【正文】 五、案例分析? 案例五：空調(diào)冷氣機(jī)滴水如何處理？? 設(shè)計(jì)專門留有固定放置空調(diào)冷氣機(jī)的位置，并在旁邊安裝有一條引水管，將冷凝水直接引入排水管。 保修期滿后，物業(yè)的共用部分共用設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)，專有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主承擔(dān)。 第七十一條泄露業(yè)主個(gè)人信息資料，影響業(yè)主正常工作、生活的，業(yè)主有權(quán)向有關(guān)行政主管部門舉報(bào)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平； 第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。第七十八條　違反本條例第六十八條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償： （五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。物業(yè)管理法律責(zé)任《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第6章法律責(zé)任，共4條：第76條—79條規(guī)定：第七十六條　有下列八項(xiàng)行為之一的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰:（二）《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》八項(xiàng)基本法律制度，十大禁止行為，物業(yè)管理法律責(zé)任，其他條款《條例》創(chuàng)設(shè)的八項(xiàng)基本制度：（1）業(yè)主大會(huì)制度 （ 2）管理規(guī)約制度（3）前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 （4）物業(yè)承接查驗(yàn)制度（5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度（6）物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度（7）物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度（8）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度十大禁止行為第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序做出某些決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，為了切實(shí)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，本條第2款規(guī)定受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。這二個(gè)條件必須同時(shí)具備二者缺一不可。 《物權(quán)法》? 第七十六條 【業(yè)主共同決定的事項(xiàng)】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；? （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； ? （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； ? （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；? （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)（有？）。 《物權(quán)法》 第七十二條 【業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)】業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。［條文注釋］本條是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)基本內(nèi)容的規(guī)定。這個(gè)案例給我們以告誡：在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，要注意類似危險(xiǎn)物的清理，及時(shí)維修保養(yǎng)、及時(shí)清理拆除建筑物區(qū)分所有權(quán)在本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系開(kāi)發(fā)商將建筑物區(qū)分成為各個(gè)單元或套開(kāi)始出售，建筑物的所有權(quán)就依法演變成為建筑物區(qū)分所有權(quán)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)： （一）移交本條例第四十八條規(guī)定的材料；其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　??；　　；　　、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?！　≡O(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 （二）項(xiàng)目經(jīng)理的日常服務(wù)實(shí)績(jī)納入信用檔案管理。小區(qū)建筑面積為5萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員會(huì)成員為5名，5 萬(wàn)平方米以上、15萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員會(huì)成員為7 名，15 萬(wàn)平方米以上業(yè)主委員會(huì)成員為911 名的單數(shù)。業(yè)主大會(huì)成立《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（1成立條件）第十條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）入住率達(dá)50%以上的；（二）首批物業(yè)交付滿2 年，并且入住率超過(guò)30%的；（三）首批物業(yè)交付滿3 年的 （2首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)）第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。第十二條 （訴訟時(shí)效） 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。? 第七條（其他重大事項(xiàng)認(rèn)定） 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。? 第二條 （露臺(tái)的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：? （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；? （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；? （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。? （七）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門。? （三）環(huán)保行政主管部門。 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主和裝修施工人員收取裝飾裝修管理費(fèi)，更不得變換名目收取類似其他形式的服務(wù)費(fèi)、工本費(fèi)和保證金等費(fèi)用?！恶R鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（四）農(nóng)民安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積8‰比例在規(guī)劃定位商業(yè)用房中配置。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房移交以及環(huán)境驗(yàn)收）兩部分 ，涉及到的政策有：建設(shè)部、省廳、市。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；（3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下?！肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第三十五條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第十三條　經(jīng)資格預(yù)審后，公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。本節(jié)課的主要內(nèi)容? 一、物業(yè)管理政策框架體系（系統(tǒng)回顧和整理）? 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（線）? 三、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（面）? 四、法規(guī)文件解讀（點(diǎn)）? 五、案例分析（穿插講）一、物業(yè)管理政策框架體系? 《中華人民共和國(guó)憲法》它是國(guó)家的根本大法，是我國(guó)一切法律、法規(guī)的母法。 