【正文】 有基于大勢(shì)的行業(yè)分析、源于實(shí)戰(zhàn)的策劃方法以及特殊視野的獨(dú)家見(jiàn)解以及房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理論探討文章，具有較高的參考價(jià)值。從全國(guó)范圍來(lái)看，一些發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)代理業(yè)已形成一定特色；而中等城市現(xiàn)在完全引進(jìn)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)代理模式，還未形成本土特色；小城市由于房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)緩慢，鮮見(jiàn)房地產(chǎn)代理業(yè)。而深圳獨(dú)特的環(huán)境是深圳代理業(yè)得以快速成長(zhǎng)的前提，即明晰的規(guī)則，開(kāi)放發(fā)育的市場(chǎng)，特區(qū)人腳踏實(shí)地的精神和競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的信譽(yù)機(jī)制。但由于市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，或者說(shuō)其間也摻雜著不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)， 上海的房產(chǎn)銷售代理行業(yè)已進(jìn)入了 “戰(zhàn)國(guó)時(shí)代 ”。 (3) 北京房地產(chǎn)代理業(yè)的現(xiàn)狀 5 北京的房地產(chǎn)代理業(yè)發(fā)展得最早，在 1993 年趁著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的余熱，不知名的港臺(tái)兩地的代言人就成功代理了北京兩個(gè)樓盤，并在北京站穩(wěn)了腳跟。 在北京， 1000 多家代理公司多數(shù)業(yè)務(wù)只是策劃顧問(wèn)，或是代理小型項(xiàng)目。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、法制不健全、管理不規(guī)范、發(fā)展商逐漸 成熟等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)代理企業(yè)生存風(fēng)險(xiǎn)提高、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)降低。 內(nèi)資房 地產(chǎn)代理企業(yè)由于組織構(gòu)成不同，生存和發(fā)展空間亦存在差異。這類公司的崛起，使得代理行業(yè)的市場(chǎng)占有份額的天平已經(jīng)向內(nèi)資企業(yè)傾斜，且有內(nèi)資企業(yè)略占上風(fēng)的趨勢(shì)。這類企業(yè)不但受到 “外患 ”的侵襲，更存在著 “內(nèi)憂 ”，他們面臨的生存競(jìng)爭(zhēng)也最激烈。 3. 房地產(chǎn)代理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì) 目前，大多數(shù)城市均成立了 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)的主要宗旨為：根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)和政策，參照國(guó)際慣例，制定行業(yè)行為規(guī)范和守則， 建立健全行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)秩序；不斷提高房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平；依據(jù)法律程序維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益；加強(qiáng)行業(yè)之間和行業(yè)內(nèi)部的溝通、聯(lián)系，發(fā)揮政府與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的橋梁和 6 紐帶作用，促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。為此，一些城市的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)依照當(dāng)?shù)?“房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例 ”的精神，配合當(dāng)?shù)匾?guī)劃國(guó)土局，大力開(kāi)展了對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的整頓工作。 根據(jù)建設(shè)部 1996 年頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》， 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 目前我國(guó)房地產(chǎn)代理服務(wù)內(nèi)容主要由全程策劃咨詢服務(wù)和銷售代理服務(wù)兩部分組成。由于國(guó)家停止 “福利分房 ”，各單位集團(tuán)購(gòu)買力大幅下降，部分國(guó)有企業(yè)不景氣，下崗職工增多，居民購(gòu)買力差，價(jià)格仍是影響有效需求的主要因素。比如，房地產(chǎn)銷售代 7 理合同中的最低銷售量條款，規(guī)定代理商在一定期限內(nèi)完成的銷售任務(wù)，如果達(dá)不到合同規(guī)定數(shù)額就可以沒(méi)收代理商預(yù)付保證金，并解除代理資格。