【正文】 在九亭別墅市場(chǎng)也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。未來(lái)莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進(jìn)一步升溫。需求結(jié)構(gòu)相當(dāng)廣泛，公司中高級(jí)管理階層、私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。其客戶主要為滬上私營(yíng)企事業(yè)主及外資高級(jí)白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來(lái)僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項(xiàng)目，而目前除了去年底閃亮登場(chǎng)的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園〔占地達(dá)800畝）、同潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。第 21 頁(yè) 共 67 頁(yè)I典型樓盤解析I云頂別墅1〉基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)0勵(lì)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：430 畝容積率：0，276綠化率：約65/0建筑風(fēng)格：超現(xiàn)實(shí)主義建筑風(fēng)格 住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅126幢工程進(jìn)度：一期分兩個(gè)區(qū)域順序施工，目前第二部分(即球場(chǎng)周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。內(nèi)部比照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的雙會(huì)所設(shè)計(jì)及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設(shè)施亦彌補(bǔ)了周邊配套的不足。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的河流使得一期真正實(shí)現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹(shù)的引進(jìn)等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計(jì)成為一大亮點(diǎn)。交付曰期一期今年 10 月交付立面實(shí)景圖第25頁(yè)共67頁(yè)6〉淺析佘山銀湖作為一個(gè)面對(duì)高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開(kāi)盤以來(lái)，銷售相當(dāng)順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽(yù)度，對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營(yíng)銷等幾方面具體加以闡述： 令定位從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場(chǎng)對(duì)接時(shí)強(qiáng)調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，山水首席， 高峰領(lǐng)袖，可說(shuō)將地段的先天性優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮。令營(yíng)銷佘山銀湖的售價(jià)達(dá)到了 800010000萬(wàn)元/112，但銷售情況依然火爆，可說(shuō)其營(yíng)銷策略起了積極的推動(dòng)作用，開(kāi)盤的成功造勢(shì)、案場(chǎng)的氛圍營(yíng)造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實(shí)力與以人為本的開(kāi)發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋?yàn)閰^(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對(duì)本項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)，我們挑選具一定可比性的樓盤進(jìn)行分析:君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)虹南路668號(hào)，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏新意，且對(duì)小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨(dú)厚的地段資源下售價(jià)僅為27303280元/①2，且銷售前景不容樂(lè)觀。3〉面積跨度及主力戶型面積跨度300^2^373^2花園面積在80013001112主力戶型320^24〉銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實(shí)景銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：3860元^124720元/1112 花園售價(jià)：750元義平方米每幢售價(jià)220萬(wàn)元起第 29 頁(yè) 共 67 頁(yè)I銷售進(jìn)度I一期售罄，二期尚未推出5〉淺析嘉苑別墅去年6月開(kāi)盤，號(hào)稱每幢別墅近2畝的私家花園、真別墅、大地位，一定程度上抓住了那時(shí)別墅市場(chǎng)上的契機(jī)，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大：其項(xiàng)目出入口位于當(dāng)?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊內(nèi)現(xiàn)仍有相當(dāng)數(shù)量的當(dāng)?shù)鼐用裎床疬w，使目標(biāo)客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當(dāng)長(zhǎng)。本項(xiàng)目所處海灣旅游區(qū)，是近年來(lái)政府開(kāi)發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。第33頁(yè)共67頁(yè)二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢； 相比較目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼的松江等新區(qū)而言，整體市場(chǎng)正處于起步階段，當(dāng)前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費(fèi)群則以奉賢區(qū)域性客戶為主?！ㄒ怀恰ň褪前凑丈虾３鞘锌傮w規(guī)劃要求，建設(shè)杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，建設(shè)以機(jī)電一體化為特強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工為特色產(chǎn)業(yè)的綜合工業(yè)基地。本案西毗上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開(kāi)發(fā)區(qū)，尤以西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，將重點(diǎn)發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細(xì)化工、深加工基地。而位于本項(xiàng)目東南側(cè)的棕櫚灘，海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設(shè)計(jì)又屬上乘，加之發(fā)展商先行營(yíng)造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，新近公開(kāi)即引起了廣泛的關(guān)注。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設(shè)尚處于政府的規(guī)劃階段，結(jié)合實(shí)際國(guó)情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進(jìn)一步明確，將直接對(duì)區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。占地面積：500多畝地質(zhì)地貌狀況：地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中地質(zhì)：屬填海建筑用地地貌：土地尚未進(jìn)行平整，目前地塊上尚有一些當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖場(chǎng)所。第45頁(yè)共67頁(yè)莘奉公路第39頁(yè)共67頁(yè)人文、歷史景觀本項(xiàng)目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，在校生達(dá)4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國(guó)防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。社會(huì)治安狀況整體治安狀況良好。8，滬閔路高架預(yù)計(jì)明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進(jìn)一步緊密。2〕教育項(xiàng)目附近有奉新幼兒園、小學(xué)及上師大奉賢校區(qū)等學(xué)校，教育文化設(shè)施較為齊全。項(xiàng)目周邊分布各個(gè)銀行的奉新分支機(jī)構(gòu)，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內(nèi)。 令地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所； 令地塊西側(cè)約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；令地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染； 令水質(zhì)沒(méi)有大的污染。令項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；第53頁(yè)共67頁(yè)I項(xiàng)目弱勢(shì)分析I當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn):令項(xiàng)目西面毗鄰海灣寢園，清明等時(shí)間往來(lái)人員過(guò)于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析析令宏觀市場(chǎng)整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；令隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力；令區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一、項(xiàng)目定位及不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為純高尚獨(dú)立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)的充要條件。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。成熟型及豪華型律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實(shí)用型及成熟型三、戶型比定位經(jīng)濟(jì)型9 戶型：4房乂2廳乂3衛(wèi)XI廚9 面積：230 — 250平米9 比例：占10^?？紤]到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素： 八、首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響；首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性；(：、首期組團(tuán)在規(guī)劃和環(huán)藝實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異； 0、突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。0可持續(xù)的居?。?？化訑仕^ ^0^31 amp。4〉親水環(huán)境一柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性邊界，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的指狀綠地深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開(kāi)。6〉環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路