3關于如何妥善處理墊資建房糾紛案件的專題調(diào)研分析-預覽頁
【正文】 類案件中，建設單位雖已實際占用了或已預售出建筑物，但開發(fā)商寧愿以此款去開發(fā)新的項目，工程款卻遲遲不予結(jié)算。有些觀點認為，墊資建房屬于建設單位 第 4 頁 共 14 頁 與施工單位的糾紛，且墊資行為是施工單位自愿的意思表示，如施工單位無法繼續(xù)履行約定，無能力提供充分的施工資金，違約責任應由其自行承擔。在施工過 程中一些材料費、設備費用往往通過賒欠其他單位的費用實現(xiàn)。另外 ，因在施工中，隨著市場的變化，原材料、人工費等難免存在有調(diào)整變化，且墊資者還將承擔銀行利息及逾期罰息等，這些政策變化而產(chǎn)生的經(jīng)營風險無疑也會添加到施工單位的身上。如房屋未能銷售業(yè)績不佳，建設單位一般總是以各種借 口拒付、拖欠或克扣工程款，即使是順利銷售出房屋，建設單位也總是先考慮再次開發(fā)的用款，而對拖欠的工程款采取盡可能的回避、拖延態(tài)度。 二、墊資建房的 性質(zhì) 墊資建房從表面上看是甲、乙雙方自愿的一種合同方式，它可以使建設單位在自有資金短缺的情況下，通過施工單位提供資金的做法及時啟動工程。但是，墊資建房掩蓋了建設單位（開發(fā)商）資金不足的事實。第三，利用他人資金生產(chǎn)，又不承擔風險及法律責任，帶有的更大欺騙性還來自同行業(yè)的影響。我國法律、法規(guī)對企業(yè)之間的非法資金拆借行為是嚴令禁止的，在此不一一贅述。如果訴訟期間過長，難免使這些相關損失不斷擴大。故在審理中應同時注重其他債權(quán)人的合法權(quán)益。對于房地產(chǎn)案件這種事實復雜、爭議內(nèi)容多樣的案件，在立法實踐中也出臺了不少根據(jù)實際情況分別解決糾紛的法律和法規(guī)。為了達到這一目的，筆者認為：重點應采取合理合法的方式對建設單位的房產(chǎn)（就是施工單位墊資施工的房 產(chǎn)）進行訴訟保全措施，具體做法應以既能保證施工單位墊資投入的金額，又不影響工程的進一步施工為原則。另外，筆者在審理實踐中還發(fā)現(xiàn)，一些施工單位不通過合法的手段自行采取強制措施，如占據(jù)施工現(xiàn)場及強占竣工工程以達 到其索要工程款的目的。墊資施工合同違背了國 家法定建安合同的相關規(guī)定，顯然應認定為無效合同。的片面做法盲目處理。對資金的損失和浪費不言而喻。的片面做法。如果已無繼續(xù)履行合同的可能性，法院可以對該合同在實際履行之前雙方的投入進行審核，一般建設單位會提出辦理開工手續(xù)、合同鑒證等費用；施工單位會發(fā)生進場或進場前的準備費用等，筆者認為：對雙方的上述費用，可以根據(jù)無效合同的過錯原則雙方應各自承擔，損失各自承擔進行處理。主要指施工單位承建的工程確已竣工，而建設單位拒不 履行驗收或驗收后拒不結(jié)算義務的階段。筆者認為：工程的結(jié)算可以主要根據(jù)原合同約定的結(jié)算方式，并結(jié)合法定標準進行。因施工單位所提出的給付墊資利息的請求，應比照企業(yè)間相互拆借資金的處理辦法不予保護；建設單位因拖欠工程款也存在明顯的過失。 1 工程質(zhì)量問題由于工程尚未全部完工，故對已完成部分的質(zhì)量驗收成為難題。一般來說，該部分的質(zhì)量驗收，除外觀形象有明顯不足外，應視為合格；對明顯不合格部分應計算出返工的工程量，從工程款中扣除。該形象進度可參考工程監(jiān)理記錄，由有關評估部門進行形象進度評估，計算出完工工程量，并依雙方確認的工程造價計算出工程款。對于由施工單位與材料商簽訂合同并拖欠材料費的情況，可以考慮以法院控制一部分款項直接支付材料商的方式給予處理。但對于工期停滯造成的損失，對建設單位的延期損失和施工單位的停工損失，筆者認為：鑒于因墊資所引起糾紛中存在雙方過錯，故雙方均應對此承擔責任。這方 面的工作，由于雙方在訴訟中的矛盾較大，往往施工單位會拖延完成。如銀行貸款的歸還、材料商貨款的給付、工人工資的支付等，以盡可能在解決雙方糾紛的同時不造成新的糾紛。
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