【正文】 1999 / / / % / 漢陽區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 青山區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx / % % % % 1999 / / / % / 東西湖區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / F. 1）區(qū)域市場供給 從市場供給來看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中， 東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好 ，連續(xù)三年保 持了 30％以上的增長速度（以總投資衡量）； 武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長的步伐 ；漢陽的變化較為引人注目，在 20xx 年投資小幅回調(diào)之后，其 20xx 年的投資額增長較快，從進入 20xx 年后包括上海復地在內(nèi)的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內(nèi)仍將保持（盡管需求角度所得結(jié)論對這樣的投資取向并未吻合）。與此同時，東西湖區(qū)的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點。 20xx 年，由于光谷概念的提出，洪山區(qū)住宅市場以當年預售、銷售總金額增長 倍的方式回應，價格上漲 ％； 20xx 年，由于光谷開發(fā)的實質(zhì)性動作低于預期，使得該年度區(qū)域總需求出 現(xiàn)負增長，但市場的回調(diào)以健康的方式展開，價格仍有微幅上調(diào)。 漢陽、青山兩區(qū)， 20xx 年均以均價上升、需求下滑的方式運行，發(fā)展缺乏后力。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當距離，但由于開發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。 麗島花園以別墅開發(fā)起步，分期建設多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹立優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價的社區(qū)形象，同時，其規(guī)劃、選材、施工、營銷、物業(yè)管理（本司物業(yè)）均顯示了較為成熟的開 發(fā)模式，推動了南湖片區(qū)居住理念的延伸，并對整個武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮的血液。 近年來，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以“南湖水景”為主題的項目相繼出現(xiàn)，明澤 *半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及 20xx 年底開盤的獅城名居等，共同將該片區(qū)的住宅建設引向較高品質(zhì)的方向。 ? 戶型種類齊全 ，且大戶型比例增大 由于南湖片區(qū)開發(fā)起初以經(jīng) 濟適用房為主（主要是南湖花園城），戶型類別單一，且面積較小， 1999 年以后，人們開始注重對住宅功能的需求，針對這一轉(zhuǎn)變，南湖片區(qū)住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現(xiàn)了多層全復式設計的大戶型。中國光谷”建設的決議》，明確了對“光谷”建設的政策取向，東湖開發(fā)區(qū)的周邊環(huán)境及基礎設施也不斷改善。 光谷范圍內(nèi)，主要供應兩種類型的住宅項目，其一是多層住宅，典型的項目包括當代花園一至五期（現(xiàn)售當代光谷智慧城）、尚文創(chuàng)業(yè)城、學府佳園（有小高層）、東林外廬等，售價一般在 1900～ 2200 元左右；另一類是以湯遜湖開發(fā)為核心的別墅概念，滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調(diào)的急速追逐，作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊等多個項 目，項目以具備或準備購買私家車的購房者為主要目標客戶，距離中心區(qū)較遠，但自然資源相對豐富。周邊良好的自然、人文環(huán)境會繼續(xù)成為光谷地區(qū)樓盤 的銷售賣點。 ? 由于光谷地區(qū)的土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)重點逐步向湯遜湖及其周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，未來將有更多的大型房地產(chǎn)項目在湯遜湖地區(qū)出現(xiàn)。 