【正文】 每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發(fā)項目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對投資目標(biāo)、進度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)進行有效的控制，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理設(shè)計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計的好壞，都將直接影響工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。要督促設(shè)計單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。施工階段的工作，包括施工準(zhǔn)備，如人力準(zhǔn)備，通過招標(biāo)投標(biāo)確定施工隊伍，建材和施工設(shè)備的準(zhǔn)備，落實水電交通運輸?shù)韧獠織l件；組織施工，如在開工之前，建設(shè)單位應(yīng)辦理開工手續(xù)，在向規(guī)劃部門領(lǐng)取開工執(zhí)照后，施工單位方可進行施工，在施工過程中，督促監(jiān)理單位工作，協(xié)助施工單位處理施工中常遇到的技術(shù)問題，監(jiān)督施工單位按圖施工，保證工程質(zhì)量等。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)以及國家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗合格的報告。(4)加強工序驗收、中間檢查、隱蔽驗收和最終驗收房地產(chǎn)開發(fā)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方在進行自檢基礎(chǔ)上提前通知驗收,且要求通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點。檢查不合格的，嚴(yán)禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。進度控制的最終目的是確定項目進度目標(biāo)的實現(xiàn)，開發(fā)項目進度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。如不能及時兌付應(yīng)與承包單位勾通協(xié)商，避逸因進度款撥付不及時面造成停工，影響總進度目標(biāo)工期拖延控制決策監(jiān)督承包單位按批準(zhǔn)的施工進度計劃組織施工，定期檢查計劃執(zhí)行情況，采取措施調(diào)整進度計劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進度管理行為。成本控制為了有效地控制建設(shè)項目投資，業(yè)主應(yīng)在建設(shè)前期確定建設(shè)規(guī)模，采用技術(shù)先進，功能合理，經(jīng)濟節(jié)約的設(shè)計方案，做到投 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）資決策正確；同時，在施工階段做好工程價款結(jié)算的審查與管理，對工程變理及時確定調(diào)整價款，合理處理索賠和進行反索賠。備料款的扣回應(yīng)隨工程所需主要材料儲備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續(xù)扣回。常因工程變更及材料，勞動力，設(shè)備價格等因素，造成工程價款的增加。其次在施工過程中做好各方與各項工程的協(xié)調(diào)，慎重決定工程孌更，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理工程師簽證制度，并按全同規(guī)定及時向施工單位支付進度款。工程設(shè)計變更管理設(shè)計變更管理是一項重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價格的調(diào)整及實施進度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點。設(shè)計變更經(jīng)監(jiān)理工程師會簽后交施工單位施工。工程變更均會對工程質(zhì)量、進度，投資產(chǎn)生影響，因此應(yīng)做好工程的審批工作，合理確定變更的單價、價款和工期限延長的期限，并由監(jiān)理工程師下達變更指令。信息管理主要是施工現(xiàn)場的一些信息收集與反饋，對于建設(shè)主管部門所發(fā)出的信息的收集，了解行業(yè)的動態(tài)對于本工程的影響，主要是工地現(xiàn)場的資料管理，包括圖紙、聯(lián)系函、修改單、合同、計劃書、總結(jié)、預(yù)結(jié)算書、公司發(fā)文、內(nèi)部發(fā)文等等所有紙質(zhì)和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準(zhǔn)確、真實、及時地存檔，做好文件收發(fā)借用等詳細登記。依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，在項目實施階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，最終實現(xiàn)項目工程建設(shè)按時、按質(zhì)、按量地交付使用或銷售，達到為項目建設(shè)增值的目的。二、單體設(shè)計之前的辦理規(guī)劃意見書、項目立項、進行土地測繪與定界、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、委托總體規(guī)劃方案設(shè)計與報批、完成地質(zhì)勘察等項目前期工作由公司相關(guān)部門另行制定周期標(biāo)準(zhǔn)。