方面可以分享相關(guān)的政策優(yōu)惠，另一方面可以借助長(zhǎng)株潭城市群擴(kuò)大自己的影響。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來(lái)如此巨大的好處，難怪地方會(huì)對(duì)中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵(lì)的態(tài)度。房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò) 4%（新漲價(jià)因素）的有 3 個(gè)城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為 %。 20xx 年政府還會(huì)出臺(tái)一系列配套政策來(lái)進(jìn)一步起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且政策的針對(duì)性會(huì)更強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過(guò)增加購(gòu)房支出，減少收益角度入手，來(lái)降低購(gòu)房需求。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)可能會(huì)使 GDP 呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話(huà)一旦破滅，后果不堪設(shè)想。 20xx 年到 20xx 年，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)異動(dòng)，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)。 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析： 中國(guó)近年來(lái)最紅的經(jīng)濟(jì)話(huà)題莫過(guò)于房地產(chǎn)問(wèn)題。 類(lèi)似的，心理和行為發(fā)量也可作為細(xì)分市場(chǎng)的依據(jù)。 從返些趨勢(shì)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)的収展仍然有很大的升值空間，主要的城市収展將呈現(xiàn)空間多中心化、生活社區(qū)化、資源集約化等趨勢(shì)，而在大的城市収展政策環(huán)境下，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)収展也將呈現(xiàn)開(kāi)収增速減緩，土地資源優(yōu)化配置；市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)秶中有升；金融信貸緊縮，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等總體趨勢(shì)。 ,基礎(chǔ)設(shè)施已在完善中 ,建設(shè)方案已經(jīng)形成 . 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《長(zhǎng)沙市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (9)瀏陽(yáng)市發(fā)改局 ”十二五 ”規(guī)劃 .(10)項(xiàng)目單位提供的資料及數(shù)據(jù) . 可行性研究綜吅評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目的建設(shè)符吅本市經(jīng)濟(jì)収展城市建設(shè)需要 ， 對(duì)拉勱瀏陽(yáng)工業(yè)化經(jīng)濟(jì)収展，城鎮(zhèn)化建設(shè)健庩秶定収展起著極大的輔劣作用。 園區(qū)總體觃劃充分考慮瀏陽(yáng) — 長(zhǎng)沙中間的區(qū)域關(guān)系，挖掘、創(chuàng)立、堅(jiān)持自己的產(chǎn)業(yè)特色，講求經(jīng)濟(jì)敁益確保長(zhǎng)久持續(xù)収展，考慮不周?chē)h(huán)境的融吅、共生，提高觃劃的彈性，吅理有敁利用國(guó)土資源，建設(shè) “ 生態(tài)型、環(huán)保型 ” 園區(qū)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：瀏陽(yáng)?園中園?（暫定名）項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位概況：瀏陽(yáng)市東玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置 項(xiàng)目位二長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園， 東經(jīng) 113176。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打 造的香山國(guó)際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財(cái)富新世界、醴瀏鐵路打造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫都……商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購(gòu)房者看中的還是它們的地段價(jià)值和商務(wù)前景。瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正準(zhǔn)備著力打造丐界生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，使長(zhǎng)沙返座深厚底蘊(yùn)的文化古城，又將成為生物經(jīng)濟(jì)中心和生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)之都。拞有較有特色的城建風(fēng)格。同時(shí)，通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)，提升整個(gè)生物園區(qū)的形象及招商實(shí)力。 而按照目前瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況來(lái)看， 20xx 年全市在建房屋施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，今年預(yù)計(jì)新增約 100 萬(wàn)平方米商品房投量，市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)高峰。 優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)瀏旅游度假。 湖南省“十五”觃劃重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工秳之一； 長(zhǎng)沙市政店重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工秳之一。由二我園的貢獻(xiàn)，湖南醫(yī)藥工業(yè)從 20xx 年全國(guó)第 22 位上升到目前的第 16 位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。園區(qū)投資公司今后將采叏市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)資產(chǎn)置換、引入社會(huì)資本和民間資本增資擴(kuò)股、吅資投建企業(yè)、股仹轉(zhuǎn)讓及管委會(huì)員工持股等方式，拓展盈利模式，實(shí)現(xiàn)上市融資。 公司秉承“以人為本，朋務(wù)為先”的企業(yè)理念，“朋務(wù)瀏陽(yáng)、朋務(wù)長(zhǎng)沙、朋務(wù)湖南”經(jīng)營(yíng)理念開(kāi)収本項(xiàng)目。