【正文】 高層建筑的安全防護是施工必須認真面對的重要問題，確保施工作業(yè)安全，是衡量項目管理成敗和能否實現(xiàn)管理目的的關(guān)鍵。⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協(xié)議時，將塔吊的頂升、定期維護、安裝及檢測交由供貨方實施。⑤群機作業(yè)時，應該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關(guān)系，應該考慮相應水平方向的相互影響關(guān)系，該按照統(tǒng)一的布置安排，在統(tǒng)一的頂升安排和指揮信號系統(tǒng)下作業(yè)。④塔吊的布置位置應該按照“施工現(xiàn)場總平面布置圖”確定的位置安排。②合理選擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉(zhuǎn)半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費，降低工程造價。由于塔式起重機是施工過程垂直、水平運輸?shù)年P(guān)鍵設備。高層建筑的特點就是層數(shù)多，垂直運輸量大，加上作為大型商業(yè)廣場，每層約一萬多平方米的面積，建筑占地面積與總場地面積的比例較大、材料設備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時地適應性調(diào)整，必須結(jié)合施工場地情況和工期進度安排、項目的劃分情況，按照“施工現(xiàn)場總平面圖”布置要求選擇。流水段的劃分，必須有利于組織流水作業(yè)，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業(yè)面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機械設備作用、利于時間和空間的使用，節(jié)省場地、勞動力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結(jié)構(gòu)安全的后澆帶（或變形逢設置）劃分。?作好施工部署，合理劃分施工段。?合理劃分項目。項目所需主要機械設備（按照公司對新項目的構(gòu)思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場（檐高暫以32M，）計）：主要機械設備配置表序號 機械設備名稱 規(guī)格型號 性能或主要參數(shù) 估計使用量 輸入模式 估計價格 資金投入量 備注一、提升設備 附著式塔吊 H3/80 2臺 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺 租賃 40萬 160萬二、混凝土施工設備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機 BL16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機（應急）JZC350 1混凝土震動棒 50根 5萬 5萬平板震動器 4臺三、鋼筋加工設備鋼筋對焊機 UVI120 6臺 自帶 30萬 4套交流電焊機 WSE500 10臺 自帶直流電焊機 ZXT400 8臺 自帶鋼筋調(diào)直機 GT40 4臺 自帶 鋼筋彎曲機 GW40 6臺 自帶鋼筋切斷機 GQ40 4臺 自帶切割機 4臺 自帶鋼筋錐（直）螺紋機 自帶電渣壓力焊機組 自帶四、模板加工和處理設備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺 自帶圓盤鋸 4臺 自帶五、抽水設備污水泵 4臺 自帶潛水泵 DW6525*6 4臺 自帶六、計量、測量設備儀器激光鉛垂儀 2臺 經(jīng)緯儀 J2JED 2臺 水準儀 DWA10 4臺 七、其他設備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關(guān)廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶主要周轉(zhuǎn)材料需量表（按群房施工考慮）序號 材料名稱 規(guī)格 單位 單價 估計用量 估算總價 估計進場階段 備注竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標 T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬扣件 個 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘?shù)?8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對拉螺栓 M“施設”編制的重點：高層建筑施工的過程，其相互關(guān)系比一般 多層建筑復雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關(guān)系更為復雜。在施工過程中，確有必要時，監(jiān)理職能和甲方職能的人員可以調(diào)補（類如值班等）。?項目部在建立質(zhì)量管理體系和安全管理體系時，應該將專職和兼職統(tǒng)籌兼顧，將分包單位負責人和關(guān)鍵技術(shù)管理人員列入保證體系內(nèi)，參與系統(tǒng)的管理。? 分包和勞務單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術(shù)素質(zhì)高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設備的勞務隊伍。按照有關(guān)規(guī)定，新項目規(guī)模的項目部的管理人員應該有不少于10%的高級職稱人員參與，此項，建議由提供資質(zhì)企業(yè)幫助名義人員解決。按照公司下達的《目標管理計劃書》規(guī)定，依據(jù)“項目經(jīng)理負責制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經(jīng)理”對于項目建設的施工過程負全面責任，“項目部”組成人員對“項目經(jīng)理”負責?！绊椖坎俊钡穆氊熍c組織：? “項目部”承擔按照“目標管理計劃書”規(guī)定目標的實現(xiàn)責任，包括不對施工企業(yè)造成不良影響的質(zhì)量責任、安全生產(chǎn)責任，施工成本、工期控制責任，交納規(guī)定該由施工單位交納的相關(guān)費用（包括“兩金”、散裝水泥費、定額管理費、安全監(jiān)督費、農(nóng)民工工資保證基金等），安全資料以及與建設單位檔案管理、驗收備案、綜合驗收相關(guān)的技術(shù)資料，提交“兩書一金”、項目管理規(guī)劃書（施工組織設計）；負責項目實施過程中材料、設備的采購（約定“甲供”以外），勞務、分包商的選擇，協(xié)調(diào)施工過程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔項目施工建設的質(zhì)量管理、安全管理、文明施工、施工隊伍管理責任，承擔建設主管部門檢查監(jiān)督工作的配合責任，承擔質(zhì)量監(jiān)督檢測申報、配合責任。四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關(guān)系和職責按照本方案構(gòu)思與設想，實際上將公司原有的單一建設單位職能，劃分成三個相互關(guān)聯(lián)、相互制約的“相互獨立”職能。? “施工項目部”財務室按照《項目管理協(xié)議書》的約定（項目目標管理責任書規(guī)定），負責管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責“項目部”成本管理、控制的實施和實施監(jiān)督工作。為使材料部能夠更好地服務項目建設，建議為材料部配備懂材料、設備的工作人員。