【正文】 接受程度難以估計按項目建筑設計方案分析，如果將產(chǎn)品定位成寫字樓，不但要對建筑內(nèi)部進行相應改動，； 政府加大規(guī)范力度近來國家各種宏觀政策法規(guī)的頻繁頒布，很難保證這種以住宅立項的項目最后用作辦公工商部門給予辦理營業(yè)執(zhí)照。分析原則：強化優(yōu)勢，減弱劣勢，把握機會，回避風險優(yōu)勢分析劣勢分析◆ 地理位置頗佳，交通便利，生活配套設施齊全◆ 項目用地規(guī)模和建筑規(guī)模適中，便于運作◆ 位于熱點亞奧版圖內(nèi)，距離中關村、CBD的距離近，對于在此工作的客戶非常具有吸引力◆ 交通狀況較差，經(jīng)常會發(fā)生交通擁堵◆ 項目產(chǎn)品缺乏居住舒適性◆ 產(chǎn)品設計難度較大◆ 含有較大體量商業(yè)，增加開發(fā)銷售難度機會分析威脅分析◆ 亞奧圈的國際化、現(xiàn)代化、不可復制化的大公建、大配套構(gòu)成本項目的核心價值◆ 西奧版圖“一半是繁華，一半是森林”， 與其它區(qū)域相比競爭力和吸引力無可替代◆ 周圍項目開發(fā)進展迅速，商業(yè)、人文和環(huán)境等逐漸得到加強和改善◆ 地鐵十號線的開通，將提升項目價值 ◆ 區(qū)域內(nèi)各競爭樓盤距離太近，易形成惡性競爭◆ 國家各種政策法規(guī)的陸續(xù)推出，對本項目開售時機選擇不利◆ 區(qū)域內(nèi)部分項目開發(fā)商實力強勁，對區(qū)域市場沖擊力大◆ 區(qū)域周邊上市樓盤數(shù)量眾多，會分流目部分標客戶回避威脅建議：★ 確定項目LOFT產(chǎn)品形式，與周邊項目形成產(chǎn)品差異化；★ 采用大膽創(chuàng)新的營銷手段，銷售做到速戰(zhàn)速決；★ 加強項目現(xiàn)場銷售形象包裝，裝修具有高品位，給人視覺沖擊；★ 加強銷售人員的整體素質(zhì)，提高銷售成功率；★ 明確項目的目標消費客戶群，進行有針對性的進行宣傳。要達到這一要求，我們總結(jié)出定位要滿足以下的四個條件：u 對客戶具有主要價值；u 對企業(yè)能帶來最大利潤；u 產(chǎn)品與眾不同，不易被競爭對手模仿和超越；u 這種差別能被客戶接受并愿意為此而多花一定的錢。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些樓盤小戶型銷售要一次性付款或購買一套大戶型才可購買一套小戶型，任意抬高購房門檻； 區(qū)域內(nèi)項目開盤時間基本都錯開，避免了項目間的正面碰撞； 有些樓盤規(guī)模較大、開發(fā)時間早，在區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力。產(chǎn)品定位：LOFT自由空間戶型設計：1）戶型建筑面積控制在（單層）35—45㎡之間；2）首層設置為客廳、餐廳、廚房、客用衛(wèi)生間，二層布局為臥室和衣帽間；3）（），把隔出來上部的空間面積做成臥室衛(wèi)生間與朝向差的房型二層相連，將此部分面積贈送給用戶，促進銷售；產(chǎn)品定位只有遵循系統(tǒng)性的步驟，選擇邏輯合理的研究方法，并運用專業(yè)獨特的創(chuàng)造力，才能發(fā)揮事半功倍的效果。 項目核心概念體現(xiàn)1） 亞奧版圖的國際影響力和巨大的升值潛力——彰顯區(qū)位領袖本色2） 簡約、大氣與靈動結(jié)合的高層項目——體現(xiàn)建筑非凡空間 高檔次、高品位的生活配套設施，國際化的交流平臺——體驗創(chuàng)意生活樣板 新貴聚集，共同演繹高貴生活，展現(xiàn)至高境界——匯聚特色人文風范項目核心概念的營造區(qū)位領袖 —— 通過對亞奧版塊不可多得的尊貴席位進行宣傳，引起市場供應恐慌； —— 以北京2008奧運倒計時的方法，使客戶感受到項目價值，強化區(qū)位優(yōu)勢。 