【導(dǎo)讀】膀蚇薇肀膆芄蝿袃肂芃袁腿莁節(jié)薁羈芇芁蚃膇膃芀螆羀聿莀袈螃莈荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃膀艿葿蚅膅蒈螇膈肁蒈袀羈荿蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃蚆螀莂薂螈肅羋薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀膆芄蝿袃肂芃袁腿莁節(jié)薁羈芇芁蚃膇膃芀螆羀聿莀袈螃莈荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃膀艿葿蚅膅蒈螇膈肁蒈袀羈荿蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃蚆螀莂薂螈肅羋薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀膆芄蝿袃肂芃袁腿莁節(jié)薁羈芇芁蚃膇膃芀螆羀聿莀袈螃莈荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃膀艿葿蚅膅蒈螇膈肁蒈袀羈荿蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃蚆螀莂薂螈肅羋薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀膆芄蝿袃肂芃袁腿莁節(jié)薁羈芇芁蚃

　　

【正文】 良好 一般 沒有前景 從近幾年建材銷售總額的曲線，也可以看出宜昌市建材市場(chǎng)成交十分活躍，平均每年以超過(guò) 100%的速度增長(zhǎng)。因 此，當(dāng)陽(yáng)建材商戶對(duì)當(dāng)?shù)氐慕ú氖袌?chǎng)的未來(lái)前景看好，對(duì)建材行業(yè)的前景比較有信心，這部分人數(shù)占被調(diào)查人數(shù)的 70%。反映了建材 行業(yè)在當(dāng)陽(yáng)有很強(qiáng)的生命力和生存空間 三、 當(dāng)陽(yáng)市建材經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng) 調(diào)查 總規(guī)模約 7000 平方米， 商鋪 的分布 較分散 當(dāng)陽(yáng)建材商鋪分布示意圖 ：如圖所示， 目前當(dāng)陽(yáng)市建材商鋪主要集中在 新玉陽(yáng)路、 子龍路和長(zhǎng)坂路上 。而新玉陽(yáng)路和子龍路的建材商鋪比較集中，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模 .長(zhǎng)坂路的建材商鋪從數(shù)量上來(lái)說(shuō)雖然比較多，但店鋪分布相對(duì)分帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 27 散，無(wú)法形成一定的規(guī)模。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，共有建材商鋪 70 余家，總經(jīng)營(yíng)規(guī)模約7000 平方米。 整體上來(lái)看，沒有統(tǒng)一集中的規(guī)劃 ,比較分散。 商戶對(duì)集中式建材市場(chǎng)的態(tài)度：期待，但不 了解 問卷顯示， 當(dāng)陽(yáng)市民對(duì)建材市場(chǎng)的需求 信息 非常強(qiáng)烈和明確， 渴望 在當(dāng)陽(yáng)能有一個(gè)建材市場(chǎng)出現(xiàn)。 但在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇上，卻又基本一致地選擇了開放式的街鋪 ，對(duì)于商場(chǎng)式的集中物業(yè)興趣不大 。 從以上兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比 可以看出： 1） 當(dāng)陽(yáng)市民 雖然期待 建材市場(chǎng) ，但對(duì)建材市場(chǎng) 沒有切身的認(rèn)識(shí)， 對(duì)商場(chǎng)和賣場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所接受度較低 。 關(guān)于專業(yè)市場(chǎng)在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理和規(guī)?；s化等優(yōu)勢(shì)尚沒有充分的認(rèn)識(shí)。 2） 專業(yè)性市場(chǎng)是目前當(dāng)陽(yáng)市一個(gè)市場(chǎng)稀缺產(chǎn) 品 ，部分商戶對(duì)專業(yè)市場(chǎng)可能帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本增加有所顧慮。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 28 對(duì)本項(xiàng)目的啟示： 1） 建材市場(chǎng)正當(dāng)其時(shí)： 當(dāng)陽(yáng)市作為宜昌市建材基地，建材行業(yè)流通和銷售都比較活躍。 未來(lái)越來(lái)越多的建材企業(yè)入駐當(dāng)陽(yáng)和大批量建材產(chǎn)品流入市場(chǎng) ,一方面需要一個(gè)專業(yè)的場(chǎng)所供企業(yè)作為產(chǎn)品對(duì)外展示 ,另一方面流入市場(chǎng)的產(chǎn)品也需要一個(gè)大型的、集中的、專業(yè)市場(chǎng)來(lái)流通和經(jīng)營(yíng) ,本項(xiàng)目建材市場(chǎng)作為當(dāng)陽(yáng)市唯一的一個(gè)建材專業(yè)市場(chǎng) ,將承當(dāng)著這一重要的角色 ,所以未來(lái)前景非常的看好 。 