【正文】 顧問公司報(bào)告： 20xx 年美國第三方物流市場為 564 億美元，占美國物流總支出的 %。日本是世界上第一個(gè)建立物流園區(qū)的國家，至今已建立 120 個(gè)大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約 74 萬平方米；荷蘭有 14 個(gè)物流園區(qū)，平均占地 萬平方公里；德國不來梅的貨運(yùn)中心占地在 100 萬平方米以上，紐倫堡物流園區(qū)占地已達(dá) 7 平方公里。消費(fèi)者可以直接在網(wǎng)上獲取有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)信息，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購物。 ◆物流規(guī)模和物流活動(dòng)的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，物流企業(yè)將向集約化與協(xié)同化發(fā)展。物流中心是多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場 所，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點(diǎn)。隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，美國和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國境，展開連橫合縱式的并購，大力拓展國際物流市場，以爭取更大的市場份額、德國國營郵政出資 億美元收購了美國大型的陸上運(yùn)輸企業(yè) AEI，美國的 UPS 則并購了總部設(shè)在邁阿密的航空貨運(yùn)公司 —— 挑戰(zhàn)航空公司。德國、英國和法國的郵政公司為爭奪歐洲物流市場，競相收購民營大型物流運(yùn)輸企業(yè)。 ◆物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化和全球化。 物流服務(wù)的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢。這種服務(wù)要求極其靈活機(jī)動(dòng)的供應(yīng)鏈，這也北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 10 迫使物流服務(wù)商幾乎采取了一種“一切為客戶服務(wù)”的解決方法。綠色物流包括兩方面，一是對(duì)物流系統(tǒng)污染進(jìn)行控制，即在物流系統(tǒng)和物流活動(dòng)的規(guī)劃與決策中盡量采用對(duì)環(huán)境污染小的方案，如采用排污量小的貨車車型，近距離配送，夜間運(yùn)貨（減小交通阻塞，節(jié)省燃料和減小排放）等，發(fā)達(dá)國家政府倡導(dǎo)綠色物流的對(duì)策是在污染發(fā)生源、交通量、交通流等三個(gè)方面制定了相關(guān)政策。今后進(jìn)一步的發(fā)展方向是： 信息化 —— 采用無線互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，衛(wèi)星定位技術(shù)（ GPS），地理信息系統(tǒng)（ GIS），射頻標(biāo)識(shí)技術(shù)（ RF）等。 國外未來物流市場規(guī)模預(yù)測 市場調(diào)查企業(yè) Forrester Research 預(yù)測， 20xx 年通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額，將迅速增長到 8400億美元。促進(jìn)了我國物流行業(yè)的興起。 據(jù)國際貨幣基金組織 1997 年的統(tǒng)計(jì)，我國當(dāng)年物流成本占 GDP的比重為 %，達(dá) 718 億美元（按匯率 元 /美元，合人民幣 5938億人民幣），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計(jì)算，市場份額應(yīng)在 200 億美 元左右（ 1654 億人民幣）。 隨著電子商務(wù)的發(fā)展，我國的物流水平仍難以滿足其需 求。電子商務(wù)環(huán)境下，物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。 從根本上說，上述問題的存在是發(fā)展中的問題，隨著我國市場化運(yùn) 行機(jī)制的日漸完善，生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會(huì)總產(chǎn)品的日益豐富，物流需求將會(huì)大大增強(qiáng)，相應(yīng)的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會(huì)越來越多，伴隨著激烈的市場競爭，企業(yè)的是管理水平、生產(chǎn)效率、技術(shù)含量的提高，進(jìn)而拉動(dòng)整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)水平的將會(huì)大幅提高。這不僅是由我國目前的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費(fèi)方式所決定，而且也是與我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)發(fā)展過程相一致。 我國未來物流市場規(guī)模預(yù)測 對(duì)未來 10 年市場規(guī)模進(jìn)行預(yù)測：假設(shè)按照 1999 年我國物流總成本占 GDP 比例 %，每 5 年物流成本占 GDP 的比重下降 2%（根據(jù)“第十個(gè)五年計(jì)劃”草案），即 20xx 年中國物流成本 占 GDP 比例為 %，20xx 年，中國物流成本占 GDP 的比例為 %，則未來十年我國物流成本占 GDP 比例算術(shù)平均值約為 %；我國第三方物流在物流市場上的比例前六年（ 20xx~20xx）按照國際平均數(shù) 1/3 左右計(jì)算，后五年按照 1/2 計(jì)算（根據(jù)“第十個(gè)五年計(jì)劃”草案），則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 ； GDP 增長率按 8%計(jì)算。 1998 年底，例如國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的 萬家獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 6094 億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 %；如果加上應(yīng)收帳款 12315 億元，兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 %。