【正文】 管理有限公司 2 目 錄 項(xiàng)目 頁(yè)碼 1. 接管驗(yàn)收整體計(jì)劃 3 2. 物業(yè)驗(yàn)收移交程序 5 3. 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料 6 4. 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè) 9 5. 物業(yè)驗(yàn)收管理制度 11 6. 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 13 7. 設(shè)施成品保護(hù)方案 21 8. 附表 香港新世界大廈 接管驗(yàn)收方案 上海 新創(chuàng) 物業(yè)管理有限公司 3 接管驗(yàn)收整體計(jì)劃 一、 依照業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部 1991 年 2 月 4 日發(fā)布， 1991 年 7 月 1 日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度，我司將對(duì)香港新世界大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行： A 辦公層區(qū)域（ L12～ L57）和各設(shè)備房 [塔樓部分 ]： 7 月 20 日到 8 月 24 日 B 商場(chǎng)部分（ B3～ L3）及車庫(kù) [裙樓部分 ]： 9 月 8 日到 10 月 28 日 二、 接管必備資料如下 1. 竣工 工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工日期等； 2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等； 3. 工程項(xiàng)目竣工圖； 4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書(shū)和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄； 5. 隱蔽工作驗(yàn)收記錄； 6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等； 7. 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電 視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄； 8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄； 9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。 三、 物業(yè)接管工 作組織構(gòu)成： 1. 上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 香港新世界大廈物業(yè)管理處（管理部、工程部） 2. 其它相關(guān)人員 四、 接管驗(yàn)收原則 以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。 接管合格，鑰匙移交管理處。 對(duì)已接管樓層安排人員定時(shí)或不定時(shí)巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。 二 、 拒 絕 驗(yàn) 收 對(duì) 以 下 情 況 ， 物 業(yè) 公 司 有 權(quán) 拒 絕 驗(yàn) 收 接 管 物 業(yè) ： 1. 嚴(yán) 重 違 反 國(guó) 家 有 關(guān) 法 規(guī) ； 2. 未 能 通 過(guò) 有 關(guān) 政 府 職 能 部 門 的 驗(yàn) 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業(yè) 不 能 有 效 隔 離 ； 4. 機(jī) 房 不 能 完 全 獨(dú) 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設(shè) 備 正 常 運(yùn) 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 業(yè) 。 五 、 驗(yàn) 收 通 過(guò) 被 驗(yàn) 收 物 業(yè) 完 好 ， 設(shè) 備 及 系 統(tǒng) 運(yùn) 行 情 況 正 常 ， 所 有 指 標(biāo) 均 達(dá) 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場(chǎng) 地 、 設(shè) 備 和 機(jī) 房 均 清 潔 干 淨(jìng) ， 經(jīng) 有 關(guān) 各 方 書(shū) 面 確 認(rèn) 驗(yàn) 收 通 過(guò) ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應(yīng) 督 促 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業(yè) 正 式 交 由 物 業(yè) 公 司 接 收 管 理 。 二 、 弱 電 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 各 弱 電 系 統(tǒng) 的 操 作 和 維 護(hù) 保 養(yǎng) 手 冊(cè) ( 包 括 屋 宇 自 動(dòng) 控 制 系 統(tǒng) 、 消 防 自 動(dòng) 報(bào) 警 系 統(tǒng) 、 防 盜 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 、 衛(wèi) 星 電 視 系 統(tǒng) 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統(tǒng) 、背 景 音 響 系 統(tǒng) 、 車 庫(kù) 自 動(dòng) 化 管 理 系 統(tǒng) 等 )； 2. 各 弱 電 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 ； 3. 弱 電 系 統(tǒng) 設(shè) 備 明 細(xì) 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 臺(tái) 、 國(guó) 家 安 全 局 、 電 話 發(fā) 展 總 公 司 等 政 府 職 能 部 門 的 驗(yàn) 收 合 格 証 明 ； 5. 設(shè) 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說(shuō) 明 等 。 六 、 動(dòng) 力 設(shè) 備 需 要 的 資 料 1. 鍋 爐 、 應(yīng) 急 發(fā) 電 機(jī) 和 電 梯 等 設(shè) 備 操 作 和 維 護(hù) 保 養(yǎng) 手 冊(cè) ； 2. 鍋 爐 房 、 應(yīng) 急 發(fā) 電 機(jī) 房 平 面 圖 ， 煤 氣 調(diào) 壓 站 平 面 圖 和 煤 氣 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 ； 3. 勞 動(dòng) 局 、 質(zhì) 檢 站 及 煤 氣 公 司 有 關(guān) 驗(yàn) 收 証 明 ； 4. 鍋 爐 、 應(yīng) 急 發(fā) 電 機(jī) 及 電 梯 等 設(shè) 備 的 調(diào) 試 報(bào) 告 、 產(chǎn) 品 合 格 証 書(shū) ； 5. 煤 氣 管 道 的 試 壓 報(bào) 告 。 2. 