各方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正平穩(wěn)、快速、健康地向前發(fā)展。 我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)開(kāi)始于 90 年代初，發(fā)展時(shí)間非常短，但發(fā)展速度很快。 “房地產(chǎn)代理 ”在理論上屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的分支概念。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、法制不健全、管理不規(guī)范、發(fā)展商逐漸成熟等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)代理企業(yè)生存風(fēng)險(xiǎn)提高、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)降低。本文對(duì)化解目前我 國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)的生存危機(jī)和明確我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)未來(lái)發(fā)展方向上將有著理論和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。比如，根據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)公司法》的有關(guān)規(guī)定：從事科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性的有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本不得少于人民幣 10 萬(wàn)元；股份有限公司注冊(cè)資本的最低限額為人民幣 1 千萬(wàn)元。 我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理、人員的執(zhí)業(yè)資格管理目前仍停留在粗放管理階段，機(jī)構(gòu)年審常常幾年才進(jìn)行一次，從業(yè)人員的資格認(rèn)證并未真正達(dá)到規(guī)范化。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，一些外資房地產(chǎn)中介品牌，如美國(guó) “21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) ”、亞洲 “戴德梁行 ”、臺(tái)灣 “新聯(lián)陽(yáng) ”等，憑借雄厚資金和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)開(kāi)始介入中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)。 有專家預(yù)測(cè)，如果照此勢(shì)頭發(fā)展下去，洋中介可能在幾年之內(nèi)占據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理市場(chǎng)。即使是處于上海中介市場(chǎng)龍頭地位的 “上房置換公司 ”，由于政府背景濃厚，一旦離開(kāi)適宜的土壤，品牌的延續(xù)和向外擴(kuò)張市場(chǎng)的速度都將成為問(wèn)題。 作為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)專業(yè)營(yíng)銷的服務(wù)商，其價(jià)值是在市場(chǎng)中為客戶挖掘價(jià)值，節(jié)省交易成本 ，降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 許多代理商沒(méi)有站在開(kāi)發(fā)商的角度制定營(yíng)銷策劃方案，對(duì)發(fā)展商的現(xiàn)實(shí)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)因素不作全面考慮，只片面追求快速銷售和高銷售額，致使發(fā)展商營(yíng)銷成本提高，風(fēng)險(xiǎn)加大。 4. 專業(yè)素質(zhì)提高緩慢，無(wú)法滿足市場(chǎng)的進(jìn)一步需求 在房地產(chǎn)代理業(yè)發(fā)展初期 ，受行業(yè)低投入高回報(bào)的利益驅(qū)使， 許多策劃人員和銷售人員屬半路出家，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。 5. 代理商競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化，造成惡性競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)代理業(yè)專業(yè)素質(zhì)提高緩慢導(dǎo)致的另一結(jié)果就是營(yíng)銷只注重表象而忽略內(nèi)涵，營(yíng)銷方式熱鬧有余而內(nèi)涵不足，營(yíng)銷手段缺乏深度，造成同業(yè)間模仿的盛行，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化。 6. 房地產(chǎn)代理企業(yè)管理落后，人才流失嚴(yán)重 房地產(chǎn)代理業(yè)策劃人才和銷售人才跳槽頻繁已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，主要是由于企業(yè)組織上的混亂和人才激勵(lì)機(jī)制的匱乏所致。