【正文】 程序要點 柴油發(fā)電機年度保養(yǎng) 每年年底，由工程主管組織工程班長一起制定《發(fā)電機保養(yǎng)記錄表》中的保養(yǎng)時間，并上報項目經(jīng)理審批。 在操作柴油發(fā)電機前，應(yīng)由工程主管或班長簽發(fā)《操作票》，當值維修工按簽發(fā)的《操 作票》內(nèi)容，規(guī)范、詳細、清晰地記錄操作情況，記錄內(nèi)容經(jīng)工程主管或班長確認后交由部門歸檔。 各信號燈指示是否正常。 運行監(jiān)控 當值維修工應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機的運行，每隔2小時作一次記錄。（未與發(fā)電機聯(lián)動的）。當市電停電或?qū)⑴潆姺渴须娐?lián)絡(luò)開關(guān)斷開時，發(fā)電機將自動啟動發(fā)電。間隔2分鐘（等候讓啟動馬達冷卻）后再行第二次啟動，如果連續(xù)3次仍不能啟動柴油發(fā)電機，則應(yīng)查找原因并排除故障后才能允許再啟動。 檢查控制面板，合上檢測開關(guān)，顯示正常后，斷開檢測開關(guān)，各種顯示儀表指針應(yīng)在“零”檔位，指示燈應(yīng)顯示“關(guān)機”狀態(tài)。 檢查潤滑機油油位，盡量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超過。每月起動機組至少運轉(zhuǎn)檢查15分鐘，確保機組能正常投入。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有滅火器。值班維修員必須按公司規(guī)章制度得到允許或履行正常工作職責時才能操作，工作指令一般使用《操作票》進行下達。 安全注意事項： 搖測絕緣電阻必須兩人進行。 用干凈的布和吸塵器清潔變壓器周圍及配件上的灰塵，檢查消防設(shè)施及通風系統(tǒng)是否良好。 步驟 安全操作的規(guī)定見《供配電安全管理制度》。對于低壓部分一般由工程維修部自行實施，高壓部分一般由外委單位負責。 保養(yǎng)操作步驟：檢查鎖具、絕緣、各接線端子連接的可靠性、接地可靠性、檢查各開關(guān)及接觸器的可靠性、清潔，其它要求按工程班長、主管的具體布置。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。檢查抽屜柜上的自動空氣開關(guān)操作機構(gòu)是否到位，接線螺絲是否緊固。 配電柜斷電后，清潔柜中灰塵，檢查母線及引下線連接是否良好，接頭點有無發(fā)熱變色，有無變形，有無放電變黑痕跡。配電室操作（僅是巡查作記錄的除外）必須由值班負責人簽發(fā)《操作票》，應(yīng)急處理的須報告值班負責人并得到明確指示后進行，此時，值班負責人應(yīng)落實各項安全防范事項。供配電保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QWXMGC15) 目的確保低壓配電柜、箱、線路的正常、安全運行。 值班維修工應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)運行方式，掌握設(shè)備性能和維護方法，正確處理事故和異常運行情況。，聽到開關(guān)動作聲為止。，確認無電。不允許強行供電，必要時允許試送電一次。 配電室等機房的鑰匙保管由值班負責人承擔管理責任。四、計量安全：配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表，由工程班長建立抄表臺帳。配電房、開關(guān)柜/箱、電力管道注意防止小動物進入。一、操作資格（違反以下規(guī)定視為重大過失）：負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須至少持有效電工證，必須熟悉電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。四、各重要房間鑰匙不得隨意配置，機房、工作房及工具間無人時，門窗必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。” 維修工到業(yè)戶戶內(nèi)維修時，不可以與業(yè)戶聊與維修無關(guān)的話題，不打聽業(yè)戶私人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、紅包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財物，一經(jīng)查實嚴肅處理，情況嚴重的則移送公安機關(guān)處理。 維修工在施工中不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給班長或主管，請求解決。同時根據(jù)“維修價目表”視實際情況是否需收費，如收費應(yīng)告訴業(yè)戶需服務(wù)費與材料費的數(shù)量，并填入《派工單》相應(yīng)欄內(nèi)。 受理人員接到住戶家庭安裝／維修通知后，應(yīng)準備好安裝／維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等）,帶上入戶用的鞋套。 工程維修部班長負責組織實施住戶家庭的安裝/維修工作。 工程主管每月組織一次對公用工具的檢查，對于缺少的或人為損壞的，將責令班長負責盡快補齊。 工程維修部每季度檢查一次員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊，不能按期補齊的，由財務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款，處罰規(guī)定見《員工獎懲管理規(guī)范》。 個人使用工具和公用工具（便攜帶的）由班長統(tǒng)一填寫《月度物料需求計劃》，經(jīng)工程維修部主管以上人員批準后，由班長到庫房領(lǐng)取并負責暫保管。 對各類設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。 績效考核及獎懲的細則見《員工績效管理規(guī)范》及《員工獎懲管理規(guī)范》。10 黃線禁止行為，按《員工獎懲管理規(guī)范》，扣13分，改進金，20元至100元。