【正文】 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 33 業(yè)內(nèi)人士對租金和售價的承受力 略高于預期 商鋪租金承受力調(diào)查6%6%13%6%69%8 0 元/ ㎡. 月 5 0 8 0 元/ ㎡. 月 4 0 5 0 元/ ㎡. 月3 0 4 0 元/ ㎡. 月 2 0 3 0 元/ ㎡. 月 無論從租金推算還是與同類商鋪的比較上，均可以看出 目標客戶能接受的商鋪單價 較低。 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 30 復式商鋪 數(shù)量較少 當陽建材商鋪層高調(diào)查30%30%25%5%10% 4m 5m 6m 在我們對建材商鋪的實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 當陽 商鋪的層高需求主要集中在 之間。 整體上來看，沒有統(tǒng)一集中的規(guī)劃 ,比較分散。 當陽 市政府傾力 把當陽 打造 “ 中部瓷都 ” ， 計劃 用 1 到 3 年時間，把當陽建成生產(chǎn)線 50 條、銷售收入 50 億的陶瓷產(chǎn)業(yè)集群 。 對于紅火的證券投資比例僅占到 10%。 在商品層面上，消費者也更大注重品牌知名度、產(chǎn)品檔次、文化附加值等因素。通過全新的、定位精確的 營銷工作 ，將極大調(diào)動消費者的購房熱情。尤其是 2021 年下半年正處于空檔期，僅有少量尾盤銷售，是最佳的入市時機。 在這種政策預期下， 2021 年底是自建房最后的期限，導致了 2021 年全年自建房的 “井噴” ，壓縮了商品房的市場空間。 同時，當陽市民已經(jīng)邁入生活相對富裕的階段，對所獲得的產(chǎn)品、服務的要求已不僅僅局限在數(shù)量上，對品質和質量的關注將越來越高。全年在建項目達 193個，其中工業(yè)項目 120 個，工業(yè)項目中投資過 5000 萬元的項目 13 個，過億元的項目 6 個。 規(guī)劃實施后，將逐漸改變當陽主干道通行能力不足，支線建設滯后、沮河兩岸連通不暢等問題，為當陽帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 7 經(jīng)濟的騰飛掃清障礙。 當陽屬亞熱帶季風氣候，為濕潤區(qū)，四季分明，雨熱同季，兼有南北過渡的特點。 四、數(shù)據(jù)來源 本文所引用的當陽市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來自于歷年的《宜昌統(tǒng)計年鑒》、《宜昌市政府工作報告》、《宜昌市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》等書籍和政府公開文件。 當陽市被納入宜昌市 “ 1+5” 都市格局中 , 將在未來分享大規(guī)劃帶來的良好發(fā)展空間和資源 ,給當陽市的騰飛帶來動力 . 2021 年經(jīng)省人民政府批準實施的《宜昌都市區(qū)總體規(guī)劃》中，明確了當陽重點發(fā)展建材工業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局。同時，充足的地方財政收入有利于今后政府在當陽的環(huán)境配套、文化建設、產(chǎn)業(yè)扶持等加大改善力度。 五、 當陽市 城市化進程加快 當陽市歷年總人口統(tǒng)計50474849502021 2021 2021 2021 2021總人口 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 11 當陽市歷年人口狀況統(tǒng)計6 . 0 18 . 9 11 . 8 66 . 7 26 . 3 86 . 8 102468102021 2021 2021 2021出生率 死亡率 從以上圖表可以看出： 城區(qū)人口 增幅明顯 ， 未來 住房需求將大幅上升： 按照 《 宜昌市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年） 》 中 “ 市域各縣 (市 )城區(qū) 2020 年城鎮(zhèn)人口規(guī)模控制 ” 規(guī)劃，到 2020 年當陽城區(qū)人口規(guī)模為 22 萬人來計算，當陽城區(qū)人口年均增長 1 萬人，按照 2021 年城鎮(zhèn)人均住宅面積 15 ㎡計算，新增住宅消費面積可達 15 萬平方米。 面對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口急切的置業(yè)需求 ，他們往往 較 關注價格 水平。 銷售價格強勁增長， 07 年供需兩旺，市場轉向良性發(fā)展。大多數(shù)項目也只是在需要銷售時才做市場推廣工作， 甚至 只是被動地坐等銷售。導致 雖然占地 面積大，但帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 19 經(jīng)營分散，檔次混亂、 優(yōu)質地段價值沒有得到充分利用，缺乏整體的核心 優(yōu)勢 。而當陽居民多樣化的消費需求將推動這一進程的實現(xiàn)。 