手 冊(cè) 內(nèi) 所 有 內(nèi) 容 應(yīng) 以 中 文 編 印 ， 文 字 、 插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 如 某 一 圖 紙 同 時(shí) 適 用 于 多 個(gè) 系 統(tǒng) 時(shí) ， 則 需 在 每 個(gè) 有 關(guān) 系 統(tǒng) 章 節(jié) 內(nèi) 同 時(shí) 列 出 。 C. 系 統(tǒng) 內(nèi) 所 有 的 管 道 和 接 線 圖 ， 并 說(shuō) 明 主 要 設(shè) 備 和 部 件 的 規(guī) 格 和 功 能 。 B. 詳 盡 介 紹 每 臺(tái) 獨(dú) 立 設(shè) 備 如 何 調(diào) 節(jié) 、 控 制 、 監(jiān) 察 和 調(diào) 校 說(shuō) 明 。 E. 所 有 設(shè) 備 的 產(chǎn) 品 說(shuō) 明 書(shū) 、 合 格 簽 証 書(shū) 、 生 產(chǎn) 廠 測(cè) 試 報(bào) 告 以 及 性 能 指 標(biāo) 圖 表 等 資 料 。 D. 執(zhí) 行 運(yùn) 作 和 維 修 保 養(yǎng) 程 序 時(shí) 應(yīng) 特 別 注 意 事 項(xiàng) 。 B. 對(duì) 各 項(xiàng) 系 統(tǒng) 操 作 時(shí) 可 能 發(fā) 生 的 事 故 危 險(xiǎn) 應(yīng) 作 的 預(yù) 防 、 應(yīng) 變 和 保 護(hù) 措 施 說(shuō) 明 。 D. 程 序 設(shè) 計(jì) 和 系 統(tǒng) 使 用 手 冊(cè) 。 物業(yè)驗(yàn)收管理制度 1． 物業(yè)交接管理 2． 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃，按國(guó) 家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收；驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作。由開(kāi)發(fā) 商督促施工單位進(jìn)行整改。驗(yàn)收小組要填寫(xiě)物業(yè)竣工資料驗(yàn)收記錄，填寫(xiě)物業(yè)的交接記錄。 6． 設(shè)備驗(yàn)收 設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。 二、 引用標(biāo)準(zhǔn) GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ11 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ14 室外排水 設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ16 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ45 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GBJ207 屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 CJB13 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 三、 新建房屋的接管驗(yàn)收 1. 新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 4. 接管驗(yàn)收程序 （ 1） 建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。 （ 5） 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 d 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合 GBJ206中 條的有關(guān)規(guī)定。 b 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三 層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。 b 衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。 c 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。 g 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1M?/KV。 e 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò) GBJ232 的規(guī)定值。 g 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。 b 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 e 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。 f 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。 i 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。 b 與冷凍機(jī) /熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正，無(wú)變形、裂紋、磨損、腐蝕等。 f 各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)雜音。 i 冷凝水管道暢通無(wú)滲水，集水盤排水情況良好，無(wú)倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無(wú)滴水，保溫良好。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。 e 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。 （ 2） 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。 （ 3） 接管驗(yàn)收程序 a 移交人書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。 d 對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題，按第四條第五款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。 （ 4） 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) a 以 CJ13 和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。 8. 交接雙方的責(zé)任 （ 1） 為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。 （ 2） 接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （ 4） 對(duì)接管的房屋質(zhì)量有爭(zhēng)議而又不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均可請(qǐng)房屋所在地 的質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗(yàn)裁決。 2． 木地板保護(hù)： A． 進(jìn)入地板區(qū)域建議穿上鞋套； B． 保持木地板區(qū)域的通風(fēng)良好且避免陽(yáng)光直射； C． 遇有整改維修工作時(shí)不得將工具隨意放置在地板上； D． 嚴(yán)防水管破裂和下水道堵塞導(dǎo)致