【正文】 的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過(guò) 100 多年的發(fā)展，奧特萊斯業(yè)態(tài)已由過(guò)去單純的工廠(chǎng)直銷(xiāo)購(gòu)物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S(chǎng)、品牌所有者、品牌代理商 、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購(gòu)物中心。奧特萊斯有三大 特點(diǎn)：知名的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 6 品牌、較低的價(jià)格、舒適的購(gòu)物環(huán)境。 《中共浙江省 委浙江省人民政府關(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》以及根據(jù)《海寧市域總體規(guī)劃綱要》，海寧市是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，除要發(fā)展工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以外，還要重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)零售批發(fā)、房地產(chǎn)、購(gòu)物休閑旅游等服務(wù)行業(yè)。杭州零售市場(chǎng)近年來(lái)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出了以下幾個(gè)特點(diǎn)： 百貨和超市是零售業(yè)發(fā)展的主力業(yè)態(tài)。因此杭州的百貨零售業(yè)由擴(kuò)容而變成“商業(yè)綜合體”之間的競(jìng)爭(zhēng)。杭州大廈 2020 年銷(xiāo)售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。蕭山奧特萊斯匯集了 50 只品牌，其中也開(kāi)設(shè)了 Prade,Gucci,Valention 等一些知名品牌的專(zhuān)賣(mài)店。 ? 海寧市區(qū)商業(yè)零售基本情況 嘉興海寧是我國(guó)著名的旅游城市，鹽官觀(guān)潮每年可吸引國(guó)內(nèi)外旅客 500多萬(wàn)人次，旅游外匯收入 785 萬(wàn)美元，海寧市又是我國(guó)著名的皮革業(yè)、紡織業(yè)生產(chǎn)基地，海寧皮革城位于海寧市區(qū)，每年吸引著數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的旅游購(gòu)物人 群， 2020 年皮革業(yè)生產(chǎn)銷(xiāo)售總額為 億元，占全年規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)品總銷(xiāo)售的 %。 2020 年年底，上海青浦奧特萊斯已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全年?duì)I業(yè)額突破九億五千萬(wàn)元的驕人業(yè)績(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期的目標(biāo)。 全歐洲 outlet商場(chǎng)，都離各國(guó)主要大城市不到一個(gè)小時(shí)車(chē)程，集便利與時(shí)尚于一體 ： 意大利米蘭奧特萊斯擁有極為獨(dú)特的購(gòu)物環(huán)境，以 18 世紀(jì)歷史為主題的建筑特色，由多棟兩層或三層的獨(dú)立樓房組成， 180 家名牌店面在蜿蜒的街道上毗連結(jié)合，散發(fā)相當(dāng)?shù)氐赖臍W洲味。這一點(diǎn)與海寧的狀況也非常相似。國(guó)際上成功的奧特萊斯都不僅僅是購(gòu)物中心，同時(shí)也是休閑娛樂(lè)中心，比如日本三井的奧特萊斯 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 11 就定義為“奧特萊斯主題公園”。 第四章 項(xiàng)目選址及土地利用 ? 項(xiàng)目選址和用地方案 建設(shè)地址： 本項(xiàng)目選址在位于浙江海寧農(nóng)業(yè)對(duì)外綜合開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，此開(kāi)發(fā)區(qū)在海寧市的西南方，項(xiàng)目基地西部與杭州市江干區(qū)接壤，距杭州市中心 25 公里，至杭州機(jī)場(chǎng) 20 公里，距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng) 15 公里， 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 12 距杭州繞城高速公路下沙出口 2 公里。 ? 土地利用合理性分析 項(xiàng)目用地屬于海寧農(nóng)業(yè)對(duì)外開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍用地性質(zhì)為商服用地，符合相關(guān)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃要求。同時(shí)，按照《浙江省地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃》，海寧市屬于浙江省“浙北建海平原地面沉降防治區(qū)”中的“地質(zhì)災(zāi)害次重點(diǎn)防治亞區(qū)” ，主要地質(zhì)災(zāi)害是地面沉降。 為保持水土、應(yīng)采取以 下措施：施工期間開(kāi)挖出的表土主要按規(guī)定堆放或及時(shí)清運(yùn)；施工車(chē)輛離開(kāi)施工現(xiàn)場(chǎng)須沖洗干凈；場(chǎng)內(nèi)充分重視排水設(shè)施的建設(shè)，防止暴雨在場(chǎng)地徑流過(guò)分造成土壤流失；按照要求及時(shí)建設(shè)草皮以及植樹(shù)綠化，以保護(hù)區(qū)域優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。