【正文】 與將來的句子，請(qǐng)問 28 只要將來生活好，現(xiàn)在辛苦一點(diǎn)都不怕 將來的事很遙遠(yuǎn)，只要現(xiàn)在很舒服就可以了 只要現(xiàn)在辛勤的工作，將來生活才會(huì)舒適 即使很辛勤的工作，將來也不過如此 我會(huì)一直很勤奮地工作，不管現(xiàn)在還是將來 對(duì)于將來我覺得一定會(huì)比現(xiàn)在好 其他（請(qǐng)注明） 背景資料 下面是一些關(guān)于您個(gè)人的問題，我們只是作為資料分析使用，希望您不要介意 B記錄性別： 男 女 出示卡片 23 B2 您的婚姻狀況？ 單身 已婚 離婚 喪偶 分居 出示卡片 24 B請(qǐng)問您的受教育程度 小學(xué)或以下 初中 高中、中專 大專 本科 29 碩士或以下 出示卡片 25 B請(qǐng)問您的職業(yè)是： 國(guó)營(yíng)企業(yè) 干部 1 職員 2 外資、合資、港澳合資企業(yè) 管理人員 3 職員 4 事業(yè)性單位 干部 5 職員 6 私營(yíng)企業(yè) 管理人員 7 職員 8 黨政府機(jī)關(guān) 干部 9 職員 1 自由職業(yè)者 2 私營(yíng)企業(yè)主 3 無職業(yè)者 4 離 退休人 員 5 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 26 B請(qǐng)問您通常上下班的交通工具是： 30 自行車 摩托車 出租汽車 私家小汽車 公交車 不使用交通工具 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 27 B請(qǐng)問卡片中哪個(gè)最能代表您的個(gè)人月收入？ 500 以下 500－ 799 元 800－ 999 元 1000－ 1249 元 1250－ 1499 元 1500－ 1999 元 2020－ 2999 元 3000－ 3999 元 4000－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000 元以上 31 出示卡片 28 B請(qǐng)問 卡片中哪個(gè)最能代表您家庭每月的總收入？ 1200 元以下 1500－ 1999 元 2020－ 2499 元 3000－ 3499 元 3500－ 3999 元 4000－ 4499 元 4500－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000－ 8999 元 9000－ 9999 元 10000 元以上 拒答 B8 請(qǐng)問您家里有多少位家庭成員？我指的是那些一周至少 5 天住在這里的家庭成員。 基于此， FIP 將對(duì)未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng) 16 爭(zhēng)力。 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu) ⑴本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ⑵本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ②人流量分析 ★★人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流量 ⑶消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ★★抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★抽樣取數(shù)方法 13 消費(fèi)力分析 A、本商圈消費(fèi)力分析 項(xiàng)目 市場(chǎng) 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中 等 偏 上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年收入（元） 根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見下表） 高 級(jí) 消 費(fèi)群 中高級(jí)消費(fèi)群 中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群 中低檔消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 家庭人均收入 5 萬元以上 4－ 5 萬元 2－ 4 萬元 2 萬元以下 占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比 消費(fèi)行為特點(diǎn) C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量 ①年齡 ② 性別 ③收入水平 ④文化水平 14 ⑤接受時(shí)尚信息程度 ⑥家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析 E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論 五、競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。 目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析 包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場(chǎng)配套要求等的分析。 假設(shè)某年某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營(yíng)業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購(gòu)買 5000 元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000）247。 Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 第六步：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與市場(chǎng)其他情況。 10 第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度等。 對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購(gòu)物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力難度較大。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)間來計(jì)算區(qū)分。次級(jí)商圈顧客占 15%―― 9 25% Ⅲ、邊緣商圈 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈 的顧客。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布 密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” ⑴商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時(shí)間來界定。 ⑦未來 3－ 5 年城市發(fā)展方 向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析 商圈也稱購(gòu)買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國(guó)民生產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為 其表象所迷惑。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。一般情況下， 6 商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用以下四種方式： ①直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告 工作目的： 深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)； 以未來 方向來界定現(xiàn)在的 策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力； 細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì) 通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開 發(fā) ，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。 1 公司投資 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃 形 式 九江新地產(chǎn)公司 鄭志剛 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 一、市場(chǎng)調(diào)研分析 宏觀市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶分析 消費(fèi)者分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 SWOT 分析 未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析 二、定位分析 的 戰(zhàn)略性總體定位 商業(yè)定位 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 市場(chǎng)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 市場(chǎng)總體形象 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 五、經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo)預(yù)算 分析評(píng)估 策劃第一步 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析 一、宏觀市場(chǎng)分析 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 2 商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 三、客戶分析 經(jīng)營(yíng)范圍分析 投資動(dòng)向分析 經(jīng)營(yíng)狀況分析 客戶需求分析 四、消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 消費(fèi)水平研究 五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 六、未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析 略 七、 SWOT 分析 熱，像火一般的熱。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對(duì)待投資招商的謹(jǐn)慎。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商 業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì) ，同時(shí) 把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避 風(fēng) 險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專 業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案： 項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā) 戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析 項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑 項(xiàng)目年度發(fā)展策略 【調(diào)研分析策略】 （一）市場(chǎng)調(diào)研策略研究 5 市場(chǎng)調(diào)研步驟 第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法 第三步：制定調(diào)研方案 第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù) 第五步：整理和分析數(shù)據(jù) 第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)研分類研究 市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)別問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類； ⑴以識(shí)別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題； ①市場(chǎng)潛 力――攀升、下降； ②市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮小； ③企業(yè)形象 ④市場(chǎng)特征 ⑤招商與銷售 ⑥市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè) ⑵以解決問題為目的的調(diào)研步驟 ①市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù) ②確定細(xì)分的依據(jù) ③確定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力 ④選擇目標(biāo)市場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)研各類各類 調(diào)研種類 所需資料 研究范圍