【正文】 象本項目科學的業(yè)態(tài)布局，填補了城市發(fā)展經營場所空白點。 運營能力 ：項目巨大、項目運營能力，會直接形象到項目是否成功。252。 知名度 ：本項目一直受到 “ 中益 ” 品牌的影響，延續(xù)該品牌將 “ 受制于人 ” ，對項目以后的銷售及經營。 競爭氣氛 ：中益、后鹽、華南等競爭對手，經營時間較長，積累部分忠誠商戶。 經營氣氛 ：由于項目體量大，短期內形成濃厚的商業(yè)氣氛，但需要一段較長時間養(yǎng)商期。 業(yè)態(tài)整合 ：完善的配套、合理業(yè)態(tài)分布、容易形成 “ 一站式 ” 采購中心。 交通優(yōu)勢 ：沈大、丹大高速及金州火車站，交通便利。 配套完善： 跟同類項目對比，項目規(guī)模、規(guī)劃、設計具有很強的競爭力，齊備的配套，提供了投資者、經營者優(yōu)越的創(chuàng)富平臺，給消費者提供良好的購物環(huán)境。 區(qū)域價值 ：項目位居大連新城區(qū)，與大連主城區(qū)僅半小時車程，隨著人口增加，逐漸變成城市的重要地 區(qū)，地塊的價值會不斷攀升。兩層占近 80%，可以有效統一經營和管理。樓門街地板街櫥柜街配飾街二層業(yè)態(tài)計算業(yè)態(tài) 面積 鋪位數 百分比樓門區(qū) 174 35%配飾區(qū) 120 24%地板區(qū) 144 29%櫥柜區(qū) 66 13%合計 504 1業(yè)態(tài)分布特點三層業(yè)態(tài)：五金電料市場、美食廣場及管理配套。配套商業(yè)街陶瓷衛(wèi)浴板材街一層業(yè)態(tài)計算業(yè)態(tài) 面積 鋪位數 百分比陶衛(wèi)區(qū) 331 66%板材區(qū) 106 21%商業(yè)配套 67 13%合計 504 1%業(yè)態(tài)分布特點二層業(yè)態(tài)：木裝批發(fā)主題，配飾配套。p二層 面積占 40%， 一、二層 面積接近，對市場的營業(yè)起到相互促進的作用。項 目 策 劃 推 廣 報 告二、項目 SWTO分析S優(yōu)勢優(yōu)勢252。252。252。252。二、項目 SWOT分析W劣勢劣勢252。252。252。若商場沒有穩(wěn)定的客、商流和較快增長的收入，他們會隨時轉換經營場所。252。252。252。n臨近中益陶瓷建材市場的也僅占 12%， 總共 19套，平均 34㎡ /套。做成較大展廳柱子較多，難度較大。說明二層 19%的商鋪較強展示功能。（ 2號樓右側）勝利路二、公寓指標公寓21號 22號面積 （㎡） 單戶面積 戶型 套數（戶） 646 360總面積 （㎡） 總套數（戶）1000二、公寓特點n面積： 、 ，兩種戶型為主n朝向：朝東 19戶 /單層，朝西 15戶n景觀：東向看商業(yè)街，西看舊陶瓷批發(fā)城n間隔：單間和商務套間。資本： 100萬 以上（銀行存款）252。252?？蛻裘枋鲭y點：對購鋪有一定的抵觸情緒。經歷：本地區(qū)從事陶瓷（建材）經營 610年 。目的：n增加營業(yè)場所面積n代理新品牌品牌n加大市場占有率經銷商客戶營銷利益點一、經營市場空間二、經營項目情況三、主力店商鋪的一鋪養(yǎng)三代概念宣傳n全域化市場發(fā)展，大連處于城市化和工業(yè)化進程中，房地產市場需求將得到有效支撐n金州、開發(fā)區(qū) 5月合并。消費者⑵ 、特征252。經驗： 2次以上 置業(yè)和裝修經歷。