【正文】 商鋪定價(jià)應(yīng)考慮到租金增長(zhǎng)的因素： 商鋪定價(jià)一方面考慮租金水平，不能盲目參考其他商鋪，另一方面也要考慮到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，從而使帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 34 得租金上漲空間較大。但同時(shí)可以看到，約有 34%的客戶(hù)愿意承擔(dān) 40006000 元 /㎡乃至更高的價(jià)位，可見(jiàn)高質(zhì)高價(jià)的商鋪仍然會(huì)有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。 通過(guò)在當(dāng)陽(yáng)走訪(fǎng)中介機(jī)構(gòu)和意欲進(jìn)行商鋪轉(zhuǎn)讓的業(yè)主，了解到目前當(dāng)陽(yáng)商鋪定價(jià)比較混亂，沒(méi)有可以參照的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有統(tǒng)一的共識(shí)。 復(fù)式商鋪應(yīng)設(shè)樣板間： 在建筑規(guī)劃建議中，因?yàn)橐粚訉痈咭呀?jīng)達(dá)到 5米，因此建議設(shè) 為復(fù)式商鋪。 從以上的進(jìn)貨渠道可以看出，當(dāng)陽(yáng)建材店鋪的主要店鋪的進(jìn)貨渠道主要來(lái)自于廣東，而本地的品牌 則主要銷(xiāo)往外地。 說(shuō)明當(dāng)陽(yáng) 消費(fèi)者對(duì)夾層式、復(fù)式等商鋪模式 有所了解，但接觸不多。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 29 商鋪需求面積5%43%33%19%2040 4080 80100 1 0 0 以上 四、 建材單店情況調(diào)查 大開(kāi)間，大面積商鋪較受歡迎 單個(gè)建材商鋪面積統(tǒng)計(jì)6%19%31%31%13%6 0 ㎡以下6070㎡7080㎡80100㎡1 0 0 ㎡以上 通過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前當(dāng)陽(yáng)市建材單鋪面積都相對(duì)較 大，主力面積區(qū)間在80100 ㎡左右，開(kāi)間基本上都在 810 米之間。 項(xiàng)目招商及銷(xiāo)售應(yīng)延伸到周邊縣市： 當(dāng)陽(yáng)市建材的強(qiáng)勢(shì)崛起，和作為“ 中部瓷都 ” 的城市功能定位 ,事實(shí)上已經(jīng)成為周邊的建材重鎮(zhèn)，加上本項(xiàng)目作為流通中心的強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)，當(dāng)陽(yáng)建材的吸聚能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于當(dāng)陽(yáng)本市。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 28 對(duì)本項(xiàng)目的啟示： 1） 建材市場(chǎng)正當(dāng)其時(shí)： 當(dāng)陽(yáng)市作為宜昌市建材基地，建材行業(yè)流通和銷(xiāo)售都比較活躍。 但在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇上，卻又基本一致地選擇了開(kāi)放式的街鋪 ，對(duì)于商場(chǎng)式的集中物業(yè)興趣不大 。而新玉陽(yáng)路和子龍路的建材商鋪比較集中，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模 .長(zhǎng)坂路的建材商鋪從數(shù)量上來(lái)說(shuō)雖然比較多，但店鋪分布相對(duì)分帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 27 散，無(wú)法形成一定的規(guī)模。除了新裝修住宅外，當(dāng)陽(yáng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民自建新房越來(lái)越多到當(dāng)陽(yáng)采購(gòu)建材產(chǎn)品，加上舊宅翻新、商業(yè)建筑裝修及零星購(gòu)買(mǎi)帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 26 建材用品，當(dāng)陽(yáng)每年建材市場(chǎng) 新增 消費(fèi)需求約為 6000 萬(wàn)左右。承接沿海建陶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ，計(jì)劃用 10 年時(shí)間建成 100 條建筑陶瓷生產(chǎn)線(xiàn)，年產(chǎn)各類(lèi)瓷磚 3 億平方米，實(shí)現(xiàn)年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 100 億元，年創(chuàng)利稅 20 億元，同時(shí)帶動(dòng)礦山、機(jī)械、物流、包裝、服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把當(dāng)陽(yáng)著力打造成“中部瓷都”，提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前已有大地陶瓷、天冠陶瓷、華廈陶瓷等 3 家陶瓷企業(yè)，固定資產(chǎn)投資近 2 億元，現(xiàn)有 7 條建陶生產(chǎn)線(xiàn)，年產(chǎn)瓷磚近 3000 萬(wàn)平方米，約占全省陶瓷產(chǎn)能的 33% ，在我省縣市產(chǎn)能中排名第一。 投資和自營(yíng)比例各半： 通過(guò) 軟硬件環(huán)境的打造 ，項(xiàng)目形象的塑造，以及 對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力 的強(qiáng)化推介，樹(shù)立 商戶(hù)對(duì) 項(xiàng)目的信心 ,引導(dǎo)自營(yíng)戶(hù)向投資 客（兼自營(yíng)）轉(zhuǎn)變 。