【正文】 定價上將權(quán)衡各種因素，科學(xué)擬定。 雖然較大城市略低，但相對于 當(dāng)陽占主流的保險投資，收益已有明顯提高。由此可見，項(xiàng)目在商鋪定價上可適當(dāng)有所引導(dǎo)，兼顧客戶的承受力 。 目標(biāo)客戶愿意在商鋪上投入的資金和購買力都比較有限。買賣方多數(shù)憑感覺、經(jīng)驗(yàn)達(dá)成成交，商鋪之間價格相差較大，基本沒有可比性。 五、當(dāng)陽建材商鋪?zhàn)馐蹆r格水平調(diào)查 實(shí)際 平均租金較低，僅為 元 /㎡ 如果按照平均 6%的投資回報率計算， 可推算出 商鋪 參考 單價為： 3560 元 /㎡ 商鋪?zhàn)饨鸨壤y(tǒng)計13%56%25%6%10 元以下 10 20 元 20 30 元 30 元以上 當(dāng)陽在售商鋪單價 ： 社區(qū)商鋪 45005000 元 /平方米 項(xiàng)目 商鋪類型 面積 (㎡ ) 均價（元 /㎡） 備注 玉墅林風(fēng) 社 區(qū)底層臨街商鋪 80120 5000 繁華地段 錦繡江南 社區(qū)底層復(fù)式商鋪 60140 4500 地段較偏遠(yuǎn) 考慮到玉墅林風(fēng)處在當(dāng)陽中心城區(qū)的最繁華地段，價格較高 ，而錦繡江南處于郊區(qū)，價格 明顯過高 ，透支了未來的升值空間。因?yàn)楫?dāng)陽商家對復(fù)式商鋪沒有足夠的認(rèn)識，因此除了在宣傳上強(qiáng)調(diào)其好處外，應(yīng)設(shè)置樣板間，給客戶以最直觀的印象。在營銷上，可強(qiáng)調(diào)大鋪位可在價格上的優(yōu)惠措施以及使用率高、易于再次分割等優(yōu)點(diǎn)。 對本項(xiàng)目的啟示： 鋪位分割不宜過小： 雖然小面積商鋪總價低、投資門檻低，但不適用于當(dāng)陽。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽項(xiàng)目市場調(diào)查報告 31 商鋪經(jīng)營產(chǎn)品檔次比例統(tǒng)計6%38%50%6%低檔 中高檔 中檔 高中低檔 陶瓷業(yè)品牌 蒙娜麗莎瓷磚 /冠珠陶瓷 /能強(qiáng)陶瓷等 地板品牌 大自然地板 /圣象地板 /萊茵陽光 /凱萊地板等 燈飾品牌 久久燈飾 /亮點(diǎn)燈飾 /西蒙燈飾 /南方燈飾 /澳克士燈具等 衛(wèi)浴品牌 大紅鷹衛(wèi)浴 /恒潔衛(wèi)浴 /箭牌衛(wèi)浴等 潔具品牌 美加華潔具 /惠達(dá)潔具 /康納潔具 /帝王潔具等 貨源 渠道現(xiàn)狀 ：主要來自廣東 陶瓷 、衛(wèi)浴、潔具、地板類產(chǎn)品 進(jìn)貨渠道主要來自于廣東佛山； 燈飾進(jìn)貨渠道主要來自于 廣東 中山等地； 部分地板產(chǎn)品、衛(wèi)浴產(chǎn)品來自江蘇、 湖北 十堰 等地。 經(jīng)營品牌 以二三線的品牌為主 通過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 當(dāng)陽市民對品牌的 認(rèn)知度越來越強(qiáng)，許多市民購買建材都是首選品牌為主。 也有少部分 56 米的復(fù)式商鋪。 結(jié)合問卷中對商鋪面積的意向需求 可以看出，當(dāng)陽 商戶普遍傾向于 較大面積 的 商鋪，這些可對項(xiàng)目劃鋪提供一定的參考依據(jù)。 以大盤形象，樹示范效應(yīng)： 作為當(dāng)陽唯一和最大的建材市場，將是樹立項(xiàng)目形象和開發(fā)商形象的絕佳機(jī)會，因此在宣傳上應(yīng)利用此機(jī)會，將項(xiàng)目市場打造成為當(dāng)陽新的地標(biāo)，制造示范和標(biāo)桿效應(yīng)。同時也為了保證銷售率及開 業(yè)率，招商和銷售工作在后期應(yīng)考慮擴(kuò)展到大宜昌的其他縣市。且本項(xiàng)目面積較大，為了保證銷售的連續(xù)性，必須在之前有到位的宣傳。 