【正文】 向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運(yùn)行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗(yàn)總結(jié)； 6．負(fù)責(zé)每月定期向工程部經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)月完成和進(jìn)行的主要工作，每年 1 月 5 日和 7 月 5 日前向工程部經(jīng)理提交工作總結(jié)； 7．負(fù)責(zé)每周一次對小區(qū)內(nèi)所管轄的包括高壓變電所、低壓配電室、衛(wèi)星機(jī)房、中控室中的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查； 8．負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作； 9．負(fù)責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作 并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 10．負(fù)責(zé)每月 15日前提交所有電氣專業(yè)的維修工具、設(shè)備、材料采購計(jì)劃和配合填寫相關(guān)表格； 11．負(fù)責(zé)編制所轄區(qū)內(nèi)每臺(tái)電氣設(shè)備臺(tái)帳，繪制小區(qū)電氣系統(tǒng)圖； 12．負(fù)責(zé)制定電氣設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、 設(shè)施巡檢表； 13．負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)施工用電的現(xiàn)場安全管理、計(jì)量和收費(fèi)工作； 14．負(fù)責(zé)維修電氣的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)及技術(shù)管理管理和指導(dǎo)； 15．積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約管理成本； 16．每月底負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、辦公及非住戶用房用電計(jì)量的抄錄、匯總 并上報(bào)收費(fèi)組和供電局收費(fèi)站。 a）綠化（地）養(yǎng)護(hù)工作的日檢與清潔衛(wèi)生日檢工作同時(shí)進(jìn)行，由清潔部主管將檢查給果記錄于《綠化工作日檢表》相應(yīng)欄目中。 5．澆水 a）室外綠化春、夏季按天氣不同每 23 天澆一次水，秋、冬季每 12 天澆一次水，因干旱而出現(xiàn)特缺水時(shí)，必須應(yīng)增加澆水次數(shù)，保證所有植物不因缺水而出現(xiàn)萎蔫。 2．綠籬、花球造型 a）綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，不斷改進(jìn)，修剪下的枝葉要立刻清除。 （三）職責(zé) 1．自管綠化（地）由外包綠化工負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)。 2．保持良好的狀態(tài)投入工作，處處注意維護(hù)公司的整體形象。 2．見到同事時(shí)應(yīng)禮貌問好，早上應(yīng)說“早上好”，其他時(shí)間應(yīng)說“您好”。 h）大堂每日至少有四次推塵，各類管理井門每日必須擦試，排風(fēng)口木條每日須擦拭一遍。 清潔部日常作業(yè)要求表 為了讓員工明確崗位的范圍、職責(zé)、要求，特制定以下作業(yè)要求： 1．住宅樓 a）樓層內(nèi)的垃圾每日清理兩次，清理垃圾時(shí)注意垃圾袋有無破損，是否漏出垃圾水等，大垃圾袋不得裝得過滿，運(yùn)垃圾時(shí)不得拖到目的地，應(yīng)提高送至目的地。 6．不挖耳、摳鼻孔，不敲桌子，跺腳或玩弄其他物品。 3．不得戴飾物，口袋內(nèi)不宜裝過多物品。 13．遇突發(fā)事件，緊要關(guān)頭臨陣脫逃的。 5．不服從上級管理，頂撞領(lǐng)導(dǎo)的。 4．積 極參加搶險(xiǎn)救災(zāi)，保衛(wèi)人民生命財(cái)產(chǎn)安全有突出貢獻(xiàn)的。 迅速行動(dòng)組接到指揮部指令后： （ 1）以最快速度到達(dá)現(xiàn)場，組織滅火； （ 2）關(guān)閉防火分區(qū)的防火門或卷閘； （ 3）安排人員攜帶滅火工具 檢查相鄰房間和上下樓層通道是否有火勢蔓延； （ 4）針對燃燒性質(zhì)不同采取相應(yīng)的滅火方法。 初期火警處理程序 發(fā)現(xiàn)初期火警， 在場人員應(yīng)該： （ 1）即時(shí)報(bào)告大廈消防監(jiān)控中心，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向等； （ 2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展； （ 3）可能情況下，關(guān)閉門窗以減緩火勢蔓延速度。 （ 2）報(bào)警地點(diǎn)在寫字樓單元內(nèi)，先按門鈴，向用戶簡要說明理 由后，進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。 交通班長和警衛(wèi)班長負(fù)責(zé)車場管理、監(jiān)督、指導(dǎo) . 停車場 (庫 )管理 停車場 (庫 )設(shè)保安崗 ,工作時(shí)間為停車場 8:0017:00,停車庫 7:3019:00. 大廈內(nèi)所有客戶的機(jī)動(dòng)車輛必須在保安部登記備案 . 停車庫 當(dāng)有車輛駛?cè)氲叵萝噹鞎r(shí) ,值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行 ,安 全地停放在指定的車位上 ,并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗 ,并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走 .無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上 . 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況 ,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主 . 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為 ,若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻 ,并報(bào)告班長及時(shí)處理 ,避免交通意外事故發(fā)生 . 禁止司機(jī) (車主 )用消防水源洗車 ,經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理 . 車輛出庫時(shí) ,仔細(xì)核對出庫之車和駕駛員 (車主 ),有疑問時(shí) ,應(yīng)立即到車擋面前 向司機(jī)敬禮 ,再有禮貌盤問 . ,和車主聯(lián)系認(rèn)可 ,并有駕駛證方可放行 . ,應(yīng)立即扣留車輛 ,并及時(shí)通知班長和巡邏保安 ,機(jī)警地做好應(yīng)急準(zhǔn)備 ,以防不法分子盜車行兇 . 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車庫時(shí) ,保安崗應(yīng)按如下程序進(jìn)行處理 . ,保安崗應(yīng)勸導(dǎo)其離開車庫 ,對于不聽從勸導(dǎo)的人員應(yīng)立即通知交通班長及警衛(wèi)班長 ,前往處理 . ,保安崗應(yīng)急時(shí)前往對可疑人員進(jìn)行查問 ,同時(shí)用對講機(jī)通知交通班長 ,由其他警隊(duì)人員及時(shí)巡視檢查停 車所有車輛 ,有無丟標(biāo)志 ,車輛有無損傷 ,車門、車窗、后備箱有無撬痕 .如未發(fā)現(xiàn)問題 ,可把可疑人員放行 .當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物品及車輛有損 時(shí) ,應(yīng)立即送交保安部進(jìn)行處理 ,并進(jìn)行事件的記錄 . 地面停車場 指揮進(jìn)入車輛慢行 ,按規(guī)定行駛方向行駛 ,停放車輛位置適當(dāng) ,使車場車輛停放整齊 . 指揮開出車輛按規(guī)定方向行駛 ,慢行開出停車場 . 隨時(shí)巡檢地面車輛情況 ,發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好 ,有漏油、漏水 ,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主 ,并做好記錄 . 夜間應(yīng)對停放在大廈停車場內(nèi)的車輛進(jìn)行登記 ,以保證車輛的安全狀況 . 留意進(jìn)入大廈車場的車輛情況 ,對帶有危險(xiǎn)品車輛 ,禁止進(jìn)入車場 . 如有特殊情況及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門 . 保安部經(jīng)理 . 自行車庫的管理規(guī)定 為保證自行車庫的安全秩序 ,保證車輛的擺放規(guī)范、合理 ,保證客戶存放車輛的安全、完好 ,特制定本規(guī)定 . 適用于 2．物管員按區(qū)域范圍分工，每月回訪 1 次。 住宅區(qū)管理處回訪回訪制度 為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大住戶（業(yè)主）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于住戶（業(yè)主）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對住戶回訪制度。 二．回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)?