金華市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告（doc 27）-預(yù)覽頁
【正文】 空間與住 宅會(huì)有一個(gè)功能細(xì)分的過程。 觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財(cái)方式。 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 1) 個(gè)人購(gòu)買和市場(chǎng)化逐步形成 市場(chǎng)化的形成過程和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級(jí)干部、科級(jí)干部需要多少，而市場(chǎng)需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。 2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 我國(guó) 經(jīng)過多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至 34 人。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境 的功能。 第二章：小戶型的暢銷原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？” 分析起來，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合原因。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過小面積很好地控制了總價(jià)，成為買家的過渡選擇。 投資回報(bào)率高。對(duì)于自住型客戶來說，小戶型只是一個(gè)過渡性產(chǎn)品。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。住房對(duì)于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種 心理上的“安慰”。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購(gòu)買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。 這部分人 30 出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營(yíng)企業(yè)主。房產(chǎn)周期長(zhǎng)，盈利空間大。 綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于 2030 歲的青年消費(fèi)者，其中又以 25 歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機(jī)會(huì)。以 “交大數(shù)碼村 ”為代表的第三代小戶型是 20xx 年最大的小戶型項(xiàng)目，占地 50 多畝，社區(qū)住戶 500余戶，其綠化率達(dá)到 40％，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。 隨著 20xx 年 4 月 19 日 25 日的春季房交會(huì)上小戶型項(xiàng)目的熱賣，進(jìn)一步證實(shí)了小戶型在成都市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿??？偨ㄖ娣e達(dá) 萬平方米。 市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購(gòu)物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。 第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析 最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對(duì)小戶型的需求狀況為： 第一節(jié)、戶型面積需求 50 平方米以上面積的房子最受歡迎。 第二節(jié)、戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)被 80％的被調(diào)查者全選中，只有個(gè)別的調(diào)查者認(rèn)為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐。另外，在付過首付款后，裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。 第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹 曼哈頓 開 發(fā) 商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所 現(xiàn)場(chǎng)地址：人民南路四段華能大廈旁 總建面積（萬 M2） 項(xiàng)目構(gòu)成 配套 起價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 1 棟 14 層高層 7100 M2 會(huì)所 3200 元 / M2 3500 元 / M2 30~90M2 其它費(fèi)用 天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 一戶一表 物管費(fèi) 維修基金 5500 元 /戶 120 元 /戶 400 元 /戶 元 /平方米 總房款的 % 小區(qū)配套 恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面 開盤主題： 1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！ 2） 顛覆市中心小戶型缺憾?。? 3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！ 4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！ 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 1） 時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái)，居家、投資、辦公皆宜。 5） 5 米寬景觀過廊，突破了原有的 米寬的普通型過道。 37 平方米一室一廳一衛(wèi)、 75/ 平方米兩室兩廳兩衛(wèi) 異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，有效增加實(shí)用空間；銷售面積 37平方米 戶型，實(shí)得面積 平方米，銷售面積 75 和 平方米戶型實(shí)得面積分別為 100 和 107 平方米，有效增加性價(jià)比；層高 米，室內(nèi)空間更為開闊， 米觀景窗，時(shí)尚、氣派。 該項(xiàng)目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于 20xx 年 6 月 8 日開盤，在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公 寓銷售 100%，商鋪銷售超過 90%的佳績(jī)，開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目 “短、平、快 ”的操作模式。 5） “微戶型 ”設(shè)計(jì)，輕松付款，長(zhǎng)期回報(bào)。 3) “國(guó)際化”口號(hào)。部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì)，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計(jì)差，實(shí)用性不強(qiáng)。 武城站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場(chǎng)、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新。 700 平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書吧為你提供生活休閑空間。又因?yàn)榍捌诘囊恍┬粜晚?xiàng)目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場(chǎng)上對(duì)于小戶型的需求巨大。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)考慮重新置業(yè)，以小換大來改 善居住條件。如果作為投資往往會(huì)考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 738 多層 2608 期房 武城 2） 居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、使用提供了強(qiáng)力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。 而這里指的較大規(guī)模 也有一定的限度，大約在 6 萬平方米左右比較合適。 三、面積 小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍然是產(chǎn)品。 2）、戶型設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置 于廳室或陽臺(tái)上等。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂? 2. 目前購(gòu)買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加，在其所居住的場(chǎng)所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴(yán)格劃分，達(dá)到視覺開闊的效果，具有空間流動(dòng)性和相關(guān)性。 四、物業(yè)管理更為周到 居住與住房分離，投資性購(gòu)房上升 ,既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買房者服務(wù)，如何滿足這兩類消費(fèi)群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開發(fā)商面前的問題?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公司或裝修隊(duì)，由于目前裝修市場(chǎng)的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾
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