【正文】 商榷。整體風格：個性、品味、舒適、和諧 門面：主入口講求氣勢和地標性廣告效果。轉(zhuǎn)角景觀窗較好處以 270176。戶型間隔多考慮可否靈活打通及相互結(jié)合 園林綠化的特色定位： 以水的不同形態(tài)構(gòu)筑特色水系，形成項目原創(chuàng)賣點景觀。 f. 庭院地勢不宜過于平坦 ,力求有坡度 ,有層次 ,有立體感 。 其他 a．直飲水系統(tǒng) —— 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水系統(tǒng) 8． 物業(yè)管理服務 品牌和品牌持有人：金華利瑪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設計的原則：幸福的、和諧的、個性的、生態(tài)的、商業(yè)的 總 平：項目整體格局為“一中心”、“兩區(qū)兩環(huán)”?？? 占 地：占地 1萬多方，總建筑面積 4萬方 （二）建筑產(chǎn)品 建筑立面：大膽、活潑 客 廳：比較氣派、開闊，一般與餐廳相通 陽 臺：采用了轉(zhuǎn)角陽臺、弧形陽臺設計，臥室或次臥通陽臺，局部客廳通陽臺 主題景觀：主入口利用標高營造立體景觀 ，以水為景觀主題展開 公 建：會所（與商業(yè)協(xié)作）、集運系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設施系統(tǒng) （五）物業(yè)管理 針對前面項目市場形象的的框架，我門把項目 的支撐點或叫對消費者的利益點與項目市場形象進行對接，以推動后期營銷推廣工作的順利進行。 Location: 方位就是 Style 交通地利、環(huán)境地利、產(chǎn)業(yè)地利。 配套及服務 國際化物管：專業(yè)物業(yè)管理顧問、 24小時巡更、閉路電視監(jiān)控、智能化管理。 規(guī)劃（ Planning） :魅力四射的國際化社區(qū) 規(guī)劃設計：專業(yè)的、知名的建筑設計公司 ，體現(xiàn)人性化、前瞻性。 享受國際品質(zhì)的生活 景觀（ Scenery） : 盡顯現(xiàn)代精致景觀 金華首個花園式高尚住宅，以水為主題，運用現(xiàn)代造園設計，立體景觀，結(jié)合傳統(tǒng)園林設計手法，中西完美結(jié)合。本項目的總體推廣思路就是要講求“以經(jīng)濟投入達到最佳宣傳效果”，縮短本項目銷售周期，最大程度創(chuàng)造利潤，積累利瑪品牌在金華房地產(chǎn)業(yè)界的知名度，我們建議：“三大二性”總體營銷策略，具體如下： 推廣前階段 推廣后分期推廣 推出階段 2．推廣策略 —— 保持項目知名度 —— 加深項目形象 —— 建立品牌概念 —— 確立口碑 —— 促進銷售并形成良性循環(huán) —— 建立項目知名度 —— 建立總體形象 —— 創(chuàng)造品牌價值 —— 營 造迫切心理 —— 深化項目知名度 —— 突出總體形象 —— 創(chuàng)造轟動效應 —— 促進銷售 市場目標 感性推動 理性推廣 會員 VIP 卡及與各商業(yè)連動的折扣卡聯(lián)合推動 現(xiàn)場促進 —— 售樓路線 —— 展示中心 —— 現(xiàn)場包裝及綠化 廣告推廣 —— 推售作用 —— 形象塑造 感性推動 項目奠基典禮 —— 慶典 —— 抄作 —— 新聞 限量發(fā)售 制造轟動羊群心理 現(xiàn)場演示 —— 智能化設施演示 —— 直引水設施說明會 制造反應 —— 軟性前期滲透 —— 氣氛制造 四、項目銷售部署 （一）項目時機及入市姿態(tài) 房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機先入市，誰就有機會成為贏家。同時這邊的商鋪可以盡快出售，給市場以一種旺銷的姿態(tài)，從而為賓虹路一帶的商鋪的銷售奠定一個良好的銷售氣氛。 