【正文】 確立了宜昌市區(qū)、當(dāng)陽市、枝江市、宜都市、秭歸縣和長陽土家族自治縣“ 1+5”都市 格局。隨著文化旅游的興起，當(dāng)陽將更具有吸引力和投資價值。 規(guī)劃實施后，將逐漸改變當(dāng)陽主干道通行能力不足，支線建設(shè)滯后、沮河兩岸連通不暢等問題，為當(dāng)陽帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 7 經(jīng)濟的騰飛掃清障礙。 而當(dāng)陽旅游業(yè)的發(fā)展，將帶動“長坂坡遺址 關(guān)公文化園”沿線的人氣，商業(yè)和居住價值逐步凸顯。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 8 當(dāng)陽市歷年財政收入統(tǒng)計18441 187807100030353134%62%2%0202104000060000800002021 2021 2021 20210%50%100%150%財政收入 增長率 當(dāng)陽歷年 財政收入增長率呈直線上升趨勢， 其中，地方一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 %； 當(dāng)陽市稅收收入的豐厚 說明了 當(dāng)陽工商企業(yè)經(jīng)濟效益比較良好 。長坂東路、長坂西路綜合改造工程已經(jīng)竣工并通過驗收交付使用 ，臨沮公園延伸段、廣洲路延伸段等路段建設(shè)相繼完工。全年在建項目達(dá) 193個，其中工業(yè)項目 120 個，工業(yè)項目中投資過 5000 萬元的項目 13 個，過億元的項目 6 個。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 10 當(dāng)陽市歷年恩格爾系數(shù)統(tǒng)計02021 2021 20212021 2021 2021 附注： 1．恩格爾系數(shù)： 計算公式為恩格爾系數(shù) (%) = 食品支出總額247。分為以下八類：食品；衣著；家庭設(shè)備用品及服務(wù)；醫(yī)療保健；交通與通信；娛樂、教育、文化服務(wù)；居住 (一般為房租支出 )；雜項商品和服務(wù)。這預(yù)示這當(dāng)陽市人口結(jié)構(gòu)將朝年輕化發(fā)展。 同時，當(dāng)陽市民已經(jīng)邁入生活相對富裕的階段，對所獲得的產(chǎn)品、服務(wù)的要求已不僅僅局限在數(shù)量上，對品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注將越來越高。 與教育資源的整合 可作為 亮點： 年輕化的消費群體最關(guān)注的是子女入學(xué)和教育問題， 對社區(qū)的 周邊 配套 尤其是教育配套 比較關(guān)注 。 相對實惠的 檔次和 價位： 在城市購房大軍中，相當(dāng)一部分是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。這與 宏觀政策的調(diào)控不無關(guān)系。 在這種政策預(yù)期下， 2021 年底是自建房最后的期限，導(dǎo)致了 2021 年全年自建房的 “井噴” ，壓縮了商品房的市場空間。 二、當(dāng)陽市樓市供求情況 1276008342675260427508100500047700 48562273600202104000060000800001000001202101400002021 2021 2021當(dāng)陽歷年房地產(chǎn)市場供應(yīng)統(tǒng)計施工面積 新開工面積 竣工面積 當(dāng)陽市歷年商品房銷售面積統(tǒng)計7170061112 5846215%4%0202104000060000800002021 2021 2021 0 . 2 0 . 1 5 0 . 1 0 . 0 50銷售面積 增長率 當(dāng)陽市歷年商品房銷售均價統(tǒng)計9981850132733%40%05001000150020212021 2021 20210銷售均價 增長率 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 15 縱觀以上三組數(shù)據(jù)的變化情況，可以看出以下情況： 06年以來商品房供應(yīng)量大幅度縮減 與當(dāng)陽房地產(chǎn)投資的下降一致， 06 年住宅供應(yīng)量遭遇自建房和商品房的雙萎縮。第二， 自建房的 開發(fā) 限制有力促進(jìn)了商品 房 的銷售。 通過 近幾年當(dāng)陽市商品房銷售均價的走勢情況，可以明顯看到當(dāng)陽市最近幾年的商品房價格正呈現(xiàn)出飛速上漲的趨勢。尤其是 2021 年下半年正處于空檔期，僅有少量尾盤銷售，是最佳的入市時機。 在項目上實施的只是小規(guī)模開發(fā)的 “ 游擊戰(zhàn) ” ，占領(lǐng)的也只是低端市場，其利潤空間相對較小。雖然這些企業(yè)通過一些方式和渠道進(jìn)行了宣傳，但聲勢不大，效果不明顯。很少利用房源銷控、現(xiàn)場銷控等手段營造熱點，進(jìn)行價格的拉升。通過全新的、定位精確的 營銷工作 ，將極大調(diào)動消費者的購房熱情。 核心商圈的 業(yè)態(tài)主要有服飾、 餐飲、化妝品、珠寶 、百貨 等組成 ,檔次 參差不齊，集中式的單體商業(yè)建筑和臨街店鋪交錯分布； 經(jīng)營模式 上， 除了北山超市、東方購物中心、新世界名品城為統(tǒng)一經(jīng)營管理外 ,其余的商業(yè)主要以 零散的 個體經(jīng)營為主。 另一方面，也反映出當(dāng)陽商業(yè)仍然處于比較初期的階段，以商家扎堆經(jīng)營為特色，缺乏集約化優(yōu)勢。