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示： 建材市場(chǎng)首先 應(yīng)著力打造良好的 購(gòu)物環(huán)境 當(dāng)陽(yáng)市民對(duì)于購(gòu)物環(huán)境的要求 越來(lái)越高，建材市場(chǎng)在硬件打造上應(yīng)當(dāng)首先著力構(gòu)建優(yōu)美舒適的店堂環(huán)境和良好的消費(fèi)氛圍。 當(dāng)陽(yáng)目前 的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以住宅租售為主，商鋪交易量較少，且商鋪價(jià)格的制定有一定的隨意性。 3） 對(duì)投資的認(rèn)識(shí)比較膚淺： 從當(dāng)陽(yáng)市民對(duì)投資方式和投資回報(bào)率的矛盾選擇上可以看出，對(duì)投資還缺乏理性的認(rèn)識(shí)， 投資意識(shí)有待 引導(dǎo) 。 因此投資渠道比較受限制。從問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)可以看出， 當(dāng)陽(yáng)市民比較青睞購(gòu)物中心式的層次較高較專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物場(chǎng)所 ,也反映出了集中式建材市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)娜罕娀A(chǔ)，行業(yè)整合是大勢(shì)所趨。 因此，一個(gè)大型的集中式的建材市場(chǎng)的建成將更有效地釋放當(dāng)陽(yáng)市民的建材消費(fèi)需求。 而中高端客戶(hù)是商業(yè)消費(fèi)的主力軍，中高端產(chǎn)品也是商戶(hù)利潤(rùn)的主要來(lái)源。 但批發(fā)零售業(yè)占據(jù)市場(chǎng)份額過(guò)大也說(shuō)明了餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等還有很大的發(fā)展空間。 部分行業(yè)分布較集中，但沒(méi)有形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 在子龍路、長(zhǎng)坂路和玉陽(yáng)路上均 有較為集中的建材商鋪， 在長(zhǎng)坂路上有較為集中的五金商鋪，已經(jīng)成行成 市，但這些商戶(hù) 以家庭作坊為主， 品牌雜亂，沒(méi)有統(tǒng)一的管理， 售后 服務(wù) 、 貨物 配送 、產(chǎn)品的齊全性都 沒(méi)有保證， 各自為政 ，無(wú)法與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相提并論。 商圈缺乏 統(tǒng)一規(guī)劃，沒(méi)有整體競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)模上，整個(gè)商圈占據(jù)了全部的市中心區(qū)域，占地面積較大， 但只有臨街和一層的店面得到了充分利用 。在項(xiàng)目運(yùn)作中，加入品牌戰(zhàn)略意識(shí)，有意塑造帝旺公司在當(dāng)陽(yáng)的口碑和形象，將有利于開(kāi)發(fā)公司在當(dāng)陽(yáng)的其他項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，特別是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，各環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)化管理和運(yùn)作是大勢(shì)所趨， 本 項(xiàng)目由專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行 全程策劃 ， 從而 最大限度地降低了風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節(jié)奏沒(méi)有合理的掌控 當(dāng)陽(yáng)市內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的 開(kāi)發(fā) 手段仍然 比較原始 ，以玉墅林風(fēng)為例 ，全部建成之后方開(kāi)始銷(xiāo)售，使得開(kāi)盤(pán)期一拖再拖，不考慮分期開(kāi) 發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)資金的 合理運(yùn)用 和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)沒(méi)有概念。同時(shí)在統(tǒng)籌全局、系統(tǒng)分析、認(rèn)識(shí)和控制風(fēng)險(xiǎn)方面也未予重視，而且還存在整個(gè)過(guò)程大包大攬的現(xiàn)象，既不符合當(dāng)前專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)，也不利于控制成本，降低風(fēng)險(xiǎn)。 中 檔住宅 仍然稀缺 ： 宜昌市民對(duì)住宅的潛在消 費(fèi)能力 較強(qiáng)，但是當(dāng)陽(yáng) 住宅市場(chǎng)近年來(lái)一直以高檔住宅為主， 中高檔、中檔住宅的供應(yīng)量較少， 這類(lèi)住宅的消費(fèi)者基礎(chǔ)最為雄厚，也是本項(xiàng)目住宅小區(qū)定位的重要參考。