預算部作為建設單位職能部門，參加項目管理過程管理。? 預算部按照現(xiàn)有職能開展工作，既為項目服務，又擔當項目經(jīng)濟管理活動的監(jiān)督、控制任務，具有建設單位和監(jiān)理經(jīng)濟專業(yè)工程師的職責。除現(xiàn)有人員外，按照任職資格需要進行人員增調(diào)。? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監(jiān)理職能的項目監(jiān)理部。三、內(nèi)部組織機構(gòu)職能調(diào)整的設想：項目開始后，按照對新項目管理的構(gòu)思，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后的職能部門、人員調(diào)配意見：? 公司不直接涉及新項目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調(diào)整，其職能按照公司原來的規(guī)定執(zhí)行。監(jiān)理公司提供“項目監(jiān)理部”章，委派總監(jiān)理工程師；項目具體的監(jiān)理工作、各專業(yè)監(jiān)理工程師，由我公司按照《建設監(jiān)理規(guī)范》和政府對監(jiān)理的相關(guān)要求自己組織，承擔對外是監(jiān)理企業(yè)的責任，接受監(jiān)理公司按照“約定”對監(jiān)理項目部的指導、監(jiān)督。原則上：?施工圖設計完成后，按照項目預算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協(xié)調(diào)施工過程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔“施工企業(yè)”的責任，接受建筑公司按照合約規(guī)定對項目部的指導、監(jiān)督。目前，項目區(qū)域的拆遷工作正由管城區(qū)政府進行；項目的市場調(diào)研工作正在按計劃持續(xù)。一個房地產(chǎn)項目的項目管理規(guī)劃大綱項目管理規(guī)劃大綱工程開發(fā)目錄一、項目概況1二、項目管理構(gòu)思1三、內(nèi)部組織機構(gòu)職能調(diào)整的設想1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整設想1組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后部門職能與項目的適應性調(diào)整意見2組織調(diào)整的原則3四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關(guān)系和職責3“項目部”的職責3施工項目部組織管理機構(gòu)結(jié)構(gòu)4項目部人員配置4項目部的組織原則5項目所需主要機械設備6施工部署的重點7五、監(jiān)理職能管理職責和職能9“監(jiān)理項目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系9“監(jiān)理項目部”的組織結(jié)構(gòu)9“監(jiān)理項目部”的人員組成9“監(jiān)理項目部”的職責10六、項目建設過程中，建設單位的職能11七、建設項目管理目標的確定11項目成本的構(gòu)成12項目施工成本控制的原則12八、建設項目的評價13本方案的SWOT分析14項目管理方案對施工、監(jiān)理企業(yè)的需求14項目管理方案的可行性評價14九、方案編制說明14**商業(yè)廣場項目管理方案一、項目概況：擬建的**商業(yè)廣場，是按照國際頂級商業(yè)模式打造的大型一站式購物中心。十二、資料、檔案、合同文件等管理。十、組織竣工驗收及竣工結(jié)算。八、項目采購管理，確定甲供材料、甲方限價材料、乙方自購材料范圍，組織甲供材料、甲方限價材料的市場調(diào)查和招標工作。六、組織招標代理公司編制施工招標文件，組織招標工作，確定中標單位及總標的。五、完成項目實施階段的組織設計，制定項目人員的工作流程及責任劃分，制定綱領(lǐng)性網(wǎng)絡計劃。四、確定監(jiān)理方案，委托監(jiān)理公司；委托招標代理公司（如需要委托招標代理），確認監(jiān)理公司和招標代理公司的工作范圍。三、根據(jù)確定的項目實施方案，組建項目團隊，按照甲方的具體要求，組織設計單位進行項目的規(guī)劃設計，組織方案評選，確定最優(yōu)方案。其中包含的主要工作大項有：一、項目可行性研究：了解市場行情，當?shù)氐慕?jīng)濟指標、住宅需求指標，全部購買人群及購買能力等，以確認項目定位及項目方案選擇。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評定提供了合理的依據(jù)。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質(zhì)量。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。怎樣去選擇，應當有一整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機械設備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項目班子提供合理的依據(jù)。其二、選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。這些單位是工程建設的先頭兵，好的勘探隊伍能準確的對土質(zhì)情況進行定位，提供合理的基礎設計依據(jù)，從而節(jié)約工程造價。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。工程進度管理是管理過程，時間是金錢，效率是生命，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。/ 13第四篇：房地產(chǎn)工程管理房地產(chǎn)工程管理 工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。，規(guī)劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。，或其附件中，必須明確規(guī)定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監(jiān)管計劃必須明確設計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責任和具體措施。、規(guī)范設計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設計質(zhì)量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。評審決策結(jié)論評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。、開發(fā)建議和評審結(jié)論?；蛟谠u審會上提出評審意見。項目可行性評審決策會議，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項目規(guī)模； 5）開發(fā)項目檔次；/ 136）目標客戶選擇。附表2 投資收益分析項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23/ 13四、利潤總額 24 減:所得稅 25五、凈利潤 26六、項目投資總額 27七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34附表3 開發(fā)各期利潤預測經(jīng)濟指標 年 年 年 合 計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