金銀湖片區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕佳。 金銀湖地區(qū)的房地產(chǎn)持續(xù)升溫， 20xx 年顯得更為洶涌。開發(fā)商建設理念的不斷創(chuàng)新更多的表現(xiàn)在對人居環(huán)境的倍加關注。 K. 4）、江岸后湖 江岸區(qū)位于武漢市東北部的 長江北岸，是中共武漢市委員會、武漢市人民政府所在地。 ? 價格主要分布在 16002300 元 /平方米之間 后湖地區(qū)住宅價格普遍較低，相對銷售較好的東方恒星園約 2300 元 /平方米，其他樓盤價位相對較低，后湖生態(tài)花園僅售 1600 元 /平方米，房屋經(jīng)濟實用，個別樓盤，如佳海茗苑，以 Townhouse 為主，均價約 2900 元 /平方米。 供給樓盤概況 表 41 供給樓盤指標匯總（南湖、光谷樓盤） 項目名稱 麗島花園 南湖山莊 明澤半島 獅城名居 水藍郡 名都花園 當代光谷智慧城 學府佳園 開發(fā)商 聯(lián)合置業(yè) 武漢佳和 南湖農(nóng)業(yè)園科技創(chuàng)業(yè) 洪發(fā)物業(yè)發(fā)展 湖北長城建設實業(yè) 武漢城投房地產(chǎn)開發(fā) 當代物業(yè)發(fā)展 武漢東湖高新集團 區(qū)位 南湖以北，珞獅南路以東 珞獅路 507號 南湖以南，珞獅南路以東 珞獅路 441號 光谷南湖畔 卓刀泉南路路口 民族大道與雄楚大街交匯 東湖高新總部對面 土地面積 146740 M178。 340170 M178。 總 建 筑 面積 154000 M178。 121695 M178。 170562 M178。.月 ) （小高） （別墅） （多層） （多層） （聯(lián)排） （小高） （高層） （小高） （高層） （聯(lián)排） （別墅） （多層） （小高） （多層） （多層） （小高） （別墅） 建 筑 規(guī) 劃設計 加拿大 B＋ H 武漢江城 臺灣何偉良 武漢大學設計研究院 菲臘國際設計事務所 武漢市建筑設計院 張在元、美國CAMIER JOHNSON建筑設計事務所 武漢建設設計院 景觀設計 香港怡境師 捷爾實 設計公司 法國 . 武漢大學設計研究院 武漢市園林設計院 武漢法雅園林養(yǎng)護有限公司 浙江攬景環(huán)境設計公司 香港怡景設計 物業(yè)管理 麗島物業(yè)（本司物業(yè)顧問） 佳和物業(yè) 深圳地王物業(yè) 洪偉物業(yè)管理 香港怡高物業(yè)顧問 名星物業(yè)（戴德梁行顧問） 當代物業(yè)管理 武漢新城物業(yè) 表 42 其它區(qū)域主要樓盤指標匯總表 項目名稱 東湖林語 都市經(jīng)典 世紀彩城 安順星苑 藍灣俊園 福星城市花園 四季花城（二期） 高爾夫城市花園 開發(fā)商 武漢典藏置業(yè) 武漢三鎮(zhèn)實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 湖北建工置業(yè) 武漢市平安置 業(yè)有限公司 武建集團富強有限股份公司 武漢福星惠譽 武漢市萬科房地產(chǎn) 香港新邦國際有限公司 區(qū)位 東湖大門西側(cè) 徐東路 .汪家 中北路 151號 武昌中北路 武昌臨江大 新華路邊 金山大道 武漢市金山墩站 64 號 道 76 號 186 號 大道特 8 號 土地面積 67653 M178。 44689 M178。二期 273470 M178。 一 260170 M178。 188247 M178。總體 一 110000M178。) 多均 99折： 4158 小高均 98折：2940 小高層均 98折： 2381 小高層均 98折： 2410 多層 97： 2773 小高 97： 2870 4 層復式 97：3686 高層均價 99折： 3375 多均 97 折： 2328 小高均 97 折：2813 花園 97 折： 2473 小高均 93折：2232 聯(lián)排均價 93折： 3162 銷售進度 50% 70% 15% 70% 70% 50% 85% 80% 開盤時間 物 業(yè) 管 理費 (元 / M178。 （ 2）、供給樓盤主力戶型分析 表 47 供給樓盤主力戶型列表 樓盤名稱 主力戶型 藍灣俊園 3房 2廳 戶數(shù)比： 60% 面積比： 48% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 四季花城（二期） 3房 2廳 戶數(shù)比： 51% 面積比： %(含三房陽光花房 ) 面積： ㎡、 127 ㎡， 133 ㎡ 陽光花房 戶數(shù)比： % 面積比 % 面積： 152 ㎡、 133 ㎡、 123 ㎡、 169 ㎡ 東 湖林語 4房 2廳 戶數(shù)比 :44% 面積比 :48% 面積： 168 ㎡、 162 ㎡、 176 ㎡、 161 ㎡、 179 ㎡、 166 ㎡、165 ㎡ 明澤半島 2房 2廳 戶數(shù)比： 41% 面積比： % 面積： ㎡ 、 ㎡ 4房 2廳 （復式、） 戶數(shù)比： 23% 面積比： % 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 