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示： 抓住市場(chǎng)空檔期 2021 年新入市樓盤(pán)僅有玉墅林風(fēng)，對(duì)于正處于 城市化高速進(jìn)程中 的當(dāng)陽(yáng)來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 2021 年雖然投資額沒(méi)有增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工、竣工面積較之 2021年已經(jīng)強(qiáng)勁反彈。 潛在 消費(fèi)需求 有待挖掘 2021 年銷(xiāo)售面積略低于 05 年，可見(jiàn) 05 年的銷(xiāo)售主要來(lái)自 04 年及以前的樓盤(pán)。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 14 2021 年至今 的宏觀(guān)調(diào)控執(zhí)行和緊縮金融政策： 2021 年 5 月的 90/70 政策出臺(tái)后，對(duì)于大戶(hù)型暢銷(xiāo)的當(dāng)陽(yáng) 來(lái)說(shuō)是個(gè)不利的因素。 2021 年 12 月 ， 當(dāng)陽(yáng)市 人民政府第 23 次常務(wù)會(huì)議通過(guò) 了 《當(dāng)陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 的規(guī)定“ 城市建設(shè)提倡節(jié)約用地、集約用地，嚴(yán)格限制個(gè)人自建住宅，嚴(yán)格控制零星建設(shè)，住宅建設(shè)應(yīng)集中到小區(qū) 綜合開(kāi)發(fā)。因此， 項(xiàng)目 在入市初期以相對(duì)實(shí)惠的價(jià)位推出，將有效吸引他們的注意力。 新穎、多樣化的營(yíng)銷(xiāo)手段助力銷(xiāo)售： 對(duì)于年輕的消費(fèi)群體， 思想觀(guān)念相對(duì)比較前衛(wèi) ,比較容易接受和愛(ài)好新興時(shí)尚的事物。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 12 對(duì)本項(xiàng)目的啟示： 人口的年輕化趨勢(shì)將使大戶(hù)型更受歡迎 年 輕化的人口結(jié)構(gòu)與大城市的老齡化形成了鮮明的對(duì)比， 人口結(jié)構(gòu)中青年人口比例的增加，也將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)生顯著的影響。 工業(yè)的發(fā)展，人口規(guī)模的增加，都進(jìn)一步增強(qiáng)了當(dāng)陽(yáng)市對(duì)于住宅及商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。 人口總量（含城區(qū)人口和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口）平穩(wěn)，顯示出城市化進(jìn)程的加快：意味著 周邊 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人口大量向城區(qū)遷移， 當(dāng)陽(yáng)城市化進(jìn)程正處于快速發(fā)展階段。國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)為， 恩格爾系數(shù) 在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于30%為最富裕。 當(dāng)陽(yáng)市歷年人均收入統(tǒng)計(jì)8358915810053%%0202140006000800010000120212021 2021 2021當(dāng)陽(yáng)市人均收入 增長(zhǎng)率 通過(guò)計(jì)算 ,得出當(dāng)陽(yáng)市 2021 年 的房?jī)r(jià)收入比為 :1,同比宜昌市的 :1和長(zhǎng)陽(yáng)縣的 :1,我們可以看出目前當(dāng)陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)同比周邊城市還具有一定發(fā)展空間 ,房?jī)r(jià)在未來(lái)上漲的可能性和機(jī)會(huì)比較大 . 在收入穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，當(dāng)陽(yáng)市民的生活質(zhì)量也在提高。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 9 (三 )工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛，區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng) 2021 年 全市規(guī)模以上企業(yè)凈增 15 家，總數(shù)達(dá)到 99 家；全年共完成工業(yè)總產(chǎn) 值 76億元，比上年增長(zhǎng) %；完成工業(yè)增加值 ，比上年增長(zhǎng) %；產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá) %。在建材行業(yè)作為當(dāng)陽(yáng)市政府重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，這些趨勢(shì)非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)和建材行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。 三、 當(dāng)陽(yáng)市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r 分析 （一）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，奠定房地產(chǎn)和建材行業(yè)良好基礎(chǔ) 當(dāng)陽(yáng)市歷年生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)523098577381663635 81500010%15%23%0202100400