【正文】 32. 【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P233，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％的，應(yīng)當及時續(xù)交。28. 【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P231，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。23. 【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P226，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。19. 【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P223，業(yè)主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10064033】 8. 【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P218，管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成的共同的意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。4. 【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P214，房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制訂。17. 【正確答案】：ABCD【答案解析】：參見教材P233，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；應(yīng)當由當事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。 【該題針對“物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法”知識點進行考核】 【答疑編號10064018】 10. 【正確答案】：ACD【答案解析】：參見教材P224，按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，目前在我國，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會三類主體。6. 【正確答案】：ABCE【答案解析】：參見教材P217～219，物業(yè)服務(wù)的基本制度：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務(wù)招投標制度、物業(yè)承接驗收制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。 【該題針對“物業(yè)管理的基本特征”知識點進行考核】 【答疑編號10064008】 40. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P233，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。36. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P227，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 【該題針對“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識點進行考核】 【答疑編號10063997】 29. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P225，物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同。 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10063987】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10063983】 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10063979】 【該題針對“物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務(wù)基本制度”知識點進行考核】 【答疑編號10063975】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063971】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063967】 【該題針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識點進行考核】 【答疑編號10063963】 ，應(yīng)當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。，業(yè)主共同決定重建建筑物及其附屬設(shè)施事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。　?。ā。?，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制訂物業(yè)管理方案，但不可聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制訂。（　）費用不得從住宅專項維修資金中列支。，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括（?。?。（?。┦马椀臎Q定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，說法錯誤的是（?。?。二、多項選擇題，表述正確的是（?。＃ā。┧?。，表述錯誤的是（?。＃ā。?。，需要經(jīng)（?。┩狻?，表述錯誤的是（　）。（?。?。13.（?。┑奶厥庑浴⒔?jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點，決定了應(yīng)對物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。（　 ）。5.（ ）是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。 　　 住宅專項維修資金的使用　　■列支規(guī)定　　　◇商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間，按建筑面積分攤　　　◇售后公有住房之間，按各業(yè)主與單位所交存的專項資金的比例分攤，業(yè)主部分再按建筑面積分攤　　　◇售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間，先按建筑面積分攤，再按業(yè)主與單位的交存比例分攤　　　◇尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位按尚未售出商品住宅或公有住房的面積分攤　　■不得從住宅專項維修資金中列支的項目　　　◇應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的費用　　　◇應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的費用（主要是市政設(shè)施）　　　◇人為損壞的共用部門的修復(fù)費用　　　◇應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費用中支出的共用部分的維修養(yǎng)護費用（日常維護費用）　　■資金的使用　　　◇可用于購買國債　　■購買國債的批準　　　◇應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意　　　◇未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意　　　◇公有住房中提取維修基金的購買國債，需經(jīng)同級財政部門同意第 九 章　物業(yè)管理制度與政策一、單項選擇題，說法錯誤的是（?。?。 　　▲　　■驗收的時間　　　◇物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，物業(yè)公司與業(yè)主委員會辦理驗收　　■承接驗收的內(nèi)容　　　◇物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗　　■建設(shè)單位向物業(yè)移交的資料　　　◇圖紙及竣工驗收資料　　　◇設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料　　　◇物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件　　　◇其它第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費　　【本節(jié)主要內(nèi)容】　　▲　　▲　　▲　　◆　　▲　　◆　　▲　　■合理、公開的原則　　■費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（注意不是費用與經(jīng)濟水平相適應(yīng)）　　■長遠應(yīng)由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符　　▲　　■管理方式　　　◇區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價　　■政府指導(dǎo)價　　　◇由價格主管部門會同有關(guān)部門制定基準價及其浮動幅度，定期公布　　■市場調(diào)節(jié)價　　　◇在合同中約定　　▲　　■包干制　　　◇是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式　　■酬金制　　　◇指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式　　◆　　 物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成　　■物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成（3+2）　　　◇包干制（三項）　　　　△物業(yè)服務(wù)成本　　　　△法定稅費　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤　　　◇酬金制（兩項）　　　　△物業(yè)服務(wù)支出　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金　　■物業(yè)服務(wù)成本或支出　　　◇構(gòu)成（九項）　　　　△管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費　　　　△共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用　　　　△清潔衛(wèi)生費用　　　　△綠化養(yǎng)護費用　　　　△秩序維護費用　　　　△辦公費用　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊　　　　△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用　　　　△經(jīng)業(yè)主同意的其它費用　　　◇重要規(guī)定　　　　△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或成本中　　　　△如電梯的日常維護費用可列入物業(yè)服務(wù)費成本，但更換電梯的費用要從專項維修資金中支出　　■物業(yè)服務(wù)費的信息公開　　　◇酬金制　　　　△物業(yè)服務(wù)費屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有　　　　△物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算　　　　△每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況　　　　△業(yè)主大會提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)　　　◇包干制　　　　△一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)　　【2009年真題】　　◆實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括（ ）。（ 　）　　提示：參見教材P222　　[答疑編號500431090102]　　『正確答案』對　　『答案解析』房屋承租人屬于使用人，使用人與業(yè)主一樣屬于物業(yè)服務(wù)的對象。 　　 業(yè)主大會－決策機構(gòu)，相當于股東大會　　■內(nèi)含　　　◇組成－由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成　　　◇地位－代表和維護全體業(yè)主的權(quán)益　　　◇數(shù)量－一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會　　■必須由業(yè)主大會決定的事項　　　◇制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則　　　◇制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約　　　◇選舉或更換業(yè)主委員會成員　　　◇選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理人　　　◇籌集和使用維修資金　　　◇改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施　　　◇有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項　　■規(guī)定（兩個標準必須同時滿足：面積+人數(shù)）　　　◇第五項和第六項，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意　　　◇其它事項，經(jīng)面積過半且人數(shù)過半業(yè)主同意　　【2007年真題】　　◆業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（　　）同意。　　 　　 　　提示：參見教材P228　　[答疑編號500431090201]　　『正確答案』C　　『答案解析』包干制的不包括酬金。 ，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地 ，只能分屬一個產(chǎn)權(quán)所有者 ，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者 、義務(wù)受到租賃合同的一定限制 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù) ，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可不將有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會 、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 ，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)