要解 決這個(gè)問(wèn)題，主要還得靠代理公司 加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善自身機(jī)制，與其 “亡羊補(bǔ)牢 ”，不如 “未雨綢繆 ”。 1. 房地產(chǎn)代理的絕對(duì)業(yè)務(wù)量和需求質(zhì)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì) 從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看發(fā)展商和代理商的關(guān)系事實(shí)上就是居于信息優(yōu)勢(shì)與處于信息劣勢(shì)的市場(chǎng)參加者之間的相互關(guān)系。 目前，我國(guó)房地產(chǎn)代理公司服務(wù)的客戶大多為中小發(fā)展商。正是由于代理商滿足了中小發(fā)展商的需求，才有了代理業(yè)的快速發(fā)展。隨著大型開(kāi)發(fā)商規(guī)模的擴(kuò)大，人才相對(duì)短缺，問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，如某個(gè)項(xiàng)目的銷售不暢、新的大項(xiàng)目急需市場(chǎng)調(diào)查等，他們現(xiàn)在也開(kāi)始需要和成熟的專業(yè)公司合作解決發(fā)展中的問(wèn)題。同時(shí)，未來(lái)發(fā)展商對(duì)房地產(chǎn)代理需求的范圍越來(lái)越大、需求的質(zhì)量越來(lái)越高，這與代理商有限的專業(yè)能力的差強(qiáng)，必將導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)代理業(yè)的變革。消費(fèi)者需求的變化是影響房地產(chǎn)代理市場(chǎng)的重要因素。 (2) 房地產(chǎn)的有效需求擴(kuò)大 隨著房改政策逐步出臺(tái)、落實(shí)和居民收 入的增加，以及國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，城鎮(zhèn)居民住房購(gòu)買力和購(gòu)買欲望將大大增強(qiáng)，極大提升了房地產(chǎn)的有效需求。另一方面，在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度改革的推動(dòng)下，我國(guó)的社會(huì)保障體系逐步建立和完善，也將會(huì)使人們對(duì)收入增長(zhǎng)期望降低同支出預(yù)期上升的矛盾得到緩解。當(dāng)前， 國(guó)外的房地產(chǎn)貸款通常占信貸總額的 30%，個(gè)人貸款可占 70%，而我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸只占信貸總額的 %，個(gè)人貸款僅占 %左右，比例很低。白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學(xué)生公寓、外商用商品房的需求也將逐步加大。 首先，代理商應(yīng)能對(duì)不同物業(yè)類型的消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并動(dòng)態(tài)準(zhǔn)確把握每一細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者的需求變化，協(xié)助開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能迎合此需求變化的物業(yè)。廣東省在 2000年 9 月頒布了 “預(yù)售條款修改方案 ”，其預(yù)售工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)為：三層以下的商品房項(xiàng)目已完成 12 基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；省建設(shè)行政主管部門可根據(jù)各地市場(chǎng)供求狀況，在 不低于本項(xiàng)規(guī)定的條件下，對(duì)商品房預(yù)售項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。首先，消費(fèi)者不再會(huì)輕易地被 “空中樓閣 ”式的效果圖及夸大其詞的預(yù)售廣告所迷惑，大大降低消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。而土地一項(xiàng)投資即達(dá)了 40%左右，開(kāi)發(fā)商大多一拿到土地就開(kāi)始預(yù)售。商品房預(yù)售政策的調(diào)整無(wú)疑提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 開(kāi)發(fā)商必將加強(qiáng)對(duì)代理商水平的考察，信譽(yù)和專業(yè)水平才 是代理商制勝的關(guān)鍵武器。面對(duì)如此巨大的競(jìng)爭(zhēng) 壓力，內(nèi)資代理商只有重新審視企業(yè)內(nèi)外的環(huán)境和特點(diǎn)，給企業(yè)重新定位，才能正確認(rèn)識(shí)自身的生存和發(fā)展方向。 一是在宏觀信息的收集方面。另外，對(duì)于政治、政策、文化等方面的理解力而言，國(guó)外策劃人員絕對(duì)處于劣勢(shì)。這就要求從事代理的人員必須具備一種基于對(duì)中國(guó)文化和國(guó)情有深入、透徹的理解和把握的預(yù)見(jiàn)力。由于內(nèi)資代理商更容易采用開(kāi)發(fā)商能夠理解和接受的方式溝通，事情往往能事半功倍。