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 15 ◆客戶對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化提供的市場機(jī)會(huì)。 由于外資企業(yè)較早研究物流，對(duì)流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對(duì)物流服務(wù)的需求要旺盛得多。 ◆加入 WTO 帶來的市場機(jī)會(huì)。 因此，隨著我國加入 WTO、國內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本的不斷重視、客戶對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和趨于多元化，物流需求之缺口非常大，我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ)， 但同時(shí)也存在著一系列問題。 北京市物流資源分布基本合理，但資源的分配和利用方面存在不平衡性，如朝陽區(qū)與豐臺(tái)區(qū)之間的倉儲(chǔ)面積比是 ： 1，而兩個(gè)區(qū)的倉儲(chǔ)量大致相等；朝陽區(qū)與石景山區(qū)的貨運(yùn)車輛數(shù)量大致相等，而這兩個(gè)區(qū)域之間的貨 物運(yùn)輸量之比為 1:4。然而， 20xx 年主營物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額卻只有 億元，只占到營業(yè)收入的 %，這也正體現(xiàn)出當(dāng)前物流業(yè)利潤率較小的事北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 17 實(shí)。在工業(yè)企業(yè)中，流通加工的費(fèi)用占總物流費(fèi)用的 %，而批發(fā)零售業(yè)已經(jīng)達(dá)到了 %。另外，傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展中也已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，在向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的過程中將發(fā)揮重要作用。 就業(yè)人員素質(zhì)偏低、物流人才匱乏 主營物流企業(yè)從業(yè)人員中，學(xué)歷在大專以上的占 19%，而且物流專業(yè)畢業(yè)的人員不足 1%，物流人才的匱乏限制了物流業(yè)發(fā)展的步伐。除了在運(yùn)輸方面能很好的體現(xiàn)出北京的物流標(biāo)準(zhǔn)化水平外，在企業(yè)之間的物流運(yùn)作規(guī)范統(tǒng)方面標(biāo)準(zhǔn)化程度也不高。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進(jìn)入北京。 北京市物流市場發(fā)展前景 北京市商委、計(jì)委于 20xx 年初 制定了《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（ 20xx20xx 年）》，提出 20xx 年我市要初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點(diǎn)的物流體系框架，到20xx 年計(jì)劃建成 3 個(gè)大型物流基地、 17 個(gè)物流配送區(qū)，形成高效、成熟的物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平?；A(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目競爭激烈程度高于延伸服務(wù)項(xiàng)目，如北京地區(qū)的倉儲(chǔ)業(yè)競爭相當(dāng)激烈，價(jià)格很低。拆除部門及系統(tǒng)藩籬，突破地區(qū)與行業(yè)限制，促進(jìn)各種物流資源、各個(gè)物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體趨勢 ， 北京市物流業(yè)整合還需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。其二，零售商，商家可以將倉儲(chǔ)商品通過展廳展示達(dá)到零售或批發(fā)全過程。目前，公司與美國旗下的 ON THE BRINK， MOBILE LIGHT公司、 R、 Y、 PROPERTIES公司、 FAR LINKINTERNATIONAL 公司、臺(tái)灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電 子公司、香港羊城國藥公司、韓國PICO 商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機(jī)完成。 物流商務(wù)中心將根據(jù)我國物流市場的特點(diǎn)，依托首都優(yōu)越的地理位置和輻射功能，立足為北京 經(jīng)濟(jì)服務(wù)，溝通各省市的交流，充分利用現(xiàn)有的物流資源，為客戶提供全方位的物流商務(wù)服務(wù)。北京市規(guī)劃委員會(huì)于 20xx 年 9 月 27 日頒發(fā)了項(xiàng)目用地規(guī)劃意見書（見附件）。在 CDB、使館區(qū)、中關(guān)村等工作的萬余外籍人士在此居住。 本項(xiàng)目所在地周邊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。雨水管線匯入小中河。 電信 順義區(qū)設(shè)有寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)，可滿足項(xiàng)目所需的電信條件，并提供100M 寬帶的光纜接入。 II 類區(qū)北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 23 適于一般工業(yè)與民用建筑，在建設(shè)時(shí)要采取防水措施； III 類區(qū)在建設(shè)時(shí)要解決內(nèi)澇及施工涌沙問題。地下水位深度 米，且對(duì)混凝土無腐蝕性。 根據(jù)順義區(qū)氣象站多年氣象資料統(tǒng)計(jì)： 風(fēng)速、風(fēng)向頻率 多年平均風(fēng)速為 ／ s，采暖期 (1 1 3 月 )多年平均風(fēng)速為 。降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié)轉(zhuǎn)換相隨，降水有明顯的季節(jié)性， 36 月降水量總計(jì) ，占全年降水量的 ％； 911 月降水量為 ，占全年降水量的 12％；122 月降水量為 ，占全年降水 量的 ％。最冷月為一月份，多年平均氣溫為 —℃（在 ℃ ℃之間，變幅 ℃ ） ；最熱月為七月份，多年平均氣溫為 ℃（在 ℃ — ℃之間，變幅 ℃ ） 。 