由于項目將采用整體開發(fā)，所以力求市場認知度快速達成，故我們認為前期的規(guī)劃、園林的設計、示范單位的裝修，甚至現(xiàn)場的包裝都必須給人一種耳目一新的感覺方能在其他樓盤中脫穎而出。國際花園在體量上具有一定的規(guī)模，在宣傳方面就應以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它與眾不同，務求在最短 的時間內(nèi)積聚最多的人氣，營造出火爆的旺銷氣氛。我們根據(jù)項目的預計工程進度與市場的銷售周期，擬將推廣分為以下幾大階段： ： 8月 1日 — 9 月 15 日 本階段為產(chǎn)品概念與形象的全面上升階段 （待開發(fā)商認可以上方案中概念后具體展開） ：媒體軟文運 作，軟廣告、電視樓盤形象廣告、宣傳頁廣告啟動，使目標消費群引起關(guān)注，對項目有一定程度的認知，后期增加有效關(guān)注，為形成有效需求奠定一定基礎(chǔ)，為正式開盤儲備能量。 ：業(yè)內(nèi)人際推廣，工地現(xiàn)場包裝、燈箱廣告。 擴大本案作為精品樓盤的形象宣傳，吸引全社會的注意。 ： 這一時期為樓盤動工后領(lǐng)取預售證之前。樓書 及相關(guān)宣傳工作完成（工地圍墻以及現(xiàn)場路牌廣告）； 準備單證 ,認購書確定 。售樓處看板設立完成； 目的： 宣傳 利瑪國際花園 的工作服 ,使用印有 利瑪 ： 9月 16 日 — 11 月 16日 ，此階段是領(lǐng)取預售證之后開盤銷售到銷售完成半數(shù)以上?，F(xiàn)樓展示單位及外墻裝飾完畢 ＤＭ夾報和電臺廣告的采用。目的是讓所有的客戶能集中在同一天內(nèi)認購本項目，造成轟動場面從而帶動買家的“盲從心理”，務必在最短時間內(nèi)年促銷最多的單位。 e. 傳播方式 根據(jù)開盤情況，準確把握目標消費群心理，適當保持市場溫度，儲備有效銷售勢能。 （待開發(fā)商認可以上方案中 概念后具體展開） ：根據(jù)前幾個階段的銷售情況，調(diào)整相關(guān)戰(zhàn)略，對項目進行媒體相關(guān)評析、報道，制造市場關(guān)注熱度與輿論。 ：銷售主推產(chǎn)品，全力跟蹤已有 意向客戶，按揭辦理，客戶跟蹤等。 ：（待開發(fā)商認可以上方案中概念后具體展開） d 銷售執(zhí)行： 小定補足、大訂簽約催款、按揭辦理、結(jié)案報告。 開盤強銷期 現(xiàn)房掃尾期 國際花園的賣點。 綜合考慮金華當?shù)氐母黝惷襟w狀況，并充分結(jié)合金華傳播業(yè)的地域特色，從廣告投入及廣告效果的比價來看，由于當?shù)氐碾娨暶襟w收視率高，觀眾人數(shù)多，覆蓋面廣泛，影響力大，較易吸引受眾的注意力，加上電視畫面清晰，制作精美，發(fā)布費用相對低廉已成為當?shù)氐闹髁髅襟w，因此我們在推廣上采用金華電視臺作為廣告發(fā)布的主要媒體。另制作多媒體新聞廣告片，可以在電視臺上播出，也可以形象片的方式單獨播放。 考慮到電視相對于報紙廣告的成本要高，但收效好，故建議其投放比例為：電視廣告占 30%，報紙廣告及其他媒體廣告占 70%。 媒體、戶外： 100萬 印刷品：（樓書、廣告拎帶等）： 10萬 銷售道具：（模型、展板等）： 8萬 房展會： 20 萬 樣板房 （以一套計）： 10萬 銷售中心（裝修費用按二處銷售中心計）： 12萬 促銷活動公關(guān)費用： 15 萬 不可預計費用： 5萬 上述即實際操作中實現(xiàn)的廣告推廣費用，如果不包括房展會費用，合計： 158 元，包括房展會費用在 178 萬元，約占銷售總額的 1%以內(nèi) ,較業(yè)內(nèi)常規(guī)比例的廣告費用比較低。 5．