【正文】 海南酒店業(yè)要提高自己的營(yíng)銷水平，也要從源頭抓起。如果領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)鍵點(diǎn)在人際關(guān)系，人與人之間就必然是不平等的，必然講究人與人之間的謀略二﹑酒店業(yè)發(fā)展的對(duì)策（一） 、針對(duì)季節(jié)性這一特征，應(yīng)大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)是一種形象說(shuō)法，是各種類型交流會(huì)、洽談會(huì)、展覽會(huì)、博覽會(huì)的總稱。09年11月份以來(lái)，?？诖笮∮?0個(gè)大型論壇和會(huì)務(wù)，有七成在五星級(jí)酒店舉行。（三） 、雖然海南酒店業(yè)整體實(shí)際增長(zhǎng)空間不大，但有些類型的酒店還是很有前景的。（五） 、針對(duì)酒店業(yè)“泡沫”的問(wèn)題，應(yīng)防范于未然。三、海南酒店亟待提升軟實(shí)力1988年海南建省后，一直以建設(shè)熱帶濱海旅游勝地為目標(biāo)，以“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”為手段，把“保護(hù)生態(tài)環(huán)境”放在首位，在基礎(chǔ)設(shè)施、特色景點(diǎn)開(kāi)發(fā)，大型購(gòu)物商場(chǎng)、特色美食街、高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)引進(jìn)等方面加強(qiáng)了力度，這些與酒店市場(chǎng)密切相關(guān)的項(xiàng)目，給酒店做大市場(chǎng)蛋糕帶來(lái)了有利條件。這些都直接影響了海南整體酒店業(yè)的管理及服務(wù)水平。 （二）、注入本土文化彰顯特色 海南高星級(jí)酒店雖多，且一些酒店加大了硬件投入，卻忽略了飯店的軟件建設(shè)和塑造文化品牌，導(dǎo)致缺乏自身特色和個(gè)性。酒店的開(kāi)發(fā)應(yīng)變成糅合生態(tài)、文化、產(chǎn)品創(chuàng)新的綜合開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生多樣化的新型住宿形式，不斷激發(fā)新市場(chǎng)的形成。20家國(guó)家知名酒店管理集團(tuán)的駐入，提升了海南酒店業(yè)的整體形象和管理水平，促進(jìn)海南酒店業(yè)向規(guī)?；?，國(guó)際化和品牌化發(fā)展。海南在大力發(fā)展旅游業(yè)的同時(shí)，也帶動(dòng)了熱帶農(nóng)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等一批新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以海南酒店業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景將十分可觀，為海南建設(shè)國(guó)際旅游島添磚加瓦。物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理可以為提供高檔、到位的各種服務(wù)。 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是三種物業(yè)類型中最具投資價(jià)值的，因此，下面我們將對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店做一個(gè)詳細(xì)的解釋。 消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假（3）、養(yǎng)老型酒店委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。 指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。他們可以使用這些分?jǐn)?shù)在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。 　　酒店式公寓必定會(huì)鎖定客戶資源從而走向市場(chǎng)細(xì)分。地理位置的方便性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。在上海，目前此類公寓的入住率達(dá)到了90％，青島的酒店公寓也有著廣闊的發(fā)展前景。海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于其獨(dú)特的資源秉賦，有異于國(guó)內(nèi)其他地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)成為眾多有眼光的發(fā)展商和消費(fèi)者高度關(guān)注行業(yè)。另?yè)?jù)中國(guó)環(huán)境監(jiān)測(cè)總站的報(bào)告，按生物豐度、植物覆蓋、水網(wǎng)密度、土地退化和污染負(fù)荷等5項(xiàng)指數(shù)評(píng)價(jià)，海南島的環(huán)境質(zhì)量在全國(guó)名列第一，被譽(yù)為“一個(gè)未受污染的長(zhǎng)壽島”和“天然氧吧”。 　　中國(guó)改革開(kāi)放30年，國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)，富裕家庭增多，人均可支配收入增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念悄然發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。 粵海跨海鐵路、西環(huán)鐵路、東環(huán)鐵路、環(huán)島高速公路與?？