按當(dāng)陽城區(qū) 10 萬人口計算，人均年消費品支出約 元，月均消費品支出約在 1274 元 。 在商品層面上，消費者也更大注重品牌知名度、產(chǎn)品檔次、文化附加值等因素。 服裝和生活用品是消費的主力，卻是流失最嚴(yán)重的部分。目前當(dāng)陽處于商業(yè)街和單個商業(yè)中心混雜的局面 。 但對投資回報率卻簡單地認(rèn)為越高越好。 對于紅火的證券投資比例僅占到 10%。 2） 純投資客占主流，而自營客戶占據(jù)少數(shù)。而針對市民的問卷則印證了這一事實。 建材市場的統(tǒng)一 管理十分重要 ： 當(dāng)陽客戶的流失是因為商業(yè)市場管理的混亂，因此本項目的建材市場將強化在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一物管商管、統(tǒng)一售后服務(wù)等方面的優(yōu)勢，為消費者 和商戶 營造良好的軟件環(huán)境，留住本市消費 ， 吸引大宗購物和 周邊消費。 當(dāng)陽 市政府傾力 把當(dāng)陽 打造 “ 中部瓷都 ” ， 計劃 用 1 到 3 年時間，把當(dāng)陽建成生產(chǎn)線 50 條、銷售收入 50 億的陶瓷產(chǎn)業(yè)集群 。 陶瓷行業(yè)大力招商引資 ： 當(dāng)陽市抓住 建陶產(chǎn)業(yè)“東陶西進(jìn)”、“南陶北上”、“中陶西延”的歷史發(fā)展機遇，不斷加大招商引資力度，主動承接沿海建陶產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)的發(fā)展轉(zhuǎn)移，成功引進(jìn)了被譽為建陶產(chǎn)業(yè)“航母”的新中源集團投資 7 億元興建 12 條中高檔陶瓷生產(chǎn)線；之后，佛山幾家知名陶瓷企業(yè)包括歐雅陶瓷、詩曼麗陶瓷公司也正在考察論證之中，可望落戶 。 建材行業(yè)整體需求非常旺盛 宜昌市歷年建材購進(jìn)總額78%101%05000100001500020210250002021 2021 202100 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2購進(jìn)總額 增長率 當(dāng)陽市民未來裝修費用預(yù)算調(diào)查9%43%27%21%12萬 3 5 萬元 5 1 0 萬元 1 0 萬元以上 從整個宜昌市來看，建材需求以超過 100%的速度在增長，同樣， 當(dāng)陽建材市場 的 潛力 也十分 巨大。因 此，當(dāng)陽建材商戶對當(dāng)?shù)氐慕ú氖袌龅奈磥砬熬翱春?，對建材行業(yè)的前景比較有信心，這部分人數(shù)占被調(diào)查人數(shù)的 70%。 整體上來看，沒有統(tǒng)一集中的規(guī)劃 ,比較分散。 關(guān)于專業(yè)市場在統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理和規(guī)?；s化等優(yōu)勢尚沒有充分的認(rèn)識。 留出足夠長的市場預(yù)熱期： 因 本項目建材市場在區(qū)位上已占據(jù)“第一站”和“稀缺資源”的優(yōu)勢， 同時，一個全新市場的出現(xiàn)，也必將需要一個較長的宣傳周期，讓消費者知道市場的信息、投資者認(rèn)同市場的價值、經(jīng)營者認(rèn)識到統(tǒng)一經(jīng)營的好處，將經(jīng)歷一無所知 —— 有所了解 —— 深入了解的過程，都需要在宣傳上花費很大的功夫， 需要 足夠 長 的時間 來實現(xiàn) 。 用主力商家的入駐帶動商戶的信心 ： 鑒于商戶在初期的猶豫不決，可考慮引進(jìn)主力店，利用主力店的品牌知名度和經(jīng)營優(yōu)勢打消商戶的顧慮， 樹立起對建材市場未來經(jīng)營的信心。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 30 復(fù)式商鋪 數(shù)量較少 當(dāng)陽建材商鋪層高調(diào)查30%30%25%5%10% 4m 5m 6m 在我們對建材商鋪的實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 當(dāng)陽 商鋪的層高需求主要集中在 之間。據(jù)調(diào)查當(dāng)陽本地建材商鋪經(jīng)營品牌一般為 二三線品牌 ，而一線品牌比較少。劃分鋪位時，要考慮開間進(jìn)深的比例，當(dāng)陽經(jīng)營戶和投資客普遍喜歡大開間，另一方面也是建材家居產(chǎn)品的特殊性所需要的。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 32 在招商品牌篩選上不宜過于嚴(yán)格： 一般家居市場較為歡迎一線品牌，但結(jié)合當(dāng)陽的實際情況，應(yīng)當(dāng)以二三線品牌和本地品牌為主。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 33 業(yè)內(nèi)人士對租金和售價的承受力 略高于預(yù)期 商鋪租金承受力調(diào)查6%6%13%6%69%8 0 元/ ㎡. 月 5 0 8 0 元/ ㎡. 月 4 0 5 0 元/ ㎡. 月3 0 4 0 元/ ㎡. 月 2 0 3 0 元/ ㎡. 月 無論從租金推算還是與同類商鋪的比較上，均可以看出 目標(biāo)客戶能接受的商鋪單價 較低。 對本項目的啟示 商鋪投資回報率應(yīng)略低： 雖然回報率越高越好，但考慮到當(dāng)陽租金低廉，過高的回報率將無法支撐售價，宜設(shè)定在 56%左右。 通過經(jīng)營優(yōu)勢創(chuàng)造溢價： 作為專業(yè)市場來說， 在 進(jìn)行統(tǒng)一的 經(jīng)營管理過程中 會 使得商鋪的實際價值得到