使每間商鋪鋪位均好性較強(qiáng)，在二個(gè)購(gòu)物環(huán)中部是由一跳逐級(jí)退臺(tái)式的商鋪以及架空連廊和圓形架空橋，架空橋上下可 溝 通兩個(gè)購(gòu)物空間，架空橋下是由天然草坪和石級(jí)相間的臺(tái)階環(huán)繞的噴泉廣場(chǎng)，中部設(shè)表演臺(tái)，透過(guò)水廣場(chǎng)后側(cè)設(shè)有餐飲，咖啡茶座等，人流自然地導(dǎo) 向中央廣場(chǎng)，從中央廣場(chǎng)可進(jìn)入 A區(qū)和 B區(qū)環(huán)形中心，中央廣場(chǎng)中部和二側(cè)設(shè)有可上可下直接連通的豎向交通樓梯。 基地的北側(cè)留有深度為 40 米的二期用地，用于后期開(kāi)發(fā)作為商業(yè)性公寓式酒店，二幢酒店約 24 層，帶有部分裙房，在紅線(xiàn)與綠化景觀(guān)中有一硬地通道，可供消防和機(jī)動(dòng)車(chē)停靠。 ? 建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明 一、項(xiàng)目概況 ： 規(guī)劃范圍： 浙江奧特萊斯品牌 折扣 廣場(chǎng)位于浙江海寧連杭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，此開(kāi)發(fā)區(qū)在海寧市的西南方，項(xiàng)目基地西部與杭州市 江干區(qū)接壤，距杭州市中心 25 公里，至杭州機(jī)場(chǎng) 20 公里，距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng) 15 公里，距杭州繞城高速公路下沙出口 2 公里。目前正向著國(guó)際大都市邁進(jìn)，處處顯露著生機(jī)和活力。 二、設(shè)計(jì)及規(guī)劃依據(jù) ： 業(yè)主提供的相關(guān)批文。人們?cè)?購(gòu)物之余可在廣場(chǎng)內(nèi)或幕結(jié)構(gòu)下伴隨水聲的綠化空間內(nèi)小憩，這完善自然的場(chǎng)所為游客提供全身心的放松。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 18 立面設(shè)計(jì) ： 根據(jù)奧特萊斯所 售商品均為歐美和世界名牌的特點(diǎn)，立面風(fēng)格設(shè)計(jì)上借鑒地中海地區(qū)的建筑風(fēng)格，用形似和簡(jiǎn)練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式加以簡(jiǎn)化，并以典雅風(fēng)格統(tǒng)一。金屬的支撐柱和玻璃遮陽(yáng)板，使廊道既明亮且有光影效果，石材和粉墻玻璃櫥窗的相映，豐富的色彩變 化，使立面優(yōu)雅而奪目。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 20 人流組織 ： 根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)采用商業(yè)街連續(xù)貫穿的流線(xiàn)形式，組織人流，人流從主入口進(jìn)入后沿步行道有序地組織引導(dǎo)，在步行道上視線(xiàn) 可看到每個(gè)商鋪的店牌，不必走回頭路和迂回?zé)o方向，有明確的導(dǎo)向性，人流可 循序 漸進(jìn)的購(gòu)物，在中部廣場(chǎng)處人流可選擇性地進(jìn)入二個(gè)購(gòu)物區(qū)，在購(gòu)物區(qū)內(nèi)同樣以環(huán)通的商業(yè)街的步行道方式進(jìn)行游覽和購(gòu)物，每個(gè)中庭內(nèi)都設(shè)有室外樓梯可直達(dá)二層，一個(gè)個(gè) 串 連的中庭組成一個(gè)共享且互望的購(gòu)物空間，便利且豐富。本工程房間門(mén)至疏散口 雙向 45m，室內(nèi)至房門(mén)控制 22m，室外樓梯按規(guī)范要求設(shè)置，疏散計(jì)算詳見(jiàn)擴(kuò)初計(jì)算表。 八、環(huán)保和環(huán)衛(wèi)說(shuō)明 ： 本工程污廢水，排放室內(nèi)生活污廢水采用分流制 ,室外生活污廢水采用合流制，分二路各自排入啟潮路污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)收集后由二路 DN700 雨水管排入市政管網(wǎng)，廢氣高空排放，廢物就近設(shè)置垃圾房，集中收集，集中清運(yùn)，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定設(shè)置附建式公廁。 二 、 設(shè)計(jì)規(guī)范和依據(jù) ： 本工程按現(xiàn)行的國(guó)家及上海市有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范、規(guī)程進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中主要包括： 中華人民共和國(guó)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn) 房屋建筑部分（ 2020 年版） 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB500682020 建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) GB502232020 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2020 版） GB50009— 2020 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2020 年版） GB50011— 2020 