【正文】 建設(shè)計(jì)劃落實(shí)到位。三是上半年貨幣政策持續(xù)收緊，新增房地產(chǎn)貸款下降顯著，后期有所微調(diào)。主要表現(xiàn)在： 從價(jià)格上看：限購城市首當(dāng)其沖，住宅均價(jià)下降，跌幅持續(xù)擴(kuò)大，受到大環(huán)境的影響，全國市場一片低迷。二、未來房產(chǎn)市場趨勢展望回顧 1998 年“房改”以來的歷史，政策、貨幣、土地等影響行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素不斷變化，房地產(chǎn)業(yè)不斷遭遇波折，但總體仍不斷發(fā)展，行業(yè)龍頭企業(yè)迅速成長。但另一方面，影響行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制將逐步建立：保障房制度不斷完善，建設(shè)計(jì)劃逐步落實(shí)，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局。但國內(nèi)房地產(chǎn)增長重心將由東部轉(zhuǎn)向中西部、從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。由于政策的導(dǎo)向，中心地帶的太原、晉中，北部的朔州、大同，南部的臨汾、運(yùn)城以及長治、晉城均已吹響加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的沖鋒號，走在全省城鎮(zhèn)化發(fā)展前列，提前進(jìn)入房地產(chǎn)大量需求時(shí)期。需求和地價(jià)將拉動房價(jià)的進(jìn)一步提高。無論在全省戰(zhàn)略規(guī)劃中的地位，還是在太原都市圈占據(jù)的位置，孝義都有非常寬闊的發(fā)展空間。綜合以上國內(nèi)、省內(nèi)、本地的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場走向等因素，房地產(chǎn)市場未來趨勢總體向好，發(fā)展前景廣闊，支柱產(chǎn)業(yè)地位基本穩(wěn)固；發(fā)展重點(diǎn)從東部、一線城市向西部、二三線城市轉(zhuǎn)移；產(chǎn)業(yè)仍以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。首先是嚴(yán)格的差別化信貸政策，在支持自主性、改善性住房需求的同時(shí)，將繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房。土地方面，土地供應(yīng)力度繼續(xù)加大，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊競爭激烈。而且大型房地產(chǎn)企業(yè)在逐步退出一線城市后，將向二、三線城市蠶食擴(kuò)張。而孝義城區(qū)人口約18萬人，明顯供大于求，且價(jià)格上漲緩慢。資金實(shí)力、企業(yè)規(guī)模小；技術(shù)創(chuàng)新不足，人才匱乏，產(chǎn)品單一；缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營業(yè)績少，從策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等程序尚不成熟，沒有形成規(guī)范性、可復(fù)制的盈利模式；內(nèi)部管理粗放，制度不健全，距離現(xiàn)代企業(yè)管理有很大差距。產(chǎn)品定位：以提高人們的幸福指數(shù)為宗旨，以建設(shè)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品為目標(biāo)，用最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、文化理念，用最好的建筑材料、建筑技術(shù)，為人們提供空間布局合理、建筑形態(tài)別致、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、使用功能齊全的住宅產(chǎn)品。尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本日益透明、公開，降低開發(fā)成本成為增強(qiáng)企業(yè)競爭力、提高利潤率的重要手段。為此，一要追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，充分發(fā)揮建筑設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)作用，走差異化的生存道路，使開發(fā)設(shè)計(jì)獨(dú)樹一幟；二要注重功能的前瞻性，緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢，充分滿足消費(fèi)群體多元化的需求；三要注重產(chǎn)品的特色性，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面突出個(gè)性；四是突出人性化特征，把研究市場需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特征、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，并且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場亮點(diǎn)。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。——專業(yè)化戰(zhàn)略。企業(yè)文化精神以優(yōu)秀的企業(yè)文化，提升企業(yè)內(nèi)涵，增強(qiáng)員工歸屬感和社會認(rèn)可度，打造強(qiáng)大的企業(yè)凝聚力、向心力，形成企業(yè)核心競爭力和取之不竭的企業(yè)精神財(cái)富?？傮w目標(biāo)公司在第二個(gè)五年規(guī)劃期間，要實(shí)現(xiàn)“一個(gè)大跨越，兩個(gè)大突破，三個(gè)大提升”目標(biāo)。具體目標(biāo)分解（1）2012年目標(biāo)。成立新的物業(yè)管理公司，完成物業(yè)公司員工的培訓(xùn)工作。（3）2014年目標(biāo)。開工面積達(dá)到40萬平方米，竣工面積達(dá)到35萬平方米。開工面積達(dá)到40萬平方米，竣工面積達(dá)到40萬平方米；儲備土地300畝。公司領(lǐng)導(dǎo)層由總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、四名副總經(jīng)理和總會計(jì)師、總工程師組成。為使房地產(chǎn)開發(fā)能形成一個(gè)完整的運(yùn)作系統(tǒng)，保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性和品牌化經(jīng)營，下一步公司將成立新的物業(yè)管理公司，以便更好地管理本土外的開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)，努力拓展除本公司項(xiàng)目外的業(yè)務(wù)，即推廣了品牌，又為公司帶來利潤。直接分管總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部。副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定公司戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)略；負(fù)責(zé)優(yōu)化與推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程；負(fù)責(zé)土地征地、拆遷、儲備；負(fù)責(zé)制定銷售管理制度、銷售策略和銷售計(jì)劃；負(fù)責(zé)策劃組織項(xiàng)目銷售等。