【正文】 經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。第二十一條 清算單位的認(rèn)定一、清算單位的定義對(duì)于土地增值稅清算單位中，所稱(chēng)單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨(dú)鑒證對(duì)象的單項(xiàng)工程或單位工程。有的以房地產(chǎn)的幢號(hào)為核算對(duì)象。凡應(yīng)獨(dú)立辦理有關(guān)部門(mén)的許可證照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，是沒(méi)有按程序取得有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的許可證照。第二十三條 清算條件的認(rèn)定一、注冊(cè)稅務(wù)師判斷一個(gè)項(xiàng)目是否具備稅法規(guī)定的清算條件，應(yīng)關(guān)注以下三個(gè)方面內(nèi)容:（一）項(xiàng)目施工進(jìn)度和項(xiàng)目的清算單位類(lèi)型；（二）評(píng)價(jià)哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；（三）按照稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)土地增值稅清算申請(qǐng)的要求，對(duì)符合清算條件的清算單位，分別做出說(shuō)明，并填寫(xiě)有關(guān)土地增值稅清算申請(qǐng)文書(shū)。第二十六條 執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時(shí)間條件一、鑒證報(bào)告的出具環(huán)節(jié)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，出具《鑒證報(bào)告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書(shū)》的前置程序，還是作為后置程序，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體要求，選擇出具報(bào)告是在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)還是稅款申報(bào)環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)間。注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行清算項(xiàng)目收入的審核時(shí)，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第三章清算項(xiàng)目收入的審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定的程序事項(xiàng)。對(duì)會(huì)計(jì)核算證據(jù)的鑒證，僅對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。五、清算收入的確認(rèn)時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以具備了應(yīng)清算條件的時(shí)間或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的時(shí)間，作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)時(shí)間。第三十一條 申報(bào)表收入事項(xiàng)的填報(bào)數(shù)據(jù)驗(yàn)算注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)申報(bào)表收入事項(xiàng)進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng)：一、納稅申報(bào)表收入項(xiàng)目的金額驗(yàn)算；二、對(duì)轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓方式分別驗(yàn)算項(xiàng)目金額。注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行扣除項(xiàng)目的鑒證時(shí)，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項(xiàng)目的審核”第二十七條至第三十九條等九條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第三十二條至第三十六條規(guī)定的程序事項(xiàng)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，需要對(duì)扣除項(xiàng)目金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算或分?jǐn)?。（三）?duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。對(duì)于據(jù)實(shí)扣除的，要鑒證利息支出按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳闆r，并要求納稅人提供金融機(jī)構(gòu)貸款證據(jù)；對(duì)于按率計(jì)算扣除的，要關(guān)注計(jì)算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，不包括開(kāi)發(fā)費(fèi)用。七、本次允許扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法計(jì)算本次允許扣除項(xiàng)目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。單位建筑面積成本費(fèi)用清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分?jǐn)偅?將“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”按照實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。如果上述性質(zhì)相同的三類(lèi)面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。視同銷(xiāo)售商品房所對(duì)應(yīng)的扣除金額視同銷(xiāo)售商品房的面積單位扣除標(biāo)準(zhǔn)第三十五條 特殊交易事項(xiàng)扣除項(xiàng)目的認(rèn)定注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)特殊交易事項(xiàng)扣除項(xiàng)目進(jìn)行鑒證，應(yīng)依據(jù)土地增值稅鑒證的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)下列扣除項(xiàng)目的合法性進(jìn)行判斷評(píng)價(jià)。要求“稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。二、不征稅項(xiàng)目和免征項(xiàng)目的確認(rèn)在稅款計(jì)算與繳納當(dāng)中，劃分不征稅項(xiàng)目和免征項(xiàng)目，是為了避免把不征稅或免稅項(xiàng)目做為征稅項(xiàng)目對(duì)待，還要避免把已停止免征的項(xiàng)目，繼續(xù)按免稅項(xiàng)目對(duì)待。第四十一條 應(yīng)納稅額的鑒證證據(jù)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行應(yīng)納稅額的清算鑒證時(shí)，應(yīng)取得以下證據(jù)：一、土地增值稅納稅申報(bào)表(一)；二、記錄稅款計(jì)算過(guò)程的有關(guān)資料；三、已繳稅款的繳款書(shū)復(fù)印件；四、應(yīng)交土地增值稅明細(xì)帳復(fù)印件。