轉(zhuǎn)身、避開或背對，視而不見，未停止操作或禮貌讓行2觀察、調(diào)查在與客戶、領(lǐng)導(dǎo)、同事交談時要有問必答，并努力向公司其它同事尋找答案，做好服務(wù)指引問話不答，推諉“不知道”、“不關(guān)我事”而未致謙和指引250觀察、調(diào)查在走廊、通道、電梯、車輛、衛(wèi)生間必須向客戶、領(lǐng)導(dǎo)讓行，不可與業(yè)戶爭道，更不可以從兩個業(yè)戶中間穿行。觀察、調(diào)查當業(yè)戶提出小區(qū)問題時，自己職責范圍內(nèi)能答復(fù)的即時答復(fù)，不能答復(fù)的應(yīng)講“對不起，您的這個問題我本人不能給您答復(fù)，不過我會盡快將您的意見（建議）向我們主管反映后再給您一個滿意的答復(fù)（解釋）的，好嗎？”給客戶講“這事我管不了”或“這事不是我處理的范圍，你找客服中心/上級吧” 5300按《員工獎懲管理規(guī)范》，F(xiàn)款，扣510分，改進金300500元。 職責 項目經(jīng)理負責督查本文件中相關(guān)標準的落實情況。負責受理外搭單位，經(jīng)審批后實施外搭管理，并負責收繳外搭單位的能耗費用。培訓(xùn)管理負責工程維修服務(wù)技能的培訓(xùn)。二、物業(yè)接管驗收與交付管理前期介入負責對工程安裝的跟進；負責對工程設(shè)計施工提出建議。三、各項物業(yè)服務(wù)職能的實施1．參與項目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負責制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實施方面提出可行性的建議；2．負責前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3．負責對業(yè)主入住的交驗及裝修的管理；4．負責與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約；5．負責物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務(wù)；6．負責物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7．負責物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護保養(yǎng)及應(yīng)急搶修服務(wù)；8．負責物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費用的收繳工作；9．負責配合置業(yè)公司和公司行政人事部進行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動組織與實施；10．負責物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；11．負責物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12．負責組織對業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；13．負責托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；14．負責對顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實施；15．物業(yè)項目在經(jīng)營中的各項費用收繳工作；16．向公司提出請款申請，負責及進對外支付本項目各項能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及時處理其它顧客求助。工程遺留問題的處理負責對委托整改的工程遺留問題的處理。裝修過程的管理負責業(yè)主裝修過程中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負責業(yè)主裝修過程中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。10完成上級安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時可提出建議和向再上級請示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時有效實施入職資格學歷要求 高中及以上專業(yè)要求電工類資格/技能資格證書要求中級電工證必備技能要求會操作office辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓(xùn)能力經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗1年類似崗位工作經(jīng)驗1 年人員管理經(jīng)驗/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QWXMGC07A）崗位名稱維修員——綜合工種職 級1級所屬部門工程維修部直屬上級工程班長崗位職責序號工作職責1設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級指令進行設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的安全運行，參加各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，及時排除各類設(shè)施設(shè)備故障2報修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級指令進行報修項目的實施，對維修效果進行回訪、驗證，配合客服中心對有償服務(wù)進行收費，接受客服中心的派工與監(jiān)督3參加轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4負責設(shè)施設(shè)備及機房、工作場合及其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