p公寓定價原則 按照公寓的 位置、朝向、面積、樓層、景觀、噪音 等要素。金州的社區(qū)商鋪價格 1000020230元 /平。本項目的垂直系數為層差系數。p小步快走，快速拉高 按照項目的貨量，逐批推出市場，按照銷售量越高，小幅提升價格，這樣能給投資者和經營者較強的緊迫感，從而在保證預期售價的情況下達到快速銷售的目的。營銷手段組合之一所謂體驗式營銷是指企業(yè)以消費者為中心，通過對事件、情景的安排以及特定體驗過程的設計，讓消費者在體驗中產生美妙而深刻的印象，并獲得最大程度上的精神滿足的過程。通過此種營銷模式來為中益廣場的消費者、投資者、經營者帶來了穩(wěn)定、鮮明、獨特、超值的消費體驗，形成了個性鮮明的品牌文化，從而打動了眾多目標受眾的心。體驗式營銷的實現通過營銷推廣傳達的方式和內容來表現營銷推廣的方式和內容是實現體驗營銷的第二大手段，無論是平面設計、軟文訴求，還是戶外廣告、電臺、電視臺等媒體表現，都應緊緊圍繞中益廣場的商業(yè)定位 、 調性作為一切作品、一切宣傳方式的精神思想，這樣就會在過程中留下體驗的烙印。 這一銷售模式能夠直接與準客戶面對面的溝通交流，直接了解準客戶對于項目及項目區(qū)域的意見或建議，直接了解準客戶的需求情況。 通過后期的經營管理機構來保障實施真正的商業(yè)體驗還得落到開業(yè)后的實際場景中去，前期策劃和設計的藍圖最終還要揭開她神密的 “ 面紗 ” ，開業(yè)后的中益廣場會不會是一個讓整座城市為之 “ 傾心 ” 一方面得靠眾多商家的傾力經營，另一方面還要 靠 有先進理念的經營管理公司 來進行管理。營銷手段組合之四啟動定點模式 在大連市的各個區(qū)域人流比較集中的地方，設置看房接站點如市內各商圈、大型酒店等，然后在每個接站點派一名接待人員。聯合推廣單位可以選定 1—2 個地點作為試點單位首先運行，如成果比較顯著，在增擴至新瑪特及其他商場、書店、酒店等。產品營銷策略以外壓內，以內促外，小步快跑，步步提價252。252。通過這些人員成交后，可以給予其一定的提成。3. 容易造成旺銷、租的銷售環(huán)境。廣告策略明確點推廣 必須明確的四部分： 中益家居 mall是什么？（項目屬性） 中益家居建材總部基地說什么？（利益承諾）對誰說？怎么說？ （廣告定位）以什么方式說？媒體出擊 （傳播組合）媒體優(yōu)化組合策略媒體優(yōu)化組合策略傳播推廣主要傳播媒體、主要傳播媒體 ———— 報紙媒體報紙媒體因為其涵蓋面廣、說明效果有深度，而且有極高的閱讀率，且閱讀人群都集中于大都市，文化程度較高，信息選擇自由度大，所以是房地產產品的首選媒體。但其缺點也很明顯：信息不可保存、傳播時間不長、宣傳費用昂貴等，使得電視一般都不能夠成為房地產開發(fā)商的主要宣傳媒體。因此，對戶外媒體的運用至關重要的是地段和路線的選擇。■■ 現場宣傳促銷廣告現場宣傳促銷廣告 主要包括：銷售海報、銷售樓書、現場工地懸掛廣告、現場空飄、橫幅、促銷單張、售樓部現場包裝等。 通過富有廣泛社會參與性、社會討論價值的公關活動的展開，提前對優(yōu)尚的生活形態(tài)進行展示，將項目最具差異性的一面充分展示出來，使消費者對項目未來的生活形態(tài)有一個深刻的認識，促進品牌的成長，使得消費者盡快品牌的忠誠購買者。另外在枯燥的媒體宣傳面前顯得更加生動形象，為開發(fā)商和客戶增加對話的機會，調動客戶的參與積極性，增進雙方的感情，進行有效的互動溝通，逐步建立鞏固關系營銷的模式。