【正文】 　?。?）房屋土地管理局測繪面積報告書復(fù)印件；　?。?）商品住房建筑面積情況明細(xì)表復(fù)印件；　?。?）商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）復(fù)印件；　?。?）已完工開發(fā)項目成本表；　?。?）清算項目的工程竣工驗收報告復(fù)印件。具體來講，就是轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得收入的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人?！　?，怎樣判定納稅主體？　?。?）背景介紹　　甲乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，乙沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。甲向乙收取一定的前期投資及開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用，乙負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)投入，并享有開發(fā)收益。文件具體規(guī)定如下：　　國稅函發(fā)[1995]110號文件規(guī)定：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。　　因此，只要發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人?！　　拔遄C”　?。?）判斷項目占地是否屬于違章建筑——建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　建設(shè)用地規(guī)劃許可，是判斷項目所在地的占地情況是否合法的證據(jù)?！　。?）判斷項目是否屬于土地增值稅征收范圍——國有土地使用證　　國有土地使用證，是判斷土地是否屬于國有性質(zhì)的證據(jù)，也是判斷是否屬于土地增值稅征收范圍的證據(jù)。審核項目主體施工成本時，開具發(fā)票的施工單位名稱必須與施工許可證注明的名稱一致，否則不允許計入土地增值稅扣除項目。根據(jù)甲公司提供的加蓋公章的《銷售情況統(tǒng)計表》，已經(jīng)銷售132,，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)發(fā)生；　?。?）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《國有土地使用權(quán)證書》，并簽定了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，支付了地價款，取得了相關(guān)票據(jù)，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓對象為國有土地使用權(quán)；　?。?）截至2011年10月31日止，甲公司的花園小區(qū)項目已經(jīng)銷售，并向購買方開具了收款憑證收取款項，由此可判定甲公司已經(jīng)取得增值收入。　　在實際工作中，我們應(yīng)根據(jù)出讓方的立項文件確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋土地的交易性質(zhì)？判斷其是否屬于開發(fā)項目？下面我再舉個案例，來與大家一起探討一下。理由是，依據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的土地增值稅清算申報手續(xù)，應(yīng)提交中介機(jī)構(gòu)的鑒證報告。轉(zhuǎn)讓方又進(jìn)一步申辯，納稅手續(xù)是由受讓方辦理的，受讓方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們有資格享受這兩項政策。目前還沒有關(guān)于非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在申報環(huán)節(jié)提交中介鑒證報告的有關(guān)規(guī)定。　?。?）立項文件證明的事實——是技術(shù)改造項目而不是房地產(chǎn)開發(fā)項目　　注冊稅務(wù)師事務(wù)所將通過上述兩個問題的結(jié)論，做了進(jìn)一步解釋，并要求轉(zhuǎn)讓方重新審閱有關(guān)部門的立項文件。如果有證據(jù)證明是房地產(chǎn)開發(fā)項目，按下列程序進(jìn)行清算；如果不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，則應(yīng)按非從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，填報《土地增值稅納稅申報表（二）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》。　　上述分析告訴我們項目性質(zhì)的審核，目的是區(qū)分項目是開發(fā)性質(zhì)的還是非開發(fā)性質(zhì)的。開發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是開發(fā)商從政府手中取得土地使用權(quán)或從其他土地使用者手中取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他土地使用單位或個人的行為。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為?！　　　。?）確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù)　　A. 110號文件　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知》國稅函發(fā)[1995]110號文件的規(guī)定：“根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。　　（2）確認(rèn)視同銷售行為的稅法依據(jù)　　國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！　。ㄈ┐_定清算條件　　　　我們通過從以下幾個方面的資料進(jìn)行比對，發(fā)現(xiàn)甲公司符合土地增值稅清算條件：　?。?）通過審核甲公司項目前期管理相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)甲公司已經(jīng)取得與開發(fā)項目相關(guān)的“五證”等資料；　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的《土地增值稅項目登記表》，表中“項目名稱（推廣名）”登記為“花園項目”，與本案中清算項目“花園項目”一致；　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的“五證”和《房屋測繪報告書》，發(fā)現(xiàn)甲公司花園項目共分為2630及配商、31樓、32樓，其中2630樓、32樓為住宅，31樓為寫字樓?！　