【文章內(nèi)容簡介】 1000001202101400002021 2021 2021當陽歷年房地產(chǎn)市場供應統(tǒng)計施工面積 新開工面積 竣工面積 當陽市歷年商品房銷售面積統(tǒng)計7170061112 5846215%4%0202104000060000800002021 2021 2021 0 . 2 0 . 1 5 0 . 1 0 . 0 50銷售面積 增長率 當陽市歷年商品房銷售均價統(tǒng)計9981850132733%40%05001000150020212021 2021 20210銷售均價 增長率 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 15 縱觀以上三組數(shù)據(jù)的變化情況，可以看出以下情況： 06年以來商品房供應量大幅度縮減 與當陽房地產(chǎn)投資的下降一致， 06 年住宅供應量遭遇自建房和商品房的雙萎縮。 2021 年的住宅以天澤苑 （ 04 年推出） 、 關(guān)公文化園 和錦繡江南 為代表， 2021年僅有蓬萊城市花園 面世 ，商品房只能以消化原有樓盤為主。 潛在 消費需求 有待挖掘 2021 年銷售面積略低于 05 年，可見 05 年的銷售主要來自 04 年及以前的樓盤。 2021 年在售住宅 主要有 關(guān)公文化園 、錦繡江南一期、 天澤苑 尾盤 以及蓬萊城市花園 （總建面 萬㎡） 四 個項目 ， 其中兩個為高檔別墅項目， 其均價 當時 分別為 1800 元 /㎡和 1300 元 /㎡，遠遠高于 2021 年 998 元 /㎡的價格 ，但成交量卻與 05 年相差不大，說明：第一，當陽市民的潛在住宅消費能力巨大，對高端住宅有一定的承受能力 。第二， 自建房的 開發(fā) 限制有力促進了商品 房 的銷售。 銷售價格強勁增長， 07 年供需兩旺，市場轉(zhuǎn)向良性發(fā)展。 2021 年雖然投資額沒有增長，但房地產(chǎn)新開工、施工、竣工面積較之 2021年已經(jīng)強勁反彈。一方面是消化 06 年乃至 05 年的投資額，另一方面說明房地產(chǎn)企業(yè)對政策經(jīng)過一段時間的消化，整體市場有所回暖。 通過 近幾年當陽市商品房銷售均價的走勢情況，可以明顯看到當陽市最近幾年的商品房價格正呈現(xiàn)出飛速上漲的趨勢。 2021 年入市樓盤主要 是 錦繡江南二期（ 06 年 12 月開盤）、錦繡江南三期（ 07 年 8 月開盤） ，供應量仍然偏小，但銷售速度明顯加快，住宅品質(zhì)進 一步提升， 顯示出消費者對普通中高檔住宅的消費親睞 。 對本項目的啟示： 抓住市場空檔期 2021 年新入市樓盤僅有玉墅林風，對于正處于 城市化高速進程中 的當陽來說是遠遠不夠的。因此，本項目 如果選擇在 2021 年入市，將形成對市場 巨大沖擊力和 有效補充。尤其是 2021 年下半年正處于空檔期，僅有少量尾盤銷售，是最佳的入市時機。 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 16 善用 銷控提升價格： 供應偏小而消費 潛力巨大 ，將對價格產(chǎn)生較強的支撐力，因此在銷售中靈活使用銷控手段，制造 惜 售局面，將是提升價格的重要手段。 中 檔住宅 仍然稀缺 ： 宜昌市民對住宅的潛在消 費能力 較強，但是當陽 住宅市場近年來一直以高檔住宅為主， 中高檔、中檔住宅的供應量較少， 這類住宅的消費者基礎(chǔ)最為雄厚，也是本項目住宅小區(qū)定位的重要參考。 三、 當陽房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 現(xiàn)狀 分析 本地企業(yè)占絕對多數(shù)，開發(fā)資質(zhì)良莠不齊 建筑商轉(zhuǎn)型開發(fā)商比較普遍 當陽 市企業(yè)雖名為房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，但大多數(shù)是開發(fā)與建設并舉，同時具備開發(fā)資質(zhì)和建筑施工資質(zhì)，但在業(yè)務上明顯傾向于建筑工程施工，而且在 管理體制上是將開發(fā)與建設兩者兼顧 ,導致顧此失彼 . 開發(fā)行為短期化、功利化 沒有品牌意識和長期發(fā)展的理念。 在項目上實施的只是小規(guī)模開發(fā)的 “ 游擊戰(zhàn) ” ，占領(lǐng)的也只是低端市場，其利潤空間相對較小。由于其開發(fā)的項目規(guī)模小且分散，往往是 “ 雁過無聲 ” ，不利于樹立品牌，也不利于今后實施規(guī)范化的社區(qū)物業(yè)管理。同時在統(tǒng)籌全局、系統(tǒng)分析、認識和控制風險方面也未予重視，而且還存在整個過程大包大攬的現(xiàn)象，既不符合當前專業(yè)化發(fā)展的趨勢，也不利于控制成本，降低風險。 產(chǎn)品單一 ,市場范圍狹窄 當陽 市企業(yè) 主要定位于普通商品房開發(fā)，主 要面向中低收入階層，大多數(shù)是在原有規(guī)模上另外開發(fā)建設單體建筑，基礎(chǔ)配套設施只是利用原有設施，物業(yè)管開發(fā)企業(yè) 開發(fā)能力 本地企業(yè) 開發(fā)資質(zhì) 8 家 年開發(fā) 30 萬平米 6 家 3 級 2 4 級 4 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 17 理基本上不規(guī)范，同一個項目的戶型也相對單一 . 