【正文】 第十一章 風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險因素主要來自市場方面、經(jīng)營 管理方面以及資金方面的風(fēng)險因素，面對各方面的風(fēng)險應(yīng)樹立風(fēng)險意識，建立有效的風(fēng)險防范機制，以降低、規(guī)避、分散或防范這些風(fēng)險。 修理費用 ： 大修理費按固定資產(chǎn)折舊的 20%計，年修理費為 145 萬元。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 46 稅金估算 ： 本項目的營業(yè)收入為增值稅，按 %增值預(yù)測，項目正常年度營業(yè)稅金為 1450萬元，稅金附加 11%為 萬元，合計 萬元。 四、 總投資估算 本項目的總投資估算為 40000 萬元，折合 5714 萬美元。 投資估算說明 ： 建筑工程部分包括商場建筑的主體結(jié)構(gòu)、廊道、內(nèi)外裝飾工程、附屬設(shè)施以及強、弱電工程，總體工程包括景觀工程、園林綠化、基地內(nèi)的道路、硬地和停車場地、變配電設(shè)備、給排水、消防總體管道、電力照明等工程。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 40 公司組織機構(gòu) 二、 人力資源配 置 ： 參照奧特萊斯項目職工配置，本項目主要由行政管理人員和保安 、 保潔 、 物業(yè)配套服務(wù)人員組成，約需職工 100 人。 火災(zāi)探測器 ： 在沒有安裝火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的場所設(shè)置感煙探測器，并按有關(guān)規(guī)范要求在廠區(qū)內(nèi)設(shè)置一定量的手動報警按鈕，所有設(shè)置均要符合消防規(guī)范要求。 生活垃圾和廢棄物 ： 區(qū)塊內(nèi)設(shè)置小型垃圾收集轉(zhuǎn)運站一處，各功能區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點，沿道路設(shè)垃圾箱（間隔距離≤ 70 米）。干燥季節(jié)進行施工作業(yè)時，應(yīng)采取灑水壓塵措施。 電氣設(shè)計中采用低損耗變壓器，并設(shè)無功功率補償裝置，提高功率因數(shù)，降低損耗，供電設(shè)備置有完整的計量系統(tǒng)，對不同使用功能的場所用電、用水安裝計量儀表，單獨進行記錄核算，以節(jié)約耗能。加強維護結(jié)構(gòu)的保溫性能。室外機組由建筑和本專業(yè)協(xié)調(diào)布置，可集中或分散設(shè)于屋面、敞開陽臺、或可裝飾的外墻立面。 ? 空調(diào)與通風(fēng)擴初設(shè)計說明 一 、 工程概況 ： 本工程位于浙江省海寧農(nóng)業(yè)對外綜合開發(fā)區(qū)。 所有水池和水箱有超高水位報警功能，防止進水管閥門故障時水池和水箱長時間溢流排水。屋面雨水采用重力流排水系統(tǒng)，其暴雨設(shè)計重現(xiàn)期采用十年。 2）加熱方式和熱源 ： 由于熱水 用水點較分散，熱水采用局部加熱方式，加熱設(shè)備擬采用太陽能并輔助電加熱。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 27 二 、 設(shè)計依據(jù) ： 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GB500132020 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 GB500142020 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 GB500152020 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計防火規(guī)范》 GB500842020 （ 2020 年版） 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB501402020 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 建筑專業(yè)提供的圖紙 建設(shè)單位提供的項目可行性報告和市政管線資料 其他有關(guān)的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程和設(shè)計文件 三 、 設(shè)計范圍 ： 建筑紅線內(nèi)的給水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和排水系統(tǒng)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 26 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計 ： 1) A 區(qū)和 B 區(qū)環(huán)形購物中心采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，各商鋪之間的架空連廊、圓形架空橋和屋頂構(gòu)架采用鋼結(jié)構(gòu)體系。 勘查期間測得場地地下水靜止水位在地表下 ~ 米，相當于假設(shè)高程 ~ 米，部分低洼地段有積水。 B 類地面粗糙度考慮。 