燃氣 ：住宅單位預留煤氣表位，一經(jīng)申請，即可使用； 主要入口大堂：冷氣大堂，天花用進口簿膜塑料，地臺鋪人造石材及不銹鋼裝飾；各層走廊：墻身及地臺鋪云石，天花髹上等乳膠漆；天臺：墻身髹防水沙膠漆，地臺鋪天臺隔熱地磚。區(qū)域?qū)用鎭唺W版圖，城市綜合配套全面升級，交通網(wǎng)絡日益成熟，區(qū)域及地段價值的飆升顯而易見。稀缺就是價值——地處開發(fā)有限的奧運區(qū)域，潛在供給更是少之又少；坐享國家2800億投資成果——現(xiàn)代、繁華、超前、國際的商住配套，以及出行便捷、四通八達的交通網(wǎng)絡，未來升值空間凸顯。結(jié)論本案購買者是自信、理智、審美情趣高尚、感情豐富，判斷力敏銳，“理性”與“感性”兼具一身的一個社會中堅群體。印刷制品設計為少數(shù)人所專署的領袖居所體驗建議在產(chǎn)品表現(xiàn)中緊扣“奧運”和“自由空間”兩個主題，力求利用宣傳推廣手段令客戶對本案的區(qū)域環(huán)境、奧運不可復制的優(yōu)勢，以及本案精心打造的自由空間，有第一時間的震撼性、不可替代性體驗。對項目進行全方位、綜合性闡釋，直接支持項目的銷售，需體現(xiàn)奧運、區(qū)域優(yōu)勢、項目定位、規(guī)劃、建筑、精致等特點，兼具實用與美觀?！?收藏式印刷品形式新穎、質(zhì)感高檔、具有欣賞及保存價值的紀念性印刷品，以及其他能夠提升項目品味、塑造高品質(zhì)形象的印刷品。六、營銷推廣通道設計策略本案推廣通道策略應基于兩個基本點：216。216。 開盤階段主要以戶外廣告、現(xiàn)場包裝、工地包裝及部分軟性繕稿、結(jié)合少量的硬性報紙廣告等樹立本案鮮明的品牌形象地位。 項目網(wǎng)站建設，與焦點或搜房等專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站鏈接，建立BBS論壇輔助樹立項目形象，兼具業(yè)主網(wǎng)上“奧運時事跟蹤論壇”功能，帶動實現(xiàn)廣泛市場傳播。 視覺設計：平面設計及2D、3D動畫等?！?媒體選擇《北京青年報》為主《安家》、《新地產(chǎn)》等專業(yè)雜志形象報廣少量的品牌形象硬性報廣，采用大版面或特殊異形，通過強有力的視覺沖擊樹造項目的品牌形象。現(xiàn)場通道售樓中心將項目現(xiàn)場售樓處作為本案最重要的推廣渠道和創(chuàng)造營銷附加價值的載體，使其成為突破客戶初訪項目心理防線的破冰器，同時成為鞏固口碑傳播，形成感染消費的有力支持。本案需通過路旗、圍擋、形象看板、道路綠地的鋪狀等對工地進行全方位的包裝，達到統(tǒng)一的視覺、符合客戶內(nèi)心預期的效果。來自.... 中國最大的資料庫下載七、公共關系公共關系通常分為五個層面：公共人群層面、政府層面、媒體層面、同業(yè)層面、客戶層面。這是一個動態(tài)的過程，其基本創(chuàng)作方式為：產(chǎn)品+時事→新聞由頭?？蛻魧用嬖陧椖窟\作中，客戶層面的公共關系不僅能直接促進銷售，運作得成功還可以帶動在以上其他層面的公共關系。八、推廣進程構(gòu)想銷售進程具體時間與項目工程建設相對應，本案全程市場推廣進程按四個階段進行設計：階段籌備/推出開盤籌備期開盤熱銷期強攻穩(wěn)定/強勢銷售期收官持續(xù)銷售收官期主要工作內(nèi)容216。 項目包裝和銷售道具的籌備（產(chǎn)品表現(xiàn)、賣場、工地圍墻的籌備、海報及其他銷售必需印刷品等）；216。 開盤活動的籌備與組織；216。 階段廣告計劃的制定與投放；216。 參加房展會；216。 階段廣告計劃的制定與投放；216。 參加秋季展會；216。 持續(xù)完善入住后續(xù)事宜；216。 項目圓滿收官。業(yè)界中流行一句話：“作為產(chǎn)品，房地產(chǎn)項目在‘出廠’之前，就已經(jīng)決定了其銷售好壞的70%。43 /