宣傳推廣 處于原始和粗放的階段 當陽 市內(nèi)房地產(chǎn) 的營銷 幾乎可以用無聲無息來形容。雖然這些企業(yè)通過一些方式和渠道進行了宣傳，但聲勢不大，效果不明顯。大多數(shù)項目也只是在需要銷售時才做市場推廣工作， 甚至 只是被動地坐等銷售。 對開發(fā)和銷售節(jié)奏沒有合理的掌控 當陽市內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的 開發(fā) 手段仍然 比較原始 ，以玉墅林風為例 ，全部建成之后方開始銷售，使得開盤期一拖再拖，不考慮分期開 發(fā)，對開發(fā)資金的 合理運用 和滾動開發(fā)沒有概念。 沒有合理的銷控手段 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不進行銷售控制，導致優(yōu)質(zhì)單位很快售完，而普通單位卻長期滯銷。很少利用房源銷控、現(xiàn)場銷控等手段營造熱點，進行價格的拉升。 對本項目的運作啟示 本項目在 商業(yè) 上的 資源優(yōu)勢 ： 本項目在立項之初，得到了政府的高度支持，同時開發(fā)單位在建材行業(yè)和商業(yè)運作領(lǐng)域都具備了非常豐富的經(jīng)驗。 房地產(chǎn)開發(fā)管理過程相當復雜，特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，由于開發(fā)建設周期長，投資風險大，各環(huán)節(jié)的專業(yè)化管理和運作是大勢所趨， 本 項目由專業(yè)公司進行 全程策劃 ， 從而 最大限度地降低了風險。 靈活的 營銷將 使項目脫穎而出： 營銷手段的普遍落后，使得當陽房地產(chǎn)價值一直沒有得到充分的顯現(xiàn)，因此營銷手段將 是最容易突破的區(qū)域 。通過全新的、定位精確的 營銷工作 ，將極大調(diào)動消費者的購房熱情。 有利于樹立 項目 品牌： 缺乏品牌的當陽也是最容易樹立品牌的地方。在項目運作中，加入品牌戰(zhàn)略意識，有意塑造帝旺公司在當陽的口碑和形象，將有利于開發(fā)公司在當陽的其他項目的成功運作。 帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 18 第三部分 當陽 商業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查與分析 一、 當陽 商圈 概述 當陽商業(yè)目前仍處在“單一中心” 、“單一商圈” 的發(fā)展階段 ： 當 陽市商業(yè)主要 集中 在 子龍路、長坂路、南正街、玉陽路等一帶 ,以北山超市 、 東方購物中心為龍頭帶領(lǐng)周邊商業(yè)的發(fā)展 。 核心商圈的 業(yè)態(tài)主要有服飾、 餐飲、化妝品、珠寶 、百貨 等組成 ,檔次 參差不齊，集中式的單體商業(yè)建筑和臨街店鋪交錯分布； 經(jīng)營模式 上， 除了北山超市、東方購物中心、新世界名品城為統(tǒng)一經(jīng)營管理外 ,其余的商業(yè)主要以 零散的 個體經(jīng)營為主。 消費需求升級： 從當陽最繁華的南正街可以看到， 當?shù)?居民 對 知名 品牌已經(jīng) 有一定的認知度， 其中不乏 ADDIDAS 等一線品牌 ， 可以得知當陽 工薪階層的市民日益 重視生活質(zhì)量，消費水平 已經(jīng) 與宜 昌 等城市逐步縮小了差距 。 商圈缺乏 統(tǒng)一規(guī)劃，沒有整體競爭力 規(guī)模上，整個商圈占據(jù)了全部的市中心區(qū)域，占地面積較大， 但只有臨街和一層的店面得到了充分利用 。 一方面是因為 商圈是 出于自發(fā)性原因而形成 ， 缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃 和明細的 業(yè)態(tài)劃分 。 另一方面，也反映出當陽商業(yè)仍然處于比較初期的階段，以商家扎堆經(jīng)營為特色，缺乏集約化優(yōu)勢。導致 雖然占地 面積大，但帝旺實業(yè)當陽項目市場調(diào)查報告 19 經(jīng)營分散，檔次混亂、 優(yōu)質(zhì)地段價值沒有得到充分利用，缺乏整體的核心 優(yōu)勢 。 部分行業(yè)分布較集中，但沒有形成專業(yè)市場 在子龍路、長坂路和玉陽路上均 有較為集中的建材商鋪， 在長坂路上有較為集中的五金商鋪，已經(jīng)成行成 市，但這些商戶 以家庭作坊為主， 品牌雜亂，沒有統(tǒng)一的管理， 售后 服務 、 貨物 配送 、產(chǎn)品的齊全性都 沒有保證， 各自為政 ，無法與專業(yè)市場相提并論。 二、當陽居民 消費 情況 分析 批發(fā)零售業(yè)占絕對多數(shù) ，第三產(chǎn)業(yè)有待提升 當陽市歷年社會消費品零售總額統(tǒng)計（單位：萬元）1314291367591528894%13%1202101250001300001350001400001450001500001550002021 2021 20210社會消費品零售總額 增長率 2021 年， 當陽市城區(qū)整體社會消費品零售總額 大約在 億元左右 ， 占全市社會消費品零售總額 億元的 48%。按當陽城區(qū) 10 萬人口計算，人均年消費品支出約 元，月均消費品支出約在 1274 元 。反映出當陽城區(qū)消費市場活躍，商業(yè)氣氛和前景均比較良好。 但批發(fā)零售業(yè)占據(jù)市場份額過大也說明了餐飲業(yè)、服務業(yè)等還有很大的發(fā)展空間。 中高端 客