（21天）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第75天開始，開工前第55天完成。（10天）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第45天完成。A、編制招標(biāo)工程量清單，擬定標(biāo)底，確定攔標(biāo)價（21天）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第34天完成。B、按公司內(nèi)部程序確定標(biāo)底（8天）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第26天完成。工作成果：完成招標(biāo)方案；與施工單位達成合作意向；通過公司審批的招標(biāo)文件；通過公司評審的擬定合同文本職責(zé)：a、分公司采購部編制招標(biāo)方案與招標(biāo)文件，公司采購部審核招標(biāo)方案與招標(biāo)文件； b、分公司工程部與采購部還要完成以下工作：①、對意向施工單位在建工程進行考察和評價②、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本③、按公司的招標(biāo)制度、實施辦法規(guī)定的流程完成相關(guān)審批及合同條款評審。職責(zé)：分公司工程部在向公司預(yù)結(jié)算部取得攔標(biāo)價和工程量清單的基礎(chǔ)上，填充招標(biāo)文件，并在政府備案。工作成果：確定中標(biāo)候選人。注：監(jiān)理單位在開工前第38天確定。職責(zé)：各分公司開發(fā)部根據(jù)當(dāng)?shù)匾笙蛘鞴懿块T遞交相關(guān)開工手續(xù)，包括：a、工程登記表（原報建表）b、土地使用證書c、建設(shè)工程規(guī)劃許可證d、現(xiàn)場具備施工條件的證明、房屋拆遷許可證和滿足施工進度要求的拆遷進度證明（監(jiān)理單位提供）e、經(jīng)備案的施工合同和監(jiān)理合同（副本）f、施工圖設(shè)計審查合格書g、中標(biāo)通知書h、經(jīng)項目總監(jiān)理工程師按規(guī)定審查簽署的保證質(zhì)量和安全措施的施工組織設(shè)計（方案）報審表i、工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的質(zhì)量監(jiān)督備案表、《質(zhì)量責(zé)任書》j、工程安全監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的安全監(jiān)督備案表k、建設(shè)工程監(jiān)理備案表l、投資計劃和銀行出具的資金到位證明m、消防設(shè)計審核意見書n、清欠辦出具的建設(shè)單位未拖欠工程款的證明。甲供鋼筋、水泥等主材采購（確定招標(biāo)方案后進行）。CFG樁樁基施工、檢測（政府圖審后進行）。說明：針對非CFG樁的地基處理工程，要保證在單體施工前完成施工與驗收工作。⑶、職責(zé)：分公司（或項目）工程部組織完成。建議在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。單體工程竣工調(diào)試與驗收階段一、單體工程竣工前調(diào)試（水、電、暖、電梯等安裝完成后開始）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程竣工驗收前第30天開始，單體工程竣工驗收前第16天完成。標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程竣工驗收前第15天開始。標(biāo)準(zhǔn)時限：驗收當(dāng)天完成工作成果：工程驗收合格，取得單位工程竣工驗收報告。工作成果：編制完成當(dāng)期工程市政各專業(yè)施工圖。工作成果：編制完成當(dāng)期工程園林景觀施工圖。二、園林景觀施工圖預(yù)算編制（45天）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工后第105天開始，開工后第149天完成。職責(zé)：分公司工程部與采購部完成以下工作：a、對意向施工單位的在建或已建或在建工程進行考察并作出評價。施工階段當(dāng)期項目市政各專業(yè)及園林景觀工程施工（主體封頂前應(yīng)完成市政工程的相關(guān)手續(xù)，主要是關(guān)于正式用水、強電、熱力的申請）（45天）?？⒐ふ{(diào)試與驗收標(biāo)準(zhǔn)時限：市政各專業(yè)工程、園林景觀工程施工結(jié)束后15天內(nèi)調(diào)試驗收完成。職責(zé)：分公司（或項目）工程部配合物業(yè)公司完成工程交接。三、辦理業(yè)主入住手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程竣工驗收合格，市政各專業(yè)及園路完成后第1天開始，第15天完成。工作成果：完成最終工程結(jié)算報告。/ 13 項目投資建議，在公司范圍內(nèi)組織人員，進行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。項目投資論證，計劃配套部負責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗酚捎媱澟涮撞拷M織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。項目變更與調(diào)整，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。項目概況 四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近35年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。