诤腿齺唭蓚€(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，形成覆蓋全島的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。海南加快文化、體育、娛樂(lè)等方面的建設(shè)，為人們提供豐富多彩的精神食糧。全球氣候變暖、生物多樣性減少、土壤貧瘠、水和空氣污染等問(wèn)題不但沒(méi)有緩解，還有進(jìn)一步惡化之勢(shì)，嚴(yán)重影響人類的生存環(huán)境。 　　統(tǒng)計(jì)顯示，三亞房地產(chǎn)樓盤87%由島外人士購(gòu)買，?？诘臉潜P80%由島外人士購(gòu)買，內(nèi)地購(gòu)房者成為海南購(gòu)房的主力軍，而且這支隊(duì)伍呈不斷擴(kuò)大之勢(shì)；海外及港澳臺(tái)地區(qū)的購(gòu)房比例也在日益擴(kuò)大，他們已經(jīng)占到三亞市高檔公寓樓銷售量的10%；近年來(lái)，韓國(guó)、俄羅斯、歐美等國(guó)家和地區(qū)的游客以每年50%的比例在增加，旅游產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化、全球化趨勢(shì)明顯，“要把海南辦成全國(guó)人民的后花園”這一設(shè)想，正在成為現(xiàn)實(shí)。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備 3S ( 陽(yáng)光、 海灘、 海水) 條件的地區(qū),或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、 運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。這種分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后, 無(wú)疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力, 可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。 再次, 旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速, 國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來(lái)越豐富。而投資房產(chǎn)者也可以跳出單一的 “購(gòu)房出租” 模式, 實(shí)現(xiàn) “異地置業(yè)”。 最后, 它不是股權(quán), 投資者自然不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn), 也不享有類似股東的權(quán)益。 對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)講, 又增加了新的稅源。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種, 提供各種酒店式的服務(wù), 如家居清潔、 送餐、 洗燙衣物、 叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù), 這方面而言, 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無(wú)二致, 其管理費(fèi)也比較高、 管理費(fèi)一般是 40 元 / 平方米?月。有的購(gòu)買者純粹是用來(lái)自住, 有的則是用來(lái)投資保值?！　≠Y料顯示，在國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種分時(shí)度假的產(chǎn)品，為適應(yīng)人們對(duì)度假的需求而生，是一種消費(fèi)投資。東部沿線的三亞市、?？谑?、瓊海市等地的旅游度假房產(chǎn)得到成片開(kāi)發(fā)。沙白細(xì)軟，海水清澈，占地323畝，距三亞市區(qū)35公里。素有“熱帶濱?；▓@酒店”之稱的三亞海悅灣度假酒店位于享有“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”美譽(yù)的三亞灣中心。其二，適合旅游且有候鳥(niǎo)式居住又優(yōu)勢(shì)的優(yōu)美環(huán)境。更應(yīng)該很好的規(guī)劃，房地產(chǎn)是投資大、周期長(zhǎng)、修復(fù)難度大的固定資產(chǎn)，失去了很好的宏觀規(guī)劃，再好的海景、再長(zhǎng)的海岸線也只有少數(shù)人享有?？梢灶A(yù)期，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和高端酒店業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷短暫的調(diào)整后一定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。就我國(guó)居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數(shù)不具備購(gòu)買能力。產(chǎn)權(quán)酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價(jià)格買的卻是40年的使用權(quán)，這當(dāng)中的利益計(jì)算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。目前國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定, 相關(guān)部門也沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。