【正文】 368416362322669439%32%20%0500001000001500002021002500002021 2021 2021 20210%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資 增長率 2021 年， 全 市 固定資產(chǎn)投資總額 億元， 同 比上年增長 39%； 近幾年當(dāng)陽固定資產(chǎn)投資 加 速 升 溫和放大 ，城市基礎(chǔ)設(shè)施得到明顯改善。長坂東路、長坂西路綜合改造工程已經(jīng)竣工并通過驗收交付使用 ，臨沮公園延伸段、廣洲路延伸段等路段建設(shè)相繼完工。文化體育中心主體工程招標工作已經(jīng)完成并進場施工。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 9 (三 )工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛，區(qū)域經(jīng)濟競爭力進一步增強 2021 年 全市規(guī)模以上企業(yè)凈增 15 家，總數(shù)達到 99 家；全年共完成工業(yè)總產(chǎn) 值 76億元，比上年增長 %；完成工業(yè)增加值 ，比上年增長 %；產(chǎn)銷率達 %。建材、能源化工、食品、輕紡實現(xiàn)產(chǎn)值比上年分別增長 %、%、 %、 %，四大支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用更加突出。全年在建項目達 193個，其中工業(yè)項目 120 個，工業(yè)項目中投資過 5000 萬元的項目 13 個，過億元的項目 6 個。 四、 居民收入穩(wěn)定快速的增長，生活水平得到新提高 近年來， 當(dāng)陽市 居民生活水平和生活質(zhì)量顯著提高 ， 2021 年當(dāng)陽市城區(qū) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10053 元 ，同比增長 %。 當(dāng)陽市歷年人均收入統(tǒng)計8358915810053%%0202140006000800010000120212021 2021 2021當(dāng)陽市人均收入 增長率 通過計算 ,得出當(dāng)陽市 2021 年 的房價收入比為 :1,同比宜昌市的 :1和長陽縣的 :1,我們可以看出目前當(dāng)陽市的房地產(chǎn)市場同比周邊城市還具有一定發(fā)展空間 ,房價在未來上漲的可能性和機會比較大 . 在收入穩(wěn)步增長的同時，當(dāng)陽市民的生活質(zhì)量也在提高。我們也看到隨著收入的增長、食品支出比例的穩(wěn)步下降，當(dāng)陽城區(qū)居民的消費性支出占可支配收入的比例也相對比較穩(wěn)定，說明人們在生活水平提高的同時，富余的、可用于其他用途的收入的絕對數(shù)量也在隨著收入水 平的逐年增長而增加，為當(dāng)陽的房地產(chǎn)消費、價格承受能力奠定了堅實的市場基礎(chǔ)。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 10 當(dāng)陽市歷年恩格爾系數(shù)統(tǒng)計02021 2021 20212021 2021 2021 附注： 1．恩格爾系數(shù)： 計算公式為恩格爾系數(shù) (%) = 食品支出總額247。家庭或個人消費支出總額 100%，主要表述的是食品支出占總消費支出的比例隨收入變化而變化的趨勢，用食品支出占消費總支出的比例來說明經(jīng)濟發(fā)展、收入增加對生活消費的影響程度。國際通用的標準為， 恩格爾系數(shù) 在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于30%為最富裕。 2．消費性支出 ： 指被調(diào)查的城鎮(zhèn)居民家庭用于日常生活的全部支出，包括購買商品支出和文化生活、服務(wù)等非商品性支出。分為以下八類：食品；衣著；家庭設(shè)備用品及服務(wù)；醫(yī)療保??；交通與通信；娛樂、教育、文化服務(wù)；居住 (一般為房租支出 )；雜項商品和服務(wù)。 五、 當(dāng)陽市 城市化進程加快 當(dāng)陽市歷年總?cè)丝诮y(tǒng)計50474849502021 2021 2021 2021 2021總?cè)丝? 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 11 當(dāng)陽市歷年人口狀況統(tǒng)計6 . 0 18 . 9 11 . 8 66 . 7 26 . 3 86 . 8 102468102021 2021 2021 2021出生率 死亡率 從以上圖表可以看出： 城區(qū)人口 增幅明顯 ， 未來 住房需求將大幅上升： 按照 《 宜昌市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年） 》 中 “ 市域各縣 (市 )城區(qū) 2020 年城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂?” 規(guī)劃，到 2020 年當(dāng)陽城區(qū)人口規(guī)模為 22 萬人來計算，當(dāng)陽城區(qū)人口年均增長 1 萬人，按照 2021 年城鎮(zhèn)人均住宅面積 15 ㎡計算，新增住宅消費面積可達 15 萬平方米。 人口總量（含城區(qū)人口和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口）平穩(wěn)，顯示出城市化進程的加快：意味著 周邊 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人口大量向城區(qū)遷移， 當(dāng)陽城市化進程正處于快速發(fā)展階段。 人口結(jié)構(gòu)將朝年輕化發(fā)展： 從當(dāng)陽近幾年的人口出生率和死亡率的變化數(shù)據(jù)，我們可以算出平均人口出生率在 ‰ ，平均人口死亡率在 ‰ 。這預(yù)示這當(dāng)陽市人口結(jié)構(gòu)將朝年輕化發(fā)展。 小結(jié)： 1. 當(dāng)陽 經(jīng)濟 發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，?