本企劃的核心概念，有待于利瑪決策層的確認 杭州華匯營銷策劃有限公司 2006 年 5 月 8 日 備注：附項目開發(fā)經(jīng)濟控制表（成本控制） 輔助報表 1 項目總投資估算表 單位：萬元 序 號 項 目 總 投 資 估 算 說 明 1 開發(fā)建設投資 16376 土地費用 4152 已計算 3%的土地契稅，見輔助報表 4 前期工程費 101 見輔助報表 5 建安工程費 10288 見輔助報表 61 和 62 基礎(chǔ)設施建設費 556 見輔助報表 7 公建配套設施費 52 見輔助報表 8 管理費用 220 （ +++） % 財務費用 560 銷售費用 345 %銷售額 開發(fā)期稅費 34 見輔助報表 9 其他費用 68 見輔助報表 10 不可預見費 245 [+++++++]2% 2 經(jīng)營資金 500 企業(yè)用于日常開 支和應付意外的準備金 3 項目總投資 16876 開發(fā)產(chǎn)品成本 16318 擬用于本項目開發(fā)的成本 固定資產(chǎn)投資 68 不能出售的用房，開發(fā)商有所有權(quán) 經(jīng)營資金 500 可以回收的企業(yè)流動資金 4 單方成本 3626 元 /平方米 輔助報表 4 土地費用估算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 土地出讓金 3194 拍賣競標價 2 土地契稅 958 3%拍賣價 合 計 4152 輔助報表 5 前期工程費用估算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 規(guī)劃設計費 17 元 /㎡ 2 水文、地質(zhì)勘察費 元 /㎡ 3 可研與策劃費 20 — 4 三通一平費 0 0 元 /㎡ 合 計 101 輔助報表６ １ 建筑工程費用估算表 單位：萬元 序 號 建筑面積 土建工程 估 算 說 明 1 高層公寓 7600 20xx 元 /㎡ 2 3 層商業(yè) 497 710 元 /㎡ 3 地下室 950 1200 元 /㎡ 4 合 計 9047 占總建安成本的 85% 輔助報表６ 2 安裝工程費用估算表 單位：萬元 序 號 建筑面積 安裝工程 估 算 說 明 1 高層公寓 1064 280 元 /㎡ 3 層商業(yè) 104 元 /㎡ 5 地下室 115 元 /㎡ 6 合 計 1241 占總建安成本的 15% 輔助報表 7 基礎(chǔ)設施建設費用估算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 供電工程 165 含供電增容費，設計 2470KVA 2 供水工程 48 按建筑面積每平方 10 元計算 3 供氣工程 18 按管線每米 700 元計算 4 排污工程 50 設計管線總長 500 米 5 小區(qū)道路工程 150 設計道路總長 260 米、另有廣場 6 路燈工程 12 設計路燈 20 盞 7 小區(qū)綠化 68 按種植面積每平方 120 元計算， 30% 8 通訊工程 35 電纜、電話和有線電視 9 防雷接地 8 10 環(huán)衛(wèi)設施 2 垃圾桶、垃圾站及其他設施 合 計 556 占建安總成本的 6%左右 輔助報表 8 公建配套設施費用估算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 社區(qū)用房 18 公建房屋整體按 700 元 /平米計算 2 物管用房 8 3 文體用房 11 4 公共廁所 5 5 其他用房 10 合 計 52 輔助報表 9 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 人防工程費 0 考慮減免，原價 40 元 /㎡ 2 白蟻防治費 元 /㎡ 3 建設工程許可證 4 元 /㎡ 4 標底編制費 10 元 /㎡ 5 合同預算審查費 元 /㎡ 6 施工圖審查費 元 /㎡ 7 氣象費 4 1 元 /㎡ 8 質(zhì)監(jiān)費 元 /㎡ 合 計 34 輔助報表 10 其他費用估算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 工程監(jiān)理費 18 4 元 /㎡ 2 測樁費 10 3 元 /㎡ 3 放樣費 2 元 /㎡ 4 檔案費