■ 爭取免費新聞炒作作為輔助系統，其內容與軟文及形象廣告系統相聯系，使新聞炒作的內容始終按照我們的方向發(fā)展。在項目開盤期 /強銷期，形象硬廣告又是進行產品力傳播和品牌力傳播的重要促銷工具。網絡傳播系統、網絡傳播系統傳播推廣項目媒體組合策略投放渠道 報紙 電視臺 電臺 雜志 樓宇 戶外 網絡所占比重 48% 7% 4% 6% 6% 25% 4%總計 總銷售額的 1%%媒體投放比重主要選擇大眾媒體報紙、戶外 (含高炮、車體、站臺、路旗 )、網絡 (含短信 )媒體作為全年的主力媒體，再根據其它媒體的各自特征進行各階段的結合、補充。這樣的廣告風格（說話風格），正好切中本項目目標客戶的心理特征：高額穩(wěn)定的回報（無論是投資者還是經營者），迎合消費受眾群體對現代商業(yè)文明的追求。 家居MALL公開發(fā)售典禮。折。開始登記的客戶享有排名、階段性折扣和開盤選鋪的資格，不享受保留意向單位權利。p 繳納優(yōu)惠權保證金的前 6180名客戶可獲得額外 99折。p 地點：大連金州 “中益國際家具 MALL”銷售中心。帶租約銷售開發(fā)商簽署租賃協議經營者購鋪者開發(fā)商與購鋪者簽署買賣合同后，與經營者簽署租賃協議，一并交給購鋪者，然后購鋪者變更租賃合同出租方名稱，其他內容不變。這是一個經過實踐檢驗效果非常好的作業(yè)管理手段。銷售組織 特色管理舉例 一、項目分析二、產品分析三、項目定位四、營銷推廣六、營銷機構 /銷售組織和管理系統營銷 報告內容五、推售順序與方法九、銷售培訓七、營銷難點及對策八、招商策略營銷難點及對策難點之一：大連所有其它建材市場均是只租不售，因此本案的銷售存在一定抗性，如果打不開局面，可能會導致較大風險 。如果這樣依然無法吸引到客戶，可以考慮暫停銷售，而先進行招商。難點與對策難點與對策難點之四：與原老陶瓷城分家，形成競爭關系，如果對方用謠言破壞怎么辦？對策：一是加快銷售速度，二是通過新聞炒作來加強客戶信心。難點之六：本地客戶重在經營而對銷售不感興趣。難點與對策難點之七：造勢鋪開，僅靠廣告難以持久。對策：通過政府規(guī)劃來印證項目的發(fā)展，通過居然之家及其它大品牌入駐增加客戶信心，通過經營公司的引入和管理，給予客戶更多利益點實現使其達到信任甚至是盲從項目的目的。符合項目的商業(yè)定位216。 “ 散租、引進小商家、自己成立經營管理公司 ”216。返租壓力： 招商后商鋪銷售手段 — 返租運用的必要性，返租必要性越強 ,商場后期銷售壓力越高，指標取值范圍為由強到弱。銷售影響度： 招商完成商家入駐后對商場銷售的影響，包括商場市值、商場的升值潛力、商場的形象和昭示力度，以及商鋪銷售計劃控制等。216。招商優(yōu)惠政策a) 租金優(yōu)惠：時間 租金交付方式及標準第一年 一次性交一年租金優(yōu)惠一年租金； 備注：兩年內的平均租金為 5折 一次性交半年租金優(yōu)惠半年租金； 備注：一年內的平均租金為 5折第二年 收取全額標準租金第三年 收取全額標準租金 收取全額標準租金優(yōu)惠政策的實施能夠穩(wěn)定商家做旺市場，降低商家經營成本的同時有利于提升物業(yè)投資價值，縮短市場培育周期，從而刺激鋪位銷售。 一、二線品牌直營廠家；216。 招商意向書文本216。招商現場管理216。定期提交周例會紀要、招商周、月總結；216。為項目創(chuàng)作更高的性價比，從而把這些優(yōu)點連成線再織成網。