政收入穩(wěn)步增長， 當(dāng)陽 政府牢固樹立與穩(wěn)步推行“優(yōu)先發(fā)展工業(yè)”理念取得了一定成 效。 工業(yè)的發(fā)展，人口規(guī)模的增加，都進一步增強了當(dāng)陽市對于住宅及商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求。 2. 當(dāng)陽政府在政策上大力扶持建材行業(yè)，鑒于建材行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè) 緊密的 相互依存 關(guān)系，將有利于兩個行業(yè)的共同繁榮。 同時，當(dāng)陽市民已經(jīng)邁入生活相對富裕的階段，對所獲得的產(chǎn)品、服務(wù)的要求已不僅僅局限在數(shù)量上，對品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注將越來越高。 人均收入、消費結(jié)構(gòu)的改變?yōu)榉康禺a(chǎn) 消費的 升級打下了基礎(chǔ) 。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 12 對本項目的啟示： 人口的年輕化趨勢將使大戶型更受歡迎 年 輕化的人口結(jié)構(gòu)與大城市的老齡化形成了鮮明的對比， 人口結(jié)構(gòu)中青年人口比例的增加，也將對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)生顯著的影響。在戶型需求上 ,當(dāng)?shù)?年輕人的習(xí)慣是 大家庭 同住 ，兩世或三世同堂 最為普遍 ， 喜歡偏大的戶型。 與教育資源的整合 可作為 亮點： 年輕化的消費群體最關(guān)注的是子女入學(xué)和教育問題， 對社區(qū)的 周邊 配套 尤其是教育配套 比較關(guān)注 。 如何與周邊教育資源進行整合，為業(yè)主帶來實惠，將是項目的著力點。 新穎、多樣化的營銷手段助力銷售： 對于年輕的消費群體， 思想觀念相對比較前衛(wèi) ,比較容易接受和愛好新興時尚的事物。因此本項 目在整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計上都應(yīng)結(jié)合這些趨勢進行整合 ,在今后的營銷推廣策略和方式上 ,也應(yīng)結(jié)合主體目標客戶的群體特性采取多樣化、新穎化和獨特化的營銷手段。 相對實惠的 檔次和 價位： 在城市購房大軍中，相當(dāng)一部分是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。 面對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口急切的置業(yè)需求 ，他們往往 較 關(guān)注價格 水平。因此， 項目 在入市初期以相對實惠的價位推出，將有效吸引他們的注意力。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 13 第二部分 當(dāng)陽市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與分析 一、當(dāng)陽市房地產(chǎn)投資情況 當(dāng)陽市歷年房地產(chǎn)投資統(tǒng)計29074880693548763458278068% 2 9 % 2 0 % 3 0 %42%0100020213000400050006000700080002021 2021 2021 2021 2021 2021 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 8房地產(chǎn)投資總額 增長率 從當(dāng)陽市最近幾年房地產(chǎn)投資額的變化來看， 當(dāng)陽市在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額在經(jīng)歷了 20212021 年的高速增長后， 自 2021 年起 正呈現(xiàn)出 逐年 萎縮的趨勢。這與 宏觀政策的調(diào)控不無關(guān)系。 2021 年 ， 自建房 的擴張擠占房地產(chǎn)市場空間 ：當(dāng)陽的個人自建房和單位自建房一直占有相當(dāng)?shù)谋壤?2021 年前 自建房對商品房市場的影響不大。 2021 年 12 月 ， 當(dāng)陽市 人民政府第 23 次常務(wù)會議通過 了 《當(dāng)陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 的規(guī)定“ 城市建設(shè)提倡節(jié)約用地、集約用地，嚴格限制個人自建住宅，嚴格控制零星建設(shè)，住宅建設(shè)應(yīng)集中到小區(qū) 綜合開發(fā)。 ” ,另規(guī)定，對于多層住宅基地 未達到 1000 平方米 ，高層建筑基地 未達到 3000 平方米 的項目 不得審批作為單獨建設(shè)用地。 在這種政策預(yù)期下， 2021 年底是自建房最后的期限，導(dǎo)致了 2021 年全年自建房的 “井噴” ，壓縮了商品房的市場空間。 2021 年，國家宏觀政策密集出臺： 國務(wù)院常務(wù)會議提出《促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施》，即業(yè)內(nèi)所稱“國六條” ，以及緊隨其后密集的土地和金融 、稅收 政策 使得本應(yīng)隨著自建房受限而放大的房地產(chǎn)投資遭遇政策阻力。 帝旺實業(yè)當(dāng)陽項目市場調(diào)查報告 14 2021 年至今 的宏觀調(diào)控執(zhí)行和緊縮金融政策： 2021 年 5 月的 90/70 政策出臺后，對于大戶型暢銷的當(dāng)陽 來說是個不利的因素。自 2021 年下半年，調(diào)控執(zhí)行力度不斷加強，土地、銀根雙緊縮政策使得房地產(chǎn)行業(yè)整體遭遇“寒冬”，投資額順勢下滑。 二、當(dāng)陽市樓市供求情況 1276008342675260427508100500047700 4856227360020210400006000080000