未來越來越多的建材企業(yè)入駐當(dāng)陽和大批量建材產(chǎn)品流入市場 ,一方面需要一個專業(yè)的場所供企業(yè)作為產(chǎn)品對外展示 ,另一方面流入市場的產(chǎn)品也需要一個大型的、集中的、專業(yè)市場來流通和經(jīng)營 ,本項(xiàng)目建材市場作為當(dāng)陽市唯一的一個建材專業(yè)市場 ,將承當(dāng)著這一重要的角色 ,所以未來前景非常的看好 。 2） 專業(yè)性市場是目前當(dāng)陽市一個市場稀缺產(chǎn) 品 ，部分商戶對專業(yè)市場可能帶來的經(jīng)營風(fēng)險和成本增加有所顧慮。 從以上兩組數(shù)據(jù)的對比 可以看出： 1） 當(dāng)陽市民 雖然期待 建材市場 ，但對建材市場 沒有切身的認(rèn)識， 對商場和賣場式經(jīng)營場所接受度較低 。 商戶對集中式建材市場的態(tài)度：期待，但不 了解 問卷顯示， 當(dāng)陽市民對建材市場的需求 信息 非常強(qiáng)烈和明確， 渴望 在當(dāng)陽能有一個建材市場出現(xiàn)。 據(jù)初步統(tǒng)計，共有建材商鋪 70 余家，總經(jīng)營規(guī)模約7000 平方米。反映了建材 行業(yè)在當(dāng)陽有很強(qiáng)的生命力和生存空間 三、 當(dāng)陽市建材經(jīng)營 市場 調(diào)查 總規(guī)模約 7000 平方米， 商鋪 的分布 較分散 當(dāng)陽建材商鋪分布示意圖 ：如圖所示， 目前當(dāng)陽市建材商鋪主要集中在 新玉陽路、 子龍路和長坂路上 。 建材市場成交活躍，流通業(yè)前景良好 宜昌市歷年建材零售總額55651156422536%95%05000100001500020210250002021 2021 2021012345零售總額 增長率 當(dāng)陽市民對建材行業(yè)未來前景信心調(diào)查70%30%0%良好 一般 沒有前景 從近幾年建材銷售總額的曲線，也可以看出宜昌市建材市場成交十分活躍，平均每年以超過 100%的速度增長。 根據(jù)當(dāng)陽市民未來裝修費(fèi)用預(yù)算圖， 以加權(quán)平均后，每戶 萬元的裝修費(fèi)用計算，乘以 2021 年全年當(dāng)陽銷售商品房的套數(shù) 640 套，當(dāng)陽市區(qū)每年僅新置業(yè)家庭的裝修費(fèi)用即高 達(dá) 4032 萬元。 二、當(dāng)陽市建材業(yè)現(xiàn)狀 當(dāng)陽建材企業(yè)占據(jù)宜昌市的半壁江山 宜昌市建材行業(yè) 基本情況 統(tǒng)計 ： 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽項(xiàng)目市場調(diào)查報告 25 項(xiàng)目 宜昌 法人企業(yè)（個） 購進(jìn)總額（萬元） 銷售總額（萬元 2021 3 5565 2021 4 2021 6 22536 如上表， 截止 2021 年，宜昌市共有建材生產(chǎn)企業(yè) 6 家，其中當(dāng)陽市有三峽新材、大地陶瓷、 天冠陶瓷三家大型企業(yè)，是總量的一半。 興建陶瓷產(chǎn)業(yè) 基地： 當(dāng)陽市委、市政府決定在王店鎮(zhèn)建立總體規(guī)劃面積 8 平方公里中西部地區(qū)重要的建筑陶瓷生產(chǎn)基地，全力扶 持建陶企業(yè)的發(fā)展，大力引進(jìn)外來大集團(tuán)、大公司落戶，形成建陶產(chǎn)業(yè) 群。全市建陶產(chǎn)業(yè)年主營業(yè)務(wù)收入 3 億多元，實(shí)現(xiàn)利稅 2021 萬元。 雄厚的建陶行業(yè) 基礎(chǔ)： 建陶產(chǎn)業(yè) 已經(jīng)成為 工業(yè)經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽項(xiàng)目市場調(diào)查報告 24 第四部分：當(dāng)陽市建材行業(yè)調(diào)查分析 一、 “ 中部瓷都 ” 的定位，將帶動 建材廠家的 聚集 ，催生 對 建材流通行業(yè)的 客觀 需求。 