二 、 設(shè)計規(guī)范和依據(jù) ： 本工程按現(xiàn)行的國家及上海市有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范、規(guī)程進行設(shè)計，其中主要包括： 中華人民共和國工程建設(shè)強制性標準 房屋建筑部分（ 2020 年版） 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準 GB500682020 建筑工程抗震設(shè)防分類標準 GB502232020 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2020 版） GB50009— 2020 建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ 2020 年版） GB50011— 2020 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007— 2020 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ942020 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50010— 2020 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 23 鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50017— 2020 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50003— 2020 1 建筑鋼結(jié)構(gòu)焊接技術(shù)規(guī)程 JGJ812020 J2182020 1 巖土工程 勘察報告 (桐鄉(xiāng)市新巖巖土工程勘查有限公司 ) 2020 年 3 月 1 其他與本工程有關(guān)的資料、文件等。本工程房間門至疏散口 雙向 45m，室內(nèi)至房門控制 22m，室外樓梯按規(guī)范要求設(shè)置，疏散計算詳見擴初計算表。金屬的支撐柱和玻璃遮陽板，使廊道既明亮且有光影效果，石材和粉墻玻璃櫥窗的相映，豐富的色彩變 化，使立面優(yōu)雅而奪目。人們在 購物之余可在廣場內(nèi)或幕結(jié)構(gòu)下伴隨水聲的綠化空間內(nèi)小憩，這完善自然的場所為游客提供全身心的放松。目前正向著國際大都市邁進，處處顯露著生機和活力。 基地的北側(cè)留有深度為 40 米的二期用地，用于后期開發(fā)作為商業(yè)性公寓式酒店，二幢酒店約 24 層，帶有部分裙房，在紅線與綠化景觀中有一硬地通道，可供消防和機動車?？?。 為保持水土、應(yīng)采取以 下措施：施工期間開挖出的表土主要按規(guī)定堆放或及時清運；施工車輛離開施工現(xiàn)場須沖洗干凈；場內(nèi)充分重視排水設(shè)施的建設(shè)，防止暴雨在場地徑流過分造成土壤流失；按照要求及時建設(shè)草皮以及植樹綠化，以保護區(qū)域優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。 ? 土地利用合理性分析 項目用地屬于海寧農(nóng)業(yè)對外開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍用地性質(zhì)為商服用地，符合相關(guān)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃要求。國際上成功的奧特萊斯都不僅僅是購物中心，同時也是休閑娛樂中心，比如日本三井的奧特萊斯 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 11 就定義為“奧特萊斯主題公園”。 全歐洲 outlet商場，都離各國主要大城市不到一個小時車程，集便利與時尚于一體 ： 意大利米蘭奧特萊斯擁有極為獨特的購物環(huán)境，以 18 世紀歷史為主題的建筑特色，由多棟兩層或三層的獨立樓房組成， 180 家名牌店面在蜿蜒的街道上毗連結(jié)合，散發(fā)相當?shù)氐赖臍W洲味。 ? 海寧市區(qū)商業(yè)零售基本情況 嘉興海寧是我國著名的旅游城市，鹽官觀潮每年可吸引國內(nèi)外旅客 500多萬人次，旅游外匯收入 785 萬美元，海寧市又是我國著名的皮革業(yè)、紡織業(yè)生產(chǎn)基地，海寧皮革城位于海寧市區(qū)，每年吸引著數(shù)以百萬計的旅游購物人 群， 2020 年皮革業(yè)生產(chǎn)銷售總額為 億元，占全年規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)品總銷售的 %。杭州大廈 2020 年銷售額為 億元，同比增長 %。杭州零售市場近年來快速發(fā)展，呈現(xiàn)出了以下幾個特點： 百貨和超市是零售業(yè)發(fā)展的主力業(yè)態(tài)。奧特萊斯有三大 特點：知名的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 6 品牌、較低的價格、舒適的購物環(huán)境。三座跨海大橋的建設(shè)將迅速改變 延岸生產(chǎn)力布局，并使海寧的 投資價值彰顯。杭州都市經(jīng)濟圈的建 設(shè)，將有力提升四城市的“集合”優(yōu)勢，對區(qū)域經(jīng)濟合理布局、產(chǎn)業(yè)分工對接、塊狀經(jīng)濟發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義。距海寧市區(qū)直線約 40km, 路程約 50km,車程約為 45 分鐘。 擁有 占地面積 150 畝、建筑面積 6 萬平方米的針織品服裝設(shè)計、檢品、生產(chǎn)、物流工 業(yè)園區(qū)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 百聯(lián)浙江奧特萊斯品牌 折扣 廣場建設(shè)項目 申 請 報 告 浙江奧特萊斯廣場有限公司 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 1 目 錄 第一章 申報單位及項目概況…………………………………… 2 第二章 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入……………………… 4 第三章 市場分析及規(guī)模定位…………………………………… 6 第四章 項目選址及土地利用…………………………………… 11 第五章 建設(shè)方案………………………………………………… 13 第六章 節(jié)能方案分析…………………………………………… 33 第七 章 環(huán)境和生態(tài)影響分析…………………………………… 36 第八章 人力資源配置與項目實施進度………………………… 39 第九章 投資估算及資金籌措…………………………………… 41 