中央花園碧云天 3房 2廳 戶數(shù)比： % 面積比： % 面積： 113 ㎡、 121 ㎡、 110 ㎡、 ㎡、 125 ㎡ 、 ㎡ 南湖山莊 3房 2廳、戶數(shù)比： 50% 面積比： 42% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 4房 2廳 戶數(shù)比 15% 面積比： 16% 面積： ㎡、 ㎡ 獅城名居 3房 2廳 戶數(shù)比： 61% 面積比： % 面積： 151160 ㎡、 141145 ㎡； 麗島花園 3房 2廳、戶數(shù)比： %（竹園 +櫻園 +楓園） 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 142 ㎡、148 ㎡、 158 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比： 20% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 212㎡、 221 ㎡ 名都花園一期 3房 2廳 戶數(shù)比： % 面積比： % 面積： 128 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 都市經(jīng)典 3房 2廳 戶數(shù)比 : % 面積比 :% 面積： ㎡、 ㎡、 4房 2廳 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 水藍郡 聯(lián)體別墅 戶數(shù)比 82% 面積比： % 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 學府佳園 3房 2廳 戶數(shù)比 : % 面積比 :% 面積： 125 ㎡、 115 ㎡、 120 ㎡、 ㎡ 2房 2廳 戶數(shù) % 面積比： 11% 面積： 95㎡、 90㎡、 87㎡、 85 ㎡ 安順星苑 3房 2廳 戶數(shù)比： 55% 面積比： % 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比： % 面積比： 33% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 世紀彩城 3房 2廳 戶數(shù)比： 70%一期 面積： 122 ㎡、 127 ㎡ 3房 2廳 戶數(shù)比： 76% 二期 面積： 98㎡、 100 ㎡、 116 ㎡、 125 ㎡、 128 ㎡、 122 ㎡、 127㎡ 當代光谷智慧城 3房 2廳 戶數(shù)比： 39% 面積比： 34% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 126 ㎡ 3房 2廳＋功能房 戶數(shù)比： 12％ 面積比： % 面積： 144 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比 ： 42％ 面積比： 47% 面積： 150160 ㎡ 城市高爾夫花園 雙復式 占 35% 面積： 210240 ㎡ 聯(lián)排別墅 占 % 面積： 260 ㎡、 310 ㎡ 3房 2廳占 15% 面積： 176 ㎡、 193 ㎡ 永清庭園 4房 2廳 戶數(shù)比 36% 面積比 :37% 面積： 160170 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡； 5房 2廳 戶數(shù)比 35% 面積比 :37% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡； 怡景花園 3房 2廳 戶數(shù)比 28% 面積比 :% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比 :% 面積比 :% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 235㎡ 福星城市花園 3房 2廳 戶數(shù)比 48% 面積比 51% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比 :22% 面積比 :25% 面積： 142 ㎡、 138 ㎡ 通過以上主力戶型的統(tǒng)計可以看出武漢的房地產(chǎn)發(fā)展的一些特點： ? 整體需求的面積區(qū)間相對較為集中 ，差別不是很大； ? 通過主力戶型的銷售特點和面積構(gòu)成可以判斷出消費者的一些特點：消費者購房大多以自住為主，對戶型的實用性和功能性要求較高，投資概念還不是很強，對小戶型的項目投資興趣仍不是主流； ? 120130 平方米之間的戶型是市場供應量較大、客戶接受面較廣的戶型。 安順星苑 小高均價： 2460 小高層均 98 折： 2410 一次性付款： 97 折 銀行按揭： 98 折 世紀彩城 小高層均價： 2430 小高層均 98 折： 2381 一次性折扣： 97 折 按揭折扣： 98 折 當代光谷智慧城 多層均價： 2280 多均 99 折： 2222 一次性 98 折 按揭 99 折 城市高爾夫花園