⊥ㄟ^對以上數(shù)據(jù)的計算得出，%，即已售面積為132,247?！　?，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓?！　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　　　∏逅銞l件有關(guān)資料的分析認(rèn)定，應(yīng)包括三方面內(nèi)容：一是項目施工進(jìn)度和項目的清算單位類型；二是認(rèn)定哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請表》的要求，對符合清算條件的清算單位，分別作出說明，并填寫《土地增值稅清算申請表》，為按每個清算單位分別進(jìn)行納稅申報奠定基礎(chǔ)?！　。?）審核清算項目是否與項目登記表一致　　土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)?！　?yīng)調(diào)查：開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包括已對外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況?！　∑渲小耙艳D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個項目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”?！　。ㄋ模┐_認(rèn)清算申報期限　　　　截至2011年10月31日該項目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢，按國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定，甲公司應(yīng)于2012年1月底前辦理清算手續(xù)。　　　?。?）清算申請期限　　對項目清算申請期限進(jìn)行審核，應(yīng)注意以下問題：審核符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；審核符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。甲公司花園項目屬于國稅發(fā)[2009]91號文件規(guī)定的應(yīng)進(jìn)行清算的情況，執(zhí)行業(yè)務(wù)的時間應(yīng)為達(dá)到清算條件之日起90日內(nèi)，即2011年10月31日起90日內(nèi)?！　。瑢η逅闫趦?nèi)的項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況進(jìn)行了解，并取得相關(guān)的證據(jù)資料。在收入、成本的確認(rèn)時，就應(yīng)考慮由于分期開發(fā)應(yīng)注意的問題?！　〖偃绫景钢?，花園項目按兩期進(jìn)行開發(fā)，那么在土地增值稅清算時，應(yīng)確認(rèn)為兩個清算單位。　　甲公司轉(zhuǎn)讓花園項目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表205《成本核算對象（清算單位）鑒證表》?！　「鶕?jù)現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)規(guī)定，下列事項不征稅或免稅。這種行為中發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入?！　。?）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利公益事業(yè)的?！　　　》康禺a(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。　　　　房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人，作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為?！　　　》康禺a(chǎn)的代建房行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。　　、征用　　因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的?！　∫虼耍覀冊谶M(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)首先判定開發(fā)項目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅?！　。瑸楦魇∈邢掳l(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。　　，為各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的交易價格判定標(biāo)準(zhǔn)。　　，“共有住房（套）”為測繪報告中記錄該棟住宅可銷售的套數(shù)；“總建筑面積（不含人防）”為測繪報告中記錄該棟住宅可售總面積；“戶均建筑面積”為“總建筑面積（不含人防）”除以“共有住房（套）”；“總售價”為該棟住宅已售實現(xiàn)的銷售收入總和；“已售面積”為該棟住宅已售實現(xiàn)銷售的面積；“平均單價”為“總售價”除以“已售面積”；“已售套數(shù)“為該棟住宅已售實現(xiàn)銷售的套數(shù)；”每套平均售價“為“總售價”除以“已售套數(shù)”。并應(yīng)根據(jù)項目核算情況確認(rèn)是否可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。凡從事工業(yè)、商業(yè)及娛樂業(yè)用房地產(chǎn)（如高爾夫球場、娛樂城、游樂中心等）開發(fā)建造轉(zhuǎn)讓的，都不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅范圍；那些雖屬于按住宅建造，但造價昂貴、裝修超豪華、占地面積很大、建筑面積大大超過正常水平的花園別墅、度假村、高級小洋樓、高級公寓等，也不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅范圍。　　