【正文】 意識到：將來活動空間與住宅會有一個功能細分的過程。 觀念先進的青年消費者將買 房作為一種理財方式。 市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 1) 個人購買和市場化逐步形成 市場化的形成過程和計劃經(jīng)濟時代是不一樣的，計劃經(jīng)濟時代是按照平均的標準，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費者所需要的面積。 2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 我國經(jīng)過多年的計劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至 34人。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。 第二章：小戶型的暢銷原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認可并接受這些小戶型呢？” 分析起來，除了小戶型的低總價外，還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多因素的綜合原因。而精品小戶型雖然單價不低，但由于通過小面積很好地控制了總價，成為買家的過渡選擇。 投資回報率高。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個過渡性產(chǎn)品。宜商小戶型項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。 這部分人 30 出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。 綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于 2030 歲的青年消費者，其中又以 25 歲左右的消費者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費觀念新穎；追求時尚與個性。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機會。以 “交大數(shù)碼村 ”為代表的第三代小戶型是 20xx 年最大的小戶型項目，占地50 多畝，社區(qū)住戶 500 余戶，其綠化率達 到 40％，戶型設(shè)計和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。 隨著 20xx 年 4 月 19 日 25 日的春季房交會上小戶型項目的熱賣，進一步證實了小 戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿Α？偨ㄖ娣e達 萬平方米。 市中心因其獨特的地理環(huán)境，交通條件 優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城西也由于富 有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。 第二章、成都小戶型的需求狀況 調(diào)查分析 最近對成都市的小戶型潛在消費者的抽樣調(diào)查顯示，他們對小戶型的需求狀況為： 第一節(jié)、戶型面積需求 50 平方米以上面積的房子最受歡迎。 第二節(jié)、戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因為面積小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺被 80％的被調(diào)查者全選中，只有個別的調(diào) 查者認為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐。另外，在付過首付款后，裝修也可以計入總價享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。被調(diào)查者認為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住宅。 第三章、成都市小戶型典型項目介紹 曼哈頓 開 發(fā) 商：成都鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計：空之間設(shè)計事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計事務(wù)所 現(xiàn)場地址：人民南路四段華能大廈旁 總建面積（萬 M2） 項目構(gòu)成 配套 起價 均價 戶型區(qū)間 1 棟 14 層高 層 7100 M2 會所 3200 元 / M2 3500 元 / M2 30~90M2 其它費用 天然氣配套費 光纖入網(wǎng)費 一戶一表 物管費 維修基金 5500 元 /戶 120 元 /戶 400 元 /戶 元 /平方米 總房款的 % 小區(qū)配套 恒溫游泳池、頂層會所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面 開盤主題： 1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！ 2） 顛覆市中心小戶型缺憾?。? 3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！ 4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！ 項目賣點： 1） 時尚外觀、酒店式物管、頂層會所平臺，居家、投資、辦公皆宜。 5） 5 米寬景觀過廊，突破了原有的 米寬的普通型過道。 37 平方米一室一廳一衛(wèi)、 75/ 平方米兩室兩廳兩衛(wèi) 異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，有效增加實用空間；銷售面積37 平方米戶型，實得面積 平方米，銷售面積 75 和 平方米 戶型實得面積分別為 100 和 107 平方米，有效增加性價比；層高 米，室內(nèi)空間更為開闊， 米觀景窗，時尚、氣派。 該項目臨近高校，產(chǎn)品定位準確，于 20xx 年 6 月 8 日開盤，在為期一周的時間內(nèi)實現(xiàn)公寓銷售 100%，商鋪銷售超過 90%的佳績，開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場的銷售奇跡，實現(xiàn)了小項目 “短、平、快 ” 的操作模式。 5） “微戶型 ”設(shè)計，輕松付款，長期回報。 3) “國際化”口號。部分單元一梯六戶的設(shè) 計，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計差，實用性不強。 武城站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新。700 平方米室內(nèi)運動中心、書吧為你提供生活休閑空間。又因為前期的一些小戶型項目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場上對于小戶型的需求巨 大。隨著經(jīng)濟實力的增強，會考慮重新置業(yè)，以小換大來改善居住條件。如果作為投資往往會考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 738 多層 2608 期房 武城 2） 居住群體的擴大，為配套設(shè)施的經(jīng)營、使用提供了強力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。 而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在 6 萬平方米左右比較合適。 三、面積小、功能全、設(shè)計更為合理 房地產(chǎn)項目的核心競爭力仍然是產(chǎn)品。 2）、戶型設(shè)計不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳室或陽臺上等。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。 2. 目前購買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加 ，在其所居住的場所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴格劃分，達到視覺開闊的效果，具有空間流動性和相關(guān)性。 四、物業(yè)管理更為周到 居住與住房分離，投資性購房上升 ,既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買房者服務(wù)，如 何滿足這兩類消費群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開發(fā)商面前的問題?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公 司或裝修隊，由于目前裝修市場的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