國(guó)外代理公司管理比較先進(jìn)，能夠留住高級(jí)人才；擁有成熟的策劃軟件，善于利用高科技手段；善于利用其國(guó)際背景和運(yùn)用國(guó)際資源（包括信息資源和人才資源）為外 來(lái)投資商服務(wù)。 3) 內(nèi)資代理商在快速成長(zhǎng)過(guò)程中存在發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)資房地產(chǎn)代理商在取得突出成績(jī)的同時(shí)，連續(xù)、高速的發(fā)展必然帶來(lái)一些問(wèn)題。雖然這些問(wèn)題均屬發(fā)展中的問(wèn)題，但是這些問(wèn)題解決的好壞將嚴(yán)重影 響內(nèi)資代理商今后的發(fā)展。 2) 入世后的機(jī)遇 中國(guó)加入世貿(mào)組織后 ，首先表現(xiàn)的是房地產(chǎn)代理市場(chǎng)這塊蛋糕會(huì)越做越大。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，抓住機(jī)遇，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解弱勢(shì)，主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)，是內(nèi)資代理商的唯一出路。面對(duì)目前逐漸變化的市場(chǎng)和逐步成熟的消費(fèi)者，研究和總結(jié)世界各國(guó)房地產(chǎn)代理模式，對(duì)建立我國(guó)房地產(chǎn)代理模 式和制定科學(xué)的房地產(chǎn)代理業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，能夠提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。由于香港的土地資源重度稀缺，同時(shí)大的發(fā)展商的介入，造起了 “圈地 ”運(yùn)動(dòng)，形成了大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)的高度壟斷。近幾年來(lái)，隨著代理商的日漸成熟，部分代理商也參與項(xiàng)目的前期策劃， 拓寬業(yè)務(wù)范圍尋求更大發(fā)展。 2. 組織形式：代理商和廣告商各自獨(dú)立 在香港，房地產(chǎn)代理商的功能大多局限于銷售組織，而與銷售相關(guān)專業(yè)公司（如：廣告公司）各自獨(dú)立，組織形式更多的是采用小組負(fù)責(zé)制。代理公司的專長(zhǎng)主 要表 15 現(xiàn)為客戶跟蹤及促進(jìn)成交的能力，也就是在銷售現(xiàn)場(chǎng)的計(jì)劃執(zhí)行和控制能力。 香港的銷售中心一般設(shè)在五星級(jí)酒店的大堂或租住市中心最好的大型商場(chǎng)。首先是充分發(fā)揮裝修師的想象力，設(shè)計(jì)出超前的裝修方式，甚至是現(xiàn)實(shí)生活中不實(shí)用的，目的就是為了給人們留下深刻的印象。由于臺(tái)灣當(dāng)局執(zhí)行了較公開(kāi)的土地買賣制度，一開(kāi)始就沒(méi)有形成大型發(fā)展商對(duì)土地的壟斷。 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不同的是，臺(tái)灣地產(chǎn)代理行業(yè)到八十年代中期，形成了大代理公司對(duì)市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，目前位于前三位的代理公司占領(lǐng)了臺(tái)灣 70%以上的代理市場(chǎng)份額，其中排名第一的 “新聯(lián)陽(yáng) ”公司就獨(dú)占了臺(tái)灣島內(nèi) 50%的房地產(chǎn)代理市場(chǎng)。另外一方面，由于臺(tái)灣代理公司注重自身消費(fèi)者品牌的建設(shè)，所以在很多情況下， “品牌代理公司銷售 ”可以成為項(xiàng)目的大賣點(diǎn)。 3. 經(jīng)營(yíng)理念：與發(fā)展商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 臺(tái)灣代理公司通過(guò)各種業(yè)務(wù)和發(fā)展商結(jié)成非常緊密的利益聯(lián)系，一個(gè)重要的經(jīng)營(yíng)理念就是：不但和發(fā)展商共享利益，而且可以與發(fā)展商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不但如此，有些優(yōu)質(zhì)的臺(tái)灣代理公司引進(jìn)了目前 全球最高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的 CS（ customer satisfaction）系統(tǒng) ，將客戶滿意深入到消費(fèi)者研究、建筑設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)銷售、售后服務(wù)等營(yíng)銷的各個(gè)環(huán)節(jié)。所以，在項(xiàng)目的營(yíng)銷過(guò)程中，臺(tái)灣代理公司要綜合考慮發(fā)展商短期和長(zhǎng)期的利益。與香港代理特別不同的是，在臺(tái)灣廣告設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)隸屬于代理公司。 美國(guó)的開(kāi)發(fā)投資商大部分都是股份制的，規(guī)模較大，資金雄厚，對(duì)自己的投資項(xiàng)目有嚴(yán)格的要求，會(huì)雇用調(diào)查公司、分析公司來(lái)分析投資項(xiàng)目的所有正面和負(fù)面的數(shù)據(jù)。