【正文】 在九亭別墅市場也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。未來莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進一步升溫。需求結(jié)構(gòu)相當廣泛，公司中高級管理階層、私營業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。其客戶主要為滬上私營企事業(yè)主及外資高級白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項目，而目前除了去年底閃亮登場的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園〔占地達800畝）、同潤的開發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點進行規(guī)劃。第 21 頁 共 67 頁I典型樓盤解析I云頂別墅1〉基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計：同濟大學規(guī)劃建筑設(shè)計研究總院景觀設(shè)計：美國0勵設(shè)計與開發(fā)有限公司占地面積：430 畝容積率：0，276綠化率：約65/0建筑風格：超現(xiàn)實主義建筑風格 住宅單位：一期計有獨立別墅126幢工程進度：一期分兩個區(qū)域順序施工，目前第二部分(即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。內(nèi)部比照五星級標準的雙會所設(shè)計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設(shè)施亦彌補了周邊配套的不足。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯綜復雜的河流使得一期真正實現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計成為一大亮點。交付曰期一期今年 10 月交付立面實景圖第25頁共67頁6〉淺析佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開盤以來，銷售相當順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營銷等幾方面具體加以闡述： 令定位從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場對接時強調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，山水首席， 高峰領(lǐng)袖，可說將地段的先天性優(yōu)勢充分發(fā)揮。令營銷佘山銀湖的售價達到了 800010000萬元/112，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對本項目的地塊特點，我們挑選具一定可比性的樓盤進行分析:君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)長虹南路668號，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，整體產(chǎn)品設(shè)計缺乏新意，且對小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨厚的地段資源下售價僅為27303280元/①2，且銷售前景不容樂觀。3〉面積跨度及主力戶型面積跨度300^2^373^2花園面積在80013001112主力戶型320^24〉銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實景銷售價格獨立別墅：3860元^124720元/1112 花園售價：750元義平方米每幢售價220萬元起第 29 頁 共 67 頁I銷售進度I一期售罄，二期尚未推出5〉淺析嘉苑別墅去年6月開盤，號稱每幢別墅近2畝的私家花園、真別墅、大地位，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大：其項目出入口位于當?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊內(nèi)現(xiàn)仍有相當數(shù)量的當?shù)鼐用裎床疬w，使目標客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當長。本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。第33頁共67頁二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對較遠加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢； 相比較目前房產(chǎn)開發(fā)如火如荼的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，當前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費群則以奉賢區(qū)域性客戶為主?！ㄒ怀恰ň褪前凑丈虾３鞘锌傮w規(guī)劃要求，建設(shè)杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，建設(shè)以機電一體化為特強產(chǎn)業(yè)、精細化工為特色產(chǎn)業(yè)的綜合工業(yè)基地。本案西毗上海化學工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開發(fā)區(qū)，尤以西面的上?；瘜W工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細化工、深加工基地。而位于本項目東南側(cè)的棕櫚灘，海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設(shè)計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關(guān)注。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設(shè)尚處于政府的規(guī)劃階段，結(jié)合實際國情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導向產(chǎn)生影響。占地面積：500多畝地質(zhì)地貌狀況：地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中地質(zhì)：屬填海建筑用地地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當?shù)仞B(yǎng)殖場所。第45頁共67頁莘奉公路第39頁共67頁人文、歷史景觀本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學奉賢校區(qū)，在校生達4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。社會治安狀況整體治安狀況良好。8，滬閔路高架預(yù)計明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進一步緊密。2〕教育項目附近有奉新幼兒園、小學及上師大奉賢校區(qū)等學校，教育文化設(shè)施較為齊全。項目周邊分布各個銀行的奉新分支機構(gòu)，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內(nèi)。 令地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所； 令地塊西側(cè)約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；令地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染； 令水質(zhì)沒有大的污染。令項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；第53頁共67頁I項目弱勢分析I當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點:令項目西面毗鄰海灣寢園，清明等時間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷。項目市場機會分析析令宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；令隨著西側(cè)化學工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力；令區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會。一、項目定位及不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較 強弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。因此，本項目地塊具備定位為純高尚獨立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)的充要條件。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。成熟型及豪華型律師、會計師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會計師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實用型及成熟型三、戶型比定位經(jīng)濟型9 戶型：4房乂2廳乂3衛(wèi)XI廚9 面積：230 — 250平米9 比例：占10^?？紤]到本項目體量較大，實行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個因素： 八、首期單位的市場反應(yīng)對后期信心的影響；首期戶型對整體戶型比的包容性；(：、首期組團在規(guī)劃和環(huán)藝實現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異； 0、突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。0可持續(xù)的居?。ǎ炕斒薧 ^0^31 amp。4〉親水環(huán)境一柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性邊界，可接近的親水空間沿此邊界生長的指狀綠地深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。6〉環(huán)藝設(shè)計細部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區(qū)的道路