商鋪獲取途徑調(diào)查52%48%租賃 購買帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 23 購鋪主要目的37%63%投資 自營 從以上比例圖中 ,自營客戶占多數(shù)， 一方面反映當陽目標客戶投資觀念和意識比較淡薄 ,另一方面可以反映出目前當陽市商業(yè)模式以個體經(jīng)營的零散經(jīng)營的商業(yè)模式為主 ， 商業(yè)集中化和專業(yè)化市場 不多，投資者也缺乏足夠多的選擇。 根據(jù)當陽市民未來裝修費用預算圖， 以加權平均后，每戶 萬元的裝修費用計算，乘以 2021 年全年當陽銷售商品房的套數(shù) 640 套，當陽市區(qū)每年僅新置業(yè)家庭的裝修費用即高 達 4032 萬元。且本項目面積較大，為了保證銷售的連續(xù)性，必須在之前有到位的宣傳。在營銷上，可強調(diào)大鋪位可在價格上的優(yōu)惠措施以及使用率高、易于再次分割等優(yōu)點。定價上將權衡各種因素，科學擬定。 對本項目的啟示： 鋪位分割不宜過?。?雖然小面積商鋪總價低、投資門檻低，但不適用于當陽。 未來越來越多的建材企業(yè)入駐當陽和大批量建材產(chǎn)品流入市場 ,一方面需要一個專業(yè)的場所供企業(yè)作為產(chǎn)品對外展示 ,另一方面流入市場的產(chǎn)品也需要一個大型的、集中的、專業(yè)市場來流通和經(jīng)營 ,本項目建材市場作為當陽市唯一的一個建材專業(yè)市場 ,將承當著這一重要的角色 ,所以未來前景非常的看好 。 二、當陽市建材業(yè)現(xiàn)狀 當陽建材企業(yè)占據(jù)宜昌市的半壁江山 宜昌市建材行業(yè) 基本情況 統(tǒng)計 ： 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 25 項目 宜昌 法人企業(yè)（個） 購進總額（萬元） 銷售總額（萬元 2021 3 5565 2021 4 2021 6 22536 如上表， 截止 2021 年，宜昌市共有建材生產(chǎn)企業(yè) 6 家，其中當陽市有三峽新材、大地陶瓷、 天冠陶瓷三家大型企業(yè)，是總量的一半。商鋪買賣方多依據(jù)感覺、個人經(jīng)驗等因素 來設定成交金額，對于商鋪面積、層高、設計、單價等沒有足夠的敏感性。 商業(yè)集約化勢在必行， 建材行業(yè)整合是大勢所趨 隨著中國城市化進程 的加快，城鎮(zhèn)商業(yè)必將經(jīng)歷從小規(guī)模分散的單店 ——商業(yè)街 —— 單個商業(yè)中心 —— 多中心多層次商業(yè)體系的發(fā)展過程。 一方面是因為 商圈是 出于自發(fā)性原因而形成 ， 缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃 和明細的 業(yè)態(tài)劃分 。 產(chǎn)品單一 ,市場范圍狹窄 當陽 市企業(yè) 主要定位于普通商品房開發(fā)，主 要面向中低收入階層，大多數(shù)是在原有規(guī)模上另外開發(fā)建設單體建筑，基礎配套設施只是利用原有設施，物業(yè)管開發(fā)企業(yè) 開發(fā)能力 本地企業(yè) 開發(fā)資質 8 家 年開發(fā) 30 萬平米 6 家 3 級 2 4 級 4 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 17 理基本上不規(guī)范，同一個項目的戶型也相對單一 . 宣傳推廣 處于原始和粗放的階段 當陽 市內(nèi)房地產(chǎn) 的營銷 幾乎可以用無聲無息來形容。 2021 年在售住宅 主要有 關公文化園 、錦繡江南一期、 天澤苑 尾盤 以及蓬萊城市花園 （總建面 萬㎡） 四 個項目 ， 其中兩個為高檔別墅項目， 其均價 當時 分別為 1800 元 /㎡和 1300 元 /㎡，遠遠高于 2021 年 998 元 /㎡的價格 ，但成交量卻與 05 年相差不大，說明：第一，當陽市民的潛在住宅消費能力巨大，對高端住宅有一定的承受能力 。因此本項 目在整體規(guī)劃和產(chǎn)品設計上都應結合這些趨勢進行整合 ,在今后的營銷推廣策略和方式上 ,也應結合主體目標客戶的群體特性采取多樣化、新穎化和獨特化的營銷手段。 2．消費性支出 ： 指被調(diào)查的城鎮(zhèn)居民家庭用于日常生活的全部支出，包括購買商品支出和文化生活、服務等非商品性支出。顯示出近年來當陽強勁的增長動力。 2021 年 國務院 提出 的 “中部崛起” 方針為中部地區(qū)帶來了巨大的 機遇 ， 資金和政策紛紛向中部地區(qū)傾斜， 當陽作為中部地區(qū)蓬勃發(fā)展中的城市，將積極迎接 這一大好機遇 。 三、研究方法 本次調(diào)研綜合多種方法，將全面調(diào)查與典型調(diào)查相結合 ,對項目所涉及的行業(yè)及影響項目的各種因素進行多層次 /跨行業(yè)的全面調(diào)研。 當陽 市地勢由西北向東南逐漸傾斜，境內(nèi)地貌類型復雜多樣，山地、丘陵、崗地、平原皆有。因此在項目未來營銷上，將更著重于加強客戶對項目的前景的認識，而不局限于眼前。 當陽市歷年人均收入統(tǒng)計8358915810053%%0202140006000800010000120212021 2021 2021當陽市人均收入 增長率 通過計算 ,得出當陽市 2021 年 的房價收入比為 :1,同比宜昌市的 :1和長陽縣的 :1,我們可以看出目前當陽市的房地產(chǎn)市場同比周邊城市還具有一定發(fā)展空間 ,房價在未來上漲的可能性和機會比較大 . 在收入穩(wěn)步增長的同時，當陽市民的生活質量也在提高。 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告