強(qiáng)化商鋪投資的低風(fēng)險和穩(wěn)定收益： 一方面引導(dǎo)市民在不動產(chǎn)投資上的觀 念，推介不動產(chǎn)投資的高升值，另一方面以商鋪投資 上，用帶租約銷售、先招商后銷售等方式凸顯商鋪的穩(wěn)定 收益 以吸引客戶。如廣場綠化、室內(nèi)裝修裝飾、顧客休息處的設(shè)置、共享空間的規(guī)劃等。 商鋪獲取途徑調(diào)查52%48%租賃 購買帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽項(xiàng)目市場調(diào)查報告 23 購鋪主要目的37%63%投資 自營 從以上比例圖中 ,自營客戶占多數(shù)， 一方面反映當(dāng)陽目標(biāo)客戶投資觀念和意識比較淡薄 ,另一方面可以反映出目前當(dāng)陽市商業(yè)模式以個體經(jīng)營的零散經(jīng)營的商業(yè)模式為主 ， 商業(yè)集中化和專業(yè)化市場 不多，投資者也缺乏足夠多的選擇。商鋪買賣方多依據(jù)感覺、個人經(jīng)驗(yàn)等因素 來設(shè)定成交金額，對于商鋪面積、層高、設(shè)計、單價等沒有足夠的敏感性。 3） 有成熟的商鋪交易模式和中介機(jī)構(gòu)，管理規(guī)范、 價格透明度高。 商鋪投資市場整體發(fā)展不成熟 成熟的商鋪投資的標(biāo)志是： 1） 商鋪投資模式的多樣化： 返租、獨(dú)立商鋪、虛擬產(chǎn)權(quán)等。說明當(dāng)陽投資注重穩(wěn)定和保障，不喜歡冒險 ，對 高風(fēng)險 高收益 項(xiàng)目 沒有興趣。 2） 投資注重穩(wěn)定，對風(fēng)險承受力較?。?保險的主要功能是保障，而不是投資， 即使是分紅保險，其投資回報率也遠(yuǎn)低于證券，但當(dāng)陽市民依然主要選擇了保險。 由此可以反映出： 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽項(xiàng)目市場調(diào)查報告 22 1） 投資渠道單一： 當(dāng)陽市民對于產(chǎn)權(quán)式酒店聞所未聞，當(dāng)陽目前缺乏純投資性的商鋪，住宅投資需求也比較淡薄，以自住型需求為主。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽項(xiàng)目市場調(diào)查報告 21 當(dāng)陽市民宜昌購物地點(diǎn)80%10%10%國貿(mào)大廈 西陵一路 解放路 三、當(dāng)陽 商鋪 投資 情況 分析 市民 不動產(chǎn) 投資觀念 淡薄 主要投資取向10%13%0%31%18%28%證券 住宅 產(chǎn)權(quán)式酒店 保險 商鋪 其他 投資回報率期望值4%27%24%45%6% 8% 12% 15%以上 從目標(biāo)客戶的投資取向的現(xiàn)狀和取向來看，目前當(dāng)陽市民的投資主要以低風(fēng)險、穩(wěn)固性高、周期長的保守型投資為主，對一些高風(fēng)險、周期短、收益高的新型投資接受度很低 ,其中以保險（ 31%）為主要首選投資對象。而當(dāng)陽居民多樣化的消費(fèi)需求將推動這一進(jìn)程的實(shí)現(xiàn)。 商業(yè)集約化勢在必行， 建材行業(yè)整合是大勢所趨 隨著中國城市化進(jìn)程 的加快，城鎮(zhèn)商業(yè)必將經(jīng)歷從小規(guī)模分散的單店 ——商業(yè)街 —— 單個商業(yè)中心 —— 多中心多層次商業(yè)體系的發(fā)展過程。 以裝修材料和家電為代表的耐用消費(fèi)品還是以本地購買為主，但并不說明當(dāng)陽的建材和家電市場發(fā)展良好，其主要原因是這些大件物品異地購物的運(yùn)輸、售后服務(wù)等不便所導(dǎo)致。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽項(xiàng)目市場調(diào)查報告 20 宜昌購物機(jī)率36%49%15%經(jīng)常去 偶爾