，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，在計算增值額時，如果能夠準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額的，應(yīng)分別計算，確定其征免土地增值稅；如果不能準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額的，則不能按《條例》和《細(xì)則》的規(guī)定享受減稅免稅的政策優(yōu)惠。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表202項目基本情況鑒證表》?！　《?、收入類工作底稿填制情況審核要點　?。ㄒ唬徍斯ぷ鞯赘逅惺马検欠袢嫣钪?，對漏項的應(yīng)追加鑒證程序?！　∪?、鑒證程序?qū)徍恕　徍耸杖腩惞ぷ鞯赘澹瑧?yīng)關(guān)注外勤人員是否執(zhí)行了土增指南第十七條至第二十二條規(guī)定的鑒證程序?！　。ㄋ模τ趯嵨锸杖耄话阋ㄟ^對這些形態(tài)的財產(chǎn)進(jìn)行評估（通常采用市場交易法）確認(rèn)其價值。在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時，應(yīng)當(dāng)查看納稅人提供商品房購銷合同內(nèi)容，確定商品房購銷合同中取得收入的來源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進(jìn)行核對，確定土地增值稅計稅收入。　　第十八條 根據(jù)準(zhǔn)則第十八條的規(guī)定鑒證收入截止性測試、銷售業(yè)務(wù)真實性、銷售收入準(zhǔn)確性，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬┦杖虢刂剐詼y試可選擇下列方法：　　。從資產(chǎn)負(fù)債表日前后若干天的交房憑證查至發(fā)票開具情況與賬簿記錄，確定銷售收入是否已記入恰當(dāng)?shù)臅嬈陂g?！　〉谑艞l 根據(jù)準(zhǔn)則第十九條的規(guī)定鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬┱鞫愴椖颗c免稅項目的轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)、計量方法是否一致?！　。ǘΡ昏b證人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的接受委托條件的清算項目，鑒證時應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》?！　。ㄋ模╄b證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》。　?。ㄋ模╄b證代收費(fèi)用的確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《未計入房價單獨(dú)收取的代收費(fèi)用鑒證表》?！　。坠痉峙浣o乙廠所得10,。　　審核面積的相關(guān)數(shù)據(jù)時，應(yīng)填寫《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》、《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》。在本案中，根據(jù)京建辦〔2008〕732號文件的規(guī)定，甲公司判定是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于該區(qū)域內(nèi)住房平均交易價格258萬元/套三個標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判定。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表204收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》、表20401《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》。通過調(diào)取甲公司2005年9月1日至2011年10月31日主營業(yè)務(wù)收入賬簿，確認(rèn)該期間甲公司花園項目取得銷售收入27,447,，核實相應(yīng)的記賬憑證，檢查發(fā)票存根聯(lián)與交房憑證，確認(rèn)甲公司有無多記或少記收入的情況。　?。?）甲公司銷售收入的準(zhǔn)確性鑒證?！　　　〉谖鍡l 面積確認(rèn)及面積差異處理　　依據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以建筑面積（本要款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。　　……　　我們在審核過程中，鑒證確認(rèn)的房屋銷售收入應(yīng)為合同中約定的辦理完“面積確認(rèn)及面積差異處理”后確認(rèn)的金額?！　。?）實物收入審核　　假設(shè)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋過程中，買受人以持有的存貨抵頂房款，該項存貨賬面價值300萬元，經(jīng)評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)其價值為280萬元，那么我們應(yīng)以280萬元確認(rèn)為房屋的銷售價格。因此在審核時，應(yīng)依據(jù)實施細(xì)則規(guī)定，對該棟樓的轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行評估，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后進(jìn)行調(diào)整。因為執(zhí)行會計制度的納稅人對外投資按協(xié)議價確認(rèn)，執(zhí)行會計準(zhǔn)則的納稅人對外投資按公允價確認(rèn)?！　∪⒄鞫愂杖肱c免稅收入的審核　　在本案中，花園項目2630樓符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并單獨(dú)核算，符合享受免稅資格的要求。該項收入甲乙雙方于合作前約定價款為34,125,，我們在填寫工作底稿時，應(yīng)將其填入《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》中“視同銷售收入”的“審核調(diào)整額”欄次，同時填入本表“換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額”的“審核調(diào)整額”欄次。　　在對清算項目的自用房進(jìn)行鑒證，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《商品房出租及其他自用鑒證表》。該單價中包含代乙方向主管部門支付的專項維修資金200元/