【正文】 ..................................... ４５ 167。 項目總投資估算 ............................................................................................ ４７ 167。 融資方式 ............................................................................................. ５１ 167。 測算說明 ..................................................................................................... ５５ 167。 總損益估算 ........................................................................................ ５８ 167。 總現(xiàn)金流量估算 ................................................................................. ６１ 167。 總體財務評價 .................................................................................... ６２ 167。 遺址公園盈虧平衡分析 ...................................................................... ６３ 167。 生態(tài)環(huán)境效益 .............................................................................................. ６５ 167。 結論 ............................................................................................................ ６７ 167。 全方位開拓客源市場 .......................................................................... ６８ 167。 項目名稱 中國祿豐侏羅紀恐龍城 167。 研究工作依據(jù) (1) 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。 167。 可行性研究初步結論 一、政策可行：該項目 是國家鼓勵發(fā)展的產業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成 祿豐地區(qū)的產業(yè)優(yōu)勢。 四、效益可行：本項目的經濟效益、社會效益 、生態(tài)效益均較佳。 ９ 第 2章 項目背景和發(fā)展概況 167。因此，今后除了政府提供相應的政策保障和資金支持外，還可以吸收更多的東部資金以及一些外資共同參與對祿豐旅游業(yè)的開發(fā)與建設。 167。 項目發(fā)展概況 167。祿豐縣的社會經濟條件是楚雄州最發(fā)達的縣份，也是滇中地區(qū)經濟較發(fā)達的縣份，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了有力的經濟保障。祿豐縣還蘊藏著豐富的其它古生物化石資源：有著名的臘瑪古猿發(fā)掘地；在川街恐龍化石挖掘點不遠的南面貝殼山上，還蘊藏著大量的早侏羅紀雙殼類古生物化石；在一平浪鎮(zhèn)還有“一平浪煤系”，石門水庫的“石門群”魚化石等。而規(guī)劃現(xiàn)場的地形則是由相對高度為 2050 米高的小山丘和莊稼用地與數(shù)個小山谷構成，主要特點是南低北高、山體坡度較緩、部分山體為裸巖，路北山丘較多，可建設用地面積廣擴。永久性植被幾乎沒有，很多山坡都是原始荒地或已被改造成農業(yè)用地，只有零散的少數(shù)直徑為 1020 公分的樹木，品種也較單一。 水文資源相對短缺 現(xiàn)場附近沒有較大水流量的江河或水庫。高速公路縱橫穿過，給旅游區(qū)帶來不少的各種影響，如燥音、視覺景觀、生態(tài)的破壞、園區(qū)整體被分割等影響。受高原氣候的影響大，對項目計劃帶來一定的局限性。 