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007— 2020 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ942020 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010— 2020 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 23 鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50017— 2020 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003— 2020 1 建筑鋼結(jié)構(gòu)焊接技術(shù)規(guī)程 JGJ812020 J2182020 1 巖土工程 勘察報(bào)告 (桐鄉(xiāng)市新巖巖土工程勘查有限公司 ) 2020 年 3 月 1 其他與本工程有關(guān)的資料、文件等。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，重要性系數(shù)為 。 B 類(lèi)地面粗糙度考慮。 填充砌體： 外墻及建筑上特別需要的磚墻： 200 厚混凝土空心砌塊內(nèi)部普通輕質(zhì)隔墻： 200 厚蒸壓加氣混凝土砌塊 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 25 六 、 基地的地質(zhì)條件 ： 本基地地質(zhì)條件依據(jù)桐鄉(xiāng)市新巖巖土工程勘查有 限公司于2020 年 03 月提供的《巖土工程勘察報(bào)告》（工程編號(hào)尚缺）。 勘查期間測(cè)得場(chǎng)地地下水靜止水位在地表下 ~ 米，相當(dāng)于假設(shè)高程 ~ 米，部分低洼地段有積水。本場(chǎng)地不存在液化土層。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 26 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ： 1) A 區(qū)和 B 區(qū)環(huán)形購(gòu)物中心采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，各商鋪之間的架空連廊、圓形架空橋和屋頂構(gòu)架采用鋼結(jié)構(gòu)體系。 3) 本基地目前低于周邊路面標(biāo)高，以后需大規(guī)模填土至建筑設(shè)計(jì)標(biāo)高 ，可能引起場(chǎng)地沉降和樁負(fù)摩阻力問(wèn)題，宜引起注意。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 27 二 、 設(shè)計(jì)依據(jù) ： 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500132020 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500142020 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152020 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500842020 （ 2020 年版） 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402020 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 建筑專(zhuān)業(yè)提供的圖紙 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目可行性報(bào)告和市政管線(xiàn)資料 其他有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程和設(shè)計(jì)文件 三 、 設(shè)計(jì)范圍 ： 建筑紅線(xiàn)內(nèi)的給水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和排水系統(tǒng)。如市政水壓不能滿(mǎn)足要求，則采用恒壓變頻供水設(shè)備供水。 2）加熱方式和熱源 ： 由于熱水 用水點(diǎn)較分散，熱水采用局部加熱方式，加熱設(shè)備擬采用太陽(yáng)能并輔助電加熱。 4） 在樓梯出入處或樓梯前室、走道等明顯易于取用的地方設(shè)置室內(nèi)消火栓和手提式滅 火 器進(jìn)行保護(hù)，消火栓布置間距保證每個(gè)防火分區(qū)同層有二支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位且不超過(guò) 50 米。屋面雨水采用重力流排水系統(tǒng)，其暴雨設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用十年。 六 、 節(jié)能和環(huán)保 ： 坐 式大便器采用 6 升沖水箱，并采用大小二擋沖洗手柄。 所有水池和水箱有超高水位報(bào)警功能，防止進(jìn)水管閥門(mén)故障時(shí)水池和水箱長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。 本工程污 廢水?dāng)M經(jīng)化糞池處理后再排至市政污水管網(wǎng)以防止對(duì)市政污水管網(wǎng)造成淤塞。 ? 空調(diào)與通風(fēng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)說(shuō)明 一 、 工程概況 ： 本工程位于浙江省海寧農(nóng)業(yè)對(duì)外綜合開(kāi)發(fā)區(qū)。相關(guān)區(qū)域均按需要和相關(guān)規(guī)范要求設(shè)通風(fēng)系統(tǒng)和防排煙系統(tǒng)。