據(jù)悉，美國(guó) 82%的住宅購(gòu)買者、 85%的住宅出售者均是通過(guò)住宅中介服務(wù)實(shí)現(xiàn)商品交易的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類人員： (1)經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人公司有數(shù)個(gè)經(jīng)紀(jì)人和若干銷售員，銷售員受雇于經(jīng)紀(jì)人，有的也可以獨(dú)立訂約。 2. 法規(guī)制度 美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法則。有關(guān)執(zhí)照法還規(guī)定對(duì)審批執(zhí)照的機(jī)構(gòu)進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督，防止有能無(wú)照或無(wú)能有照的違規(guī)行為。傭金數(shù)目隨房地產(chǎn)出售的種類不同而不同，出售傭金率為： 住宅5%~7%，大型商業(yè)用地 3%~6%，未開(kāi)發(fā)土地為 6%~10%。 從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)城市今后的發(fā)展，土地供應(yīng)量的基數(shù)仍然較大。臺(tái)灣房地產(chǎn)代理這些方面的成熟模式則是我們學(xué)習(xí)的榜樣。不過(guò)畢竟樹(shù)大有枯枝，如果公司都可以不通過(guò)任何甄別而成為地產(chǎn)代理，往往就會(huì)有一少部分地產(chǎn)代理以不當(dāng)手法或以低水平服務(wù)而導(dǎo)致發(fā)展商和消費(fèi)者的不滿， 或權(quán)益受到損害。如果發(fā)展商只是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期才讓代理商參與決策銷售之事，勢(shì)必會(huì)造成兩方面的不良后果：一是經(jīng)驗(yàn)不豐富的發(fā)展商項(xiàng)目 前期決策的失誤機(jī)率增大，而由于物業(yè)的性質(zhì)已經(jīng)定性，代理商銷售很被動(dòng)；二是項(xiàng)目后期營(yíng)銷人員夸大其詞的營(yíng)銷手段泛濫。 4. 為消費(fèi)者提供安全交易，做地產(chǎn)品牌專家 我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，如今房地產(chǎn)消費(fèi)形態(tài)進(jìn)入理性消費(fèi)時(shí)期，消費(fèi)者的心態(tài)逐步成熟起來(lái)，我國(guó)代理 公司應(yīng)將建立自身的消費(fèi)者品牌作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因此，強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供安全的交易，反對(duì)向客戶做出不可能實(shí)現(xiàn)的承諾，有利于我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的更加規(guī)范。美國(guó) 2000 年的二手房交易量是 500 萬(wàn)套，中國(guó)的人口是美國(guó)的 4 倍，如果中國(guó)的市場(chǎng)成熟以后，每年的二手房交易將達(dá)到 2000萬(wàn)套，可見(jiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)具有非常大的市場(chǎng)潛力。然而，流通領(lǐng)域的強(qiáng)大支持是房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，深圳房地產(chǎn)代理業(yè)的本土老大 “世聯(lián) ”， 2000 年已在重點(diǎn)開(kāi)拓三級(jí)市場(chǎng)。下面的發(fā)展策略中，創(chuàng)造良好的法治環(huán)境 和規(guī)范行業(yè)管理是房地產(chǎn)代理企業(yè)發(fā)展的良好保證，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略、實(shí)施組織創(chuàng)新和人才戰(zhàn)略是房地產(chǎn)代理企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在，而 建立新的營(yíng)銷模式則是形成我國(guó)房地產(chǎn)代理模式的根本立足點(diǎn)。為我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境是我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。例如，立法體系的完整性方面，法律內(nèi)容的科學(xué)性方面，法律條文的嚴(yán)謹(jǐn)性方面等。 (3) 更正阻礙我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律內(nèi)容 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的有些法律內(nèi)容已經(jīng)不符合我國(guó)的國(guó)情，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以必須依照法律程序更正。由于我國(guó)房地產(chǎn)中央級(jí)別的法律文件太少，造成地方法規(guī)較多，易出現(xiàn)地方條塊分割，上下文件規(guī)定沖突。 房地產(chǎn)代理行為是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為。其次，監(jiān)督機(jī)構(gòu)要有法律做出保