第十章 財務(wù)評價………………………………………………… 45 第十一章 風(fēng)險分析……………………………………………… 49 第十二章 經(jīng)濟和社會影響分析………………………………… 51 第十三章 研究結(jié)論……………………………………………… 53 附件： 浙江奧特萊斯廣場有限公司營業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件 上海春竹企業(yè)發(fā)展有限 公司營業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件 上海歐祺亞投資管理有限公司營業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件 香港培信投資有限公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 百聯(lián)浙江奧特萊斯品牌折扣廣場建筑設(shè)計效果及說明 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 2 第一章 申報單位及項目概況 ? 申報單位概況 本項目由浙江奧特萊斯廣場有限公司實施建設(shè)。公司將體制創(chuàng)新與科技創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新相結(jié)合，不斷搶占制高點，培育新產(chǎn)品市場經(jīng)濟增長點，發(fā)揮科技人員、設(shè)計人員和營銷人員的積極性。距著名的海寧觀潮地鹽官海塘約 15km。而海寧作為杭州都市經(jīng)濟圈的重要節(jié)點，將在區(qū)域經(jīng)濟 一體和差異化發(fā)展中贏得歷史性的發(fā)展機遇。 此外，備受關(guān)注的滬杭磁懸浮鐵路的建設(shè)計劃 已得到國務(wù)院的正式批準，計劃于 2020年前投入運營。 2020年 12 月，北京燕莎奧特萊斯購物中心開業(yè)，這是奧特萊斯在國內(nèi)的首次嘗試。 近年來杭州市場的百貨零售業(yè)發(fā)展迅猛， 2020 年杭州地區(qū)銷售超億元以上的商場達到了 134個。從百貨零售業(yè)的經(jīng)營狀況來看，杭州市消費者的品牌認知度較高，品牌服飾經(jīng)營的市場潛力較大。除皮革批發(fā)與零售外，海寧市較大規(guī)模百貨零售店主要有海寧市華聯(lián)大 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 9 廈，海寧鴻翔購物中心和海寧大廈三家銷售超億元的商店，其中海寧華聯(lián)大廈經(jīng)營面積 8 萬平方米 ,經(jīng)營大類較全， 2020 年銷售達 億元，列入長三角 16 城市商業(yè)百強，是浙江縣級市中銷售位列前茅的商業(yè)企業(yè)。從2020 年 9月開幕至今，顧客超過五百萬人次。通過對國外成熟奧特萊斯的客群分析得出，大于 25%的銷售量來自于游客，而上海奧特萊斯也有超過 20%的消費者來自江浙地區(qū)，目前海寧奧特萊斯已經(jīng)與包括青旅、國旅、春秋等 12 家大型旅行社全面展開合作，各大旅行社已經(jīng)正式把上海奧特 萊斯作為團隊旅游線路點。 建設(shè)單位已經(jīng)按照相關(guān)規(guī)定，通過招拍掛的方式取得了用地。 ? 征地拆遷及移民安置分析 項目用地?zé)o拆遷和移民安置。 ? 立面設(shè)計 根據(jù)奧特萊斯所售商品均為歐美和世界名牌的特點，立面風(fēng)格設(shè)計上借簽 地中海地區(qū)的建筑風(fēng)格，用形似和簡練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式加以簡化，并以典雅風(fēng)格統(tǒng)一。這不僅符合建設(shè)奧特萊斯的基本要求，更為進一步開發(fā) 旅游與商業(yè)結(jié)合創(chuàng)造了良好條件。 本方案的機動車停車集中布置在南側(cè)與杭州接壤的規(guī)劃道路邊側(cè)，停車按每 100 平方米 輛標準設(shè)置總數(shù)約 800 輛（包括后期征地），其中大客車 28 輛，非機動車?？吭谶厒?cè)。屆時結(jié)合水景，噴泉，玻璃咖啡廊， 楓 葉形的圓拱橋、水榭、綠化以及地中海風(fēng)情的棕櫚樹，豐富的商鋪燈光夜景，構(gòu)成獨特絢麗的旅游美景。 七、節(jié)能設(shè)計 ： 浙江海寧屬于夏熱冬冷地區(qū)，根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB501892020 中規(guī)定的圍護結(jié)構(gòu)熱工性能規(guī)定值，傳熱系數(shù) KW/（㎡ 三 、 設(shè)計原則 ： 本工程采用設(shè)計基準期為 50 年。 型系數(shù)按規(guī)范采用。場區(qū)地下水升降反復(fù)，地下水位年變化幅度不大，豐水期水位較干旱期水位高約 1m，設(shè)計時地下水常水位可取 米（相當于假設(shè)高程－ 米）。 地基基礎(chǔ)設(shè)計 ： 基礎(chǔ)設(shè)計考慮恒荷載、活荷載、水浮力、風(fēng)荷載和地震荷載的綜合作用下的影響。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計 ： 給水系統(tǒng) ： 1）水源 ： 商業(yè)中心生活用水、空調(diào)補給水、綠化澆灌及洗車用水由市政給水管網(wǎng)供水，給水進戶管管徑為 DN150，給水管道進戶后環(huán)狀敷設(shè)，以保證供水安全可靠。 消防系統(tǒng) ： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 29 1） 室外消防用水由市政給水管網(wǎng)二路直接供水，如市政只有一路供水能力，則另一路室外消防備用水由消防水池提供。 五 、 管道材料 ： 室內(nèi)給水管采用給水塑料管及配件，熱水管采用銅管及配件，室外給水管采用埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管及配件。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 31