一、第四十一條，規(guī)定了鑒證報(bào)告的定義；二、第四十二條，規(guī)定了鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容；三、第四十三條，規(guī)定了出具鑒證報(bào)告的要求并明確規(guī)定了四種報(bào)告類(lèi)型；四、第四十四條，規(guī)定了出具無(wú)保留意見(jiàn)鑒證報(bào)告的條件；五、第四十五條，規(guī)定了出具保留意見(jiàn)鑒證報(bào)告的條件；六、第四十六條，規(guī)定了出具無(wú)法表明意見(jiàn)鑒證報(bào)告的條件；七、第四十七條，規(guī)定了出具否定意見(jiàn)鑒證報(bào)告的條件。一、簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性，應(yīng)區(qū)別以下情況分別進(jìn)行處理。對(duì)于不準(zhǔn)備信賴(lài)的內(nèi)部控制制度，不實(shí)施控制測(cè)試；對(duì)于準(zhǔn)備信賴(lài)的下列內(nèi)部控制制度，經(jīng)實(shí)施控制測(cè)試，未發(fā)現(xiàn)不能有效貫徹的證據(jù)。二、簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性、真實(shí)性、合法性和可靠性：（一）評(píng)價(jià)證據(jù)的相關(guān)性、真實(shí)性、合法性，應(yīng)關(guān)注所取得的證據(jù)，能夠證明收入事項(xiàng)、扣除項(xiàng)目與清算項(xiàng)目之間存在因果關(guān)系，能夠證明被鑒證事項(xiàng)客觀(guān)存在，能夠證明證據(jù)的形式和取得方法合法?？梢圆捎靡韵挛淖直硎觯河捎诖嬖谝韵虑樾?，稅務(wù)師事務(wù)所決定，出具……（無(wú)保留、保留、無(wú)法表明、否定）意見(jiàn)的鑒證報(bào)告。一、《土地增值稅納稅鑒證表》（一）“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入”欄，是指依照《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》中所列的各項(xiàng)明細(xì)收入，經(jīng)鑒證后確定的收入總金額。本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“扣除項(xiàng)目總金額”欄取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除數(shù)的合計(jì)數(shù)據(jù)填寫(xiě)。.“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”欄設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”欄土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的之和填寫(xiě)。二、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關(guān)系及與附件有關(guān)系的口徑應(yīng)一致的原則，對(duì)其他以下項(xiàng)目欄審核的方法依此類(lèi)推。對(duì)于“本次未扣除金額”欄，是指銷(xiāo)售商品房面積未達(dá)到或按政策規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目金額。如果對(duì)某些事項(xiàng)難以進(jìn)行判斷，注冊(cè)稅務(wù)師還應(yīng)當(dāng)記錄得出結(jié)論時(shí)已知悉的有關(guān)事實(shí)，主要包括法律事件和法律行為。在鑒證工作中，鑒證人員必須編制鑒證工作底稿。三、復(fù)核清算鑒證工作底稿的編制要求編制完成的清算鑒證工作底稿必須進(jìn)行復(fù)核。四、對(duì)清算項(xiàng)目?jī)?nèi)容情況的終審要求終審人員在收到納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》后，應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行審核：（一）應(yīng)從客觀(guān)上了解清算項(xiàng)目的基本情況，對(duì)清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單測(cè)算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤(rùn)率等情況；（二）通過(guò)測(cè)算可以分析與同地段、同類(lèi)商品房售價(jià)是否有較大差別，每平方米建安成本的扣除額，是否明顯高于政策有關(guān)部門(mén)公布的分類(lèi)房產(chǎn)每平方米工程造價(jià)金額；（三）對(duì)相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。第四十九條 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》國(guó)稅發(fā)〔〕號(hào)文件規(guī)定，《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》于年月日起施行。（二）房地產(chǎn)非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的鑒證說(shuō)明.簡(jiǎn)要說(shuō)明項(xiàng)目取得及開(kāi)發(fā)情況；.未能按程序取得“五證”的原因；.從歸屬和利用兩個(gè)方面，說(shuō)明是否取得了所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物權(quán)。三、清算單位（一）常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的鑒證說(shuō)明.說(shuō)明按“五證”確認(rèn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成情況；.每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程劃分清算單位的情況；.說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自定名稱(chēng)與“五證”登記名稱(chēng)的核實(shí)情況，說(shuō)明是否一致；.對(duì)于有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的納稅人，以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為一級(jí)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，以各清算單位作為二級(jí)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，編制納稅人清算單位明細(xì)表。.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說(shuō)明未竣工決算項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓情況。若有，應(yīng)作記錄，并進(jìn)行納稅調(diào)整。證據(jù)來(lái)源科目為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)收賬款”、“預(yù)收賬款”和納稅人用于核算銷(xiāo)售款項(xiàng)的其他科目。