生與運行環(huán)境質(zhì)量5按上級要求對土建、機械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、道路等各類設(shè)施進行巡視和操作，并及時處理異常情況6負責所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級要求進行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制度9嚴格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動安全防護，嚴格禁止違章操作10嚴格遵守公司各類勞動管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級安排，接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學習和交流，積極學習質(zhì)量管理知識，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平12完成上級安排的其他工作入職資格學歷要求初中及以上專業(yè)要求電工或其他資格/技能資格證書要求電工或其他必備技能要求電工或其他經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗/類似崗位工作經(jīng)驗1年人員管理經(jīng)驗/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QWXMGC07B）崗位名稱維修員——電梯工種職 級1級所屬部門工程維修部直屬上級工程班長崗位職責序號工作職責1密切監(jiān)視和掌握電梯的運行情況，按上級指令做好電梯運行方式的調(diào)度工作，異常情況立即應(yīng)急處理并上報，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平所限而無法修復(fù)時應(yīng)立即通知電梯維保單位及時維修2監(jiān)督電梯維保單位按時、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項目和突發(fā)故障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場，按照作業(yè)文件規(guī)定進行救援，同時作好記錄。本文件中的“分值”是指按公司規(guī)章制度應(yīng)扣的績效分，若合并有其它罰處改進金的，由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。觀察、調(diào)查在接受任務(wù)后應(yīng)積極克服個人和外部困難，努力完成辦事拖拉、推諉，出工不出力，馬虎了事10按《員工獎懲管理規(guī)范》，B款，扣510分，改進金300500元。在工作責任區(qū)域內(nèi)有物品損壞或異常情況，但在上級和客服中心前臺接待處沒有接到匯報的230 工作質(zhì)量類主控項目檢查方法標準或要求不允許的情形分值公司文件標準及時率觀察、調(diào)查接到客服中心派工，緊急情況下客戶電話、口頭或其它部門維修請求時，工程維修部人員均應(yīng)記錄清楚業(yè)戶維修地址、聯(lián)系電話、維修內(nèi)容、即時維修還是預(yù)約維修，并根據(jù)約定時間及時反饋給客服中心或即時安排維修人員跟進維修。 窩工，拖延操作時間。 程序要點 值班安排 工程維修部主管負責每月底編制下月《排班表》，經(jīng)審批后維修工依照《排班表》 進行值班。 下列情況必須報告項目經(jīng)理。 工程維修部班長具體負責工具管理工作。 工程維修部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負責照價賠償。 56 / 106 工程維修工具清單（QRXMGC02） 部門： 第 頁序號工具名稱規(guī)格/型號單位數(shù)量配備對象配備日期個人工具公用工具備 注報修服務(wù)管理規(guī)程（QWXMGC11） 目的規(guī)范客戶報修服務(wù)質(zhì)量標準，確保高效率、高質(zhì)量地完成為客戶的安裝/維修工作。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個人衛(wèi)生。如房內(nèi)仍無動靜，即表示室內(nèi)沒人在。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 如順利完成維修工作，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位，并主動講“您好！故障已修好，請試用”。二、全體物業(yè)工程維修人員必須加強防火意識，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。九、任何人員都不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時報告工程主管。變壓器嚴禁超負荷或長時間極低負荷或空載運行。加強配電房、發(fā)電機房等供電系統(tǒng)區(qū)域日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 職責 工程維修部班長/主管負責檢查《供配電安全管理制度》和本管理規(guī)程的執(zhí)行情況。（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）。，確保接地良好。掛上“禁止合閘”警示牌。熱天應(yīng)檢查變壓器溫感風機、設(shè)備通風、房間通風良好情況。 客戶服務(wù)中心負責向有關(guān)用戶通知停用電的情況。 檢修時應(yīng)從變壓器低壓側(cè)開始。所有二次回路接線連接可靠，絕緣符合要求。清潔柜內(nèi)灰塵（可用吸塵器）。然后再合上低壓側(cè)受電柜的斷路器，向母排送電，檢查低壓配電柜是否正常工作，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路自動空氣開關(guān)。 檢修母排和主入線時，應(yīng)對線路中的殘余電