；卦L處理率達(dá)100%，有效投訴率力爭在 1%以下。 5．責(zé)任部門在處理來訪、投訴時(shí)，要熱誠、主動(dòng)、及時(shí)，要堅(jiān)持原則，突出服務(wù)；不得推諉責(zé)任、為難住戶或乘機(jī)索取好處，在處理完畢后應(yīng)將結(jié)果回復(fù)住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。 七．回訪時(shí)，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。 五．服務(wù)中心應(yīng)采用電話或其他形式跟蹤投訴解決后是否仍存在問題，如有，仍需責(zé)成有關(guān)部門迅速處理 。 （ 2）作出補(bǔ)救措施的同時(shí)，還需采取糾正措施，近預(yù)定時(shí)間完成。 五．全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)做好本職工作，為業(yè)主、住戶提供滿意管理、服務(wù)，減少住戶的投訴、批評，將業(yè)主、住戶的不滿消解在投訴之前。事先無法安排的，應(yīng)找機(jī)動(dòng)人員暫替，并在值班登記表上注明。 二．值班地點(diǎn)：公司客戶服務(wù)中心。 四．各辦公室、會(huì)議室嚴(yán)禁吸煙。 七．不得在工作時(shí)間在本住宅區(qū)從事本職工作以外的有償勞務(wù)。 （ 2） 請病假，必須要有醫(yī)生證明，三天以內(nèi)工資照發(fā)，三天以上扣除請假期間工資。 9． 年假 ① 凡加入公司工作滿一年者，均有休年假規(guī)定。 4． 喪假 員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假 3 天，員工到外地辦理喪事，可根據(jù)實(shí)際路程所需時(shí)間給假。補(bǔ)償辦法：平日加班：工資247。 2． 考勤須知 ① 對有遲到 、早退、擅離職守現(xiàn)象的員工，應(yīng)進(jìn)行教育，數(shù)屢教不改的，給予適當(dāng)?shù)募o(jì)律處分，如有造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)追究其責(zé)任。 （所罰款項(xiàng)存用于公司活動(dòng)基 金） 關(guān)于花園內(nèi)設(shè)備和備件 弄臟設(shè)備和備件或粗魯使用物品情節(jié)較為嚴(yán)重者，則警告并罰款 5 元； 屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門全體人員給予罰款10 元 /人； 凡盜竊本公司設(shè)備、備件等財(cái)物，立即開除并扣當(dāng)月工資 20%； 凡故意損壞本公司設(shè)備等財(cái)物，按所購入價(jià) 2 倍賠償； 在公司或花園內(nèi)張貼、亂涂，按警告處理并罰款 5 元； 設(shè)備引起故障擅動(dòng)機(jī)器而導(dǎo)致設(shè)備損壞，則需等價(jià)賠償其修理費(fèi)，并酌情加倍處罰。并按 ISO9002： 2020 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，擬訂了相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)提高服務(wù)質(zhì)量改善環(huán)境 ，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。對重大質(zhì)量及多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。 E、對于要求上進(jìn)的、追求自我價(jià)值提升的 員工，我們將把提供培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展中的重要位置，并為此提供足夠資金和物質(zhì)裝備。 四、 各項(xiàng)工作流程的組織運(yùn)行圖 工作流程原則： A：保證程序的連續(xù)性，環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連；B：保證程序的全面性，不遺漏每一個(gè)環(huán)節(jié)； C ：保證程序的合理性，講求科學(xué)、實(shí)效。 關(guān)心員工生活，為員工解決實(shí)際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，增強(qiáng)集體凝聚力。 遠(yuǎn)期規(guī)劃 A、建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體制 B、構(gòu)建文化社區(qū)，倡導(dǎo)全員參與的管理文化 C、塑造返璞歸真的親和性環(huán)境文化 D、營建盡享生活的高品質(zhì)居住文化 E、我們的最終目標(biāo)是將 XXX 項(xiàng)目建成高品味的純?nèi)吮咀≌h(huán)境，營造“森林里的家園”，成就人生快樂家園。 （ 3）真情監(jiān)管居室裝修，把好居室裝修“綠色”關(guān)。 