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是云南省和至滇旅游者經常采用的旅游組合方式，為家庭游客營造舒適氛圍和休閑環(huán)境是市場近期持續(xù)的寵兒。 被訪者普遍傾向于在景區(qū)選擇特色餐館或農家菜館就餐，并且對于餐飲消費水平的意愿是每人每餐 1030 元，其中省外游客可以承受的價位稍高于省內游客。 在云南尤其是滇中地區(qū)悄然崛起的自駕車旅游市場需求，以及持續(xù)存在的中小學生科普教育市場需求都是龐大而未飽和的，而區(qū)域內與古生物旅游資源相結合的多功能混合產品是市場的稀缺，祿豐在交通距離、特種資源方面具備開發(fā)這種產品的優(yōu)勢和強大機會。 167。 雖然改革開放后的 20 幾年中，祿豐旅游業(yè)與云南省日新月異的變化 一樣得到了長足的發(fā)展，但橫向比較國內其他地區(qū)，其產業(yè)規(guī)模仍 然偏小，仍有較大發(fā)展空間。 (4) 通過本項目的建設，將增加祿豐的稅收、提高就業(yè)率。 市場調查 167。 在客源市場方面，常州 、天臺處于長江三角洲，河源、茂名處于珠江三角洲，皆為中國人口最稠密，社會經濟發(fā)展水平最高的地區(qū)，有著巨大的區(qū)位和市場優(yōu)勢，但資源上的先天不足是其發(fā)展的要害；而祿豐雖然和自貢、永靖都處于中國西部，但由于祿豐處于旅游業(yè)相對發(fā)達的云南，距離云南最發(fā)達的城市也是中國重要的旅游城市 —— 昆明較近，且位于昆明—— 大理黃金旅游熱線上，因此也有一定比較優(yōu)勢。 在景區(qū)的開發(fā)規(guī)模和未來發(fā)展計劃上，目前以常州恐龍園投資最大，并不斷謀求二次創(chuàng)業(yè)，但占地面積相對較小，發(fā)展空間有一定的限制；自貢計劃的恐龍王國公園則預計投資和占地都很大，很值得重視，同時，河源和天臺的發(fā)展計劃也不容忽視。而祿豐和自貢的的恐龍資源雖然占優(yōu)勢，但其產品仍屬于初級開發(fā)狀態(tài)。 恐龍化石的遺址在全世界旅游業(yè)中都有很好的開發(fā)，在美國的德克薩斯州、亞利桑那州、瑞士的汝拉州等地區(qū)已經開發(fā)了類似“侏羅紀公園”的恐龍遺址公園，在知名度不斷擴大的同時也取得了很好的效益，但在亞洲卻沒有擁有恐龍化石遺址的世界級的旅游地，這顯然與亞洲的眾多人口和社會經濟快速發(fā)展是不適應的。 供給市場 滇中地區(qū)與滇西北的大理可以說是整個云南省旅游資源分布最為豐富的地區(qū)，其主要旅游產品如下表： 表 61 云南省旅游產品表 昆明 玉溪 楚雄 大理 翠湖 （ A） 大觀樓 （ B） 金馬碧雞坊 （ B） 西山風景區(qū) （ A） 世博園 （ D） 滇池 （ C） 昆明黑 龍?zhí)?（ A） 曇華寺 （ B） 九鄉(xiāng) （ A） 路南石林 （ A） 盤龍寺 （ B） 筇竹寺 （ B） 陽宗海 （ C） 云南民族村 （ D） 圓通山 （ A） 圓通寺 （ B） 金殿風景名勝區(qū)（ A） 云南陸軍講武堂舊址 （ B） 云南省博物館 （ B） 安寧溫泉（ C） 帽天山國家地質公園 （ E） 玉溪通海曲陀關 （ B） 秀甲南滇 —— 秀山 （ A） 玉溪哀牢山自然保護區(qū) （ A） 神奇晶瑩的玉溪溶洞 （ A） 玉溪撫仙湖 （ C） 華寧海鏡海關 （ B） 孤山島 （ A） 海門河 （ A） 觀魚洞 （ A） 玉溪星云湖 （ A） 玉溪九龍池 （ A） 玉溪聶耳公園 （ A） 玉溪 象鼻溫泉 （ C） 紅塔工業(yè)區(qū) （ F） 李家山青銅文化園（ E） 楚雄元謀土林 （ A） 楚雄紫溪山 （ A） 水目山（ A） 楚雄永仁方山 （ A） 楚雄大姚白塔 （ B） 楚雄獅子山 （ A） 化佛山 （ B） 龍江公園 （ A） 福山草堂 （ B） 臘瑪古猿遺址（ E） 祿豐 恐龍博物館（ E） 十月太陽歷文化園 （ D） 人 類 發(fā) 祥 地 元 謀 （ E） 楚雄護法明公德運碑摩崖 （ E） 楚雄萬家壩古墓群 （ E） 楚雄哀牢山自然保護區(qū) （ A） 黑井古鎮(zhèn)（ B） 蒼山風景區(qū) （ A） 洱海風景區(qū) （ C） 石寶山風景區(qū) （ A） 巍寶山風景區(qū) （ A） 雞足山 風景區(qū) （ A） 大理古城 （ B） 大理三塔 （ B） 蝴蝶泉 （ B） 周城白族村 （ B） 三塔倒影公園 （ B） 杜文秀墓 （ B） 漾濞石門關 （ B） 元世祖平云南碑 （ B） 天龍八部影視城（ D） 自然類景點（ A） 人文類景點（ B） 恐龍城類（ C） 主題公園類（ D） 遺址公園類（ E） 工業(yè)旅游類（ F） 顯然，云南本地市場中尚沒有大型的、游樂型的主題公園項目，而本項目正好可以填補空白。