酒店投資收益的回收是一個(gè)長(zhǎng)期工程, 忌諱短期的投機(jī)炒作,因此, 應(yīng)該進(jìn)行長(zhǎng)期穩(wěn)定投資。在選擇投資項(xiàng)目時(shí), 首先要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了解, 重點(diǎn)需要考察酒店的經(jīng)營(yíng)狀況, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潛力?！　　　恼w而言, 影響產(chǎn)權(quán)式酒店品牌形象的因素有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、城市定位、旅游業(yè)發(fā)展等等。投資者在與開(kāi)發(fā)商委托的酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同或租賃合同時(shí), 要對(duì)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算、收益分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定, 尤其需要明確房屋權(quán)屬, 以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在投資前期需要了解是由誰(shuí)提供的擔(dān)保、擔(dān)保公司的資金實(shí)力如何、以及擔(dān)保的形式和內(nèi)容是什么。產(chǎn)權(quán)式酒店投資經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng), 如果投資項(xiàng)目沒(méi)有很好的退出機(jī)制, 投資者不能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況選擇退出時(shí)間, 則很大程度上加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。　　　　高回報(bào)率也伴隨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。江蘇連云港一家產(chǎn)權(quán)式酒店，曾打出這樣一則售樓廣告： “年 500 萬(wàn)旅游人口，43億旅游收入，市中心黃金地段商務(wù)住宿需求更旺盛，確保酒店穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。那么，產(chǎn)權(quán)酒店真的有這么大的升值空間嗎?業(yè)內(nèi)人士提醒，既然是一種投資方式，就不可避免存在風(fēng)險(xiǎn)。如果達(dá)不到這個(gè)入住率，經(jīng)營(yíng)效益就很難實(shí)現(xiàn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，根本就沒(méi)有利潤(rùn)可分，投資者便有可能被“套牢”。許多開(kāi)發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開(kāi)發(fā)商是沖著炒樓而來(lái)，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過(guò)數(shù)家開(kāi)發(fā)商炒作，而不是針對(duì)最終客戶需求開(kāi)發(fā)的。一方面要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)查，以避免部分開(kāi)發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機(jī)項(xiàng)目，如果開(kāi)發(fā)商是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的始作俑者，但并無(wú)意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對(duì)該項(xiàng)目倍加小心；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營(yíng)管理等方面。需要指出的是，這種方式有高回報(bào)，但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店后委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，因?yàn)槠放七B鎖管理將給產(chǎn)權(quán)式酒店帶來(lái)巨大的客源市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，只有具有成功酒店管理經(jīng)驗(yàn)的公司，才能最大限度地挖掘經(jīng)營(yíng)管理潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，使投資者和開(kāi)發(fā)商達(dá)到雙贏的目的。（2）客源優(yōu)勢(shì)。（3）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。另外, 經(jīng)濟(jì)型酒店固定成本以及后期追加成本少, 保本點(diǎn)低, 是那些高檔星級(jí)酒店所無(wú)法達(dá)到的。普通百姓來(lái)到海南旅游, 住親朋好友家的不便和住高級(jí)酒店的不忍也在經(jīng)濟(jì)型酒店中迎刃而解。低進(jìn)人壁壘使經(jīng)濟(jì)型酒店成為中小投資者注目的熱點(diǎn), 行業(yè)內(nèi)弱小企業(yè)占很大比例, 這無(wú)疑降低了行業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)水平。