二、大家都知道，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛多。第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要 一、俗話說(shuō)，物業(yè)管理是大籮筐，什么都往里裝。? 住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積4萬(wàn)㎡以上，別墅區(qū)建筑面積1萬(wàn)㎡以上，大廈建筑面積1萬(wàn)㎡以上且非住宅建筑面積占60%以上。? 《中華人民共和國(guó)民法通則》民事? 《中華人民共和國(guó)合同法》經(jīng)濟(jì)? 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》? 《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》? 《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法法》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)1）? 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》? 建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》? 建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》? 建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（原《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》廢止）? 建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》 ? 住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》? 建設(shè)部《電梯應(yīng)急指南》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)2）? 建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》? 建設(shè)部《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》? 建設(shè)部《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》? 建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》? 建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》? 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》? 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)3）? 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》? 國(guó)家稅務(wù)總局 勞動(dòng)和社會(huì)保障部《關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策具體實(shí)施意見(jiàn)的通知》? 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》? 《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)4）安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省發(fā)展和改革委員會(huì)安徽省財(cái)政廳安徽省人力資源和社會(huì)保障廳安徽省地方稅務(wù)局安徽省物價(jià)局安徽省國(guó)家稅務(wù)局共同發(fā)布一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)5）? 《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? 《馬鞍山市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實(shí)施意見(jiàn)》? 《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制的通知》? 《關(guān)于開(kāi)展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)的通知》? 《關(guān)于實(shí)行新建住宅交付使用核準(zhǔn)制度的通知》? 《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》? 《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》? 《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)6）? 《馬鞍山市二次供水工程技術(shù)導(dǎo)則》? 《馬鞍山居住小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》? 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》? 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》一、物業(yè)管理政策框架體系? 大家最熟悉的是以下幾個(gè)政策：? 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》? 《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》? 《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》及兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)? 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 《物權(quán)法》和兩個(gè)司法解釋? （以上將是講課重點(diǎn)）講解方式? 點(diǎn)有側(cè)重點(diǎn)地解讀兩個(gè)法規(guī)文件? 線以一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)管理流程為主線，從項(xiàng)目經(jīng)理工作實(shí)際出發(fā)，來(lái)梳理所涉及到的最基本的物業(yè)管理政策及其條款? 面從宏觀的層面上，追本求源，探究物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定 以一個(gè)項(xiàng)目為主線，幾個(gè)主要環(huán)節(jié)：從拿項(xiàng)目到承接查驗(yàn)交付接管裝修管理日常服務(wù)退出管理 整個(gè)過(guò)程應(yīng)掌握的相關(guān)知識(shí)：關(guān)于招標(biāo)方式關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模與資質(zhì)等級(jí)） 關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)程序及規(guī)定 關(guān)于標(biāo)書(shū)編制關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 交付接管與承接查驗(yàn)裝修管理與收費(fèi) 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（續(xù)） 日常管理與收費(fèi)業(yè)主大會(huì)成立1創(chuàng)優(yōu)1項(xiàng)目經(jīng)理考核1資質(zhì)申報(bào)1物業(yè)管理全覆蓋與安置房管理1維修資金使用1電梯管理和維修 1退出管理關(guān)于招標(biāo)方式《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第四章 前期物業(yè)管理 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3 個(gè)或者建筑面積5萬(wàn)平米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（備案后才可以投標(biāo)）關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)程序及規(guī)定 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 第十二條　公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于40%。 一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利。第三十四條 物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營(yíng)性用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：? （一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5 萬(wàn)平方米（含）以下的，按照不少于建筑面積100 平方米配置物業(yè)服務(wù)用房。 物業(yè)服務(wù)經(jīng)