這也正好說明祿豐未來的旅游產業(yè)尚有較大發(fā) 展空間，游客市場仍有較大潛力。 （ 3）出游者年齡構成：近年人們出游的年齡段在拓寬，小孩及老年人出游的數(shù)量增長較快。 167。 市場競爭狀況 滇中及大理地區(qū)旅游產品供給類型多樣，分布密集，品味較高，空間組合良好，為本地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展奠定了雄厚的資源基礎。 167。例如：與昆－大－麗線聯(lián)合促銷；與旅行社建立長遠合作關系，特別是對于先期推廣祿豐恐龍城產品的旅行社要給予適當且長遠的優(yōu)惠措施，配合這類旅行社的線路推廣，降低他們的進入成本。隨著經濟增長，總體收入增加，這些目標顧客對度假旅游消費的邊際傾向會增加，而同時原收入層次偏低者隨著經濟增長，收入增加上升為較高收入層次，因而在定價時應考慮到這一因素，根據(jù)經濟增長后消費能力及消費偏好的變化情況調整定價。 ■ 承載力原則 要充分考慮恐龍城內不同項目的承載力，如社會承載力、環(huán)境承載力、經濟承載力等。 ■ 淡旺季調節(jié)原則 旅游業(yè)本身是一個季節(jié)性較明顯的行業(yè)，而祿豐恐龍城項目所在地更是四季分明，對游客的影響也會有一定的季節(jié)性影響，為合理利用資源，更多也吸引游客，服務游客，可通過定價策略調節(jié)全年游客量及進入時間，使旺季尤其是黃金期不至于瘋狂火爆，淡季也有適量游客。一級價格歧視是指廠商制定的價格正好等于消費者的需求價格，消費者因此在每單位產品上沒有任何 “ 剩余 ” 。但是，實行價格歧視必須具備一些條件：第一，各個市場是相互分離的。另有一個重要原則為高峰價格，即在游客量高峰時期段給予游客以較高的價格，如周末滑雪度假場的門票價格要遠遠高于平時。完整的搭售概念包括三個方面的內容：純搭、混搭、單賣。定價方法 通常包括以下幾種： ■ 超值定價 也稱作 “ 撇油策略 ” ，這種方法是在同類產品中，為自己企業(yè)的產品制定比其他品牌相對較高的價 格。 ■ 滲透定價 這種方法是對產品收取較低的價錢，而假設這種品牌能夠以龐大的數(shù)量銷售。 ■ 成本加成定價 這種方法是在成本的基礎之上根據(jù)給定的利潤幅度來設定產品價格。估計產品提供的附加值，并宣傳怎樣使消費者相信這種附加值物有所值。 祿豐恐龍城定價建議 根據(jù)前期市場調查報告及上述分析，建議祿豐恐龍城建成后的初期，在加強廣告宣傳營銷，對祿豐恐龍城的形象品牌定位的基礎上，采用以超值定價方法為主的、多層次、靈活的方法。 ■ 對不同時期、不同收入層次、不同消費量的 顧客實行價格歧視 N2 類項目使用量 N1 類項目使用量 項目使用費 項目使用量 入門費 ２３ 基于前述價格歧視原理，祿豐恐龍城可在二、三級價格歧視上 做 文章，結合項目承載力、淡旺季游客量進行歧視性定價：五一、十一黃金周期間，價格適當上浮，既增收又限量；平季期間價格為基準價，旺季期間價格上浮，淡季期間價格下??；對一年中會多次光顧的顧客或顧客群體，如特定的企事業(yè)單位，可實行數(shù)量折扣，即消費到一定的金額和人次時，給予一定的免費游覽名額；對不同收入層次的顧客給予不同價格，如教師職業(yè)者、銀發(fā)旅游者、學生等給予低價，而對那些具有虛榮心理、攀比心理的富人階層或特定職業(yè)者，給予貴賓待遇，發(fā)放 VIP 卡 ，實行高價，當然還得講究一定的其他技巧，并需要營銷宣傳策略配合。 資源稟賦狀況 本項目恐龍文化遺址具有一定獨特性、稀缺 性和壟斷性。恐龍資源具有良好的永續(xù)開發(fā)價值。 地形地貌較優(yōu) ：基地靠山，地勢微有起伏，較適合建設主題 公園、休閑娛樂、居住項目。 C 平均氣溫 16 ． 2 176。氣候垂直變化顯著，類型多樣。 167。 （ 3）運輸：地區(qū)內運輸線路的分布 320 國道、省道楊三公路東西南北縱橫交錯；運輸 費用貨運價格 元 /噸 ,客運價格 元 /人 /公里；運 輸能力目前相對較差 ,有貨車 100輛 ,客運車 5 輛 ,景區(qū)建設過程中要考慮建立昆明直達恐龍城專 線巴士和楚雄州直達恐龍城巴士 ,由早到晚每 30 分鐘 /次。施工勞動力來源可由承 包商自帶或當?shù)氐霓r村剩余勞動力解決；施工運輸條件祿豐縣及周邊縣市有足夠的車輛保證 ；施工用動力（ 水、電）來源等可以就地解決。本地一般人力資源的可獲得性較強。 ２７ 第 5章 總體規(guī)劃 167。 項目核心區(qū)規(guī)劃 ２８ 167。 本恐龍城的產品設計考慮到了現(xiàn)階段不同的市場需求層次及日益上升變化的需求檔次和需求偏好，在產品設計上具有創(chuàng)新性和