留出足夠長(zhǎng)的市場(chǎng)預(yù)熱期： 因 本項(xiàng)目建材市場(chǎng)在區(qū)位上已占據(jù)“第一站”和“稀缺資源”的優(yōu)勢(shì)， 同時(shí)，一個(gè)全新市場(chǎng)的出現(xiàn)，也必將需要一個(gè)較長(zhǎng)的宣傳周期，讓消費(fèi)者知道市場(chǎng)的信息、投資者認(rèn)同市場(chǎng)的價(jià)值、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)識(shí)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的好處，將經(jīng)歷一無(wú)所知 —— 有所了解 —— 深入了解的過(guò)程，都需要在宣傳上花費(fèi)很大的功夫， 需要 足夠 長(zhǎng) 的時(shí)間 來(lái)實(shí)現(xiàn) 。且本項(xiàng)目面積較大，為了保證銷售的連續(xù)性，必須在之前有到位的宣傳。 項(xiàng)目招商及銷售應(yīng)延伸到周邊縣市： 當(dāng)陽(yáng)市建材的強(qiáng)勢(shì)崛起，和作為“ 中部瓷都 ” 的城市功能定位 ,事實(shí)上已經(jīng)成為周邊的建材重鎮(zhèn)，加上本項(xiàng)目作為流通中心的強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)，當(dāng)陽(yáng)建材的吸聚能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于當(dāng)陽(yáng)本市。同時(shí)也為了保證銷售率及開 業(yè)率，招商和銷售工作在后期應(yīng)考慮擴(kuò)展到大宜昌的其他縣市。 用主力商家的入駐帶動(dòng)商戶的信心 ： 鑒于商戶在初期的猶豫不決，可考慮引進(jìn)主力店，利用主力店的品牌知名度和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)打消商戶的顧慮， 樹立起對(duì)建材市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的信心。 以大盤形象，樹示范效應(yīng)： 作為當(dāng)陽(yáng)唯一和最大的建材市場(chǎng)，將是樹立項(xiàng)目形象和開發(fā)商形象的絕佳機(jī)會(huì)，因此在宣傳上應(yīng)利用此機(jī)會(huì)，將項(xiàng)目市場(chǎng)打造成為當(dāng)陽(yáng)新的地標(biāo)，制造示范和標(biāo)桿效應(yīng)。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 29 商鋪需求面積5%43%33%19%2040 4080 80100 1 0 0 以上 四、 建材單店情況調(diào)查 大開間，大面積商鋪較受歡迎 單個(gè)建材商鋪面積統(tǒng)計(jì)6%19%31%31%13%6 0 ㎡以下6070㎡7080㎡80100㎡1 0 0 ㎡以上 通過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前當(dāng)陽(yáng)市建材單鋪面積都相對(duì)較 大，主力面積區(qū)間在80100 ㎡左右，開間基本上都在 810 米之間。 結(jié)合問卷中對(duì)商鋪面積的意向需求 可以看出，當(dāng)陽(yáng) 商戶普遍傾向于 較大面積 的 商鋪，這些可對(duì)項(xiàng)目劃鋪提供一定的參考依據(jù)。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 30 復(fù)式商鋪 數(shù)量較少 當(dāng)陽(yáng)建材商鋪層高調(diào)查30%30%25%5%10% 4m 5m 6m 在我們對(duì)建材商鋪的實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 當(dāng)陽(yáng) 商鋪的層高需求主要集中在 之間。 也有少部分 56 米的復(fù)式商鋪。 說(shuō)明當(dāng)陽(yáng) 消費(fèi)者對(duì)夾層式、復(fù)式等商鋪模式 有所了解，但接觸不多。 經(jīng)營(yíng)品牌 以二三線的品牌為主 通過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 當(dāng)陽(yáng)市民對(duì)品牌的 認(rèn)知度越來(lái)越強(qiáng)，許多市民購(gòu)買建材都是首選品牌為主。據(jù)調(diào)查當(dāng)陽(yáng)本地建材商鋪經(jīng)營(yíng)品牌一般為 二三線品牌 ，而一線品牌比較少。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 31 商鋪經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次比例統(tǒng)計(jì)6%38%50%6%低檔 中高檔 中檔 高中低檔 陶瓷業(yè)品牌 蒙娜麗莎瓷磚 /冠珠陶瓷 /能強(qiáng)陶瓷等 地板品牌 大自然地板 /圣象地板 /萊茵陽(yáng)光 /凱萊地板等 燈飾品牌 久久燈飾 /亮點(diǎn)燈飾 /西蒙燈飾 /南方燈飾 /澳克士燈具等 衛(wèi)浴品牌 大紅鷹衛(wèi)浴 /恒潔衛(wèi)浴 /箭牌衛(wèi)浴等 潔具品牌 美加華潔具 /惠達(dá)潔具 /康納潔具 /帝王潔具等 貨源 渠道現(xiàn)狀 ：主要來(lái)自廣東 陶瓷 、衛(wèi)浴、潔具、地板類產(chǎn)品 進(jìn)貨渠道主要來(lái)自于廣東佛山； 燈飾進(jìn)貨渠道主要來(lái)自于 廣東 中山等地； 部分地板產(chǎn)品、衛(wèi)浴產(chǎn)品來(lái)自江蘇、 湖北 十堰 等地。 