項目概況 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。）1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；6）綠化率等。/ 13 法律及政策性風(fēng)險分析 土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。規(guī)劃設(shè)計初步分析/ 13規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。投資收益分析 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。 1）風(fēng)險分析是否充分； 2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。項目設(shè)計管理過程的一般規(guī)定 ，各設(shè)計階段的管理要求包括，12 / 13但不限于：1）編制、審查各階段設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位； 3）配合成本控制、實施限額設(shè)計；4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術(shù)專家評審和確認各主要階段的設(shè)計成果； 6）組織各設(shè)計階段的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)計更改控制程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進行； 8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進行確認。，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”，好的名聲必須要好的東西來保證。優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確的對房屋進行設(shè)計，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少和避免不必要的浪費，節(jié)約了工程造價和加快了工程進度。其三、建立高效合理的管理模式。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個過程，表現(xiàn)著工程特征。二、項目實施方案確定：確定本項目的性質(zhì)、規(guī)模、時間范圍、投資額度，項目的具體要求。報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。七、項目實施（施工）階段的過程管理。十一、項目風(fēng)險管理。位于紫荊山路東、商城路北。? 項目的監(jiān)理工作由公司自己承擔(dān)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的公司掛靠實施。? 雖涉及新項目管理，但對工程不直接造成影響的部門，比如財務(wù)部、銷售部按照需要對人員進行調(diào)整，其職能按照公司原來的規(guī)定執(zhí)行。原則上充分利用現(xiàn)有人員，對有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補不足。? 材料部作為建設(shè)單位主管材料、設(shè)備供應(yīng)的部門，按照公司規(guī)定的職責(zé)，負責(zé)項目“甲供”材料、設(shè)備的采購供應(yīng)，對所供應(yīng)的材料設(shè)備質(zhì)量與項目的符合性負責(zé)，對供應(yīng)按照計劃進場的時效負責(zé)，按照公司規(guī)定的部門職責(zé)和《項目管理規(guī)劃》要求實施責(zé)任行為。項目財務(wù)室人員可以根據(jù)公司財務(wù)部現(xiàn)有人員情況調(diào)出，也可以由項目招聘解決，按照公司財務(wù)管理的基本制度實施職務(wù)行為。? 項目經(jīng)理可由提供資質(zhì)的施工企業(yè)委派，要求具備一級項目經(jīng)理資質(zhì)的人員擔(dān)任，項目部實際控制權(quán)由我公司委派人員掌握。? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項目部職能的綜合使用，比如，項目部的技術(shù)崗位人員之間，專業(yè)工長和各專業(yè)技術(shù)負責(zé)人崗位之間，見證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識能力強、確有高層施工經(jīng)驗的人員擔(dān)任。?從獨立核算和相對獨立管理的角度上講，項目部人員應(yīng)該相對完整，盡可能地避免“互動”造成的“職責(zé)”混亂。因此，在施設(shè)編制時，必須抓住重點，采用科學(xué)的方法，統(tǒng)籌安排。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專業(yè)分包間的項目責(zé)任范圍，是在統(tǒng)一目標(biāo)規(guī)定下，實現(xiàn)合理部署、明確相互間邏輯關(guān)系的必須，是項目實現(xiàn)有續(xù)組織、持續(xù)進展的關(guān)鍵。?塔式起重機的選擇。③塔吊的極限臂長和起重量、升限高度，應(yīng)該與建筑的平面設(shè)計形狀、尺寸和高度相適應(yīng)，與平面中最不利使用點的起吊重量相適應(yīng)。⑥考慮到裙房面積大和現(xiàn)場作業(yè)面積小的影響，為補充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺龍門吊使用。高層的腳手架形式已經(jīng)非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發(fā)展，目前在高層建筑項目中常常使用的是