【正文】 商圈研究 對項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力 消費(fèi)者研究 對消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏 好等作調(diào)研 投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等 確定市場調(diào)研的方法 市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。 ③直接征詢 這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。 ④現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查 調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。 FIP 宏策劃的區(qū) 域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 ⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析 消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 8 ⑥區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查 競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。核心商圈的顧客占 55%―― 70% Ⅱ、次級商圈 次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。一般來說，單程以 10 分種為限，距離在500 米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以 15 分鐘為限，距離在 2020 米以內(nèi)，我們稱之為第二商 圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車 10 分種左右，距離在 5000 料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。 ⑵商圈分析步驟 第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。 第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。如北京市場每次單店購物達(dá) 100 萬元，而在廣州只有 10 萬元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額， RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。 目標(biāo)客戶投資動向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國 3－ 5年市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者展示潛 力巨大的商業(yè)模式。耽誤您一點(diǎn)時間，問您一些問題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問員姓名： 訪問時間： 甄 別 問 卷 出示卡片 1 S請問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司 工作？（單選） 市場調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報紙、雜志等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無 6 S您本人在過去 6 個月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動？ A、有 B、沒有 17 出示卡片 2 S請問您的年齡是： 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請問您是：（單選） 土生土長的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來旅游觀光 4 外地人來出差 5 外地人來探親 6 其他（請記錄） 7 18 購物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？ 0請問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？ 01 02 順德樂從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請注明） 7 7 出示卡片 5 0請問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？ 去過深圳 1 去過廣東省的其他城市 2 去過廣東省外的其他省 3 去過香港 4 去過澳門 5 沒有去過廣州以外的其他地方 6 其他（請注明） 7 19 出示卡片 6 0靖問您在什么情況下會去廣州以外的其他地方購物 廣州沒有賣的 1 買貴重的物品會選擇更專業(yè)的市場 2 廣州的種類比較少 3 結(jié)婚購物時 4 買家私時 5 買珠寶首飾時 6 其他（請注明） 7 0請問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？ 0請問您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請問哪一個地方是您最常去逛街或購物的呢？ 出示卡片 7 0請問您通常和什么人一起去逛街購物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請注明） 7 0請問您逛街購物時通常幾個人一起？ 20 請記錄： 人 0請問您每次逛街的購物的花費(fèi)一般有多少？ 請記錄：元 出示卡片 8 01請問您通常是選擇哪種交通工具到購物地點(diǎn)呢？ 出示卡片 9 01請問您通常多久逛街購物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個月一次 4 三個月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來沒去過購物 9 其他（請注明） 0 出示卡片 10 01去某個商業(yè)區(qū)逛街的時候，以下的因素對您而言，重要程度如何？這里， 5 分代表非常重要， 1 分 代表一點(diǎn)也不重要，請用卡片上的尺度去對這些因素評分。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。 FIP 商業(yè)“宏策劃通過對銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。 便利店（ CONVENIENCE STORE） 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 家居中心（ HOME CENTER） 改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) 。 購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費(fèi)對象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法。 從消費(fèi)群需求上界定 業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習(xí)慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。因此， FIP 根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用?，F(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能： 購物功 能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能； 休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置； 38 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等； 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面； （五）、形象定位 商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)； （六）、檔次定位 項(xiàng)目所面對的消費(fèi)與經(jīng)營品牌的檔次，這是 屾所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。 法則一：縱向定價波動大 商場負(fù)一層與一層的租金相差 2―― 3 倍。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬觥? 根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險能力等因素的考慮， FIP 根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。 項(xiàng)目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。 對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝 由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)商自 行主張。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強(qiáng)、顧客能完全投入的奇遇和旅程。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系； 解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性 樓層設(shè)計要考慮消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程、一般消費(fèi)者逛商場的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖 要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn) 業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的 樓層設(shè)計能夠保證消費(fèi)者晨商場的停留時間 產(chǎn)品檔次 項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定； 主題形象 主題形象一般根據(jù)項(xiàng)目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在 SHOPPING MALL 的顯要 位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成 48 熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。 ⑵公共空間設(shè)計建議 隨著商場空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。大商店面寬： 1 11 2 24。 ⑷中庭空間設(shè)計建議 中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計的特色和精