（3）管理方式落后。海南的大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店仍沒(méi)有重視市場(chǎng)區(qū)分和特色產(chǎn)品的開(kāi)發(fā), 依舊用大眾化的產(chǎn)品面對(duì)廣大市場(chǎng)。目前海南相對(duì)知名的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌三亞國(guó)光豪生度假酒店等，也僅僅在某一方面有一定的影響力, 還談不到酒店品牌知名度的程度。（3）信息技術(shù)的發(fā)展。另外, 隨著公路交通和人民生活水平的提高,一種經(jīng)濟(jì)型酒店———汽車旅館將迅速發(fā)展, 這是一個(gè)巨大的潛在進(jìn)入者。目前國(guó)外和省外經(jīng)濟(jì)型酒店還沒(méi)有大規(guī)模進(jìn)入海南, 但隨著酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)際化和激烈話，他們進(jìn)入是遲早的事。（4）社會(huì)聲譽(yù)危機(jī)。海南經(jīng)濟(jì)型酒店面對(duì)的顧客層次復(fù)雜, 市場(chǎng)定位難度大, 更需要正確的市場(chǎng)定位作為其發(fā)展的指南。3．重視酒店內(nèi)部的創(chuàng)新。信息科技的飛速發(fā)展, 必然使原來(lái)只有豪華酒店擁有的全球預(yù)訂系統(tǒng), 普及到經(jīng)濟(jì)型酒店。由于經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)定位為大眾消費(fèi)群體,單位收益率較低,而維持一家酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所需要的成本費(fèi)用又是相對(duì)固定的。八、海南的熱帶溫泉分布情況，熱帶溫泉酒店的發(fā)展現(xiàn)狀。 海南目前已開(kāi)發(fā)成具有一定接待規(guī)模的溫泉度假區(qū)有5 個(gè)：萬(wàn)寧興隆、瓊海官塘、儋州藍(lán)洋、保亭七仙嶺、三亞藍(lán)田等溫泉度假酒店。我們應(yīng)該合理地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用，造福于社會(huì)，服務(wù)于海南經(jīng)濟(jì)。由許多面積僅為幾十平方米的一層小別墅組成的別墅組團(tuán)，建筑群落，不僅適于在山區(qū)隨意布置、靈活組合，高架的建筑基礎(chǔ)，使建筑不良地勢(shì)限制，無(wú)需平整土地而破壞植物，又避免了建筑地面及山區(qū)潮氣的侵害，建筑風(fēng)格別致，使建筑隱沒(méi)于山林之中，同時(shí)也有利于遇到古樹(shù)，珍稀植物時(shí)合理地退讓。作到盡量地保護(hù)原有地形，在建筑主樓地布置時(shí)，我就根據(jù)用地的現(xiàn)狀地形，其位置有一個(gè)高差相對(duì)有近十米的山谷，我們把建筑的主體設(shè)計(jì)成為沿著山谷成半圍合布置，把溫泉酒店建筑一部分功能分區(qū)對(duì)景觀要求相對(duì)較低的房間布置于山谷之中的地下部分，不但能合理地解決采光、通風(fēng)問(wèn)題，也合理地利用了山谷中的奇特自然景觀，整個(gè)建筑主體由地下二層和地上三層組成，規(guī)模不太大，分功組織、合理各個(gè)流線暢通，互不干擾。酒店品牌的核心要素是品質(zhì)服務(wù)，嚴(yán)謹(jǐn)管理。 （二）、服務(wù)構(gòu)建 把服務(wù)質(zhì)量管理體系作為品牌的保證。要樹(shù)立全方位的全員服務(wù)質(zhì)量管理意識(shí)，實(shí)行全面服務(wù)質(zhì)量管理，建立完善的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和保證體系，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量控制和達(dá)成。 要樹(shù)立品牌意識(shí)，只有全員參與，才能做好服務(wù)，實(shí)現(xiàn)品牌推廣系統(tǒng)工程的全面實(shí)施。任何酒店的策劃，必須以形象導(dǎo)入為先，才會(huì)明確應(yīng)該以什么形象向目標(biāo)消費(fèi)群體展示和傳達(dá)信息。 酒店通過(guò)導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略，突出企業(yè)的形象，又增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，對(duì)外樹(shù)立酒店個(gè)性化的市場(chǎng)定位和良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，再通過(guò)各種識(shí)別系統(tǒng)把酒店高標(biāo)準(zhǔn)的管理和服務(wù)信息傳遞給目標(biāo)受眾。 酒店品牌一旦樹(shù)立，必須懂得呵護(hù)，學(xué)會(huì)珍惜，學(xué)會(huì)愛(ài)護(hù)。（六）、酒店集團(tuán)化策略 海南酒店應(yīng)改變單槍匹馬的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，進(jìn)行資源與人才的融合，把市場(chǎng)做大做強(qiáng)。另外，從集團(tuán)批量購(gòu)買供應(yīng)品并以優(yōu)惠條件進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的能力看，也能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)性33 / 33