視同銷(xiāo)售收入的鑒證證據(jù)屬于納稅調(diào)整證據(jù)，對(duì)于這類(lèi)證據(jù)，應(yīng)從交易性質(zhì)認(rèn)定和交易金額計(jì)算等兩個(gè)方面進(jìn)行鑒證，所涉及的證據(jù)來(lái)源科目包括：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和長(zhǎng)期投資科目，涉及抵債的應(yīng)付款項(xiàng)賬戶(hù)，記入非貨幣性交易的有關(guān)賬戶(hù)。六、扣除項(xiàng)目（一）按清算單位分項(xiàng)說(shuō)明按照申報(bào)表的要求，有多項(xiàng)清算單位的，應(yīng)按清算單位分別填制納稅申報(bào)表，分項(xiàng)辦理納稅申報(bào)手續(xù)。土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，不執(zhí)行《注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證準(zhǔn)則》規(guī)定的有關(guān)成本費(fèi)用的鑒證程序。土地增值稅扣除項(xiàng)目，是根據(jù)單位面積扣除金額確定的，將作為視同銷(xiāo)售商品房的面積，計(jì)入總銷(xiāo)售面積，然后再根據(jù)單位扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算扣除金額，視同銷(xiāo)售商品房所對(duì)應(yīng)的扣除金額也包含在其中。20 / 86附件：工作底稿索 引委托單位名稱(chēng)： 委托單位聯(lián)系電話(huà)：索引號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)頁(yè)碼索引號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)頁(yè)碼一、綜合類(lèi)扣除項(xiàng)目鑒證說(shuō)明表鑒證工作計(jì)劃數(shù)據(jù)來(lái)源有關(guān)科目鑒證說(shuō)明表三級(jí)復(fù)核工作底稿憑證抽查表重大問(wèn)題請(qǐng)示報(bào)告四、申報(bào)鑒證類(lèi)交換意見(jiàn)記錄土地增值稅納稅鑒證表客戶(hù)提供資料清單土地增值稅項(xiàng)目登記表企業(yè)基本情況表土地增值稅繳款情況匯總表二、清算項(xiàng)目情況鑒證類(lèi)申報(bào)鑒證說(shuō)明表常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“五證”鑒證表非常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鑒證表轉(zhuǎn)讓行為鑒證表常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表非常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表普通標(biāo)準(zhǔn)住宅鑒證表清算條件鑒證表三、收入總額和扣除項(xiàng)目鑒證類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表視同銷(xiāo)售收入鑒證表房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表(北京市)收入總額鑒證說(shuō)明表扣除項(xiàng)目匯總表取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表前期工程費(fèi)鑒證表建筑安裝工程費(fèi)鑒證表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表利息支出鑒證表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表注：（附）表示此表已作為土地增值稅報(bào)告的附件綜合類(lèi) 鑒證工作計(jì)劃索引號(hào)：—頁(yè)次委托單位名稱(chēng)會(huì)計(jì)期間編制人日期一、鑒證項(xiàng)目二、鑒證目標(biāo)三、計(jì)劃工作時(shí)間約定工作日開(kāi)始日 年 月 日外勤工作日自 年 月 日至 年 月 日 共計(jì) 日 人次 編寫(xiě)報(bào)告自 年 月 日至 年 月 日鑒證截止日期 年 月 日四、鑒證小組組成及人員分工：姓名職務(wù)或名稱(chēng)分工備注所領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)： 三級(jí)復(fù)核工作底稿索引號(hào)— 頁(yè)次：委托單位名稱(chēng)：編制人納稅所屬年度：日 期復(fù)核人復(fù)核要點(diǎn)復(fù)核與否復(fù)核意見(jiàn)處理情況項(xiàng)目負(fù)責(zé)人.預(yù)定審計(jì)程序完成是否適當(dāng)；.審計(jì)證據(jù)是否充分、適當(dāng)；.審計(jì)工作底稿的記錄、審計(jì)標(biāo)識(shí)是否清晰；.審計(jì)工作底稿的記錄、審計(jì)標(biāo)識(shí)是否清晰；.審計(jì)工作底稿的勾稽關(guān)系是否清晰；.審計(jì)工作底稿的歸類(lèi)整理是否適當(dāng)；.審計(jì)結(jié)論是否明確。 重大問(wèn)題請(qǐng)示報(bào)告索引號(hào)—— 頁(yè)次：年 月 日 金融單位：元委托單位名稱(chēng)：執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度所屬會(huì)計(jì)年度承辦部門(mén)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)類(lèi)型提請(qǐng)決定的主要問(wèn)題及初步處理意見(jiàn)所主任部門(mén)經(jīng)理意見(jiàn) 交換意見(jiàn)記錄 年 月 日 索引號(hào)——頁(yè)次委托方名稱(chēng)：委托方參加人員姓名職務(wù)受托方參加人員姓名職務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理意見(jiàn)與委托方交換后的處理意見(jiàn) 客戶(hù)提供資料清單索引號(hào)：—頁(yè)次： 確認(rèn)征收范圍的有關(guān)資料.營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；.稅務(wù)登記證（國(guó)、地稅）副本復(fù)印件；.《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《銷(xiāo)售許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程開(kāi)工證》復(fù)印件；.《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件；.合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；注：（對(duì)于非常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的資料）； 確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料.項(xiàng)目竣工清算報(bào)表；.稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件.土地增值稅項(xiàng)目登記表.項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù).房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)；.商品住房建筑面積情況明細(xì)表.商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）.已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表；.清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)