濕度 順義區(qū)多年平均相對(duì)濕度為 ％，近十幾年來平均濕度在55%60%之間，其變化的幅度不大。在一年中，蒸發(fā)量以 5 月份最多，可達(dá)； 12 月份最少，僅 ； 48 月份蒸發(fā)量大于歷年年均蒸北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 25 發(fā)量，其它各月皆小于歷 年年均蒸發(fā)量。 總平面布置 本項(xiàng)目用地以南是順于路，以北是物流園四街。中心內(nèi)部道路 10— 15 米寬，分布在北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 26 辦公、倉儲(chǔ)中心的 四周。 該物流地產(chǎn)中心建成后，將通過國際化、網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化、信息化智能化的物流管理服務(wù)，為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值，提高項(xiàng)目的競爭力。 四、按照項(xiàng)目建設(shè)“三同時(shí)”的原則，搞好環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、節(jié)能、節(jié)水、消防等設(shè)施的設(shè)計(jì)。對(duì)建筑物的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足物流中心的使用要求；地震烈度按 8度設(shè)防。 項(xiàng)目名稱 數(shù)量（幢） 層數(shù) 建筑面積 （平方米） 建筑結(jié)構(gòu) 層高（米） 辦公樓 1 6 33984 框架結(jié)構(gòu) 一層 二四層 辦公、展廳、倉儲(chǔ)三位一體物流商務(wù)設(shè)施 40 局部兩層 37368 框架、鋼結(jié)構(gòu) 一層 二層 門衛(wèi) 2 1 60 磚混結(jié)構(gòu) 停車場 400 個(gè) 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 29 第五章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防措施 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 （ 1989） 《北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（試行） （ 1985） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB30951996） 《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB/T1484893） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB30961993） 《機(jī)場周圍飛機(jī)噪聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB966088） 《北京市城市綠化條例》 《鍋爐污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 （ DB11/13920xx） 《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB1234890） 《建筑施工場界噪聲限值》 （ GB1252390） 《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》（ 1995） 環(huán)境空氣 本項(xiàng)目所在區(qū)域大氣環(huán)境中 S0 NO2 和 TSP 的監(jiān)測結(jié)果均符合國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB 3095— 1996)中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為園區(qū)附近的村莊及單位等，如首都國際機(jī)場、首都機(jī)場導(dǎo)航站等。施工揚(yáng)塵一般來自以下幾個(gè)方面：土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；混凝土攪拌站產(chǎn)生的揚(yáng)塵；建筑材料 (白灰、水泥、沙子、石子、磚等 )的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人員流動(dòng)、車輛運(yùn)輸造成的現(xiàn)場及道路揚(yáng)塵。 噪聲 本項(xiàng)目施工期間的噪聲污染，主要是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛所致，聲源有固定式和移動(dòng)式，各施工階段所采用的施工機(jī)械不同，對(duì)環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。 裝修階段施工時(shí)間較長，但聲源數(shù)量較少，聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)等。 各類車輛運(yùn)輸在市場區(qū)內(nèi)禁止車輛鳴笛。為減少污染，污水將統(tǒng)一排入順義污水處理廠處理后得出水水質(zhì)將達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)。這樣，就不會(huì)產(chǎn)生不良影響。 由于本項(xiàng)目對(duì)交易市場運(yùn)行過程中產(chǎn)生的噪聲、煙塵、廢水、廢料等污染物采取了有效的防治理措施，減少了對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響，完全可以達(dá)到國家環(huán)保相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 33 節(jié)電 合理選擇高開關(guān)站及變電所位置以接近負(fù)荷中心，節(jié)省輸電線路和輸電損失。 消防措施 在總體布置中，備建筑物之間均設(shè)置 6 米以上的消防環(huán)形通道，以保證消防車安全行使和作業(yè)需要。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門組成。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 34 第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期 1012 個(gè)月。 本項(xiàng)目的主要工作內(nèi)容包括：項(xiàng)目審批、方案設(shè)計(jì)、土建工程、設(shè)備安裝和調(diào)試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)