成交提升法 零至壹佰分解原理 銷售培訓計劃 (. )培訓內容 培訓目的 完成時間 完成效果九、銷售現場的規(guī)范管理工作執(zhí)掌分配執(zhí)行 規(guī)范現場管理，提成現場氛圍提高專業(yè)形象、讓銷售員感覺到一個提升的空間。工程跟進 定時的訪問 交房前后的跟進 銷售培訓計劃 (. )培訓內容 培訓目的 完成時間 完成效果十二、地產經濟學 地產投資 讓銷售員成為一個地產理財分析專家，從而更好地把握客戶心態(tài)。做過 8年總經理。 項目招商總監(jiān) 商業(yè)專家沈陽溫州商城 首席執(zhí)行官 CEO/總裁 /總經理 沈陽商業(yè)城集團 首席執(zhí)行官 CEO/總裁 /總經理 投資 20多億，運作 20多萬平米購物中心是省、市重點項目。廣州地區(qū) ： 住宅及商鋪 ： 信和廣場總建 15萬㎡ 沙面新城總建 80萬 粵信廣場總建 15萬㎡ 美好居總建 12萬㎡ 冠庭院總建 15萬㎡ 番禺金海岸占地 1800畝，總建 500萬㎡ 富景花園（首期）總建 26萬㎡ 御景湖畔總建 26萬㎡ 駿逸苑 20萬㎡珠江新城豪宅 清遠地區(qū)駿豪城總建 23萬㎡廣州地區(qū)：住宅：柏濤雅苑總建 33萬㎡ 半山花園總建 18萬㎡ 新亞時代城總建 8萬㎡ 陽光城總建 22萬㎡ 萬科 ? 天景花園總建 15萬㎡ 廣州地區(qū)：豪宅：中信君庭總建 13萬㎡ 珠江一線江景豪宅營銷推廣、銷售管理，培訓，售后服務 萬科 ? 藍山總建 23萬㎡ 南湖度假區(qū)高檔豪宅，銷售管理，培訓，售后服務 廣州地區(qū)：商鋪及寫字樓：建發(fā)鞋業(yè)廣場總建 7萬㎡ 鞋類專業(yè)市場商鋪銷售推廣，銷售管理，培訓，售后服務高科電腦城總建 16萬㎡ 電腦行業(yè)專門寫字樓及商鋪銷售推廣，培訓，售后服務廣州地區(qū)：別墅：在香港旭輝國際期間， 任營銷總監(jiān)負責大型住宅及商業(yè)市場調研、整體營銷推廣、業(yè)態(tài)定位及招商管理、銷售管理，銷售管理，培訓，售后服務。 地產項目運作經驗豐富，地產市場調研 /住宅定位規(guī)劃 /商業(yè)地產商業(yè)規(guī)劃 /市場推廣 /招商策劃有全程運作經驗。山水龍城 ”項目，位于煙臺市芝罘區(qū)南部、臥龍經濟園區(qū)的東北部，占地面積 90公頃、總建筑面積為 100萬平方米、總投資約 30億元人民幣是以 “原生態(tài)居住公園 ”為主題的大型綜合性景觀社區(qū)。 浙江省樂清市新時代建材裝飾城 營銷策劃總監(jiān) 樂清市新時代裝飾建材城開發(fā)有限公司是北京章光 101集團致力于樂清市金茂家居廣場、金茂嘉園的開發(fā)及營銷策劃、銷售管理及執(zhí)行 。 對商業(yè)企劃、市場推廣、活動策劃、形象設計、媒體傳播、終端營銷等工作有過系統學習和研究，實戰(zhàn)經驗豐富。太平洋百貨全國八店總經理及執(zhí)行長。其創(chuàng)立的《 “ 十五條龍 ” 系列服務顧客滿意法》獲得第四屆全國現代化管理創(chuàng)新成果獎，《星級管理模式》獲第六屆全國現代化管理創(chuàng)新成果獎。 12:07:0012:07:0012:071/28/2023 12:07:00 PMl 1以我獨沈久，愧君相見頻。 28 一月 202312:07:01 下午 12:07:01一月 21l 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:07:01 下午 12:07