副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程造價(jià)管理，項(xiàng)目預(yù)結(jié)算審定；負(fù)責(zé)工程設(shè)備、材料的采購、供應(yīng)等。行政人事部：負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)、文檔管理、接待；負(fù)責(zé)行政后勤工作；負(fù)責(zé)制定和實(shí)施人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃；組織人事招聘、培訓(xùn)、考核以及公司勞資管理工作；負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行公司人事管理制度、勞動工資制度、檔案管理制度、員工手冊、培訓(xùn)大綱等規(guī)章制度，保證公司人力資源供給和人力資源高效利用等。造價(jià)管理部：負(fù)責(zé)制定公司工程預(yù)決算管理辦法；負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料、設(shè)備的認(rèn)價(jià)審定；負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算的審定；負(fù)責(zé)有效控制工程成本等。圍繞建立科學(xué)完善、有利于高效運(yùn)轉(zhuǎn)、適應(yīng)長遠(yuǎn)發(fā)展的人事管理體系，公司在“十二五”期間的人力發(fā)展計(jì)劃是：高層管理人員：招聘或培養(yǎng)一批現(xiàn)階段緊缺的市場開發(fā)、營銷策劃、物業(yè)管理方面的高層管理人員，擺脫目前對銷售中介和物業(yè)管理顧問的依賴，自主銷售，自主管理，降低銷售成本。項(xiàng)目策劃論證項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵在于項(xiàng)目的選擇、定位是否適合市場的需求。項(xiàng)目運(yùn)作要找準(zhǔn)重點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。細(xì)致做好項(xiàng)目計(jì)劃書，方案既要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量、銷售，還要包括成本控制、資金運(yùn)作，以及時(shí)間、程序、進(jìn)度等等。標(biāo)底價(jià)格要以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)。重點(diǎn)加強(qiáng)施工方案、進(jìn)度計(jì)劃、主要技術(shù)措施、安全措施等組織設(shè)計(jì)審查。逐步推行限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)監(jiān)理。注重對客戶對象進(jìn)行功能分析，在滿足功能前提下，最大程度降低成本。二要健全合同網(wǎng)絡(luò)框架。發(fā)生現(xiàn)場簽證的先算賬后實(shí)施，進(jìn)行工程量和成本增減分析，實(shí)現(xiàn)成本事前控制。要不斷健全完善公司內(nèi)部運(yùn)行管理制度，加強(qiáng)人員素質(zhì)建設(shè)，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和配置人員，提升行政運(yùn)行效能，控制行政成本；要堅(jiān)持厲行節(jié)約，減少浪費(fèi)，降低管理費(fèi)用；要合理加大開發(fā)規(guī)模，提升開發(fā)質(zhì)量，降低單位管理成本投入。通過合理的營銷方案，依據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用。要合理安排融資規(guī)模和融資結(jié)構(gòu)，減少財(cái)務(wù)投入，追求利潤最大化。要建立健全項(xiàng)目管理安全制度，形成長效機(jī)制。要建立完善的質(zhì)量安全責(zé)任體系，落實(shí)質(zhì)量安全目標(biāo)責(zé)任。在可行性研究階段，要分析項(xiàng)目的銷售前景、預(yù)期售價(jià)，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目的主要銷售對象。隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況，對售房價(jià)格要相應(yīng)調(diào)整。 產(chǎn)品銷售管理產(chǎn)品銷售須遵循以下三個(gè)原則：銷售手法的差異性、主題思想的統(tǒng)一性、操作手法的連貫性。投融資管理要建立嚴(yán)格的投融資審批管理制度。要認(rèn)真分析、計(jì)算和比較銀行貸款、合作開發(fā)、預(yù)售房屋等各種融資方式和融資渠道的利弊，認(rèn)真分析上期預(yù)算的完成情況對本期預(yù)算的影響，慎重選擇融資方式，嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，嚴(yán)把質(zhì)量、安全、進(jìn)度，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本。⑵ 建立人才儲備2012年前，招聘2—3名高學(xué)歷、專業(yè)化、有經(jīng)驗(yàn)的管理人才，儲備2名高級機(jī)械、電器工程專業(yè)人員；儲備2～3個(gè)新項(xiàng)目物業(yè)管理班子；具有專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)證的人員占到公司全體人員的20%。物業(yè)經(jīng)理100％持證上崗，并建立現(xiàn)代化企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，建立維修基金管理與使用制度。并形成一整套完善的運(yùn)作體系和運(yùn)作模式，力促開發(fā)樓盤創(chuàng)造銷售奇跡。利用業(yè)主對金暉地產(chǎn)的認(rèn)知度和信任度，在物業(yè)公司中利用各種可行方式向業(yè)主推薦開發(fā)樓盤。⑵ 對外服務(wù)全面推行“人性化物業(yè)管理模式”。將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理。逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量。一是根據(jù)公司的發(fā)展和部門工作，合理確定人員結(jié)構(gòu)和數(shù)量，制定人員招聘計(jì)劃；二是解放思想，打開思路，大力拓寬人才引進(jìn)渠道，多手段、多范圍地選拔和引進(jìn)人才。要科學(xué)制定符合公司特點(diǎn)需要的獨(dú)立的培訓(xùn)計(jì)劃。完善員工管理機(jī)制，提高工作的積極性。三要完善目標(biāo)責(zé)任考核體系，建立合理的辭退機(jī)制，增強(qiáng)員工危機(jī)感；嚴(yán)格制度“紅線”，約束員工行為。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展人才是至關(guān)重要的因素。為此，懇請集團(tuán)公司幫助我公司引入高端人才，并加大對現(xiàn)有人員的培養(yǎng)力度，逐步建立起成熟人才、后備人才、人才引入相銜接，相對完善的人才隊(duì)伍體系。懇請集團(tuán)公司在資金上給予大力支持，以保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行和土