土地增值稅清算審核講解-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完 ? 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值 ? 。包括：項(xiàng)目座落地、總建筑面積、批準(zhǔn)總銷售面積、總自用面積、總配套設(shè)施面積、本次清算建筑面積、項(xiàng)目分類用途情況、項(xiàng)目裝飾裝修情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、竣工驗(yàn)收情況、符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積情況、立項(xiàng)批復(fù)文件、其他有關(guān)情況等 ? 土地增值稅納稅 (預(yù)繳 )申報(bào)表及完稅憑證。 ? 項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。 ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。因此，在確定收入時(shí)，應(yīng)將因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益都包括在收入里面。 十、清算項(xiàng)目收入的審核 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? （一）扣除項(xiàng)目包括的內(nèi)容 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》 ，土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括： ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? 開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ? 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ,這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。即已經(jīng)過(guò) “ 三通一平 ” ，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。包括國(guó)家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。印花稅的扣除細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。在確定加計(jì)20％的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì) 20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì)20％的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì)20％的扣除的基數(shù)。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? （九）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用的扣除問(wèn)題 ?屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? 扣除項(xiàng)目金額的確定 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％計(jì)算。 ? 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 十三、免征土地增值稅的幾種情況 ? （六）對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 ?單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額
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