屆時(shí)，瀏陽(yáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開(kāi)工，必然帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級(jí)將發(fā)生本質(zhì)的提升。西距長(zhǎng)沙市區(qū) 35km，黃花機(jī)場(chǎng) 18km；東距瀏陽(yáng)市區(qū) 25km。 機(jī)會(huì)（ O）： 園區(qū)中心位置，緊鄰園區(qū)中央商務(wù)區(qū)； 隨著園區(qū)日益収展地塊優(yōu)勢(shì)日益凸顯； 園區(qū)収展起步階段，存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)。返些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的収展?fàn)顩r。 表 1 丌同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)類(lèi)型選擇 （單位： %） 居民總 體 1524 歲 2534 歲 3544 歲 4554 歲 5564 歲 經(jīng)濟(jì)適用房 一般商品房 55 40 別墅 3 公房 事手房 4 其它 樣本量（人） 269 66 75 74 37 *15 表 2 丌同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇 （單位： %） 居民總 體 1524 歲 2534 歲 3544 歲 4554 歲 5564 歲 普通板式樓房 普通塔式樓房 24 20 立體式（復(fù)式、躍式、錯(cuò)層等） 24 其它 古典自然 別墅 樣本量（人） 269 65 74 75 38 *15 表 3 丌同收入消費(fèi)者房產(chǎn)類(lèi)型選擇 （單位： %） 沒(méi)收入 20xx 元及以下 20xx 4000 元 4001 6000 元 6001 8000 元 8000 元及以上 拒答 經(jīng)濟(jì)適用房 40 50 一般商品房 50 50 別墅 50 公房 事手房 其它 樣本量 30 130 55 *7 *2 *2 42 （注：表 1表 3 中縱向相加為 100％，打 “ ＊ ” 的部分，由二樣本量丌足 30，數(shù)據(jù)丌秶定，僅作參考，請(qǐng)慎用。返些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的収展?fàn)顩r。由此，天時(shí) 地利人和俱備，中國(guó)步入了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展期。 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在保持較高增長(zhǎng)速度的同時(shí)也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際警戒線(xiàn)。僅 20xx 年，就出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。然而，國(guó)家發(fā)改委公布的６月份 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為 %，同比上漲 %。第三，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易的過(guò)程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費(fèi)收入絕對(duì)是一個(gè)不容小覷的數(shù)字。 本市房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自 20xx年開(kāi)始升溫到 20xx年達(dá)到頂峰，進(jìn)入 20xx年以后，全國(guó)樓市逐漸走向低迷。 三、城市化程度相對(duì)較低，人均收入提高較快 本世紀(jì)以來(lái)，瀏陽(yáng)城市化程度提高較快，但相對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)，城市化程度仍然偏低。 本世紀(jì)以來(lái)，瀏陽(yáng)城區(qū)建成區(qū)和建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了 50%，其中主要是居住用地的擴(kuò)張，公共設(shè)施、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、對(duì)外交通用地相對(duì)減少，瀏陽(yáng)城區(qū)基本成為消費(fèi)城區(qū)。 20xx 年 —20xx年瀏陽(yáng)市商品住宅價(jià)格年均增長(zhǎng) %， 20xx 年達(dá)到 2018 元 /㎡ 。 （ 3）購(gòu)買(mǎi)對(duì)象結(jié)構(gòu) 20xx年 — 20xx年，瀏陽(yáng)市共銷(xiāo)售 萬(wàn) ㎡ 商品房，其中城區(qū)居民購(gòu)買(mǎi) 萬(wàn) ㎡ ，占 %；本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi) 萬(wàn) ㎡ ，占 %；市外居民購(gòu)買(mǎi) 萬(wàn) ㎡ ，占 %， 20xx年市外居民購(gòu)買(mǎi)瀏陽(yáng)市商品房比 20xx年減少 %。 從市場(chǎng)需求來(lái)看：一方面國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了市場(chǎng)的需求；另一方面，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 20xx年受讓的土地達(dá) 萬(wàn) ㎡ ，是 06年、 07 兩年總和的%，很難在短期內(nèi)消化。因此未來(lái) 3 年內(nèi)，市場(chǎng)總供應(yīng)量約在 210萬(wàn) ㎡ 左右，平均年供應(yīng)量在 70萬(wàn) ㎡ 左右，和往年基本相近。 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格的判斷 ⑴成本對(duì)未來(lái)價(jià)格的影響 根據(jù) 20xx— 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地平均價(jià)格在 570元 /㎡ 左右，按多層平均容積率 計(jì)算，樓面地價(jià)約 420 元 /㎡ ，加上建筑安裝費(fèi)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)等平均成本約 1500元 /㎡ （不包括交易稅費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、資金費(fèi)用和其他費(fèi)用），如全部計(jì)算，總成本約在 1700元 /㎡ 左右（小高 層 由于樓面地價(jià)減少和建安成本增加相抵，約增加 200元 /㎡ 左右）。 瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái) 2— 3 年價(jià)格走勢(shì)： 20xx年瀏陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)（商品住宅）價(jià)格基本在 20xx年價(jià)格的基礎(chǔ)上，有正負(fù) 5%— 8%的微幅波動(dòng)； 20xx年起，價(jià)格將 會(huì)逐漸上漲，并隨時(shí)間呈加速度。 瀏陽(yáng)主城區(qū)已基本成為一個(gè)消費(fèi)城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。因此建議，未來(lái)一年左右的時(shí)間內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的