建立優(yōu)秀的小區(qū)居住環(huán)境，必然要求我們最大限度地減輕住宅環(huán)境的污染，盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。 （ 2）建立 24 小時(shí)車輛管理 值勤巡邏制度，尤其是上下班高峰時(shí)期增加巡視次數(shù)，合理指揮安排停車就位。 B、內(nèi)樓道日保潔二次，樓梯扶手日清潔一次，生活垃圾日兩次收取到戶。 （ 2）與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與所在地公安機(jī)關(guān)建立良 好的工作關(guān)系。 （ 1）建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。針對 XXX 項(xiàng)目建設(shè)以人為本，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境與大自然的和諧美和我們預(yù)測的未來居住群體的特點(diǎn)，綜合物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)要素。 投標(biāo)單位（蓋章）： XX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 法定代表人（蓋章）： 電話： 日期： 年 月 日 XX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司組織架構(gòu)圖 總總 經(jīng)經(jīng) 理理 服服 務(wù)務(wù) 中中 心心 保保 安安 部部 綜綜 合合 管管 理理 部部 接接 辦辦 財(cái)財(cái) 檔檔 社社 多多 質(zhì)質(zhì)中中 便便 待待 公公 務(wù)務(wù) 案案 區(qū)區(qū) 種種 量量介介 民民 受受 人人 收收 管管 文文 經(jīng)經(jīng) 管管服服 服服 理理 事事 費(fèi)費(fèi) 理理 化化 營營 理理務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 糾糾 車車 治治 消消 正正 輛輛 安安 防防 違違 管管 服服 服服 章章 理理 務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 衛(wèi)衛(wèi) 綠綠 房房 工工 生生 化化 屋屋 程程 保保 養(yǎng)養(yǎng) 管管 維維 潔潔 護(hù)護(hù) 理理 修修 XXX 項(xiàng)目前期物業(yè)管理 投標(biāo)文件（二） 物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo) XX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二 00 五年十二月二十七日 一 、 小區(qū)基本情況 本項(xiàng)目位于 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為：高層住宅。 如果貴方接受我方的投標(biāo)，我方將保證按照貴方認(rèn)可的條件，以招標(biāo)文件內(nèi)要求的金額作為保證金，并同意貴方不負(fù)擔(dān)我們的任何投標(biāo)費(fèi)用。 XXX 項(xiàng)目小區(qū)出入口共計(jì)四處；分設(shè)在南門、東門、北門、西門。同時(shí)以業(yè)主的滿意度作為衡量一切工作的標(biāo)準(zhǔn)，充分尊重每個(gè)業(yè)主的意見，開展全方位、多層次服務(wù)，在服務(wù)效率上實(shí)現(xiàn)快速反映、快速行動(dòng)，在服務(wù)方式上實(shí)現(xiàn)“把業(yè)主的想法變?yōu)樾袆?dòng)”，使 XXX 項(xiàng)目的業(yè)主居住安心、出門放心、環(huán)境賞心和生活舒心，每天有陽光般的心情。 C、主大門實(shí)行 8 小時(shí)站崗制度，保證小區(qū)保安的良好形象。 整潔的環(huán)境，是小區(qū)管理最基本的要求，我們將把它作為提高小區(qū)檔次的重要方面來抓緊抓好。 （ 3）實(shí)行全員保潔管理制度，特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理。 （ 2）小區(qū)內(nèi)顯眼處設(shè)置顯示屏，顯示時(shí)間、氣溫、氣象預(yù)報(bào)、公共通知等。做到花草樹木長勢良好，整齊美觀。 C、第三 五年，爭創(chuàng)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。 堅(jiān)持取之于民，用之于民的費(fèi)原則，負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目部財(cái)務(wù)收支，合理使用管理費(fèi)，節(jié)約開支，保證管理費(fèi)的 95%用于 XXX 項(xiàng)目員工的工資開支、辦公開支和小區(qū)的維修養(yǎng)護(hù)，不得向商戶亂收費(fèi)、亂攤派。 、人事管理、財(cái)務(wù)管