室外機(jī)組由建筑和本專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)布置，可集中或分散設(shè)于屋面、敞開(kāi)陽(yáng)臺(tái)、或可裝飾的外墻立面。 三、 節(jié)能節(jié)水措施 ： 按照國(guó)家和省規(guī)定的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，并按設(shè)計(jì)要求建造。加強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫性能。 盡量利用自然采光，減少人工照明。 電氣設(shè)計(jì)中采用低損耗變壓器，并設(shè)無(wú)功功率補(bǔ)償裝置，提高功率因數(shù)，降低損耗，供電設(shè)備置有完整的計(jì)量系統(tǒng)，對(duì)不同使用功能的場(chǎng)所用電、用水安裝計(jì)量?jī)x表，單獨(dú)進(jìn)行記錄核算，以節(jié)約耗能。 加強(qiáng)對(duì)建筑節(jié)能實(shí)施工作的監(jiān)督管理，確保按規(guī)定落實(shí)國(guó)家和省節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。干燥季節(jié)進(jìn)行施工作業(yè)時(shí)，應(yīng)采取灑水壓塵措施。 污染治理措施 ： 本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行 三同時(shí)”原則，即建筑物與“三廢”治理同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)建成運(yùn)轉(zhuǎn)，切實(shí)搞好“三廢”治理工作。 生活垃圾和廢棄物 ： 區(qū)塊內(nèi)設(shè)置小型垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站一處，各功能區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，沿道路設(shè)垃圾箱（間隔距離≤ 70 米）。 二、 消防措施 ： 防火標(biāo)準(zhǔn) ： 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162020） 《汽車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500842020） 消防措施 ： 地塊范圍內(nèi)給水管成環(huán)狀敷設(shè)，道路按不大于 120 米間距設(shè)置室外消火栓。 火災(zāi)探測(cè)器 ： 在沒(méi)有安裝火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器，并按有關(guān)規(guī)范要求在廠(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置一定量的手動(dòng)報(bào)警按鈕，所有設(shè)置均要符合消防規(guī)范要求。 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 40 公司組織機(jī)構(gòu) 二、 人力資源配 置 ： 參照奧特萊斯項(xiàng)目職工配置，本項(xiàng)目主要由行政管理人員和保安 、 保潔 、 物業(yè)配套服務(wù)人員組成，約需職工 100 人。人員培訓(xùn)應(yīng)在工程投入運(yùn)行前期啟動(dòng)，分層次、分批進(jìn)行。 投資估算說(shuō)明 ： 建筑工程部分包括商場(chǎng)建筑的主體結(jié)構(gòu)、廊道、內(nèi)外裝飾工程、附屬設(shè)施以及強(qiáng)、弱電工程，總體工程包括景觀(guān)工程、園林綠化、基地內(nèi)的道路、硬地和停車(chē)場(chǎng)地、變配電設(shè)備、給排水、消防總體管道、電力照明等工程。 二、 投資估算 ： 經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)投資 39280 萬(wàn)元。 四、 總投資估算 本項(xiàng)目的總投資估算為 40000 萬(wàn)元，折合 5714 萬(wàn)美元。 資金使用 ： 根據(jù)建設(shè)進(jìn)度安排，項(xiàng)目計(jì)劃 一 年內(nèi)完成。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 46 稅金估算 ： 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入為增值稅，按 %增值預(yù)測(cè)，項(xiàng)目正常年度營(yíng)業(yè)稅金為 1450萬(wàn)元，稅金附加 11%為 萬(wàn)元，合計(jì) 萬(wàn)元。 工資福利費(fèi)用 ： 本項(xiàng)目定員為 80 人，人均年工資按 3 萬(wàn)元計(jì)算，則年工資福利費(fèi)共計(jì) 240 萬(wàn)元。 修理費(fèi)用 ： 大修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊的 20%計(jì)，年修理費(fèi)為 145 萬(wàn)元。 敏感性分析 ： 考慮到項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素，分別對(duì)營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資變化進(jìn)行敏感性分析。 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素主要來(lái)自市場(chǎng)方面、經(jīng)營(yíng) 管理方面以及資金方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，面對(duì)各方面的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，以降低、規(guī)避、分散或防范這些