從以上的進(jìn)貨渠道可以看出，當(dāng)陽(yáng)建材店鋪的主要店鋪的進(jìn)貨渠道主要來(lái)自于廣東，而本地的品牌 則主要銷往外地。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示： 鋪位分割不宜過(guò)?。?雖然小面積商鋪總價(jià)低、投資門檻低，但不適用于當(dāng)陽(yáng)。劃分鋪位時(shí)，要考慮開間進(jìn)深的比例，當(dāng)陽(yáng)經(jīng)營(yíng)戶和投資客普遍喜歡大開間，另一方面也是建材家居產(chǎn)品的特殊性所需要的。在營(yíng)銷上，可強(qiáng)調(diào)大鋪位可在價(jià)格上的優(yōu)惠措施以及使用率高、易于再次分割等優(yōu)點(diǎn)。 復(fù)式商鋪應(yīng)設(shè)樣板間： 在建筑規(guī)劃建議中，因?yàn)橐粚訉痈咭呀?jīng)達(dá)到 5米，因此建議設(shè) 為復(fù)式商鋪。因?yàn)楫?dāng)陽(yáng)商家對(duì)復(fù)式商鋪沒有足夠的認(rèn)識(shí)，因此除了在宣傳上強(qiáng)調(diào)其好處外，應(yīng)設(shè)置樣板間，給客戶以最直觀的印象。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 32 在招商品牌篩選上不宜過(guò)于嚴(yán)格： 一般家居市場(chǎng)較為歡迎一線品牌，但結(jié)合當(dāng)陽(yáng)的實(shí)際情況，應(yīng)當(dāng)以二三線品牌和本地品牌為主。 五、當(dāng)陽(yáng)建材商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格水平調(diào)查 實(shí)際 平均租金較低，僅為 元 /㎡ 如果按照平均 6%的投資回報(bào)率計(jì)算， 可推算出 商鋪 參考 單價(jià)為： 3560 元 /㎡ 商鋪?zhàn)饨鸨壤y(tǒng)計(jì)13%56%25%6%10 元以下 10 20 元 20 30 元 30 元以上 當(dāng)陽(yáng)在售商鋪單價(jià) ： 社區(qū)商鋪 45005000 元 /平方米 項(xiàng)目 商鋪類型 面積 (㎡ ) 均價(jià)（元 /㎡） 備注 玉墅林風(fēng) 社 區(qū)底層臨街商鋪 80120 5000 繁華地段 錦繡江南 社區(qū)底層復(fù)式商鋪 60140 4500 地段較偏遠(yuǎn) 考慮到玉墅林風(fēng)處在當(dāng)陽(yáng)中心城區(qū)的最繁華地段，價(jià)格較高 ，而錦繡江南處于郊區(qū)，價(jià)格 明顯過(guò)高 ，透支了未來(lái)的升值空間。 通過(guò)在當(dāng)陽(yáng)走訪中介機(jī)構(gòu)和意欲進(jìn)行商鋪轉(zhuǎn)讓的業(yè)主，了解到目前當(dāng)陽(yáng)商鋪定價(jià)比較混亂，沒有可以參照的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)，也沒有統(tǒng)一的共識(shí)。買賣方多數(shù)憑感覺、經(jīng)驗(yàn)達(dá)成成交，商鋪之間價(jià)格相差較大，基本沒有可比性。 帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 33 業(yè)內(nèi)人士對(duì)租金和售價(jià)的承受力 略高于預(yù)期 商鋪?zhàn)饨鸪惺芰φ{(diào)查6%6%13%6%69%8 0 元/ ㎡. 月 5 0 8 0 元/ ㎡. 月 4 0 5 0 元/ ㎡. 月3 0 4 0 元/ ㎡. 月 2 0 3 0 元/ ㎡. 月 無(wú)論從租金推算還是與同類商鋪的比較上，均可以看出 目標(biāo)客戶能接受的商鋪單價(jià) 較低。 目標(biāo)客戶愿意在商鋪上投入的資金和購(gòu)買力都比較有限。但同時(shí)可以看到，約有 34%的客戶愿意承擔(dān) 40006000 元 /㎡乃至更高的價(jià)位，可見高質(zhì)高價(jià)的商鋪仍然會(huì)有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。由此可見，項(xiàng)目在商鋪定價(jià)上可適當(dāng)有所引導(dǎo)，兼顧客戶的承受力 。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 商鋪投資回報(bào)率應(yīng)略低： 雖然回報(bào)率越高越好，但考慮到當(dāng)陽(yáng)租金低廉，過(guò)高的回報(bào)率將無(wú)法支撐售價(jià)，宜設(shè)定在 56%左右。 雖然較大城市略低，但相對(duì)于 當(dāng)陽(yáng)占主流的保險(xiǎn)投資，收益已有明顯提高。 商鋪定價(jià)應(yīng)考慮到租金增長(zhǎng)的因素： 商鋪定價(jià)一方面考慮租金水平，不能盲目參考其他商鋪，另一方面也要考慮到專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，從而使帝旺實(shí)業(yè)當(dāng)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 34 得租金上漲空間較大。定價(jià)上將權(quán)衡各種因素，科學(xué)擬定。 通過(guò)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造溢價(jià)： 作為專業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)， 在 進(jìn)行統(tǒng)一的 經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中 會(huì) 使得商鋪的實(shí)際價(jià)值